Nikodem Iskra, prezes Murapolu / foto: materiały prasowe
Dlaczego Murapol właśnie teraz chce wejść na giełdę?
Dołączenie do grona spółek notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie, wśród których są już liczni przedstawiciele naszej branży, jest naturalnym krokiem dla naszej firmy, szczególnie biorąc pod uwagę wypracowane przez lata doświadczenie, obecny etap rozwoju, ogólnopolską skalę działalności oraz sprawną i przejrzystą strukturę operacyjną, skoncentrowaną na działalności stricte deweloperskiej. To dobry moment także ze względu na sprzyjającą koniunkturę rynkową. Debiut na GPW byłby ponadto pięknym ukoronowaniem jubileuszu 20-lecia spółki.
Kiedy debiut?
Złożyliśmy prospekt w Komisji Nadzoru Finansowego, zaś ostateczna decyzja odnośnie do przeprowadzenia oferty publicznej oraz wprowadzenia akcji do obrotu na GPW zapadnie po przejściu procedury zatwierdzenia prospektu, po dyskusji z naszymi akcjonariuszami i doradcami, z uwzględnieniem m.in. warunków rynkowych.
Wspomniał pan o dobrej koniunkturze? Czy zagrożeniem dla niej nie jest pustoszejący „bank ziemi” pod inwestycje?
Jest jeszcze sporo gruntów pod zabudowę mieszkaniową w zasobach prywatnych oraz w dyspozycji samorządów. Warto zauważyć, że według najnowszych danych GUS gminy na koniec 2020 r. posiadały prawie 28 tys. ha gruntów z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe. Jedna piąta z tej puli przeznaczona jest pod zabudowę wielorodzinną. W ubiegłym roku z zasobu samorządów inwestorom przekazano łącznie mniej niż 1000 ha. Jest więc z czego czerpać, choć w największych aglomeracjach dostępność gruntów budowlanych, ale w rozsądnej cenie, jest mocno ograniczona. To przekłada się na łączny koszt budowy i późniejszą cenę mieszkań.
Naszą rynkową przewagą jest geograficzna dywersyfikacja i obecność zarówno w największych miastach, jak i w mniejszych ośrodkach tam, gdzie atrakcyjne grunty nie są jeszcze tak bardzo wykupione. W Grupie mamy jeden z większych w branży „banków ziemi”, który stale odbudowujemy. Na koniec sierpnia 2021 r. mieliśmy grunty (stanowiące własność lub będące w użytkowaniu wieczystym grupy lub objęte warunkowymi umowami przedwstępnymi) w 15 miastach, umożliwiające wybudowanie ponad 20 tys. lokali o łącznej powierzchni użytkowej prawie 900 tys. mkw. Nieustannie poszukujemy nowych gruntów w miastach, które już dobrze znamy, zaś w planach mamy wejście na nowe rynki.
Czy ustawa mieszkanie za grunt jest ratunkiem dla deweloperów?
W zamyśle takie rozwiązanie jest korzystne dla obu stron. Inwestor zyskuje dostęp do gruntów, nierzadko atrakcyjnych, zaś samorząd powiększa zasoby potrzebne do realizacji zadań gminy, bez angażowania się w proces budowy. Obecnie trudno jednak ocenić, jak będzie to wyglądać w praktyce i jak przełoży się na rynek mieszkaniowy. Wiele będzie zależało od podejścia samorządów.
Czy firma skorzystała lub zamierza skorzystać z tego rozwiązania?
Jeszcze nie korzystaliśmy. Nie wykluczam jednak, że w przyszłości rozważymy możliwości nabycia atrakcyjnych gruntów na mocy przepisów tej ustawy.
Jakie są jeszcze inne sposoby na pozyskanie gruntów?
W Grupie mamy 25-osobowy zespół odpowiedzialny za wyszukiwanie atrakcyjnych nieruchomości w całej Polsce i ich akwizycję na korzystnych warunkach. Wypracowaliśmy unikatowy wśród polskich deweloperów mieszkaniowych notowanych na GPW model zabezpieczania i nabywania gruntów pod przyszłe inwestycje. Jest on dwuetapowy i w pierwszym kroku pozwala zakontraktować grunt, a następnie przeprowadzić proces pozwoleniodawczy i sfinalizować zakup z już przygotowaną do realizacji na nim inwestycją. Taki schemat działania, stosowany w zdecydowanej większości akwizycji, pozwala zabezpieczyć nam prawa do tych gruntów, angażując relatywnie niewielkie środki, dzięki czemu możemy elastycznie reagować na popyt i optymalnie alokować zasoby.
