Kilkadziesiąt miliardów złotych zaoszczędzą gminy dzięki zmianom w planowaniu przestrzennym - wyliczył rząd. Samorządowcy są jednak innego zdania i obawiają się, że mogą na nich nawet stracić.

231 tys. zł i dodatkowo 23 tys. zł rocznie kosztuje gminę budowa domu dalej niż 280 m od istniejącej zwartej zabudowy - szacuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), powołując się na badania naukowe. Resort chce skończyć z chaosem przestrzennym i rozproszoną zabudową, które przyczyniają się do wzrostu kosztów gospodarczych, środowiskowych i społecznych. Przedstawiono w tym celu nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (pisaliśmy o tym w DGP nr 6/2022 „Przewidujemy zmianę lex deweloper”).
MRiT proponuje m.in. wprowadzenie nowego narzędzia planistycznego - planu ogólnego. Ma być on uchwalany obligatoryjnie dla całej gminy i mieć rangę aktu prawa miejscowego. Będzie to zwięzły dokument o krótkiej liście ustaleń, co umożliwi jego sprawne przyjęcie. Określi on, jakie inwestycje mogą powstawać na określonych terenach, granice obszarów, na których będzie możliwe uzupełnianie zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ-ki) oraz zasady lokalizacji nowych budynków mieszkalnych w relacji do obiektów zapewniających usługi publiczne. Projekt zakłada, że czas na powołanie planów ogólnych minie w 2026 r.
- Wprowadzenie nowego instrumentu planistycznego to odpowiedź na potrzeby zwiększenia władztwa planistycznego gmin w zakresie kreowanej polityki przestrzennej. Dzięki temu rozwiązaniu będą one miały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki ma mieć charakter. Jest to niezbędne rozwiązanie, by można było przeciwdziałać jej niekontrolowanemu rozlewaniu się - wyjaśnia resort rozwoju.
Rząd przekonuje, że samorządy skorzystają na proponowanej nowelizacji.
- Oszczędności po stronie wydatków w najbliższych 10 latach mogą wynieść kilkadziesiąt miliardów złotych, z których większość przypadnie na jednostki samorządu terytorialnego - wylicza MRiT.
Samorządowcy sceptycznie podchodzą do tych wyliczeń i są rozczarowani propozycją ministerstwa.
- Plan ogólny to nie jest nowy pomysł - przypomina Leszek Świętalski ze Związku Gmin Wiejskich RP.
Podkreśla, że samorządowcy liczyli na zapowiadaną gruntowną reformę planowania przestrzennego, nową ustawę, tymczasem dostali jedynie projekt nowelizujący obowiązującą bardzo złą ustawę.
- Obecne regulacje, w tym liczne specustawy oraz tzw. WZ-ki, doprowadziły do chaotycznej zabudowy. To one są dla nas utrapieniem i powinny zniknąć z systemu. Tymczasem proponowana nowelizacja nie eliminuje ani jednych, ani drugich - tłumaczy nasz rozmówca.
Leszek Świętalski obawia się, że skutkiem tej nowelizacji będą roszczenia odszkodowawcze, a ich koszty mogą być ogromne. Jest ryzyko, że wystąpią o nie osoby, które na skutek uchwalenia planu ogólnego nie będą mogły na danym terenie wybudować inwestycji, którą planowały.
- Jesteśmy w trakcie analizowania zaproponowanych przepisów i na razie mamy wiele obaw. Liczymy, że w trakcie konsultacji uda się wypracować korzystne dla samorządów rozwiązania - podkreśla.
Podobnego zdania jest Marek Wójcik, sekretarz strony samorządowej Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego.
- Oczekiwaliśmy nowej ustawy, która ureguluje kwestie związane z planowaniem przestrzennym. Powinna być kompleksowa i obejmować kilkadziesiąt innych aktów prawnych, które dzisiaj regulują gospodarkę przestrzenną - podkreśla.
Zapowiada, że samorządy przyjrzą się proponowanym przez resort rozwoju rozwiązaniom. - Przeanalizujemy, na ile rzeczywiście rozwiążą one obecne trudności związane z planowaniem przestrzennym i wyposażą gminy w odpowiednie instrumenty. Już było kilka takich prób, ale żadna z nich nie doczekała się realizacji - dodaje.
Marek Wójcik zwraca uwagę, że do tej pory wprowadzane przez rząd rozwiązania szły w drugą stronę (np. lex deweloper) i utrudniały zapanowanie nad ładem przestrzennym w gminach. ©℗
OPINIA
Gminy zyskają dodatkowe możliwości
Projekt ten wyposaża gminy w narzędzia planistyczne silniejsze niż te, którymi obecnie dysponują. Przede wszystkim przewiduje uchylenie przepisów upoważniających do wydania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Jego ustalenia są dziś wiążące dla rady gminy przy uchwalaniu planów miejscowych. Nie mają natomiast żadnego znaczenia przy wydawaniu warunków zabudowy. Zaproponowane zmiany mają zapobiec sytuacji, w której gminy są zobowiązane wydawać decyzje sprzeczne z ich polityką przestrzenną.
W miejsce studium będą podejmowane plany ogólne. Ich ustalenia mają być wiążące zarówno przy sporządzaniu planów miejscowych, jak i przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. W planie ogólnym mają być wyznaczone tereny, na których wydawanie warunków zabudowy będzie możliwe. Określi on również podstawowe parametry zabudowy. Nawet jeśli wydanie warunków w konkretnej sprawie okaże się możliwe, to decyzja zostanie wydana z trzyletnim terminem ważności (dziś tzw. WZ-ki wydaje się bezterminowo).
Jeżeli zmiany w zaproponowanym kształcie zostaną przyjęte, rola decyzji o warunkach zabudowy w procesie inwestycyjnym - w zależności od tego, jakie ustalenia zostaną poczynione w planie ogólnym - może zostać zupełnie zmarginalizowana. Przy wszystkich swoich mankamentach WZ-ki mają tę zaletę, że pozwalają budować tam, gdzie z różnych przyczyn brakuje planów miejscowych (w wielu gminach stopień pokrycia ich obszarów planami wciąż pozostawia wiele do życzenia). Jeżeli nie zmieni się dynamika podejmowania uchwał w sprawie planów miejscowych, może się okazać, że inwestowanie stanie się poważnie utrudnione.
Ciekawym i elastycznym instrumentem planowania mogą się okazać zintegrowane plany inwestycyjne, czyli miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego podejmowane na wniosek inwestora i poprzedzone umową urbanistyczną określającą np. warunki partycypacji inwestora w kosztach realizacji infrastruktury społecznej, komunikacyjnej, technicznej. Mają być ukształtowane na wzór uchwał w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych (podejmowanych obecnie na podstawie tzw. lex deweloper), lecz mają dotyczyć nie tylko inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących, ale również tych usługowych i produkcyjnych. Praktyka pokaże, jak często gminy będą korzystać z tego narzędzia.
Etap legislacyjny
Projekt nowelizacji ustawy w trakcie prekonsultacji