Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przynosi kolejne ograniczenia w obrocie udziałami i akcjami - piszą Joanna Ostapiuk, Michał Bork i Maciej Liberacki z praktyki Nieruchomości i Budownictwa kancelarii CMS.
U stawa o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja), która wprowadziła zmiany m.in. do ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.), weszła w życie 5 października. Z perspektywy transakcyjnej najistotniejsze zmiany dotyczą nowych ograniczeń w obrocie udziałami i akcjami w spółkach dominujących, które mają udziały lub akcje w spółkach będących właścicielami bądź użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnych.
Nowe prawo
Nowelizacja wprowadziła prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółkach dominujących, które mają udziały bądź akcje w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, dla Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).
Prawo pierwokupu udziałów i akcji przez KOWR zostało wprowadzone w 2016 r. Początkowo obejmowało udziały i akcje w spółkach, które były właścicielami nieruchomości rolnej większej niż 0,3 ha. W 2019 r. ograniczono je do nieruchomości rolnych o powierzchni co najmniej 5 ha. Do czasu wejścia w życie nowelizacji prawo pierwokupu obejmowało zatem udziały i akcje w spółkach, które są właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
Widoczny trend liberalizacji ograniczeń w tym zakresie został jednak zahamowany. Tym razem zaostrzono restrykcje poprzez rozszerzenie prawa pierwokupu na dodatkowe podmioty. Aby uniknąć nieważnej transakcji, konieczne będzie nie tylko potwierdzenie, czy dana spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, lecz także każdorazowa weryfikacja struktury kapitałowej spółki, w której są zbywane udziały lub akcje.
Pojęcie spółki dominującej zostało uregulowane w art. 4 par.1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych. Co do zasady za spółkę dominującą uważa się spółkę, która w określony sposób oddziałuje na inną spółkę handlową (np. dysponuje bezpośrednio lub pośrednio większością głosów na zgromadzeniu wspólników, jest uprawniona do powoływania lub odwoływania większości członków zarządu spółki zależnej czy też której członkowie zarządu stanowią więcej niż połowę członków zarządu spółki zależnej).
Nie każda spółka dominująca musi uwzględniać omawiane prawo pierwokupu. Obowiązek taki powstanie tylko w przypadku, gdy spółka spełni przesłanki spółki dominującej wskazane w art. 4 par.1 pkt 4 kodeksu spółek handlowych oraz dodatkowo bezpośrednio będzie miała udziały lub akcje w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.
Omawiane prawo pierwokupu znajduje zastosowanie jedynie w odniesieniu do umowy sprzedaży. Niemniej gdy do nabycia udziałów lub akcji w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym określonej powierzchni ziemi rolnej dochodzi na podstawie czynności prawnej innej niż umowa sprzedaży (np. w wyniku połączenia spółek, wniesienia aportu bądź darowizny), KOWR może skorzystać z tzw. prawa nabycia. Nowelizacja rozszerzyła prawo nabycia KOWR również na udziały i akcje w spółce dominującej, która ma udziały bądź akcje w spółce będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. W konsekwencji KOWR będzie przysługiwało prawo wejścia w miejsce nabywcy i nabycia udziałów lub akcji spółki dominującej na tych samych warunkach. Co więcej, nowelizacja wprowadziła również prawo nabycia przez KOWR udziałów lub akcji w podwyższonym kapitale zakładowym spółki dominującej spełniającej powyższe kryteria.
Z drugiej jednak strony uchyliła ona kontrowersyjne prawo nabycia nieruchomości rolnych przez KOWR w przypadku przekształcenia spółek prawa handlowego. Dotychczas obowiązujące uprawnienie ośrodka w sytuacji, gdy przekształcenie nie powodowało zmian podmiotowych w spółce, a miało na celu jedynie jej reorganizację, stanowiło nadmierne ograniczenie i nie miało uzasadnienia, jeśli wziąć pod uwagę cele ustawy. W u.k.u.r. zawarto jednak zastrzeżenie, że przekształcenie przedsiębiorcy albo spółki cywilnej w spółkę handlową pozostanie objęte prawem KOWR do nabycia nieruchomości rolnej.
