UKNF odpowiada deweloperom: Obniżcie marże!

- Jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej. Z danych Urzędu KNF wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 r. wyniosła 31 proc., zaś za pierwsze półrocze 2022 r. – 29,4 proc. – napisał we wtorkowym komunikacie Urząd Komisji Nadzoru Finansowego.

Poluzowanie warunków udzielania kredytów hipotecznych

KNF przywołując marże powołała się na dane dla podmiotów notowanych na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie Obrotu, tj. dla 13 spółek z rynku regulowanego oraz 2 spółek z NewConnect.

W ten sposób UKNF odniósł się do postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej, a właściwie poluzowania warunków udzielania kredytów hipotecznych.

W ostatnim czasie zdecydowanie obniżyła się zdolność kredytowa Polaków, co jest następstwem wzrostu stóp procentowych i ostrzejszych wymagań banków będących następstwem decyzji KNF (banki muszą badać zdolność kredytową zakładając wzrost stopy referencyjnej o 5 pkt proc.).

Wskazana ostrożność UKNF

- Urząd Komisji Nadzoru Finansowego od pewnego czasu obserwuje w mediach wzmożoną aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków, skupioną na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio – także ich własnej. Według prezentowanych opinii związane ma to być ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań UKNF dotyczących zasad badania zdolności kredytowej przez banki. W opiniach tych, akcentując m. in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazuje się, że działania ostrożnościowe Urzędu KNF w tym zakresie są niezrozumiałe lub nadmiarowe – napisał UKNF.

Według urzędu, na rynek mieszkaniowy istotny wpływ ma wiele czynników, takich jak w pierwszej kolejności ceny mieszkań, które uzależnione są m. in. od ich podaży, cen energii, cen i dostępności materiałów budowlanych czy wykwalifikowanych pracowników, a także polityki marżowej deweloperów. - Podaż z kolei, w tym zwłaszcza dostępność mieszkań dla odbiorców indywidualnych, w znaczącym stopniu kształtowana jest przez popyt o charakterze inwestycyjnym, związanym ze zjawiskiem wręcz hurtowego nabywania nowych mieszkań przez klientów instytucjonalnych. Na rynek ten wpływ ma także skłonność nabywców do zaciągania długoterminowych zobowiązań, na którą składa się nie tylko oceniana przez bank zdolność do spłaty tych zobowiązań, ale także samoocena i obawy potencjalnych kredytobiorców w tym zakresie – podkreślono.

Frankowe doświadczenia z przeszłości

UKNF przypomina, że formułowane obecnie postulaty dotyczące poluzowania ostrożnościowego podejścia nadzoru w imię zwiększenia dostępności do kredytu na nabycie nieruchomości brzmią niepokojąco zwłaszcza w kontekście analogicznej, historycznej dyskusji w sprawie dostępności kredytów denominowanych lub indeksowanych do franka szwajcarskiego (CHF), która odbyła się w 2006 r. przy próbie ograniczenia przez organ nadzoru ryzyka związanego z tymi produktami, za pomocą – na co warto zwrócić uwagę – zaleceń w ramach Rekomendacji S.

- Z negatywnymi konsekwencjami tego zjawiska mierzymy się do tej pory i wiele wskazuje na to, że mierzyć będziemy się jeszcze przez długi czas. Z pewnością warto wyciągać wnioski z historii. Warto wskazać dodatkowo, że to nie deweloperzy ponoszą dzisiaj konsekwencje materializacji ryzyka kredytów hipotecznych w CHF. Z pewnością pozostają natomiast, obok kancelarii prawnych reprezentujących kredytobiorców frankowych w sporach z bankami, głównymi beneficjentami masowego udzielania hipotecznych kredytów walutowych – brzmi komunikat nadzoru.

- Podstawowym mandatem polskiego nadzoru finansowego, a więc Komisji Nadzoru Finansowego oraz Urzędu KNF, jest dbałość o stabilność i bezpieczeństwo polskiego sektora finansowego, w tym sektora bankowego, a poprzez to także wszystkich – należy podkreślić – jego klientów – dodano.

Rekomendacja S

UKNF przypomina, że celem Rekomendacji S wydanej przez KNF, oczekiwań co do sposobu jej stosowania, jak również celem i mandatem organu nadzoru „nie jest sterowanie popytem i podażą na rynku kredytów mieszkaniowych, ani tym bardziej na rynku budownictwa mieszkaniowego, lecz zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa sektora finansowego”.

- Obecnie materializują się różne ryzyka wynikające z sytuacji makroekonomicznej oraz trendów globalnych i geopolitycznych. Są to czynniki, które przemawiają za tym, aby zachować daleko idącą ostrożność, także w kwestii zadłużania się konsumentów. Dlatego uważamy postulaty deweloperów zmierzające do poluzowania ostrożnościowej polityki UKNF za nieuzasadnione, zaś ich narrację w mediach za szkodliwą i mogącą wprowadzać w błąd co do faktycznego bezpieczeństwa długoterminowych zobowiązań finansowych – podkreśla UKNF.

W komunikacie przypomniano, że w ostatnim czasie pojawiły się i rozwinęły nowe, istotne czynniki ryzyka, zaś sytuacja rynkowa nie zmieniła się na tyle, aby można było uznać za uzasadnione odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych.

- Zalecenie dotyczące przyjmowanych w procesie oceny zdolności kredytowej założeń co do minimalnej potencjalnej zmiany poziomu stóp procentowych jest w pełni zgodne z obowiązującą Rekomendacją S i ma na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki w związku z rosnącymi kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców – napisano w komunikacie.

UKNF monitoruje ryzyko związane z udzielaniem mieszkaniowych kredytów hipotecznych

UKNF stale monitoruje ryzyko związane z udzielaniem mieszkaniowych kredytów hipotecznych, kształtując parametry polityki nadzorczej tak, aby zapewniały one zachowanie stabilności i bezpieczeństwa polskiego sektora finansowego.

- W ramach tego monitoringu UKNF uwzględniać będzie wdrażaną obecnie reformę wskaźników referencyjnych zakładającą wprowadzenie nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (WIRON) oraz jeden z celów tej reformy, jakim jest pożądany z punktu widzenia ryzyka stopy procentowej rozwój rynku kredytów mieszkaniowych o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej – dodano.