Najlepszym wyjściem dla korzystających z wakacji kredytowych jest przeznaczenie zaoszczędzonych pieniędzy na nadpłatę i skrócenie okresu kredytowania. Tyle, że część banków pobiera z tego tytułu prowizję
Wprowadzone za pomocą ustawy o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom (Dz.U. z 2022 r. poz. 1488) wakacje kredytowe pozwalają kredytobiorcom na bezpłatne zawieszenie czterech rat kredytu hipotecznego w 2022 r. oraz czterech rat w 2023 r. Jeśli klient zdecyduje się na takie rozwiązanie, bank w okresie zawieszenia może pobrać tylko opłatę z tytułu ubezpieczenia (na życie lub mieszkania kredytobiorcy), a okres spłaty zobowiązania zostanie automatycznie wydłużony o tyle miesięcy, ile rat konsument zawiesił (czyli maksymalnie osiem).
Wakacje kredytowe, co zrozumiałe przy takich zasadach, cieszą się ogromną popularnością wśród kredytobiorców, przy czym eksperci apelują, by starać się nie przejadać zaoszczędzonych w ten sposób pieniędzy, lecz przeznaczyć je na częściową nadpłatę zobowiązania. Dzięki temu można albo zmniejszyć wysokość miesięcznej raty, albo skrócić okres kredytowania. Przy tym - o czym można się przekonać, korzystając choćby z kalkulatorów na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, znacznie korzystniejsze jest skrócenie okresu kredytowania. Nie zmniejszy to co prawda wysokości miesięcznej raty, ale za to przyniesie znacznie większe oszczędności na całym kredycie (sumarycznie konsument zapłaci bankowi znacznie mniej z tytułu odsetek) oraz pozwoli na szybsze pozbycie się zobowiązania (patrz: grafika). Wakacje kredytowe wydłużają okres kredytowania o osiem miesięcy, napłata może skrócić go o nawet kilka lat, co będzie sporą ulgą dla klientów, którzy planowo ukończą spłatę w okolicach 65. roku życia.
Banki pobierają prowizję, jeśli klient zdecyduje się na skrócenie okresu kredytowania
Dokonując nadpłaty, to konsument decyduje, czy chce zmniejszyć wysokość raty, czy pozostawić ją na tym samym poziomie, ale za to skrócić okres kredytowania. Okazuje się jednak, że o ile w niektórych bankach wcześniejsza częściowa spłata kredytu jest darmowa, o tyle inne pobierają już prowizję, jeśli klient zdecyduje się na skrócenie okresu kredytowania. Jej wysokość jest różnie ustalana - czasem jest to jeden procent, od kwoty nadpłaty, a czasem 0,5 proc., ale od kwoty pozostałej do spłaty. W tym pierwszym przypadku kredytobiorca, nadpłacając 20 tys. zł, zapłaci więc 200 zł. W drugim już znacznie więcej. Zakładając, że po nadpłacie takiej samej kwoty 20 tys. zł do spłaty pozostanie jeszcze 280 tys. zł, to wówczas prowizja wyniesie 1400 zł.
Taki sposób ukształtowania opłat uderza w najbiedniejszych kredytobiorców, bo im wyższą kwotę klient jest w stanie nadpłacić jednorazowo, tym niższą bank pobierze prowizję. Zostając przy poprzednim przykładzie - jeśli z 300 tys. zł pozostałych do spłaty kredytobiorca zamiast 20 tys. zł byłby w stanie wcześniej zwrócić bankowi 120 tys. zł, wówczas bank pobierze od niego tylko 900 zł. A przecież utrata zysku dla tej instytucji jest w tym przypadku jeszcze większa.
To nie brak logiki jest jednak największym problemem, lecz to, czy pobieranie opłat z tytułu skrócenia okresu kredytowania na skutek wcześniejszej częściowej spłaty kredytu jest w ogóle zgodne z prawem. Zgodnie z art. 40 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2245 ze zm.) strony umowy (w praktyce bank) mogą zastrzec rekompensatę w przypadku wcześniejszej spłaty części lub całości kredytu. Ustęp 2 tego przepisu zakłada, że kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłączenie, gdy spłata (części lub całości) nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. W takim wypadku - zgodnie z ust. 3 - opłata ta nie może być większa niż 3 proc. spłacanej kwoty.
