Łukasz Ciskowski, adwokat, Czupajło & Ciskowski Kancelaria Adwokacka Sp.p.

Oskar Kwiatkowski, aplikant adwokacki, Czupajło & Ciskowski Kancelaria Adwokacka Sp.p.

Deweloperzy w ramach swoich inwestycji częstokroć mierzą się z dylematem, czy określone prace powinny być poprzedzone pozwoleniem na budowę, czy wystarczy zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych. Wątpliwości w tym zakresie pojawiają się również w przypadkach budowy zbiorników retencyjnych na wodę opadową (chodzi tutaj o zbiorniki, które gromadzą deszczówkę spływającą z dachu w celu jej wykorzystania np. do podlewania ogrodu).
Odstępstwo od reguły
Ustawodawca przyjął w art. 28 ust. 1 prawa budowlanego (dalej: p.b.) generalną zasadę, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie pozwolenia na budowę. Wyjątkiem od tej zasady są regulacje art. 29‒31 p.b. Oznacza to, że w przypadku gdy inwestycja wpisuje się w wyjątki z art. 29‒31 p.b., nie jest wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę.
Ogrodzenie firmy niezgodne z planem zagospodarowania przestrzennego to samowola budowlana
Ogrodzenie firmy niezgodne z planem zagospodarowania przestrzennego to samowola budowlana

Zobacz również
Takim wyjątkiem jest m.in. zbiornik bezodpływowy na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m sześc. Natomiast zbiornik na wodę opadową nie znalazł się na tej liście, co teoretycznie oznacza, że trzeba uzyskać pozwolenie na budowę. Należy jednak mieć na uwadze nie tylko literalną treść ustawy, lecz także założenie racjonalnego prawodawcy, które pełni istotną funkcję w obszarze wykładni prawa, co może eliminować lub przynajmniej łagodzić w pewien sposób luki prawne.
W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia właśnie z taką luką prawną, w której ustawodawca zezwolił na wkopanie bez pozwolenia zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe, a nie zezwolił na instalację zbiornika na wodę opadową, która jest znacznie bezpieczniejsza dla środowiska. Zgodnie z jedną z podstawowych reguł interpretacyjnych prawa (tzw. wnioskowanie z większego na mniejsze) oraz założeniem o racjonalności prawodawcy należy uznać, że wkopanie zbiornika na wodę opadową o takiej samej pojemności co zbiornik na nieczystości ciekłe nie powinno wymagać pozwolenia na budowę.
Orzecznictwo: w sukurs inwestorom
Pomimo niejednolitej wykładni urzędowej w tym zakresie, na poziomie orzeczeń sądów administracyjnych wydaje się dominować pogląd, że uzyskanie decyzji budowlanej na przydomowe zbiorniki retencyjne o pojemności do 10 m sześć. nie jest wymagane, tym bardziej że w ww. katalogu znajdują się obiekty o większym stopniu skomplikowania i oddziaływania. Tak też uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 11 stycznia 2022 r. (sygn. akt II SA/Po 319/21). W tej sprawie skarżący zaplanował wykonanie robót budowlanych polegających na wkopaniu w ziemię zbiornika retencyjnego na wodę opadową, która systemem kanalizacji miała spływać z dachu domu mieszkalnego. Zdaniem organów administracji publicznej planowana inwestycja nie spełniała wymagań z art. 29‒31 p.b. Tym samym skarżący powinien uzyskać pozwolenie na budowę, jeśli chciał zrealizować zamierzoną przez siebie inwestycję. Poznański WSA, rozpoznając sprawę, stwierdził, że wydane przez organy administracji publicznej orzeczenia są prawidłowe, ale uwzględnienie założenia o racjonalnym prawodawcy powoduje, że zapadłe rozstrzygnięcia są niezgodne z prawem. Wykaz z art. 29 p.b. wylicza zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m sześć. Skoro ustawodawca dopuścił taką inwestycję bez uzyskania pozwolenia na budowę, tym bardziej nie powinna go wymagać budowa zbiornika na deszczówkę. Założenie o racjonalności prawodawcy powoduje, że należało dopuścić wykonanie zbiorników na wodę opadową bez takiego pozwolenia, na podstawie zgłoszenia. Reasumując: organy administracji publicznej bardzo różnie podchodzą do kwestii konieczności uzyskania pozwolenia na budowę zbiorników retencyjnych do 10 m sześc. Jednak na poziomie orzeczeń sądów administracyjnych zgodnie z założeniem o racjonalności prawodawcy wydaje się dominować pogląd, że na taki zbiornik nie jest konieczne uzyskanie pozwolenia na budowę i wystarczy samo zgłoszenie rozpoczęcia robót budowlanych do właściwego organu architektoniczno-budowlanego. ©℗
Podstawa prawna
•art. 28 ust. 1, art. 29‒31 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 2351; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 88)