Nieruchomości i kredyty hipoteczne w 2014 roku

1 Niskie stopy procentowe

Jak wiadomo niskie stopy procentowe są złe dla posiadaczy lokat. Jednak cieszą się z nich kredytobiorcy. Ich wzrost nie sprzyjałby samemu rynkowi nieruchomości...

Marcin Krasoń, Home Broker: Naturalnym zagrożeniem dla popytu na mieszkania jest wzrost stóp procentowych, co pociąga za sobą wyższe oprocentowanie kredytów, wyższe raty kredytowe i zniechęca kupujących do zadłużania się. Ten czynnik jednak w 2014 r. raczej nie będzie miał większego znaczenia. Z komunikatu po ostatnim posiedzeniu Rady Polityki Pieniężnej wynika bowiem, że podwyżki stóp nie powinniśmy spodziewać się szybciej niż w drugiej połowie roku, a zanim odbije się to na cenach nieruchomości, minie kolejnych kilka miesięcy, więc ewentualne efekty na rynku nieruchomości zobaczymy dopiero w 2015 r.

Jeśli stopy procentowe rzeczywiście pozostaną na rekordowo niskim poziomie co najmniej do połowy przyszłego roku, to nadal powinny ożywczo wpływać na rynek i to dwojako. Z jednej strony bowiem niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że więcej osób ma skłonność do zadłużania się, z drugiej zaś słaba oferta depozytowa banków powoduje powolny odpływ środków z lokat m.in. na rynek nieruchomości.

2 Mieszkanie dla Młodych...

Program, który miał zastąpić świetnie przyjęty przez Polaków RnS, niestety nie znajduja dużego poparcia. Dodatkowo rusza z półrocznym opóźnieniem. Choć analitycy cieszą się, że jest, to trudno mu będzie dorównać swojemu poprzednikowi rozmachem i poziomem pomocy dla tych, którzy najbardziej go potrzebują, czyli właśnie młodych. Halina Kochalska, Open Finance: Wejście w życie programu Mieszkanie dla Młodych w 2014 r. wreszcie przestanie blokować klientów, którzy wyczekując na dopłaty postanowili odpuścić sobie zakupy w 2013 r. Nie wszystkim powstrzymującym się uda się skorzystać z programu, ale będą już w końcu wiedzieli na co mogą liczyć.

Sam program ze względu na swoją konstrukcję dopłaty do zakupu nieruchomości (na starcie od 10 do 15 proc.) współgra z nowymi zaleceniami nadzoru finansowego dla banków. Według zmienionej Rekomendacji S kupujący nieruchomość na kredyt od 2014 r. będzie musiał mieć oszczędności na min. 5 proc. wartości nabywanej nieruchomości, a od 2015 r. – 10 proc.

Szacuję, że obecnie kilkanaście procent kredytów udzielanych było na więcej niż 95 proc. wartości nieruchomości. Z pewnością nie wszyscy byli zmuszeni do pożyczania na tak wysokie LtV, część decydowała się na taki kredyt w imię większego komfortu finansowego.

Nie ma jednak wątpliwości, że największą przeszkodą, nowe wymagania KNF, będą dla osób, które wynajmują mieszkanie i w perspektywie mają zakup własnego. Płacąc sporo za wynajem, trudno im będzie odłożyć dziesiątki tysięcy złotych na wkład własny, a także opłaty transakcyjne i wykończenie przyszłego lokum. Jeśli nie znajdą ratunku w rodzinie to z mieszkania nici.

Niewykluczone, że banki zastosują pewne obejście nowych rozwiązań i będą liczyły do kredytu maksimum 95 proc. wartości nieruchomości jej przyszłą wycenę, zawierającą już nakłady na wykończenie czy remont.

