Czy brak wyodrębnienia lokali wyklucza przekształcenie
Dlaczego błędnie naliczona stawka za użytkowanie wieczyste nie wstrzymała uwłaszczenia
Co zrobić, gdy w dniu przekształcenia nie była ustalona wysokość rocznej opłaty za użytkowanie
Do urzędu gminy wpłynął wniosek o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalno-usługowym. Obejmuje on część mieszkalną (100 mkw.) oraz część użytkową o powierzchni 150 mkw. (księgarnia). Taki zapis występuje w księdze wieczystej. W ewidencji gruntów ta działka wpisana jest jako Bz – tereny rekreacyjno-wypoczynkowe (brak założonej kartoteki budynku). Urzędnicy uważają, że nie jest to budynek mieszkalny jednorodzinny, gdyż nie wyodrębniono w nim lokali. Czy powinni odmówić wydania zaświadczenia?
Reklama
Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na postawione pytanie, gdyż opis stanu faktycznego sprawy nie jest wyczerpujący. Wygląda jednak na to, że opisany budynek nie jest jednorodzinnym. Choćby z tego powodu, że jego część mieszkalna przekracza 30 proc. powierzchni całkowitej. A nawet minimalne przekroczenie tej wartości powoduje, że obiekt nie może być uznany za budynek mieszkalny jednorodzinny w świetle definicji z art. 3 pkt 2a prawa budowlanego. Z poglądem tym zgadza się Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w kancelarii Konieczny, Wierzbicki. Jego zdaniem w zaistniałej sytuacji raczej nie uda się wykazać, że budynek ten jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym podlegającym przekształceniu. Decydujące mogą być zapisy w projekcie budowlanym, decyzji o pozwoleniu na budowę i w ewidencji budynków.

Reklama
Nie można jednak z góry wykluczyć, że jest to budynek wielorodzinny. Pojęcie to nie ma definicji w żadnym akcie prawnym, ale z orzecznictwa wynika, że budynek wielorodzinny to budynek mieszkalny inny niż jednorodzinny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 października 2017 r., sygn. akt II OSK 201/16). Za takim stanowiskiem przemawia także par. 3 pkt 4 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku mieszkalnym, należy przez to rozumieć budynek mieszkalny wielorodzinny albo budynek mieszkalny jednorodzinny.
Co ważne, w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi ustawodawca uzależnia wystąpienie skutków przewidzianych w ustawie uwłaszczeniowej od tego, czy co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne. Wprawdzie z opisu sytuacji wynika, że w budynku nie wyodrębniono lokali, to jednak ustawodawca mówiąc o lokalach w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, nie formułuje wymogu ich samodzielności. Dopuszcza więc, by miały one status lokalu niewyodrębnionego. Nie musi to zatem być samodzielna nieruchomość lokalowa czy tzw. samodzielny lokal, który został wyodrębniony jako samodzielna nieruchomość i ma przypisany udział do działki oraz części wspólnych nieruchomości. Pogląd ten potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 17 listopada 2011 r. (sygn. akt IV CSK 103/11) wydany w kontekście art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy przekształceniowej z 2005 r. W orzeczeniu tym SN stwierdził, że z wnioskiem o dokonanie przekształcenia mogą wystąpić osoby fizyczne i osoby prawne, będące właścicielami lokali wyodrębnionych lub niewyodrębnionych.
Jeżeli zatem ustawodawca uzależnia przekształcenie od określonego stosunku lokali mieszkalnych do pozostałych lokali, to organ przed wydaniem stosownego zaświadczenia powinien dokonać odpowiednich ustaleń. Gmina powinna uzyskać zaświadczenie starosty wydane na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, wskazujące liczbę wszystkich lokali możliwych do wydzielenia w budynku oraz możliwą do wydzielenia liczbę samodzielnych lokali mieszkalnych. Okoliczności te powinny zostać ustalone według stanu na dzień przekształcenia, na bazie dokumentacji projektowej lub inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej z projektem wydzielenia lokali sporządzonym przez uprawnionego do tego architekta. Procedura ta z punktu widzenia przepisów ustawy uwłaszczeniowej powinna być zastosowana w odniesieniu do budynków mieszkalnych wielorodzinnych, w których nie ustanowiono odrębnej własności w odniesieniu do wszystkich lokali.
Wyjaśnienie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju:
Uwłaszczeniem z mocy prawa objęte są grunty zabudowane m.in. budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Ustawa przekształceniowa nie definiuje odrębnie pojęcia „budynku jednorodzinnego, a tym samym do jego wykładni stosuje się odpowiednio przepisy ustawy – Prawo budowlane. Przez budynek jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku.
Ocena kwalifikacji obiektu do kategorii „budynków jednorodzinnych” powinna być dokonywana na podstawie stanu faktycznego. Pomocna w tych ustaleniach może być w szczególności opinia organu administracji architektoniczno-budowlanej, nadzorującego proces inwestycyjny.
Podstawa prawna
Art. 1 ust. 1 i 2, art. 4 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1916).
Art. 3 pkt 2a ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm.).
Par. 3 pkt 4 rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422 ze zm.).
Stawka procentowa opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste 1 stycznia 2019 r. była niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu. Czy doszło do przekształcenia? Czy zmiana stawki następuje 1 stycznia 2019 r. czy 1 stycznia 2020 r.?

