Wydanie zaświadczeń o przekształceniu wstrzymują m.in. kwestie związane z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości. Są też problemy z bonifikatami oraz uwłaszczeniem spółdzielców

Jednak, jak wynika z naszej sondy, większość mieszkańców ma już prawo własności przyznane, a niektóra miasta kończą trwające od 2019 r. sprawy. Szybciej niż na gruntach gminnych dochodzi do przekształceń terenów należących do Skarbu Państwa (zgodnie z ustawą 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów – tj. Dz.U. z 2020 r. poz. 2040, zajmują się tym powiaty, w znacznej mierze miasta na prawach powiatu). Ale choć regulacja była już pięciokrotnie nowelizowana, to nadal powoduje wątpliwości, m.in. związane z 99-proc. bonifikatami, do których uprawnionych jest wiele grup osób.

Jeszcze czekają

We Wrocławiu, jak informuje Wojciech Koerber z tamtejszego urzędu miasta, wydział nieruchomości Skarbu Państwa dokonał już wszystkich przekształceń. Pozostałe wydziały, zajmujące się uwłaszczeniem na innych gruntach, nadal nad tym pracują. Na zaświadczenia oczekuje blisko 15 tys. osób, co stanowi niecałe 40 proc. uprawnionych do przewłaszczenia na gruntach gminnych. Jednak ci, którzy nie zostali jeszcze obsłużeni, nie muszą się martwić o wysokość bonifikaty, bo jest ona stała i niezależna od terminu wydania zaświadczenia. – Bonifikata wynosi u nas standardowo 90 proc. dla lokali mieszkalnych. Osoby uprawnione do wyższej ulgi z ustawy przekształceniowej mogą liczyć na 99- proc. – wyjaśnia Wojciech Koerber.
Także Łódź nie dokonała jeszcze przekształcenia z mocy prawa wszystkich nieruchomości. Z informacji przekazanych nam przez biuro rzecznika prasowego prezydenta miasta wynika, że wciąż pozostają do załatwienia sprawy z niejasnym stanem prawnym bądź faktycznym niektórych nieruchomości. Choć zaświadczenia są na bieżąco wydawane i wysyłane do mieszkańców, to jednak cały proces jeszcze trochę potrwa. Dlatego miasto zapowiada przedłużenie obowiązującej tam 60-proc. bonifikaty również na 2021 r.
W stolicy wydano 80 proc. zaświadczeń potwierdzających przekształcenie. Te, które pozostały, dotyczą np. nieruchomości wymagających skorygowania treści ksiąg wieczystych tzw. gruntów mieszanych, na których poza budynkami mieszkalnymi położone są również inne obiekty, a także nieruchomości należących do cudzoziemców albo takich, gdzie przekształcenie wiąże się z udzieleniem pomocy publicznej. Ich wydanie wymaga często uzyskania dodatkowych wyjaśnień i dokumentów oraz podjęcia czynności przez inne podmioty, np. sąd wieczystoksięgowy.
Wysokość bonifikaty od opłaty jednorazowej uchwalonej w stolicy w końcu 2018 r. jest stała i wynosi 98 proc. – Zgodnie z art. 20 ust. 2 ustawy przekształceniowej, aby zachować prawo do bonifikaty w pełnej wysokości, osoby, które otrzymują zaświadczenia po 30 listopada 2019 r., muszą zgłosić zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w terminie dwóch miesięcy od dnia jego otrzymania – przypomina rzeczniczka stołecznego urzędu miasta Karolina Gałecka. – Po otrzymaniu informacji o wysokości opłaty jednorazowej należy ją wnieść w ciągu dwóch miesięcy – dodaje. Ponadto za 2019 r. i 2020 r. osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielnie mieszkaniowe mają prawo do 98- lub 99- proc. bonifikat od rocznych opłat przekształceniowych za 2019 r. i 2020 r.

