Większy popyt i mniejsza podaż podbiły ceny mieszkań

Kredyt na 2 proc., poluzowanie reżimu przez nadzór finansowy i hamowanie inflacji ożywiły zainteresowanie rynkiem pierwotnym. Jednocześnie spada liczba dostępnych mieszkań.

Jeszcze w czerwcu 2022 r. w siedmiu największych miastach Polski firmy deweloperskie oferowały ok. 52,8 tys. lokali. Szczyt nastąpił trzy miesiące później – we wrześniu 2022 r. było dostępnych ok. 56,2 tys. mieszkań. Od tamtego czasu następuje jednak powolny zjazd – w ubiegłym miesiącu do kupienia było ok. 46,8 tys. mieszkań.

Od kilku miesięcy analitycy sygnalizowali, że jednym z czynników wpływających na ceny mieszkań jest Bezpieczny kredyt 2 proc. oferowany w ramach rządowego programu „Pierwsze mieszkanie”. Podgrzewał on rynek już od połowy grudnia 2022 r. Wówczas jego wprowadzenie zapowiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda, a w kolejnych miesiącach ujawniono szczegółowe zasady dopłat do rat kredytu mieszkaniowego. Program wszedł w życie 1 lipca. Obecnie kredyt na preferencyjnych warunkach jest oferowany w siedmiu bankach. Bank Gospodarstwa Krajowego w odpowiedzi udzielonej DGP poinformował, że trwają negocjacje z trzema kolejnymi.

– Oferta cieszy się bardzo dużym zainteresowaniem wśród klientów. Od momentu startu mamy już ponad 3 tys. zainicjowanych wniosków kredytowych i kilkaset w trakcie procesu decyzyjnego po stronie banku. Jest to znacznie więcej niż w okresie, gdy nie było tej oferty – mówi DGP Aleksandra Mrówka z działu komunikacji korporacyjnej Alior Banku. Podkreśla, że pierwsza pula tych wniosków otrzymała już decyzję pozytywną i czeka na podpisanie umowy przez klientów. Podobnie sytuacja wygląda u konkurencji. – W szczytowych momentach nasi doradcy hipoteczni odbierali 10-krotnie więcej połączeń wideo oraz trzykrotnie więcej połączeń telefonicznych niż w czerwcu – tłumaczy Artur Newecki, rzecznik prasowy VeloBanku. Obecnie na różnym etapie jest rozpatrywanych w banku kilkadziesiąt wniosków kredytowych. Ich średnia wartość to ok. 500 tys. zł.

Podsumowując drugi tydzień funkcjonowania programu, resort rozwoju i technologii ujawnił, że banki przyjęły łącznie ponad 4,4 tys. wniosków kredytowych. Zawarto 21 umów z klientami. – Każdego dnia do MRiT oraz BGK wpływa ok. 100 zapytań od potencjalnych beneficjentów z prośbą o informacje, jakie warunki trzeba spełnić, aby skorzystać z kredytu. Na bieżąco odpowiadamy też na pytania przedstawicieli banków biorących udział w programie oraz niezależnych doradców kredytowych. Takich pytań było w sumie ok. 400 – mówił w piątek Waldemar Buda.

Eksperci, z którymi rozmawiał DGP, przyznają, że już same zapowiedzi wprowadzenia systemu rządowych dopłat do rat kredytu mieszkaniowego podbiły stawki na rynku deweloperskim. – Średnie ceny za 1 mkw. w większości miast rosną już od miesięcy. Choć trzeba przyznać, że Bezpieczny kredyt 2 proc. jest tylko jednym z czynników, który ma na to wpływ – mówi Marcin Krasoń z Otodom Analytics. – Nie można bagatelizować tego, co dzieje się dookoła – wciąż w miarę wysoka inflacja, wzrost płacy minimalnej, wysoka cena materiałów budowlanych. Wszystko powoduje, że mieszkania stają się droższe – tłumaczy.

Jak dodaje, duże znaczenie ma również to, że w przestrzeni publicznej pojawiły się uspakajające wiadomości dla konsumentów, przez co atmosfera na rynku się poprawiła. – Ktoś, kto chciał kupić mieszkanie rok czy półtora roku temu, wstrzymywał się z decyzją, bo nie wiedział, co się wydarzy. Ludzie żyli nieco w zawieszeniu – wyjaśnia rozmówca DGP.

Co zmieniło nastroje? Marcin Krasoń wskazuje na minięcie szczytu inflacji, zapowiedzi przedstawicieli Rady Polityki Pieniężnej o możliwej obniżce stóp procentowych w następnych miesiącach, a także na nowelizację Rekomendacji S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego. Dzięki niej wielu Polakom wzrosły zdolności kredytowe. – Krótko mówiąc: klienci ruszyli na zakupy i widać ożywienie. A jeśli przy dość słabej podaży rośnie popyt, efekt jest oczywisty – rosną ceny. Choć nie będzie to trwało wiecznie, raczej jest to kwestia paru miesięcy. Gdy ten skumulowany popyt się wyczerpie, rynek powinien się ustabilizować – tłumaczy Krasoń.

Z podobnego założenia wychodzi Jarosław Sadowski, główny analityk Expander Advisors. – W ostatnich miesiącach widać większe zainteresowanie kupnem mieszkań. Ostatnim czynnikiem, który mocno na to wpłynął, była zmiana Rekomendacji S, która obniżyła bufor (wskaźnik stanowiący zabezpieczenie na wypadek wzrostu stóp procentowych – red.). To wpłynęło nie tylko na popularność Bezpiecznego kredytu 2 proc., lecz także spowodowało, że „zwykły” kredyt hipoteczny stał się szerzej dostępny – twierdzi ekspert.

Jak szacuje, boom mieszkaniowy przypadnie na lipiec, sierpień i wrzesień br. – Ale nie sądzę, żeby trwał on dłużej. Gdy większość tych, którzy mieli podpisać umowy kredytowe, już to uczyni, rynek się ustabilizuje i ceny mieszkań przestaną znacząco piąć się w górę. W skali roku będzie to wzrost na poziomie pomiędzy 5 a 10 proc., raczej nie więcej – prognozuje Jarosław Sadowski. ©℗