Wymiar stawki nie ma znaczenia dla przekształcenia użytkowania wieczystego we własność. Świadczy o tym art. 21 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego. Wskazuje on, że jeżeli w dniu przekształcenia (czyli 1 stycznia 2019 r.) obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, to właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ta regulacja z kolei stanowi, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca też zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, to stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu tej zmiany stosuje się tryb postępowania określony w art. 78‒81 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto w myśl art. 21 ust. 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, jeżeli w wyniku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego lub aktualizacji stawki procentowej ustalona zostanie nowa wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, to opłata wnoszona jest w nowej wysokości wynikającej z tej aktualizacji i obowiązuje od 1 stycznia roku, w którym nastąpiło przekształcenie. Oznacza to, że nowa wysokość opłaty (spowodowana zmianą stawki) obowiązuje od 1 stycznia 2019 r. Ustawodawca nie używa określenia „od 1 stycznia 2019 r.”, ale tylko dlatego, że w art. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przewidziano opóźnione przekształcenie. Dotyczy ono przekształcenia prawa użytkowania wieczystego po oddaniu budynku mieszkalnego do użytkowania po 1 stycznia 2019 r. (np. 29 lipca 2019 r.). W tym zaś przypadku art. 21 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego też ma zastosowanie. Z opisu sytuacji wynika jednak, że grunt był zabudowany na cele mieszkaniowe 1 stycznia 2019 r. Dlatego nie mamy tutaj do czynienia z opóźnionym przekształceniem.
Dodać należy, że nowa stawka ustalona po 1 stycznia 2019 r. stosuje się do ustalenia nowej wysokości opłaty przekształceniowej. W art. 21 ust. 4 i 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego ustawodawca określa konsekwencje przeprowadzenia postępowań aktualizacyjnych zarówno co do stawki procentowej, jak i wysokości opłaty rocznej. W przypadku nadpłaty nadwyżka poniesionej np. od 1 stycznia 2019 r. opłaty przekształceniowej podlega zaliczeniu na poczet przyszłych opłat przekształceniowych, a w przypadku niedopłaty właściciel uiszcza dopłatę opłaty odpowiadającą różnicy między wniesioną opłatą przekształceniową a jej nową wysokością. W uzasadnieniu do projektu ustawy wskazano, że „przepis ten odnosi się do opłat (nadpłaty i niedopłaty) ustalonych w postępowaniach aktualizacyjnych, które rozstrzygnęły kwestie sporne związane m.in. z wysokością opłat z tytułu użytkowania wieczystego, które na mocy tej ustawy stały się opłatami przekształceniowymi. Zatem wydawanie decyzji w kwestii zaliczenia nadpłaty dotychczas wniesionych opłat bądź w przypadku niedopłaty takich opłat byłoby, w ocenie ustawodawcy, dublowaniem postępowań administracyjnych, a zatem jest zbędne”.
Artykuł 21 ust. 7 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego umożliwia również dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu wniesienie jednorazowo opłat przekształceniowych mimo toczącego się postępowania aktualizacyjnego dotyczącego wysokości dotychczasowej opłaty rocznej. Jeżeli w wyniku aktualizacji ustalona zostanie opłata wyższa, to konieczne będzie uiszczenie dopłaty odpowiadającej brakującej różnicy wniesionej opłaty łącznej, a gdy nowa wysokość opłaty przekształceniowej będzie niższa, to nadpłata podlega zwrotowi.
Wyjaśnienie MIR:
Wysokość obowiązującej dotychczas stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nie ma wpływu na moment uwłaszczenia. Jeżeli nieruchomość mieści się w pojęciu gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe, przekształcenie nastąpiło co do zasady z dniem 1 stycznia 2019 r. W przypadku gdy na dzień uwłaszczenia stawka procentowa nie była zgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, organ obowiązany jest do jej ustalenia stosownie do sposobu jej wykorzystywania. Stawka ta stanowi wówczas podstawę wymiaru opłaty przekształceniowej.
Podstawa prawna
Art. 21 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1916).
Art. 73 ust. 2, art. 78‒81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.).
W dniu przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r., nie była ustalona stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Z jaką datą należy ustalić stawkę procentową? Czy trzeba sporządzić operat szacunkowy?

Opłatę z tytułu użytkowania wieczystego należy ustalić na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia, tj. 1 stycznia 2019 r. Dlatego na ten dzień należy sporządzić operat szacunkowy. Ustalona w taki sposób opłata będzie stanowiła podstawę wymiaru rocznej opłaty przekształceniowej. Zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, jeżeli w dniu przekształcenia nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, to właściwy organ ustala po tym dniu tę opłatę, stosując odpowiednio art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Ustęp 2a ‒ dodany ustawą z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1309) ‒ reguluje postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie w odniesieniu do gruntów, w stosunku do których na dzień uwłaszczenia nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego (przepis wszedł w życie z mocą od 1 stycznia 2019 r.). Artykuł 21 ust. 2a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego jest podstawą do wymierzenia opłaty za przekształcenie m.in. gruntów, w odniesieniu do których opłata za użytkowanie wieczyste wniesiona została w formie jednorazowego świadczenia za cały okres trwania tego prawa. Według art. 21 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w zakresie ustalenia stawki stosuje się procedurę dotyczącą aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w sposób odpowiedni. Oznacza to, że właściwy organ zaproponuje byłemu użytkownikowi wieczystemu nową wysokość stawki procentowej. Przy czym takie postępowanie może być także przeprowadzone na wniosek, tzn. były użytkownik wieczysty może wystąpić do samorządowego kolegium odwoławczego, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, z wnioskiem o ustalenie, że uzasadniona jest stawka procentowa w innej wysokości niż ta, którą mu zaproponował organ.

Wyjaśnienie MIR:
Opłatę należy ustalić na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Ustalona w ten sposób opłata będzie stanowiła podstawę wymiaru rocznej opłaty przekształceniowej. Kwestia ta została jednoznacznie uregulowana w przyjętej w czerwcu br. noweli ustawy (zmiana do art. 21 ustawy uwłaszczeniowej).
Podstawa prawna
Art. 21 ust. 2 i 2a ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1916).
Art. 72 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.).