231 tys. zł i dodatkowo 23 tys. zł rocznie kosztuje gminę budowa domu dalej niż 280 m od istniejącej zwartej zabudowy - szacuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), powołując się na badania naukowe. Resort chce skończyć z chaosem przestrzennym i rozproszoną zabudową, które przyczyniają się do wzrostu kosztów gospodarczych, środowiskowych i społecznych. Przedstawiono w tym celu nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (pisaliśmy o tym w DGP nr 6/2022 „Przewidujemy zmianę lex deweloper”).
MRiT proponuje m.in. wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego - planu ogólnego. Ma być on uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy i mieć rangę aktu prawa miejscowego. Będzie to zwięzły dokument o krótkiej liście ustaleń, co umożliwi jego sprawne przyjęcie. Określi on, jakie inwestycje mogą powstawać na określonych terenach, granice obszarów, na których będzie możliwe uzupełnianie zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki) oraz zasady lokalizacji nowych budynków mieszkalnych w relacji do obiektów zapewniających usługi publiczne. Projekt zakłada, że czas na powołanie planów ogólnych minie w 2026 r.
- Wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego to odpowiedź na potrzeby zwiększenia władztwa planistycznego gmin w zakresie kreowanej polityki przestrzennej. Dzięki temu rozwiązaniu będą one miały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki ma mieć charakter. Jest to niezbędne rozwiązanie, by można było przeciwdziałać jej niekontrolowanemu rozlewaniu się - wyjaśnia resort rozwoju.
Rząd przekonuje, że samorządy skorzystają na proponowanej nowelizacji.
- Oszczędności po stronie wydatków w najbliższych 10 latach mogą wynieść kilkadziesiąt miliardów złotych, z których większość przypadnie na jednostki samorządu terytorialnego - wylicza MRiT.
Samorządowcy sceptycznie podchodzą do tych wyliczeń i są rozczarowani propozycją ministerstwa.
- Plan ogólny to nie jest nowy pomysł - przypomina Leszek Świętalski ze Związku Gmin Wiejskich RP.
Podkreśla, że samorządowcy liczyli na zapowiadaną gruntowną reformę planowania przestrzennego, nową ustawę, tymczasem dostali jedynie projekt nowelizujący obowiązującą bardzo złą ustawę.
- Obecne regulacje, w tym liczne specustawy oraz tzw. WZ-ki, doprowadziły do chaotycznej zabudowy. To one są dla nas utrapieniem i powinny zniknąć z systemu. Tymczasem proponowana nowelizacja nie eliminuje ani jednych, ani drugich - tłumaczy nasz rozmówca.
Leszek Świętalski obawia się, że skutkiem tej nowelizacji będą roszczenia odszkodowawcze, a ich koszty mogą być ogromne. Jest ryzyko, że wystąpią o nie osoby, które na skutek uchwalenia planu ogólnego nie będą mogły na danym terenie wybudować inwestycji, którą planowały.
- Jesteśmy w trakcie analizowania zaproponowanych przepisów i na razie mamy wiele obaw. Liczymy, że w trakcie konsultacji uda się wypracować korzystne dla samorządów rozwiązania - podkreśla.
Podobnego zdania jest Marek Wójcik, sekretarz strony samorządowej Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego.
- Oczekiwaliśmy nowej ustawy, która ureguluje kwestie związane z planowaniem przestrzennym. Powinna być kompleksowa i obejmować kilkadziesiąt innych aktów prawnych, które dzisiaj regulują gospodarkę przestrzenną - podkreśla.
Zapowiada, że samorządy przyjrzą się proponowanym przez resort rozwoju rozwiązaniom. - Przeanalizujemy, na ile rzeczywiście rozwiążą one obecne trudności związane z planowaniem przestrzennym i wyposażą gminy w odpowiednie instrumenty. Już było kilka takich prób, ale żadna z nich nie doczekała się realizacji - dodaje.
Marek Wójcik zwraca uwagę, że do tej pory wprowadzane przez rząd rozwiązania szły w drugą stronę (np. lex deweloper) i utrudniały zapanowanie nad ładem przestrzennym w gminach. ©℗
OPINIA
Gminy zyskają dodatkowe możliwości
Projekt ten wyposaża gminy wnarzędzia planistyczne silniejsze niż te, którymi obecnie dysponują. Przede wszystkim przewiduje uchylenie przepisów upoważniających do wydania studium uwarunkowań ikierunków zagospodarowania przestrzennego. Jego ustalenia są dziś wiążące dla rady gminy przy uchwalaniu planów miejscowych. Nie mają natomiast żadnego znaczenia przy wydawaniu warunków zabudowy. Zaproponowane zmiany mają zapobiec sytuacji, wktórej gminy są zobowiązane wydawać decyzje sprzeczne zich polityką przestrzenną.
W miejsce studium będą podejmowane plany ogólne. Ich ustalenia mają być wiążące zarówno przy sporządzaniu planów miejscowych, jak iprzy wydawaniu decyzji owarunkach zabudowy. Wplanie ogólnym mają być wyznaczone tereny, na których wydawanie warunków zabudowy będzie możliwe. Określi on również podstawowe parametry zabudowy. Nawet jeśli wydanie warunków wkonkretnej sprawie okaże się możliwe, to decyzja zostanie wydana ztrzyletnim terminem ważności (dziś tzw. WZ-ki wydaje się bezterminowo).
Jeżeli zmiany w zaproponowanym kształcie zostaną przyjęte, rola decyzji o warunkach zabudowy w procesie inwestycyjnym - w zależności od tego, jakie ustalenia zostaną poczynione w planie ogólnym -może zostać zupełnie zmarginalizowana. Przy wszystkich swoich mankamentach WZ-ki mają tę zaletę, że pozwalają budować tam, gdzie zróżnych przyczyn brakuje planów miejscowych (w wielu gminach stopień pokrycia ich obszarów planami wciąż pozostawia wiele do życzenia). Jeżeli nie zmieni się dynamika podejmowania uchwał wsprawie planów miejscowych, może się okazać, że inwestowanie stanie się poważnie utrudnione.
Ciekawym ielastycznym instrumentem planowania mogą się okazać zintegrowane plany inwestycyjne, czyli miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego podejmowane na wniosek inwestora ipoprzedzone umową urbanistyczną określającą np. warunki partycypacji inwestora wkosztach realizacji infrastruktury społecznej, komunikacyjnej, technicznej. Mają być ukształtowane na wzór uchwał wsprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych (podejmowanych obecnie na podstawie tzw. lex deweloper), lecz mają dotyczyć nie tylko inwestycji mieszkaniowych itowarzyszących, ale również tych usługowych iprodukcyjnych. Praktyka pokaże, jak często gminy będą korzystać ztego narzędzia.
Etap legislacyjny
Projekt nowelizacji ustawy w trakcie prekonsultacji