3 …ale nie dla wszystkich młodych

Kochalska: Z pewnością MdM złagodzi skutki obostrzeń Rekomendacji S. Z drugiej strony widać brak konsekwencji w polityce kredytowej, gdy KNF nawołuje do oszczędzania na mieszkania, rząd biorącym kredyt mieszkaniowy rozdaje pieniądze. Dzieląc tym samym klientów na tych, którzy z myślą o mieszkaniu muszą zacisnąć pasa i oszczędzać i na tych, którym wystarczy odpowiedni data urodzenia, aby gotówkę dostać w prezencie.

W MdM niepokój budzi też nierówny dostęp do oferowanej pomocy. Gdy w niektórych województwach limity cen mieszkań kwalifikowanych do programu są wyższe od cen rynkowych, gdzie indziej są tak niskie, że z wielkim trudem uda się znaleźć jakikolwiek lokal.

W pierwszym przypadku MdM będzie wpływał na zawyżanie cen na lokalnym rynku nieruchomości, a w drugim po prostu będzie niedostępny. W rękach wojewodów pozostaje teraz takie ustalanie wskaźników służących do obliczeń limitów cen w MdM, aby nie powtórzyła się sytuacja z Rodziną na Swoim, która ominęła m.in. Kraków i Lublin, a jednocześnie skutecznie ograniczała spadek cen w Bydgoszczy czy Toruniu.

Oczekuje się, że w przyszłym roku klienci zaciągną ok. 20 tys. kredytów w ramach programu MdM, czyli ok. 11 proc. ogółu sprzedaży. Nie wstrząśnie to rynkiem, ale zadziała stymulująco i w zależności od podejścia banków do zakazu kredytowanie ponad 95 proc. LtV może wypełnić lukę po klientach na 100 proc. LtV.

4 Konkurencja na rynku najmu

Choć klientów głównie „rozpala” program rządowy Mieszkanie dla Młodych, deweloperzy dostali jeszcze jeden prezent od Państwa. Program mieszkań na wynajem z pewnością pomógłby branży deweloperskiej, pytanie tylko czy na rynku jest zapotrzebowanie tego typu nieruchomości?

Krasoń: Spore znaczenie dla rynku nieruchomości w 2014 r. będą miał rządowy pomysł: Fundusz Mieszkań na Wynajem. Zarząd Banku Gospodarstwa Krajowego powołał już spółkę BGK Nieruchomości do zarządzania funduszem, który ma ruszyć w pierwszym kwartale 2014 r. Z zapowiedzi BGK wynika, że pierwszymi mieszkaniami na wynajem będzie on dysponował jeszcze w 2014 lub w 2015 r.

Zgodnie z założeniami, fundusz nie ma kupować pojedynczych mieszkań, a całe budynki odpowiadające jego potrzebom (mieszkania dostosowane do rynku najmu).

BGK planuje zainwestować w mieszkania na wynajem ok. 5 mld zł w ciągu najbliższych kilku lat, taka kwota trafiająca na rynek nie może pozostać bez wpływu na niego. Z jednej strony działania funduszu powinny zwiększyć konkurencję na rynku najmu i doprowadzić do obniżki stawek czynszów, a z drugiej mogą podnieść ceny mieszkań z segmentu popularnego w największych miastach (bo to w nich ma fundusz działać).

5 Domy energooszczędne – dopłaty z NFOŚiGW

Od samego początku powołania programu dopłat do domów energooszczędnych, był to pomysł kontrowersyjny. W dobie kiedy nie ma pieniędzy na zwiększona pomoc dla młodych bez mieszkań, zaproponowano dopłaty do domów, które będą spełniać wyśrubowane normy energooszczędne. Na razie nie znajduje on zainteresowania wśród budujących. Pomija tez prawie całkowicie budownictwo wielorodzinne, a to wróży mu raczej niewielki zasięg.

Kochalska: W przypadku programu dopłat Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej do nieruchomości energooszczędnych właściwie można mówić głównie o jego charakterze edukacyjnym. Przez kolejnych pięć lat obowiązywania dopłat, do 2018 r. udzielonych zostanie zaledwie około 10 tys. takich kredytów.

Upowszechnianie wiedzy o budownictwie ekologicznym jest jednak jak najbardziej pożądane.