- Ustawodawca w art. 40 określił zatem maksymalną wysokość opłaty, ustalając tym samym mechanizm wynagradzania kredytodawcy zmniejszonych korzyści wskutek przedterminowej spłaty kredytu, a także maksymalny okres przez jaki opłata może być pobierana. Regulacja ustawowa ma charakter kompletny. Oznacza to tym samym, że brak jest możliwości wprowadzania dodatkowych opłat z tego tytułu zwłaszcza po upływie 36 miesięcy od uruchomienia kredytu – mówi mec. Maciej Siwka, adwokat z kancelarii Achtelik Siwka i Wspólnicy, który dodaje, że stosowana przez niektóre banki opłaty z tytułu „skrócenia okresu kredytowania”, prowadzi do obejścia ograniczeń ustawowych o maksymalnej rekompensacie oraz o maksymalnym okresie, przez który taką opłata może być stosowana.
Uzyskanie zgody kredytodawcy na skrócenie okresu kredytowania
To jednak nie wszystko. Jak dodaje Jacek Mąka, radca prawny z tej samej kancelarii, część instytucji kredytowych stosuje w umowach wymóg uzyskania zgody kredytodawcy na skrócenie okresu kredytowania, gdyż może do tego dojść wyłącznie na drodze aneksu do umowy.
- Zawarcie aneksu do umowy stanowi dwustronną czynność prawną, która dla swej skuteczności wymaga złożenia przez obie strony zgodnego oświadczenia woli. W konsekwencji konsument został pozbawiony ustawowego prawa do skrócenia okresu kredytowania w sytuacji przedterminowej spłaty kredytu, gdyż bank teoretycznie zawsze może odmówić zawarcia aneksu. W takiej sytuacji wymóg uzyskania zgody banku powoduje, że uprawnienie konsumenta określone w przepisach ustawy staje się wyłącznie pozorne. Cel ustawodawcy został zatem wypaczony, gdyż zmiana okresu kredytowania wskutek przedterminowej spłaty kredytu nie różni się od zmiany okresu kredytowania z jakiegokolwiek innego powodu - tłumaczy mec. Mąka.
Tego samego zdania jest rzecznik finansowy.
- Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie, a bank nie może tego prawa ograniczać. Bank nie może stosować we wzorcach umów klauzul, które uzależniałyby prawo konsumenta do dokonania przedterminowej spłaty od zgody banku. Wszelkie próby utrudniania lub uniemożliwiania konsumentom dokonania przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego należy oceniać pod kątem stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów - tłumaczą przedstawiciele RF, dodając, że dokonanie częściowej lub całościowej spłaty kredytu hipotecznego przed terminem nie może być uzależnione od podpisania przez konsumenta aneksu do umowy.
Co więcej, rzecznik finansowy jednoznacznie wskazuje na brak podstaw do pobierania z tego tytułu jakichkolwiek opłat czy prowizji.
- Wprowadzenie przez bank w umowie kredytu hipotecznego rekompensaty w związku z przedterminową spłatą kredytu jest dopuszczalne jedynie na warunkach określonych w art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanego zmienną stopą procentową kredytodawca może pobierać rekompensatę wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu nastąpiła w okresie pierwszych trzech lat obowiązywania umowy. Jeśli zatem konsument spłaca kredyt na stopach zmiennych po upływie pięciu lat od zawarcia umowy, to całkowita lub częściowa przedterminowa spłata kredytu nie może zostać obarczona rekompensatą - wskazują przedstawiciele RF.
Pierwsze skargi
Do RF wpływają już skargi klientów. Rzecznik finansowy kieruje wówczas do banków wystąpienia z prośbą o wyjaśnienie i zmianę zajmowanego stanowiska. Kiedy natomiast sprawa znajduje się na etapie postępowania sądowego, RF może wesprzeć konsumenta, przedstawiając sądowi istotny pogląd dla sprawy. W przypadku jednego z banków dostrzeżone przez RF nieprawidłowości skutkowały już złożeniem zawiadomienia do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
- Obecnie prowadzimy dyskusję z branżą, a także Komisją Nadzoru Finansowego, na temat konstrukcji rynku kredytów hipotecznych opartych na stałej stopie procentowej. Jednym z jej elementów jest właśnie kwestia opłat za wcześniejszą spłatę. W opinii sektora bankowego mają one wpływ na kształt oferty produktowej. Analizujemy to zagadnienie i nie wypowiadamy się na ten temat do czasu zakończenia prac - zastrzegają przedstawiciele UOKiK. ©℗
