Subskrybuj nas na Youtube
Wspólnota mieszkaniowa nie może samodzielnie podejmować decyzji o odłączeniu dostaw jakichkolwiek mediów do poszczególnych lokali. Stanowi to zarówno naruszenie zasad współżycia społecznego, jak i przekroczenie nadanych przez ustawodawcę wspólnocie uprawnień.
Do takiego wniosku doszedł Sąd Apelacyjny w Krakowie. To kolejny dowód na to, że wyciąganie odpowiedzialności wobec wspólnotowych dłużników jest trudne.
Wątpliwa uchwała
Sprawa zaczęła się w marcu 2017 r., kiedy na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej przeprowadzono głosowanie nad odcięciem dopływu ciepłej wody do lokalu powódki. Uzasadnieniem takiego działania był fakt, że kobieta zalegała z opłatami, co powodowało w praktyce, że część kosztów ponoszonych przez mieszkańców dzieliło się na mniej osób, ergo – sąsiedzi kobiety musieli płacić więcej. Uznano, że odcięcie dopływu ciepłej wody może zmotywować dłużniczkę do spłaty zaległości.
Kobieta jednak wniosła powództwo do sądu o ustalenie nieważności uchwały. Powódka wskazała, że wspólnota miała inne możliwości dochodzenia swoich praw. Wybrała zaś rozwiązanie sprzeczne z prawem i godzące w zasady współżycia społecznego. Pozwana w odpowiedzi wniosła o oddalenie powództwa i wskazała, że powódce pozostawiono możliwość korzystania z wody w lokalu, a uchwała odnosi się jedynie do odcięcia dostawy wody ciepłej z uwagi na nieregulowanie przez pozwaną należności z tytułu opłat. Wspólnota podkreśliła, że kobieta ma możliwość korzystania z ciepłej wody – zimną wodę, do której nadal ma dostęp, może sobie podgrzać we własnym zakresie.
Sąd okręgowy uwzględnił żądanie stwierdzenia nieważności uchwały. W swym uzasadnieniu wskazał m.in., że przedmiotem uchwał wspólnoty mieszkaniowej mogą być tylko sprawy dotyczące nieruchomości wspólnej. Ingerencja w sferę uprawnień właścicielskich poszczególnych członków jest więc niedozwolona.
Jako że wspólnota wywiodła apelację, sprawą zajął się sąd drugiej instancji. Ten również potwierdził rację powódki.
Całkowity wyjątek
W uzasadnieniu wyroku, opublikowanym 14 grudnia 2020 r., sąd zaznaczył, że uprawnienia wspólnoty są ściśle określone przez ustawodawcę. Na wypadek rażących naruszeń po stronie któregoś z członków wspólnota może podjąć uchwałę o treści wynikającej z art. 16 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910). Czyli o wystąpieniu z powództwem, w którym wspólnota żąda sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości, z jednoczesnym wskazaniem, że właścicielowi lokalu sprzedanego w tym trybie nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego.
„Ustawodawca traktuje odcięcie dostaw mediów jako wyjątek, a uprawnienia w tym zakresie są ograniczone do wskazanych ustawowo podmiotów, które nadto są ograniczane także czasowo. Uchwała wspólnoty podjęta została bez podstawy prawnej, z naruszeniem wskazanych powyżej zasad, a także naruszeniem zasad ochrony prawa własności” – uznał sąd apelacyjny. Dalej zaś zaznaczył, że fakt zawarcia umowy z firmą energetyczną na dostawę ciepła i ciepłej wody nie stanowi o tym, że wspólnota jest jego sprzedawcą. Typowym rozwiązaniem, także w płaszczyźnie podatkowej, jest jedynie refakturowanie przez wspólnotę należności na jej członków. Także z tego powodu nie można uznać, by wspólnota miała jakiekolwiek prawo decydować o odcinaniu dostępu do mediów.
Adwokat Łukasz Jaśkowiak, partner zarządzający w kancelarii Jaśkowiak Nadra Adwokaci, podkreśla, że zapewnienie mieszkańcom możliwości korzystania z mediów przez wspólnotę to jeden z jej najistotniejszych obowiązków, nakładanych zarówno przez kodeks cywilny, jak i przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Ba, zgodnie z treścią art. 191 par. 1a kodeksu karnego karze pozbawienia wolności podlega ten, kto w celu zmuszenia innej osoby do konkretnego działania utrudnia tejże innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu.
– W momencie kiedy wspólnota odcina mieszkańcom dostęp do mediów, działanie to należy najczęściej interpretować jako utrudnianie korzystania z zajmowanego lokalu, co wypełnia znamiona czynu zabronionego określonego w tymże przepisie – uważa mec. Jaśkowiak.
Zaznacza jednak, że istnieją skuteczne mechanizmy pozwalające wspólnotom na odzyskanie zaległych należności zgodnie z prawem. Przede wszystkim tego rodzaju spory należy rozwiązywać przed sądem.
– Nową furtkę dla dochodzenia zaległych opłat przez wspólnoty otworzy również planowana nowelizacja ustawy o własności lokali, wprowadzająca możliwość inicjowania przez wspólnotę procesu pozbawienia mieszkańca-dłużnika własności nieruchomości w obliczu osiągnięcia określonego pułapu zadłużenia wobec wspólnoty – uważa Łukasz Jaśkowiak.
Czas na reakcję
W toku rozpoznawania sprawy już przez sąd okręgowy pojawiła się również wątpliwość, czy stanowisko powódki w ogóle powinno zostać poddane analizie merytorycznej. Artykuł 25 ust. 1 ustawy o własności lokali określa, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Przy czym – co wynika z ust. 1a – powództwo może być wytoczone w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. W przedmiotowej sprawie powództwo zostało skierowane do sądu po niemal półtora roku od podjęcia decyzji. Sądy obu instancji uznały jednak, że powód, w tym będący członkiem wspólnoty mieszkaniowej, wykazujący interes prawny w stwierdzeniu nieważności uchwały sprzecznej z prawem, może skutecznie wytoczyć powództwa na podstawie art. 189 k.p.c. i art. 58 par. 1 kodeksu cywilnego („Czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna (…)”). Zastosowania tu nie będzie więc miał art. 25 ustawy o własności lokali, a tym samym nie może być mowy o przekroczeniu 6-tygodniowego terminu.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 16 czerwca 2020 r., sygn. akt I ACa 84/20.www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia