Mieszkania jednak nie zabezpieczają przed inflacją?

Chęć ochrony kapitału przed inflacją to ważny motyw zakupu nieruchomości. Na podstawie średniookresowych i długookresowych danych sprawdzamy, czy mieszkania oraz domy zabezpieczają przed inflacją.

Relatywnie duże zainteresowanie zakupem mieszkań w czasie ostatnich 12 miesięcy pandemii można wytłumaczyć chęcią ochrony oszczędności przed inflacją. Taka sytuacja związana z bardzo słabą ofertą depozytową dotyczy nie tylko Polski. Zwolennicy nieruchomościowych inwestycji argumentują, że cena przeciętnego mieszkania będzie rosła szybciej niż inflacja. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili sprawdzić, czy taka zależność faktycznie była widoczna w przeszłości. Do analizy posłużyły długoterminowe dane z USA oraz średnioterminowe informacje dotyczące polskiego rynku nieruchomości.

W USA tylko podczas recesji domy traciły na wartości

Stany Zjednoczone to kraj, który ze względu na bardzo dobrze rozwinięty rynek nieruchomości cechuje się dużą liczbą ciekawych informacji cenowych. Przykładem jest powszechnie znany indeks S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index, który odzwierciedla wahania cen domów z USA. Analitycy RynekPierwotny.pl na poniższym wykresie zestawili roczne wahania wspomnianego indeksu cenowego ze zmianami poziomu inflacji. Dane dotyczące lat 1987 - 2019 wskazują, że wzrosty cen amerykańskich domów w ujęciu średniorocznym zwykle były większe od inflacji. Wyjątek dotyczy tylko okresu recesji z początku lat 90. oraz załamania rynku nieruchomości w USA od 2007 r. do 2010 r.

Zmiany cen domów w USA / Rynekpierwotny.pl

Wzrosty polskich cen metrażu mocno wyprzedzały inflację

W przypadku polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych, bardzo trudno jest o długookresowe dane obejmujące np. 30 lat. Tym niemniej, informacje zaprezentowane w poniższej tabeli wydają się ciekawe. Wspomniane zestawienie pokazuje bowiem średnie wzrosty i spadki cen transakcyjnych 1 mkw. używanych lokali na tle rocznej inflacji. Warto dodać, że analiza RynekPierwotny.pl bazująca na danych NBP i GUS zbiorczo uwzględnia wyniki dla siedmiu największych rynków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa oraz Wrocław) i dziesięciu mniejszych rynków lokalnych (Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin oraz Zielona Góra).

Na podstawie danych NBP i GUS można obliczyć, że w poszczególnych okresach łączny poziom inflacji oraz wzrostów średnich cen 1 mkw. używanych mieszkań wyglądał następująco:

początek 2007 r. - koniec 2020 r. - średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanych mieszkań na siedmiu największych rynkach - wzrost o 58,5%, średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanych mieszkań na dziesięciu mniejszych rynkach - wzrost o 98,5%, skumulowana inflacja - 33,7%
początek 2008 r. - koniec 2020 r. - 22,4%/35,8%/30,4%
początek 2009 r. - koniec 2020 r. - 23,7%/35,7%/25,1%
początek 2010 r. - koniec 2020 r. - 32,8%/40,2%/20,9%
początek 2011 r. - koniec 2020 r. - 35,9%/40,3%/17,8%
początek 2012 r. - koniec 2020 r. - 36,7%/40,7%/13,0%
początek 2013 r. - koniec 2020 r. - 49,0%/51,4%/9,0%
początek 2014 r. - koniec 2020 r. - 50,5%/51,8%/8,0%
początek 2015 r. - koniec 2020 r. - 48,0%/52,1%/8,0%
początek 2016 r. - koniec 2020 r. - 46,4%/49,5%/9,0%
początek 2017 r. - koniec 2020 r. - 42,6%/44,6%/9,6%
początek 2018 r. - koniec 2020 r. - 32,2%/37,8%/7,5%
początek 2019 r. - koniec 2020 r. - 19,9%/24,6%/5,8%
początek 2020 r. - koniec 2020 r. - 8,1%/10,1%/3,4%

Dobrym potwierdzeniem powyższych wyników mogą być np. dane cenowe dla okresu początek 2007 r. - koniec 2020 r. W tym czasie, średnia transakcyjna cena 1 mkw. używanego mieszkania na dziesięciu mniejszych rynkach wzrosła z 2905 zł do 5766 zł. Jeżeli natomiast chodzi o siedem większych rynków, to odnotowano wzrost z 5380 zł/mkw. do 8526 zł/mkw.