Subskrybuj nas na Youtube
Podwyżki stóp procentowych nie doprowadzą do ograniczenia popytu na lokale
Mieszkania na większości głównych rynków drożeją dwa razy szybciej niż wynosi inflacja. O stabilizacji cen na razie nie ma mowy. Nie zahamowały ich również ostatnie podwyżki stóp procentowych.
Witold Indrychowski, prezes spółki Merari, zaznacza, że proces sprzedażowo-kredytowy trwa 2–3 miesiące, a nie kilka dni. Stąd jest jeszcze czas na to, by popyt zareagował na droższe kredyty.
– Ale nawet w perspektywie roku podwyżka stóp nie wpłynie znacząco na zainteresowanie. W Polsce nadal brakuje kilku milionów mieszkań, a pandemia jeszcze wzmocniła potrzebę komfortowego miejsca zamieszkania – tłumaczy Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w Robyg.
Piotr Tarkowski, ekspert ds. nieruchomości i członek zarządu Allcon, innej firmy z branży, zauważa,że dzisiejszy poziom głównej stopy banku centralnego, czyli 1,25 proc., jest wciąż niższy niż przed pandemią. Wtedy było to 1,5 proc.
– Miesięczna spłata modelowego kredytu hipotecznego, czyli o wartości 300 tys. zł na 25 lat, przy marży banku równej 2 pkt proc. wzrośnie teraz o niecałe 100 zł względem października i o ok. 130 zł w porównaniu z poziomem sprzed podwyżek. Kredyty wciąż będą zatem tańsze niż te sprzed pandemii. W przypadku modelowej hipoteki o ok. 80 zł w skali miesiąca – podkreśla Tarkowski. Dodaje, że jeżeli nawet stopy wzrosną do 2,5 proc., to raty zwiększą się o 320 zł względem tych sprzed podwyżek i 120 zł w stosunku do kwot sprzed pandemii.
– To stosunkowo niedużo, biorąc pod uwagę rosnące wynagrodzenia. Oczywiście inflacja ma wpływ na realne płace, ale nie możemy też zapomnieć o corocznym wzroście wartości zakupowej nieruchomości, która na niektórych rynkach przekracza nawet 10 proc. – komentuje.
Równocześnie nadpłynność banków (instytucje zgromadziły duże zasoby depozytów) spowoduje, że wyższe stopy banku centralnego w niedużym stopniu przełożą się na podniesienie oprocentowania lokat.
– Nie wydaje się więc, aby stały się one atrakcyjną alternatywą inwestycyjną dla klientów kupujących mieszkania w celach ochrony posiadanego kapitału czy zysku z najmu. Stopy musiałyby wzrosnąć do poziomu powyżej inflacji – a ten scenariusz jest dziś wykluczony – uważa Bartosz Kuźniar, prezes firmy Lokum Deweloper.
Deweloperzy zaznaczają, że droższy pieniądz oznacza większe koszty budowy. W kolejnych kwartałach przełoży się to na wyższe ceny mieszkań. Do tego dochodzą drożejące materiały budowlane i grunty, coraz kosztowniejsza robocizna czy prąd.
Do tej puli, według Nikodema Iskry, prezesa Murapolu, dojdą jeszcze nowe koszty regulacyjne, jak składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy dostosowywanie parametrów inwestycji do przepisów o energooszczędności budynków.
– Dlatego, nawet jeśli popyt będzie się zmniejszał, to ceny będą wykazywały tendencję do wzrostu. Tak będzie w najbliższych dwóch latach, co będzie też połączone z mniejszą liczbą rozpoczynanych budów – dodaje Witold Indrychowski.
Eksperci zwracają uwagę na jeszcze jeden element. Mowa o marży deweloperów, która dziś wynosi średnio około 26 proc.
– Jeśli jest taka możliwość i sytuacja rynkowa na to pozwala, to oczywiście deweloperzy podnoszą ceny – działa tu normalne prawo popytu i podaży. Jeśli mamy dwie inwestycje w jednej lokalizacji i nowy projekt ma wyższe ceny, bo wykonawca jest kontraktowany po wysokich kosztach, to oczywiste, że deweloper, który zakontraktował budowę taniej, dociągnie z cenami do poziomu konkurenta – tłumaczy Robert Chojnacki, prezes redNet 24.
Eksperci zwracają jednak uwagę, że marża nadal jest niższa niż za poprzedniego boomu z 2008 r., kiedy sięgała 37 proc.
– W gminach, którym uda się poprawić czynniki mocno ograniczające dziś podaż, czyli dostępność gruntów, tempo uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i wydawania decyzji administracyjnych, najszybciej możemy spodziewać się stabilizacji cen – uważa Bartosz Kuźniar.
Pomóc może też uchwalenie przez Sejm zapowiadanych przepisów dotyczących wspierania zakupu mieszkań poprzez państwowe gwarancje wkładu własnego kredytu. Deweloperzy będą bowiem chcieli wpasować się w limity rządowego programu.©℗
