Rosnące stopy procentowe gwałtownie ograniczają możliwości zaciągania kredytu hipotecznego. - Zdolność kredytowa obniżyła się o ponad połowę względem 2021 r., przy czym za około dwie trzecie spadku odpowiada wzrost stóp procentowych, a za około jedną trzecią rekomendowane przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) zmiany w zasadach wyliczania zdolności - wyjaśnia Wojciech Matysiak, kierownik Zespołu Analiz Nieruchomości PKO BP. Jak dodaje, obecnie przy 20-proc. wkładzie własnym możliwy jest zakup 50-70 mkw. w zależności od miasta, podczas gdy średnio w 2021 r. było to 120-160 mkw.
Według Wojciecha Matysiaka wzrost stóp procentowych oraz zalecenie KNF wpływają natomiast pozytywnie na popyt na rynku najmu, co uzasadnia oczekiwanie tu wyższej stopy zwrotu. - Obecnie wskutek tych czynników oraz napływu uchodźców rentowność najmu jest nawet o ok. 1 pkt proc. wyższa niż rok temu - akcentuje.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments, uważa, że mamy sprzyjające otoczenie dla funduszy inwestycyjnych, które budują mieszkania na wynajem. - Są to najczęściej zagraniczne podmioty, które wciąż mają dostęp do taniego finansowania (w strefie euro stopy procentowe są wciąż bliskie zera), a na polskim rynku mogą zarobić nawet dwa razy więcej niż na Zachodzie - zaznacza. To - w ocenie analityka HREI - może powodować dalszy wzrost cen mieszkań. Co z kolei sprawi, że coraz większej części obywateli nie będzie stać na własne M i będą zmuszeni do najmu. - Wiele badań naukowych dowodzi, że nadmierny napływ kapitału na rynek mieszkaniowy powoduje wzrost cen i spadek liczby nowych mieszkań, a więc też coraz większe problemy mieszkaniowe. Jak na dłoni widać to na przykładzie Berlina - podkreśla.
Reklama
Bilans „Mieszkania plus”

Reklama
Receptą na deficyt mieszkań w Polsce miał być program „Mieszkanie plus” - jedna z flagowych obietnic PiS w wyborach 2015 r. Do dziś - według informacji, które przekazał nam resort rozwoju - wybudowanych oraz w budowie jest łącznie 41,7 tys. mieszkań w obu częściach programu - społecznej i komercyjnej.
W ramach pierwszej wybudowano lub rozpoczęto budowę ponad 36,5 tys. mieszkań społecznych (TBS/SIM) i komunalnych. Aż 14 tys. z tej puli przypada na 2021 r., czyli po reformie budownictwa społecznego dokonanej w 2020 r. W 2022 r. dynamika ta utrzymuje się - do 8 kwietnia rozpoczęto budowę ponad 4,8 tys. lokali.
Z kolei komercyjną część programu, czyli budowę mieszkań na wynajem (w tym z opcją dojścia do własności przez najemcę) realizuje PFR Nieruchomości SA.
Spółka podaje, że obecnie dysponuje 5039 mieszkaniami, zarówno przekazanymi najemcom (m.in. w Katowicach, Wałbrzychu, Gdyni, Toruniu, Świdniku) jak i w trakcie budowy (we Wrocławiu, w Nakle nad Notecią, Nowym Targu).
Jeżeli chodzi o Warszawę, PFRN dysponuje pięcioma nieruchomościami w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem, które są niemal w 100 proc. wynajęte. Deklaruje też determinację, by realizować na terenie Warszawy inwestycje w ramach rynkowej części rządowego programu mieszkaniowego. Spółka podaje, że najbardziej zaawansowany projekt zlokalizowany jest na warszawskiej Pradze, w rejonie ul. Ratuszowej. Ciągle czeka on jednak na decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach inwestycji. Jeżeli chodzi o inną zapowiadaną wcześniej inwestycję - przy ul. Karczunkowskiej na południowych rubieżach miasta - to, według PFRN, „trwają przygotowania do realizacji tego przedsięwzięcia, ale w zmienionej formie i skali”.
W minionych latach zapowiadano też realizację „Mieszkania plus” na warszawskich Odolanach. Jak jednak informuje nas spółka, działka jest własnością PKP SA i ewentualne pytania należy kierować do nich. Ostatnio media opisywały, że inną działkę na Odolanach - o wielkości 2,4 ha - która także miała trafić na realizację „Mieszkania plus”, Poczta Polska wystawiła na sprzedaż. Tymczasem dwa lata wcześniej, jak przypominał w kwietniu portal Naszemiasto.pl, spółka PFR Nieruchomości zapewniała: „w przypadku działek położonych przy ul. Ordona i ul. Sowińskiego, przeszły one niezbędne analizy i jesteśmy już na etapie uzyskiwania ostatecznych zgód korporacyjnych”.
Przypomnijmy, że cztery lata temu prezes PiS Jarosław Kaczyński w liście z okazji zakończenia inwestycji w Białej Podlaskiej pisał: „W ramach programu „Mieszkanie plus” chcielibyśmy wybudować w najbliższych latach od 2,5 do 3 mln tanich mieszkań. To śmiały cel, ale wykonalny”. Premier Mateusz Morawiecki, także wiosną 2018 r., zapowiadał, że w 2019 r. w budowie będzie 100 tys. mieszkań.
Z czego wynika fiasko tych zamierzeń? Jak mówi Hubert Trammer, architekt, uczestnik Okrągłego Stołu Nowego Europejskiego Bauhausu, wyjściowym problemem Mieszkania plus było powstanie wokół niego „toksycznej koalicji dogmatycznych przeciwników własności mieszkań z dogmatycznymi przeciwnikami finansowania ich budowy z budżetu państwa”. Tymczasem teraz - zauważa - rząd będzie dopłacał do kredytów zaciąganych na mieszkania kupowane od deweloperów, co przewiduje ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. - W efekcie finansowany będzie układ bankowo-deweloperski, a nie alternatywa wobec niego - mówi.
„Cel jest w zasięgu”
Rząd podkreśla jednak, że realizuje Narodowy Program Mieszkaniowy, który zakłada, że do 2030 r. liczba mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców zwiększy się do 435. Według szacunków Ministerstwa Rozwoju i Technologii na koniec marca było to 400,3. Do 2030 r. należy zatem wybudować ok. 1,6 mln mieszkań, ok. 178 tys. rocznie. - Cel ten jest jak najbardziej w naszym zasięgu i podążamy w dobrym kierunku, by go osiągnąć - zapewnia resort, wskazując, że aktualne wyniki budownictwa mieszkaniowego przekraczają tę wartość. Według GUS w 2021 r. oddano do użytkowania 234,7 tys. mieszkań.
„Mieszkanie plus” nie dostarczyło na rynek wystarczającego zasobu, a ceny mieszkań w ostatnich latach szybowały. Dlaczego? Jak tłumaczy Bartosz Turek, głównie w wyniku rosnącej zamożności Polaków, a także bardzo niskich stóp procentowych, co skłaniało do lokowania kapitału w nieruchomościach.
Specjalizująca się w kwestiach mieszkalnictwa Hanna Gill-Piątek z Polski 2050 wskazuje jeszcze jeden trop w poszukiwaniu rozwiązań - ze spisu powszechnego wynika, że 11 proc. z 15 mln mieszkań to pustostany, które należy zagospodarować. Na remont, tak jak na budowę lokalu komunalnego, gmina może dostać dopłatę w wysokości 80 proc.
Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe