Trudna sytuacja na rynku. Deweloperzy czekają na stabilizację

W ostatnich siedmiu miesiącach rozpoczęto inwestycje, w których znajdzie się zaledwie 57 tys. mieszkań.

W lipcu 2023 r. rozpoczęto budowę ok. 9,2 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem – wynika z opublikowanych we wtorek danych Głównego Urzędu Statystycznego. I choć jest to wynik lepszy w porównaniu z lipcem 2022 r., ogólna sytuacja na rynku deweloperskim nie jest dobra. Widać to, gdy spojrzy się na nieco szerszy zakres danych. W ciągu siedmiu miesięcy 2023 r. deweloperzy wystartowali z budową 57,2 tys. mieszkań. To prawie dwa razy mniej niż w tym samym okresie 2021 r. i o ok. 22 tys. mniej niż w ubiegłym roku.

Dla branży te statystyki nie są zaskoczeniem. O pogarszającej się sytuacji na rynku alarmowano od wielu miesięcy. – Duża niższa liczba rozpoczętych budów to wciąż pokłosie inflacji i wysokich stóp procentowych, które spowodowały dwukrotny wzrost kosztów kredytowania. Dołożyła się do tego również wojna w Ukrainie, która zasiała niepewność wśród nabywców – mówi DGP Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak tłumaczy, klienci oczekiwali od deweloperów, że w związku z trudną sytuacją na rynku ci obniżą swoje ceny. – A nam koszty szły do góry, część materiałów budowalnych podrożała, wykonawcy żądali więcej za swoje usługi. I z skutkami zmagamy się dzisiaj – wskazuje nasz rozmówca.

Podobnie na sprawę patrzy Marcin Krasoń, ekspert ds. rynku nieruchomości z Otodom Analytics. – Taki spadek liczby rozpoczętych budów był spodziewany. W poprzednich kwartałach mniej osób decydowało się na zakup mieszkania, deweloperzy wstrzymywali inwestycje. Dziś widzimy konsekwencje tamtego kryzysu. Deweloperzy czekali, niektórzy nadal czekają, aby rynek się ustabilizował – tłumaczy analityk.

Konsekwencje obecnej sytuacji będą widoczne już wkrótce. Minister rozwoju i technologii Waldemar Buda w ubiegłotygodniowej rozmowie z DGP chwalił się, że w 2022 r. oddano do użytku rekordowe 238,6 tys. mieszkań. Ostrzegał jednak, że w kolejnych latach utrzymanie tego poziomu może się okazać trudne do osiągnięcia. – Jeśli dziś budujemy mniej, to za dwa–trzy lata mniej mieszkań oddamy do użytku. Nie ma co do tego żadnych wątpliwości – komentuje Marcin Krasoń.

Deweloperzy pocieszają się jednak tym, że opublikowane statystyki i tak nie są dramatyczne. W ostatnich miesiącach rynek zareagował pozytywnie na wprowadzony bezpieczny kredyt 2 proc., co doprowadziło do spadku liczby dostępnych ofert, o czym szerzej pisaliśmy dwa tygodnie temu („Ceny mieszkań w górę, wybór coraz mniejszy”, DGP nr 154 z 10 sierpnia 2023 r.). – Popyt się odrodził, podaż jeszcze nie. Miejmy nadzieję, że w kolejnych miesiącach, gdy przyjdzie oczekiwana obniżka stóp procentowych, wzrośnie liczba kolejnych inwestycji – mówi ekspert Otodom Analytics.

– Prawdopodobnie wynik roczny i tak będzie nieco lepszy, niż zakładaliśmy na początku tego roku. Prognozy mówiły o ok. 80 tys. rozpoczętych budów mieszkań przez deweloperów w całym 2023 r., dziś zakładam, że na koniec roku będzie to ok. 100 tys. Choć nie ma wątpliwości, że to i tak dużo mniej niż jeszcze parę lat temu – podkreśla Konrad Płochocki. Jak wskazuje, na plus w ostatnich tygodniach zadziałała nowelizacja rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego, która podwyższyła zdolność kredytową o 20 proc. Ważną kwestią jest także zmiana rozporządzenia w sprawie wydawania decyzji środowiskowych, która najprawdopodobniej wejdzie w życie w połowie września. – Podniesione zostaną progi dotyczące budowy garaży i parkingów, przy których taka decyzja jest wymagana. To znacząco przyspieszy cały proces inwestycyjny – ocenia przedstawiciel PZFD.

Branży zależy na jeszcze jednym rozwiązaniu. W rządowym projekcie ustawy o zasadach udzielania przez Skarb Państwa gwarancji za zobowiązania Narodowej Agencji Bezpieczeństwa Energetycznego „zaszyto” zmianę w lex deweloper. Nowe przepisy mają usunąć odgórny wymóg minimalnej liczby stanowisk postojowych przy nowych inwestycjach (obecnie limit wynosi 1,5 miejsca postojowego na jedno mieszkanie). Kompetencje do indywidualnego regulowania tej kwestii mają przejąć samorządy. Nowelizacją tych przepisów ma się zająć Senat. – Apelujemy do izby wyższej o sprawne przeprocedowanie tych zmian. To może odblokować realizację wielu inwestycji mieszkaniowych – konkluduje Konrad Płochocki. ©℗