- Wspólnota mieszkaniowa posiada inne narzędzia egzekwowania nieuiszczonych opłat. Przede wszystkim można skierować sprawę dotyczącą nierzetelnego właściciela lokalu pod ocenę niezależnego sądu - mówi w rozmowie z DGP Łukasz Ozga radca prawny, wspólnik w kancelarii Płonka Ozga, ekspert prawny i członek Konwentu BCC.

Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 16 czerwca 2020 r. (sygn. akt I ACa 84/20) orzekł, że wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie podejmować decyzji o odłączeniu dostaw jakichkolwiek mediów do poszczególnych lokali. Słusznie?

Z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa – tak, orzeczenie jest prawidłowe. Sąd właściwie przyjął, iż wspólnota mieszkaniowa posiada inne narzędzia egzekwowania nieuiszczonych opłat. Przede wszystkim można skierować sprawę dotyczącą nierzetelnego właściciela lokalu pod ocenę niezależnego sądu.
Dodatkowo nie ulega wątpliwości, że w typowych sytuacjach wspólnota mieszkaniowa jest jedynie pośrednikiem pomiędzy właścicielem lokalu a dostawcą mediów w takim zakresie, w jakim dostawa mediów nie dotyczy części wspólnych nieruchomości.
Tyle że chodzi o mobilizowanie dłużników. Jeśli uznamy, że wspólnota nie może odłączyć nawet dostępu do ciepłej wody, w praktyce ogół mieszkańców traci możliwość odzyskania pieniędzy od tego, kto nie chce płacić.
Zachowanie właścicieli lokali, którzy nie uiszczają opłat związanych z funkcjonowaniem ich własnych lokali i powodują w ten sposób przerzucenie ciężaru własnego utrzymania na obce osoby, należy ocenić jako wyjątkowo naganne i zdecydowanie piętnować. To jasne. Jednak inni członkowie wspólnoty nie są i nie mogą być w żaden sposób uprawnieni do samodzielnego i dowolnego decydowania o tym, czy możliwa jest dalsza dostawa mediów do danego lokalu i jaki poziom zadłużenia jest już na tyle wysoki, aby dostęp do mediów ograniczyć, a jaki jeszcze pozwala na dalsze korzystanie np. z wody. Na marginesie warto wskazać, że inne orzeczenie mogłoby ewentualnie zapaść w sytuacji, gdyby wspólnota mieszkaniowa nie występowała w charakterze pośrednika, lecz sama dostarczała media np. wodę ciepłą, za pomocą własnych urządzeń. Wówczas wspólnota mogłaby powstrzymać się ze spełnieniem świadczenia, za które nie otrzymuje ekwiwalentu. Taka sytuacja była przedmiotem innego rozstrzygnięcia w ramach wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 5 czerwca 2020 r. (sygn. akt V ACa 761/19). Woda podgrzewana była za pomocą wymiennika ciepła wspólnoty mieszkaniowej we własnym zakresie i jako woda ciepła albo energia cieplna dostarczana była do poszczególnych lokali.
W sprawie, od której zaczęliśmy, sąd uznał, że zainteresowana dłużniczka nie była zobligowana do wytoczenia powództwa w terminie określonym w ustawie o własności lokali. Innymi słowy, ma o wiele więcej czasu, niż chciała wspólnota. Czy jednak tak powinno być?
W mojej ocenie sąd prawidłowo przyjął, że pomimo upływu terminu przewidzianego przez art. 25 ust. 1a ustawy o własności lokali, możliwe było skutecznie wytoczenie powództwa o stwierdzenie nieważności uchwały na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 189 kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 58 par. 1 kodeksu cywilnego. Powództwo takie otwarte jest dla wszystkich, którzy skutecznie wykażą swój interes prawny w uzyskaniu rozstrzygnięcia, wobec czego nie widzę powodów dla ograniczania tego uprawnienia dla osoby najbardziej zainteresowanej zgodnością z prawem uchwały wspólnoty mieszkaniowej, jaką jest właściciel lokalu. W tym zakresie, w praktyce, należy jednak pamiętać o rozbieżnych stanowiskach poszczególnych sądów, wobec czego w podobnych sytuacjach należy rekomendować dopilnowanie terminu z ustawy o własności lokali. W niektórych wcześniejszych orzeczeniach wskazywano bowiem, iż możliwość wytoczenia powództwa na zasadach ogólnych ograniczona jest wyłącznie do wypadków szczególnie rażących naruszeń prawa, kiedy uchwała obarczona bardzo istotnymi wadami nie powinna w dalszym ciągu znajdować się w obrocie prawnym. W innych orzeczeniach natomiast w ogóle odmówiono możliwości wytoczenia powództwa na zasadach ogólnych tym osobom, dla których upłynął ustawowy sześciotygodniowy termin z ustawy o własności lokali. Wskazywano wówczas, że jest to przepis szczególny, który wyłącza zastosowanie przepisu ogólnego. Osobiście opowiadam się za liberalnym podejściem, dopuszczającym wytoczenie powództwa według wyboru właściciela lokalu na jednej ze wskazanych podstaw prawnych, także po upływie wskazanego sześciotygodniowego terminu, w celu jak najszerszej realizacji zasady dostępu do sądu.
Rozmawiała Marzena Sosnowska