Kraków i Gdańsk na finiszu

W Krakowie wydawanie zaświadczeń praktycznie dobiega końca. Jak informuje nas Marta Witkowicz, dyrektor wydziału skarbu miasta karkowskiego magistratu, miasto zakończyło wydawanie zaświadczeń na gruntach Skarbu Państwa, czyli dla 47 600 osób, które na dzień wejścia w życie ustawy były do tego uprawnione. Do końca tego roku Kraków chce też zakończyć kwestię zaświadczeń dla posesji na terenach gminnych. Z 81 tys. do wydania zostało kilkaset.
O zakończeniu akcji uwłaszczeniowej można też mówić w Gdańsku. – Zaświadczenia otrzymali już wszyscy uprawnieni na mocy ustawy przekształceniowej, którym miasto było zobligowane do wydania ich z urzędu W tym roku przekazano 613 takich dokumentów – informuje Izabela Kozicka-Prus, inspektor w tamtejszym urzędzie miejskim. Obecnie wydawane są jedynie zaświadczenia na wniosek użytkowników wieczystych, którzy otrzymali pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego po styczniu 2019 r. Mogą oni skorzystać z tzw. opóźnionego przekształcenia, co jest dla nich korzystne.
Deweloper musi bowiem płacić 3 proc. wartości gruntu przez 33 lata, tymczasem osoby, które kupują u niego mieszkanie, mogą wystąpić do urzędu o korzystniejsze warunki przekształcenia gruntu i płacić za nie przez 20 lat lub jednorazowo, korzystając z bonifikaty. Przykładowo w Krakowie właściciele nowo wybudowanych mieszkań będą uprawnieni do takiej zniżki aż do 2024 r., choć co roku jej wymiar będzie niższy.

Spółdzielcy bez ulgi

Sporo problemów z przekształceniem jest związanych ze stosowaniem art. 9a ustawy, który przewiduje bonifikatę 99 proc. – W przepisie tym pominięto bowiem osoby fizyczne, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali – zauważa Piotr Pałka, radca prawny i wspólnik w Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych w Warszawie. Łukasz Mackiewicz, radca prawny z Kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni w Gdańsku, twierdzi, że w tym zakresie należy postulować zmianę przepisów. Jego zdaniem brak jest ratio legis (uzasadnienia ustawy – red.) dla rozróżnienia właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność od osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.
Nie wszyscy jednak eksperci się z tym zgadzają. – Nie ma podstawy, by osobom, którym przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, naliczać bonifikaty – uważa Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w kancelarii Konieczny, Wierzbicki. Tłumaczy, że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie wiąże się z prawem własności nieruchomości ani z żadnym prawem do gruntu. – To jedynie ograniczone prawo rzeczowe, zaś prawo do gruntu przysługuje spółdzielni. Co więcej, spółdzielcze własnościowe prawo do lokali nie łączy się z konkretnym udziałem w gruncie, nie ma więc podstawy prawnej do stwierdzenia, na jaką część opłaty przekształceniowej powinna zostać udzielona bonifikata według zasad określonych w art. 9a ustawy przekształceniowej – mówi Łukasz Łanoszka. Według niego nie jest także wykluczona sytuacja, w której spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wygasa – w takim przypadku spółdzielnia może ponownie rozporządzić lokalem. – Otrzymując w takim wypadku 99-proc. bonifikatę, spółdzielnia korzystałaby z ulgi udzielonej ze względu na przymioty osoby trzeciej, która nie posiada prawa do gruntu – kwituje prawnik.

Na niepełnosprawne dziecko

Prawo do bonifikaty dla spółdzielców to nie jedyna wątpliwość, z którą muszą się zmierzyć samorządowcy. Marta Witkowicz uważa, że konieczna jest zmiana art. 9a ust. 1 ustawy przekształceniowej, w zakresie 99-proc. bonifikaty dla rodziców niepełnosprawnego dziecka. – Ulga ta przysługuje tylko tym opiekunom, których dziecko jest niepełnosprawne w stopniu umiarkowanym lub znacznym, a w przypadku gdy jest ono pełnoletnie, trzeba wykazać, że zostało ono ubezwłasnowolnione – wyjaśnia. To wyłącza z grupy osób uprawionych do wysokiej bonifikaty opiekunów niedysponujących takim dokumentem. Według Łukasza Łanoszki celowe byłoby dodanie do tego przepisu zastrzeżenia, że bonifikata przysługuje osobom, które prowadzą wspólne gospodarstwo domowe z niepełnosprawnym dzieckiem lub na których utrzymaniu ono pozostaje. – Ale powstaje pytanie o charakterze aksjologicznym, czy ustawodawca chce udzielać bonifikaty z uwagi na pełnoletnie dzieci niepełnosprawne, które co do zasady nie muszą przecież pozostawać na utrzymaniu rodziców – dodaje ekspert.