Czy ci deweloperzy, którzy nie zabezpieczyli sobie „banku ziemi”, wypadną z rynku?
Sądzę, że będą rosły te firmy, które zbudowały odpowiednio duży zasób ziemi pod nowe inwestycje i potrafią ten „bank” odbudowywać, a także mają zapewnione stabilne finansowanie. Brak atrakcyjnych gruntów pod nowe inwestycje może wyraźnie ograniczyć rozwój niektórych firm albo przesuwać je do mniej atrakcyjnych segmentów rynku.
Co z luką podażową, czy uda się ją zasypać?
Obecnie obserwujemy duży popyt zarówno ze strony osób, dla których własne mieszkanie jest życiową potrzebą, jak i kupujących w celach inwestycyjnych, z uwagi na atrakcyjne stopy zwrotu z najmu nieruchomości na tle innych dostępnych możliwości inwestycyjnych. Ten popyt jest na tyle duży, że branża deweloperska nie może go zaspokoić, po pierwsze, właśnie ze względu na deficyt atrakcyjnych gruntów w odpowiednich cenach, po drugie, z uwagi na czas niezbędny na procedury i sam proces budowy. Sądzę, że wyrównanie strukturalnego niedoboru mieszkań może zająć długie lata. Dla branży deweloperskiej jest to pozytywna informacja.
Ile mieszkań brakuje i gdzie są widoczne największe braki?
Dziesiątka największych deweloperów mieszkaniowych w Polsce sprzedała w II kw. br. ponad 5 tys. lokali – w całym kraju. Rocznie dostarcza ok. 20 tys. nowych lokali, podczas gdy w skali całego kraju deficyt na rynku nieruchomości, według niektórych źródeł, szacowany jest obecnie nawet na ponad 2 mln mieszkań. Dotyczy to zarówno dużych aglomeracji, jak i mniejszych miast. Według szacunków firmy doradczej JLL, uwzględniających zarówno obecny stan zasobów mieszkaniowych, jak i obserwowane trendy, w Warszawie brakuje 180–220 tys. mieszkań, na Śląsku potrzebnych jest nawet 130–150 tys. mieszkań, w Trójmieście 80–90 tys. w Krakowie kolejne 80 tys. W Toruniu luka szacowana jest na 15–20 tys. lokali, a w Bydgoszczy na 30–35 tys.
Czy to znaczy, że mieszkania będą już tylko drożeć?
Przychylamy się do eksperckich opinii, że wzrost cen mieszkań będzie kontynuowany, choć dynamika może nieco hamować, poczynając od przyszłego roku. Argumentami za dalszym wzrostem cen są i wspomniany już strukturalny deficyt mieszkań, i rosnące koszty budowy, zarówno jeśli chodzi o ceny gruntów i materiałów, jak i robocizny. Od początku tego roku obowiązują też nowe normy dotyczące m.in. izolacyjności cieplnej budynków. Chodzi o to, by były bardziej energooszczędne, a to również wpływa na koszty budowy.
Jaki wpływ na popyt może mieć ewentualna podwyżka stóp procentowych?
Z raportu dotyczącego II kw. 2021 r. firmy JLL, śledzącej rynek nieruchomości w sześciu największych miastach w Polsce, wynika, że sprzedaż tak przyspieszyła, iż w tej chwili mieszkania wprowadzane do oferty wyprzedają się średnio w ciągu ok. sześciu miesięcy. Za stan równowagi przyjmuje się sytuację, gdy nowa oferta zostaje wykupiona w ciągu roku. Rynkowi nieruchomości sprzyja też to, jak przeszliśmy przez pierwsze fale pandemii COVID-19. Warunki makroekonomiczne, w tym silne odbicie PKB po pierwszej fali pandemii, niskie bezrobocie, rosnące płace i utrzymujące się na rekordowo niskim poziomie stopy procentowe, sprzyjają finansowaniu zakupów nieruchomości kredytem. Dane z sektora bankowego pokazują, że mamy rekordowe wartości udzielonych kredytów hipotecznych. Biorąc pod uwagę sygnały wysyłane przez prezesa NBP czy niektórych członków RPP, ewentualne podwyżki stóp procentowych będą ograniczone, co nie powinno istotnie wpłynąć na decyzje osób, dla których zakup mieszkania jest życiową potrzebą. Mieszkania są cały czas atrakcyjną formą inwestowania nieoprocentowanej obecnie gotówki.