statystyki

Użytkowanie wieczyste: Przekształcenie nadal kłopotliwe [PORADNIA UWŁASZCZENIOWA]

autor: Leszek Jaworski31.07.2019, 12:00; Aktualizacja: 31.07.2019, 12:22
Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego należy ustalić na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r. Dlatego na ten dzień należy sporządzić operat szacunkowy. Ustalona w taki sposób opłata będzie stanowiła podstawę wymiaru rocznej opłaty przekształceniowej.

Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego należy ustalić na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r. Dlatego na ten dzień należy sporządzić operat szacunkowy. Ustalona w taki sposób opłata będzie stanowiła podstawę wymiaru rocznej opłaty przekształceniowej.źródło: ShutterStock

Czy brak wyodrębnienia lokali wyklucza przekształcenie

Dlaczego błędnie naliczona stawka za użytkowanie wieczyste nie wstrzymała uwłaszczenia

Co zrobić, gdy w dniu przekształcenia nie była ustalona wysokość rocznej opłaty za użytkowanie

Do urzędu gminy wpłynął wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalno-usługowym. Obejmuje on część mieszkalną (100 mkw.) oraz część użytkową o powierzchni 150 mkw. (księgarnia). Taki zapis występuje w księdze wieczystej. W ewidencji gruntów ta działka wpisana jest jako Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (brak założonej kartoteki budynku). Urzędnicy uważają, że nie jest to budynek mieszkalny jednorodzinny, gdyż nie wyodrębniono w nim lokali. Czy powinni odmówić wydania zaświadczenia?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na postawione pytanie, gdyż opis stanu faktycznego sprawy nie jest wyczerpujący. Wygląda jednak na to, że opisany budynek nie jest jednorodzinnym. Choćby z tego powodu, że jego część mieszkalna przekracza 30 proc. powierzchni całkowitej. A nawet minimalne przekroczenie tej wartości powoduje, że obiekt nie może być uznany za budynek mieszkalny jednorodzinny w świetle definicji z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Z poglądem tym zgadza się Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w kancelarii Konieczny, Wierzbicki. Jego zdaniem w zaistniałej sytuacji raczej nie uda się wykazać, że budynek ten jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym podlegającym przekształceniu. Decydujące mogą być zapisy w projekcie budowlanym, decyzji o pozwoleniu na budowę i w ewidencji budynków.

Nie można jednak z góry wykluczyć, że jest to budynek wielorodzinny. Pojęcie to nie ma definicji w żadnym akcie prawnym, ale z orzecznictwa wynika, że budynek wielorodzinny to budynek mieszkalny inny niż jednorodzinny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 października 2017 r., sygn. akt II OSK 201/16). Za takim stanowiskiem przemawia także par. 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku mieszkalnym, należy przez to rozumieć budynek mieszkalny wielorodzinny albo budynek mieszkalny jednorodzinny.

Co ważne, w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi ustawodawca uzależnia wystąpienie skutków przewidzianych w ustawie uwłaszczeniowej od tego, czy co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Wprawdzie z opisu sytuacji wynika, że w budynku nie wyodrębniono lokali, to jednak ustawodawca mówiąc o lokalach w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, nie formułuje wymogu ich samodzielności. Dopuszcza więc, by miały one status lokalu niewyodrębnionego. Nie musi to zatem być samodzielna nieruchomość lokalowa czy tzw. samodzielny lokal, który został wyodrębniony jako samodzielna nieruchomość i ma przypisany udział do działki oraz części wspólnych nieruchomości. Pogląd ten potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 17 listopada 2011 r. (sygn. akt IV CSK 103/11) wydany w kontekście art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy przekształceniowej z 2005 r. W orzeczeniu tym SN stwierdził, że z wnioskiem o dokonanie przekształcenia mogą wystąpić osoby fizyczne i osoby prawne, będące właścicielami lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych.

Jeżeli zatem ustawodawca uzależnia przekształcenie od określonego stosunku lokali mieszkalnych do pozostałych lokali, to organ przed wydaniem stosownego zaświadczenia powinien dokonać odpowiednich ustaleń. Gmina powinna uzyskać zaświadczenie starosty wydane na podstawie prze pisów ustawy o własności lokali, wskazujące liczbę wszystkich lokali możliwych do wydzielenia w budynku oraz możliwą d o wydzielenia liczbę samodzielnych lokali mieszkalnych. Okoliczności te powinny zostać ustalone według stanu na dzień prz ekształcenia, na bazie dokumentacji projektowej lub inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej z projektem wydzielenia lokali sporządzonym przez uprawnionego do tego architekta. Procedura ta z punktu widzenia przepisów ustawy uwłaszczeniowej powinna być zastosowana w odniesieniu do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których nie ustanowiono odrębnej własności w odniesieniu do wszystkich lokali.


Pozostało jeszcze 68% treści

Czytaj wszystkie artykuły na gazetaprawna.pl oraz w e-wydaniu DGP
Zapłać 97,90 zł Kup abonamentna miesiąc
Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

Szukaj

Polecane