„Transakcje” między osobami bliskimi, których przedmiotem są nieruchomości nie są niczym niezwykłym. Nie ma przeszkód prawnych, abyśmy przekazali prawo własności naszego domu czy mieszkania na rzecz osoby bliskiej jeszcze za naszego życia.
Uwaga! Aby zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie, przejdź do formularza: Umowa dożywocia - pobierz formularz

Często bowiem osoby starsze, w zamian za posiadane prawo własności mieszkania, domu czy nieruchomości gruntowej, chcą odwdzięczyć się krewnym za dotychczasową troskę i zapewnić sobie dalszą opiekę By ustrzec się przed niewdzięcznymi krewnymi, którzy po otrzymaniu domu czy mieszkania stracą zainteresowane jego poprzednim właścicielem, warto ustanowić tzw. prawo dożywocia. Czym w takim razie jest instytucja dożywocia i dlaczego powinny z niej korzystać osoby starsze? O tym w naszym poradniku.

Zbywając nieruchomość na rzecz bliskiej osoby możemy zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie

Dożywocie wynika z umowy o dożywocie. Jej istotą jest to, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. Na marginesie warto wspomnieć, że dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.

Jaka jest treść prawa dożywocia?

W skład dożywocia wchodzi przede wszystkim roszczenie o dożywotnie utrzymanie. Zakres świadczeń na rzecz dożywotnika powinien być taki, aby jego potrzeby życiowe były zaspokojone w stopniu wykluczającym konieczność zdobywania przez niego środków do życia z innych źródeł. Odmienna umowa nie może być zakwalifikowana jako umowa o dożywocie. Strony umowy o dożywocie mogą ustanowić użytkowanie, którego wykonywanie jest ograniczone do oznaczonej części nieruchomości, jak również służebność osobistą, w tym służebność mieszkania. Możliwe jest także wykreowanie roszczenia o periodycznie powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub rzeczach oznaczonych co do gatunku (renty).

Wymienione ograniczone prawa rzeczowe oraz renta współtworzą treść prawa dożywocia. Nie jest jednak możliwe takie ukształtowanie treści dożywocia, aby tworzyło ją tylko jedno z tych praw albo ich zespół (użytkowanie oraz renta). W skład prawa dożywocia powinny wchodzić roszczenia o utrzymanie, przy czym ich treść powinna stanowić spójną, funkcjonalną całość. Wykluczone jest takie ukształtowanie treści prawa dożywocia, w którym prawo rzeczowe lub renta pełni funkcję dominującą, a roszczenia o utrzymanie są jedynie swoistym dodatkiem bez znaczenia dla uprawnionego (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 27 lutego 2015 r., I ACa 1279/14).

Umowa dożywocia wymaga formy aktu notarialnego

Cechą umowy dożywocia jest to, że na jej podstawie następuje przeniesienia własności nieruchomości. Dlatego też wymaga dla swej ważności formy aktu notarialnego. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia.

W praktyce często mamy do czynienia z umowami mieszanymi. Strony zawierają np. umowę sprzedaży nieruchomości, w której znajduje się postanowienie, na podstawie którego nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy (bądź osobie bliskiej zbywcy) dożywotnie utrzymanie.

Nie każda umowa, na podstawie której zapewniamy sobie utrzymanie do końca życia jest umową dożywocia

Umowa dożywocia może mieć za przedmiot tylko nieruchomość, jednak nie oznacza to, że nieważna będzie każda umowa, mocą której jedna ze stron przeniesie na rzecz drugiej, przysługujące jej inne prawo niż prawo własności, w zamian za opiekę. Nie ma przeszkód prawnych, aby osoba nie dysponująca nieruchomością, ale posiadająca inną rzecz lub prawo o określonej wartości ekonomicznej, przeniosła je na rzecz innej osoby, która zapewni niezbędną jej pomoc i opiekę. Można w zamian za utrzymanie do końca życia oddać innej osobie nie tylko własność nieruchomości, ale też inne prawa lub rzeczy. Ale wtedy takiej umowy nie należy nazywać dożywociem (wyrok SN z dnia 15 października 2014 r., V CSK 653/13).

Umowa dożywocia [wzór dokumentu]

Podstawa prawna:

Art. 908, art. 910 ustawy z dnia z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014r., poz. 121).

Natalia Szok, aplikant radcowski, redaktor SerwisPrawa.pl