Konsekwencje
Zrzeczenie się prawa pierwokupu bądź złożenie oświadczenia o niewykonaniu prawa nabycia przez KOWR może nastąpić dopiero po otrzymaniu przez KOWR odpowiednio warunkowej umowy sprzedaży czy zawiadomienia dotyczącego prawa nabycia. Termin na skorzystanie z prawa pierwokupu czy prawa nabycia udziałów lub akcji wynosi dwa miesiące. Oznacza to, że strony umowy sprzedaży będą pozostawać w niepewności przez cały okres badania due diligence. W tym okresie (zwłaszcza po stronie kupującego) powstają istotne koszty związane z transakcją. Ponieważ ustawowe prawo pierwokupu będzie odgrywało coraz większą rolę, w interesie uczestników obrotu jest lobbowanie za takim jego ukształtowaniem, aby do minimum ograniczyć niepewność oraz koszty z nim związane. Zasadne wydaje się wprowadzenie regulacji umożliwiających zrzeczenie się tego prawa przez uprawniony podmiot już na wstępnym etapie transakcji, np. na podstawie powszechnie stosowanych listów intencyjnych, z zastrzeżeniem konieczności powtórzenia procedury tylko w przypadku zmiany ceny sprzedaży.
Transakcje na udziałach lub akcjach będą musiały zostać poprzedzone analizą struktury kapitałowej spółki oraz weryfikacją charakteru nieruchomości należących do spółek zależnych, co w praktyce niejednokrotnie sprawia trudności interpretacyjne (np. gdy dla całości lub części nieruchomości nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo w przypadku nieruchomości o charakterze mieszanym). W konsekwencji nowelizacja negatywnie wpłynie na harmonogramy transakcji na udziałach lub akcjach i na stopień ich skomplikowania oraz zwiększy koszty transakcji.
Kryterium powierzchni
Nowelizacja zakłada, że przepisy u.k.u.r. nie mają zastosowania do nieruchomości, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Do czasu jej wejścia w życie wyłączenie to dotyczyło nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Zmiana może się wydawać nieznaczna, ma jednak istotne znaczenie z perspektywy transakcyjnej.
W praktyce pojawiły się bowiem wątpliwości, czego dotyczył limit 0,3 ha, tj. czy odnosił się do powierzchni całej nieruchomości (w rozumieniu wieczystoksięgowym), czy wyłącznie do powierzchni użytku rolnego. Było to szczególnie istotne w sytuacjach, gdy powierzchnia użytku rolnego w granicach określonej nieruchomości była mniejsza niż 0,3 ha, natomiast całkowita powierzchnia nieruchomości wynosiła więcej niż 0,3 ha. W praktyce ugruntowało się ostrożnościowe podejście, zgodnie z którym nawet niewielka część użytku rolnego „infekowała” pozostałą część nieruchomości, i powszechnie stosowano do takiej nieruchomości obostrzenia wynikające z u.k.u.r.
W wyniku nowelizacji obrót nieruchomościami, które zaledwie w nieznacznej części mają charakter rolny, został uwolniony od restrykcji u.k.u.r. Ma to szczególne znaczenie w odniesieniu do nieruchomości, które są nabywane w celach inwestycyjnych niezwiązanych z rolnictwem i nie mają praktycznego znaczenia z perspektywy zapewnienia bezpieczeństwa żywnościowego, a przed wejściem w życie nowelizacji były traktowane jako rolne ze względu na oznaczenie w rejestrach.
Fundacje rodzinne
Mimo że fundacja rodzinna w polskim porządku prawnym jest obecna od zaledwie kilku miesięcy, nowelizacja znosi przywileje dotyczące obrotu ziemią rolną przez te byty prawne i ich beneficjentów, wprowadzone ustawą o fundacji rodzinnej, która weszła w życie dnia 22 maja. Uprzywilejowanie to polegało m.in. na braku obowiązku posiadania statusu rolnika indywidualnego przy nabywaniu nieruchomości rolnych. Należy zwrócić uwagę na niekonsekwencję ustawodawcy, który w tym samym roku podejmuje całkiem różne decyzje w tej samej sprawie.
Trudno jednoznacznie ocenić nowelizację. Ze względu na wprowadzenie prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółkach dominujących, które mają udziały bądź akcje w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi określonej powierzchni ziemi rolnej, niewątpliwie negatywnie wpłynie ona na obrót udziałami i akcjami. Strony transakcji odczują to, planując harmonogram transakcji oraz ponosząc dodatkowe koszty (w tym również w zakresie rozszerzonego badania due diligence). Z drugiej strony ustawodawca wyłączył zastosowanie u.k.u.r. wobec nieruchomości o powierzchni użytków rolnych mniejszej niż 0,3 ha, co będzie miało pozytywny wpływ na obrót nieruchomościami niezwiązanymi z rolnictwem. ©℗