W ostatnich latach wprowadzono możliwość realizacji niektórych inwestycji w oparciu o zgłoszenie, które zostało mocno zweryfikowane. Dalsze nowelizacje prawa budowlanego dokonały kolejnych modyfikacji, które poza nazwą nie mają już wiele wspólnego z klasycznym zgłoszeniem – uważa Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny, partner w SWK Legal, Ekspert Komitetu ds. Nieruchomości KIG.
/>
Co w Pani ocenie daje inwestorowi możliwość realizacji inwestycji na zgłoszenie w miejsce pozwolenia na budowę?
Z założenia procedura zgłoszenia budowy lub innych robót budowlanych miała usprawnić proces inwestycyjny i możliwość przystąpienia do wykonywania robót budowlanych. I tak w rzeczywistości było. Pierwotnie dotyczyła ona budów i robót budowlanych, które były nieskomplikowane i nie wymagały głębszej weryfikacji. Z czasem katalog ten uległ znacznemu rozszerzeniu. Inaczej niż w przypadku wniosku o pozwolenie na budowę zgłoszenie budowy nie wszczyna postępowania administracyjnego, odbywa się bez udziału stron, organ administracji architektoniczno-budowanej po weryfikacji dokumentacji w ustawowym 21-dniowym terminie wydaje decyzję w przedmiocie sprzeciwu tylko wówczas, gdy stwierdził negatywne przesłanki do przyjęcia zgłoszenia. Jeśli natomiast wszystko jest w porządku i dokumentacja nie zawiera nieprawidłowości, a planowana inwestycja jest zgodna z obowiązującymi przepisami, w szczególności z zakresu zagospodarowania przestrzennego i warunkami technicznymi – mamy do czynienia z tzw. milczącą zgodą organu, co oznacza, że po upływie ustawowego terminu inwestor może przystąpić do wykonywania robót budowlanych.
Czyli realizacja inwestycji w oparciu o zgłoszenie ma wiele plusów. Więc gdzie tutaj mamy ewentualne ryzyka?
Jeśli chodzi o realizację budowy w oparciu o klasyczne zgłoszenie, które funkcjonuje z nami od bardzo długiego czasu, to tutaj poza tym, że jak wspominałam katalog tych robót się poszerza, nie ma zbyt wielu wątpliwości. Mamy w tym zakresie ugruntowane orzecznictwo i poglądy doktryny. Problem polega na tym, że w ostatnich latach wprowadzono możliwość realizacji niektórych inwestycji w oparciu o zgłoszenie, które zostało mocno zweryfikowane. W 2015 roku pojawiło się zgłoszenie z projektem budowlanym, które już wprowadzało pewne odrębności od klasycznego zgłoszenia, niemniej jednak w dalszym ciągu podlegało weryfikacji organów. Dalsze nowelizacje Prawa budowlanego dokonały kolejnych modyfikacji, które poza nazwą nie mają już wiele wspólnego z klasycznym zgłoszeniem. Dotyczy ono w szczególności wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m2, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.
Zmiany wprowadzone ustawą z dnia 17.09.2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ramach tzw. Polskiego Ładu ustanowiły nową instytucję, a mianowicie zgłoszenie składane do organu administracji architektoniczno-budowlanej, które ten organ ma obowiązek przyjąć, lecz nie ma uprawnienia zweryfikować. W ten sposób ustawodawca zdecydował się pozbawić organy kompetencji do zbadania prawidłowości dokonanego zgłoszenia, a w przypadku ujawnienia nieprawidłowości – do wniesienia sprzeciwu. Względem omawianych inwestycji wprowadzono dodatkowe liczne usprawnienia, polegające m. inn. na umożliwieniu inwestorowi przystąpienia do budowy bezpośrednio po dokonaniu zgłoszenia, czy też odstąpienia od powołania kierownika budowy i złożenia przez inwestora oświadczenie, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową oraz że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna. Co przy tym istotne – omawiane budowy nie zostały wyłączone spod kontroli organów administracji publicznej w pełnym zakresie. O ile bowiem pozbawiono kompetencji do działania organy architektoniczno-budowlanym na etapie poprzedzającym budowę, o tyle budowy mogą podlegać kontroli w toku realizacji robót, a także na etapie odbiorowym.
Jaki był zatem sens wprowadzenia takich regulacji?
Trudno mi samej dopatrzeć się w tych rozwiązaniach istotnych korzyści dla inwestorów. Osobiście wolałabym pozostać przy weryfikowalnym w terminie 21 dni zgłoszeniu i przystąpić do budowy z poczuciem, że właściwe organy nie wnosząc sprzeciwu potwierdziły zgodność z prawem planowanej przeze mnie budowy niż realizować inwestycję z ryzykiem, że zostanie ona zakwestionowana przez organy nadzoru budowlanego w toku lub co gorsze – po jej zakończeniu.
Z drugiej strony wydaje mi się, że takie regulacje jak omawiane nie są wprowadzane głównie z myślą o inwestorach. Jeśli bowiem przyjrzymy się jak obecnie funkcjonuje administracja publiczna, w szczególności organy II instancji, które rozpatrują odwołania od pozwoleń na budowę nie w kodeksowym terminie 1 miesiąca, lecz nawet 2 – 3 lata, to nasuwa się wniosek, że odchodzenie od decyzji administracyjnych, a co za tym idzie zmniejszenie liczby odwołąń, bardziej ma ratować organy odwoławcze niż ułatwiać życie inwestorom. Oczywiści nie chciałabym tutaj generalizować, ale opierając się tylko na swoim 15-letnim doświadczeniu zawodowym muszę stwierdzić, że jeszcze nigdy okres oczekiwania na rozpatrzenie odwołąń nie był tak długi. Myślę, że w tym obszarze powinniśmy oczekiwać konkretnych zmian i usprawnień w organizacji urzędów zamiast dalszej modyfikacji nieweryfikowalnych zgłoszeń, które za chwilę mogą obciążyć ponad możliwości organizacyjne i finansowe organy nadzoru budowlanego.