Propozycja wykupu gruntów będących w użytkowaniu wieczystym wzburzyła samorządy, które obawiają się utraty źródła dochodu. Przedsiębiorcy, choć popierają sam pomysł, też mają do niego uwagi.
Projekt nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) przyznaje użytkownikom wieczystym roszczenie o zawarcie umowy nabycia nieruchomości w ciągu roku od dnia wejścia w życie nowych przepisów. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, które jest autorem tego pomysłu, uznaje użytkowanie wieczyste za relikt PRL. Pierwszym etapem jego wygaszania była ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1495 ze zm.). Jej skutkiem jest uwłaszczenie użytkowników wieczystych gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.
W interesie firm
Konieczność pójścia o krok dalej resort rozwoju tłumaczy oczekiwaniami przedsiębiorców.
- Od dawna zabiegamy o reformę użytkowania wieczystego. W naszej ocenie ta formuła nie przystaje do dzisiejszych realiów i jest źródłem wielu kłopotów dla inwestorów. Jednak w przeciwieństwie do rozwiązania, jakie zastosowano przy gruntach zabudowanych na cele mieszkaniowe, ten projekt nie zakłada automatycznego przekształcenia. Rok, w którym ma działać żądanie wykupu, to stanowczo za krótki czas - zauważa Agnieszka Jachowicz, dyrektor operacyjny i członek zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.
- Przedsiębiorcy, którzy chcą skorzystać z możliwości wykupu, nie będą w stanie tego zrobić ze względów finansowych. Naszym zdaniem prawo to powinno być bezterminowe, o co PINK zabiega w zgłoszonych uwagach do projektu. Rozwiązanie proponowane obecnie nie eliminuje prawa użytkowania wieczystego z obrotu. Ani nie rozwiązuje problemów, w tym uzyskiwania zgód właścicielskich przy scalaniu i podziale, z którymi borykają się firmy - dodaje.
Przedsiębiorcy z różnych organizacji, które opiniowały pierwotny projekt, wskazują też na brak możliwości przewidzenia, jak w trakcie użytkowania będzie się zmieniać opłata roczna. Skarżą się także na „ryzyko prawne wynikające z narzuconego celu i terminu zabudowy nieruchomości”. Ma to uniemożliwiać sprawną zmianę sposobu użytkowania na korzystniejszą dla firmy.
Druga strona medalu
Samorządowcy również krytykują projekt, ale z zupełnie innych powodów. Zygmunt Frankiewicz, prezes Związku Miast Polskich, uważa, że założenia tej nowelizacji są błędne. Bo użytkowanie wieczyste to nie relikt PRL, tylko użyteczne narzędzie powszechnie stosowane nie tylko w Polsce, lecz także w Europie i na świecie (np. w Izraelu). Wprowadzając możliwości wykupu na żądanie, ustawodawca ingeruje w prawo własności samorządów, które powinny móc same decydować, jaką nieruchomość i kiedy chcą sprzedać. ZMP podkreśla też wyjątkową cechę użytkowania.
- Pozwala podmiotowi publicznemu na zachowanie władztwa nad gruntem i wpływu na sposób jego zagospodarowania. Przewiduje ponadto mechanizmy kontrolne zgodności zagospodarowania gruntu z postanowieniem umowy przy jednoczesnej możliwości zagwarantowania przedsiębiorcom stabilnego inwestowania bez obligatoryjnego nabywania gruntu. To narzędzie winno być nadal wykorzystywane przez jednostki samorządu, ponieważ to jedyny sposób na dopilnowanie inwestycji, na której zależy samorządowi. Nie ma naszej zgody na mrożenie nieruchomości jako lokaty kapitału dla inwestorów - mówi Zygmunt Frankiewicz, prezes ZMP.
Nie tylko przymus sprzedaży i utrata kontroli nad nieruchomością martwią samorządowców.
„Proponowane zmiany prowadzą do utraty stabilnych dochodów w perspektywie wieloletniej. (…) Aktualna sytuacja wynikająca z umów podpisanych z przedsiębiorcami gwarantuje stałość dochodów z tego tytułu. Co ważne w kwotach, które da się przewidzieć i zaplanować ich wydatkowanie” - pisze ZMP w swojej opinii do projektu. Przypomina, że użytkowanie wieczyste jest prawem ustalanym najczęściej na okres 99 lat, o czym powinno się pamiętać podczas ustalania sposobu wyceny nieruchomości.
- Propozycja resortu stanowi kompromis między oczekiwaniami przedsiębiorców, będących głównymi beneficjentami projektowanych rozwiązań, a interesem majątkowym samorządów. To realizacja postulatu zapewnienia trwałego i nieograniczonego w czasie prawa do gruntu, jakim jest własność. Z drugiej zaś strony niezbędne jest zapewnienie stabilności wpływów do budżetów jednostek samorządu terytorialnego, którą gwarantuje ograniczenie obowiązywania roszczenia w czasie - odpowiada Biuro Komunikacji MRiT.
Samorządowcy sprzeciwiają się też możliwości ratalnej sprzedaży nieruchomości. Dodatkowo ostrzegają przed blokadą urzędów, ale i sądowych wydziałów wieczysto-księgowych w pierwszym roku działania proponowanego prawa. Doświadczenia z czasów uwłaszczenia właścicieli mieszkań posadowionych na użytkowanych wieczyście gruntach pokazują, że mogą mieć rację. Na wpis do księgi w dużych miastach trzeba było czekać nawet rok. ©℗
OPINIA
Trzeba pomyśleć nad alternatywą
/>
Użytkowanie wieczyste budziło i wciąż budzi rozliczne problemy wynikłe z jego osobliwej natury, zawieszonej między własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Spoglądając zatem na przygotowywane przepisy, ukierunkowane na dalszą, postępującą eliminację wspomnianego prawa, wyłącznie z prawniczej perspektywy, można byłoby uznać realizowany przez projektodawcę kierunek za trafny, niezależnie od oceny poszczególnych rozwiązań. Jednak z perspektywy społecznej i gospodarczej konieczne jest uwzględnienie także szerszego kontekstu. Pomijając kwestie uszczuplenia państwowego i samorządowego zasobu nieruchomości oraz wpływu tych działań na finanse państwa i jednostek samorządu terytorialnego, trzeba przede wszystkim pamiętać, że prawa pełniące podobną użytkowaniu wieczystemu rolę znane są tak tradycji prawnej (już w czasach starożytnych istniała instytucja tzw. emfiteuzy, stanowiącej rodzaj zbywalnej i dziedzicznej wieczystej dzierżawy), jak też rozmaitym współczesnym ustawodawstwom. Dowodzi to potrzeby istnienia regulacji dającej inwestorowi mocne, zbywalne prawo do objętego inwestycją gruntu stanowiącego własność innego podmiotu. Stąd niezależnie od szczegółowych rozwiązań ukierunkowanych na stopniową eliminację użytkowania wieczystego wydaje się niezbędne równoległe podjęcie prac nad ewentualnym nowym prawem rzeczowym, które mogłoby pełnić podobną użytkowaniu wieczystemu funkcję, jednocześnie będąc pozbawionym jego słabości. Prace te mogłyby czerpać choćby z dorobku zlikwidowanej w 2015 r. komisji kodyfikacyjnej prawa cywilnego, w ramach której opracowano propozycję regulacji wprowadzającej tzw. prawo zabudowy.