Właściciele wielu mieszkań

Kolejny problem to udzielanie bonifikaty osobom, które mają więcej mieszkań. Zdaniem Marty Witkowicz potrzebne jest doprecyzowanie przepisów w zakresie 99-proc. bonifikaty przez jednoznaczne określenie, czy osoba posiadająca trzy lokale mieszkalne może ubiegać się o jej zastosowanie w stosunku do więcej niż jednego. – Trudno wyobrazić sobie sytuację, że właściciel wykorzystuje trzy mieszkania osobiście dla własnych celów mieszkaniowych – mówi urzędniczka. Eksperci uważają jednak, że doprecyzowanie regulacji nie jest niezbędne. – Ustawodawca celowo wprowadził takie ograniczenie, aby możliwość uzyskania bonifikaty zapewnić osobom zamieszkującym w lokalu – twierdzi Łukasz Mackiewicz. I dodaje, że wskazanie „na cele mieszkaniowe” jednoznacznie opisuje możliwość uzyskania jednej bonifikaty. Wtóruje mu Łukasz Łanoszka. – Z art. 9a ustawy przekształceniowej jednoznacznie wynika, iż bonifikata przysługuje tylko na to mieszkanie, które służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej – twierdzi ekspert. Dodaje, że w rozumieniu prawa cywilnego osoba może mieć tylko jedno miejsce zamieszkania, a więc tylko jedno może służyć zaspokajaniu jej potrzeb mieszkaniowych. Według niego każde dodatkowe mieszkanie nie pełni już takiej roli i nie ma uzasadnienia, by przyznawać na nie 99-proc. bonifikaty.

Zmiana stawki

Marta Witkowicz wskazuje też, że przydawałoby się doprecyzowanie art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, który odwoływał się do art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami o treści przed nowelizacją tego ostatniego artykułu. Jak wyjaśnia, obecnie art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej uniemożliwia zmianę stawki procentowej. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ po tym dniu ustala tę stawkę, stosując odpowiednio art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tymczasem zdaniem Łukasza Mackiewicza podstawą zmiany stawki procentowej może być art. 73 ust. 2b–2f ustawy o gospodarce nieruchomościami, który przewiduje taką możliwość w przypadku zmiany celu użytkowania nieruchomości. Konieczności zmiany art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej nie widzi także Łukasz Łanoszka. – Nowelizacja art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie prowadzi do pozbawienia organów JST możliwości zmiany stawki procentowej – twierdzi mec. Łanoszka. I dodaje, że przepis mówi o odpowiednim stosowaniu art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. – Przyjmując założenie racjonalnego ustawodawcy, należy przyjąć, że w takiej sytuacji zmiana stawki procentowej powinna się odbyć wraz z określeniem nowego celu prawa użytkowania wieczystego, w procedurze określonej w art. 73 ustawy o gospodarce nieruchomościami – tłumaczy ekspert. W jego ocenie określenie nowego celu jest w tym przypadku zbędne. – Jedyne co pozostaje organowi do określenia to stawka procentowa, zgodnie z art. 73 ust. 2f ustawy o gospodarce nieruchomościami – mówi. I dodaje, że inna jest tak naprawdę procedura odwoławcza. – Nie znajduje zastosowania tryb określony w art. 77–81 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a jedynie wprost tryb wskazany w art. 73 ust 2d–2e tej ustawy (a więc odwołanie wprost do sądu) – wskazuje Łukasz Łanoszka.

Niezabudowane a niezbędne

Jest jeszcze jedna nierozwiązana wciąż kwestia dotycząca przede wszystkim spółdzielni mieszkaniowych. Jak przypomina Piotr Pałka, w ich zasobach znajdują się także nieruchomości niezabudowane domami mieszkalnymi. Jest tak zazwyczaj na starych osiedlach, o rzadszej zabudowie. – Nieruchomości służą zaspokajaniu potrzeb mieszkańców. W ich skład wchodzą m.in. drogi, parkingi, place zabaw, tereny zielone oraz inne drobne formy architektoniczne – mówi specjalizujący się w obsłudze spółdzielni mieszkaniowych prawnik. Przekonuje, że brak możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego niezabudowanych nieruchomości pełniących funkcję służebną dla terenów zabudowanych przez spółdzielnie pozostaje w sprzeczności z ratio legis ustawy, gdyż stawia tę grupę spółdzielców w sytuacji gorszej niż użytkowników wieczystych innych gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Wiąże się to bowiem z wyższymi opłatami dla spółdzielców z takich osiedli niż osób ze wspólnot mieszkaniowych. Sytuacja ta miała być przejściowa, bowiem w ślad za uwłaszczeniem nieruchomości mieszkaniowych miała pójść kolejna ustawa umożliwiająca przekształcenie we własność pozostałych. Ale mimo że od wejścia w życie omawianych przepisów mijają dwa lata, to do dzisiaj ta zmiana nie została wprowadzona. ©℗
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nie wiąże się z prawem własności nieruchomości ani z żadnym prawem do gruntu, stąd ich posiadaczom nie przysługuje bonifikata z tytułu przekształcenia.