Na polskim rynku oferowany jest produkt pod nazwą „dożywotnia renta hipoteczna” (lub podobną), skierowany do seniorów – właścicieli nieruchomości. Niesie on jednak za sobą nie tylko korzyści, ale i ryzyko.
Honorata Waszkiewicz, aplikant radcowski, Bird & Bird, Maciej Gawroński sp.k.
Na czym to polega
Konstrukcja umowy o dożywotnią rentę hipoteczną, która dostępna jest w ofercie kilku spółek, oparta została na przepisach kodeksu cywilnego o dożywociu oraz (w zależności od oferty) rencie. Zasadniczo polega na przeniesieniu prawa własności nieruchomości na spółkę w zamian za wypłatę seniorowi dożywotniej renty oraz zapewnienie mu prawa mieszkania w przekazanej nieruchomości.
Istotne jest, że spółka nabywa prawo do nieruchomości od razu z chwilą zawarcia umowy. Dotychczasowy właściciel pozostaje jedynie korzystającym z domu lub mieszkania oraz uprawnionym do świadczeń z tytułu renty. Nieruchomość nie może już zostać przez niego zbyta, nie staje się także przedmiotem dziedziczenia.
Tym bardziej należy więc przed zawarciem umowy sprawdzić, jakie będą nam przysługiwać uprawnienia i ograniczenia dotyczące zamieszkiwania i dysponowania nieruchomością oraz jakie są gwarancje wypłaty renty.
O czym nie powie agent
Ważne, aby w umowie znalazły się postanowienia, które uregulują zasady korzystania z nieruchomości. Przykładowo jeżeli dożywotnik będzie chciał wynająć mieszkanie bądź jego część, powinien zadbać o to, aby takie uprawnienie zostało przewidziane w umowie.
Zawarcie umowy najmu czy podnajmu będzie bowiem wymagało zgody i udziału spółki jako właściciela nieruchomości. Wszelkie kwestie związane ze swobodną eksploatacją mieszkania czy przeprowadzaniem remontu powinny również zostać uregulowane w umowie ze wskazaniem, kto za co ponosi koszty.
Pamiętajmy też o kosztach ubezpieczenia nieruchomości – te w oferowanych na rynku umowach z reguły obciążają dożywotnika. Warto więc zapewnić sobie prawo wyboru ubezpieczyciela.
Umowa powinna też wprost określać, czy i na jakich warunkach możliwe jest korzystanie z mieszkania przez innych domowników, np. osoby bliskie dożywotnika.
Konieczne jest też sprawdzenie wiarygodności oraz wypłacalności podmiotu, który oferuje nam rentę hipoteczną. Należy pamiętać, że faktyczną gwarancją naszych uprawnień do renty jest nie tylko umowa, lecz także kondycja finansowa usługodawcy.
Należy też koniecznie zadbać o wpis naszego prawa do świadczenia do księgi wieczystej nieruchomości. To daje nam możliwość żądania renty od każdoczesnego właściciela nieruchomości, także jeżeli nabył ją w postępowaniu egzekucyjnym czy upadłościowym usługodawcy (uwaga: wpis dokonany zbyt późno, tuż przed samą licytacją nieruchomości w trybie egzekucyjnym lub sprzedażą w postępowaniu upadłościowym może nas już nie chronić).
Dlatego warto zajrzeć do rejestru przedsiębiorców KRS, który pozwoli uzyskać m.in. dane na temat potencjalnej upadłości spółki.Dodatkowo można sprawdzić, czy spółka nie widnieje w rejestrze dłużników niewypłacalnych.
Czasem warto poczekać
Co jeżeli z jakichś powodów będziemy chcieli rozwiązać umowę? Może się przecież okazać, że nie będziemy zadowoleni z otrzymywanych świadczeń lub po prostu się rozmyślimy. Tu znowu musimy zadbać o nasze prawa w umowie. Podmioty oferujące produkt dożywotniej renty hipotecznej podkreślają w ofertach, iż możliwość rozwiązania umowy istnieje, nie odnoszą się jednak wprost do warunków, na jakich można to zrobić.
Czy zatem otrzymamy zwrotnie tytuł własności do nieruchomości? Jak rozliczymy się ze spółką za świadczenia, które już otrzymaliśmy?
Czy zapłacimy dodatkowe kary za wcześniejsze rozwiązanie umowy? Bez jasnych zapisów umownych w tym zakresie ryzykujemy, że możliwość wyjścia z umowy okaże się czysto teoretyczna lub po prostu nieopłacalna.
Coś za coś: decyzja o wyzbyciu się własnego mieszkania musi być zrównoważona komfortem otrzymywania renty na godnym poziomie. Należy zatem pamiętać o postanowieniach dotyczących jej waloryzacji. Bez tego już po kilku latach możemy żałować decyzji.
Konstrukcji dożywotniej renty hipotecznej nie należy mylić z instytucją tzw. odwróconego kredytu hipotecznego, który prawdopodobnie w niedługim czasie doczeka się szczególnej regulacji. Kredyt taki będzie faktycznie pełnił funkcję renty, a jego spłata będzie następowała w drodze przeniesienia własności nieruchomości na kredytodawcę.
Przejście własności nieruchomości nastąpi jednak dopiero po śmierci kredytobiorcy, chociaż jego spadkobiercy będą mieli prawo sami spłacić dług i nabyć do niej prawo. Kredytu takiego będą udzielały banki oraz instytucje kredytowe działające w Polsce (podmioty regulowane i nadzorowane).
Trwają prace nad uzupełnieniem projektu ustawy o tzw. rentę dożywotnią, co należy odbierać jako próbę uregulowania produktów oferowanych obecnie na rynku. Może zatem warto jeszcze poczekać?
Honorata Waszkiewicz, aplikant radcowski, Bird & Bird, Maciej Gawroński sp.k.