Kupić mieszkanie w trakcie budowy czy gotowe? Sprawdzamy, co się bardziej opłaca

Kupno mieszkania lub domu w trakcie budowy, zwłaszcza na etapie tzw. dziury w ziemi, zawsze jest obarczone ryzykiem. Jednak czy warto zwlekać z decyzją zakupową do momentu, gdy mieszkanie jest już gotowe?

Na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi, ponieważ – jak wykażemy w dalszej części analizy – każde miasto ma swoją rynkową specyfikę. Trzeba jednak wiedzieć, że zarówno kupowanie mieszkania w trakcie budowy, jak i po jej zakończeniu ma zalety i wady.

Gotowe bardziej bezpieczne

Kupno gotowego mieszkania lub domu zawsze jest bezpieczniejsze. Rzecz w tym, że żadna firma deweloperska, nawet najbardziej doświadczona, nie da 100% gwarancji, że inwestycja dobiegnie szczęśliwie końca. Na szczęście od ponad 9 lat obowiązuje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana ustawą deweloperską, która chroni nabywców. Gdyby firmie podwinęła się noga, jej klienci nie zostaną z niczym. Najlepiej znaleźć inwestycję, w której deweloper zaproponuje zamknięty rachunek powierniczy w banku. Po wpłacone, na taki rachunek, pieniądze deweloper może sięgnąć dopiero po przeniesieniu własności mieszkania na nabywcę.

Im wcześniej, tym większy wybór

Na szczęście na palcach rąk można policzyć bankructwa deweloperów, których inwestycje były objęte wymogami ustawy deweloperskiej. Polacy nie mają więc zbytnich oporów przed zakupem przysłowiowej „dziury w ziemi”. Rzecz w tym, że dla wielu nabywców liczy się przede wszystkim możliwość wyboru mieszkania w danej inwestycji, a na wczesnym etapie budowy można przebierać w ofertach.

Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że z takim praktycznym nastawieniem kupujących mamy do czynienia zwłaszcza w stolicy, gdzie tylko 28% mieszkań i domów ma termin oddania do użytkowania krótszy niż rok, a gotowych jest zaledwie 8%.

Z kolei najmniejszą skłonność do podejmowania ryzyka zakupu nieruchomości na wczesnym etapie budowy wykazują klienci łódzkich i wrocławskich firm deweloperskich. Może o tym świadczyć największy udział gotowych mieszkań w ich ofercie.

Zwracamy jednak uwagę, że preferencje nabywców zmieniają się. Jeszcze 2-3 lata temu udział gotowych mieszkań w ofercie deweloperów był większy. Np. w Krakowie skurczył się z 15% do 5%. Tak więc nie jest to dobra wiadomość dla tych, którzy boją się ryzyka.

Gotowe mogą być tańsze

Z drugiej strony dla chcących kupić mieszkanie lub dom kluczowe są nie tylko wielkość i jakość oferty, ale i cena. Ci, którzy rozglądają się za mieszkaniem w rozpoczętych niedawno inwestycjach muszą się liczyć z tym, że słono zapłacą. Niestety, deweloperzy wprowadzają do sprzedaży coraz droższe mieszkania.

Wygląda na to, że obecnie najbardziej atrakcyjne cenowo są mieszkania, które są już jakiś czas w sprzedaży. Np. w Warszawie i Gdańsku różnice są dość duże. W stolicy średnia cena mieszkań na wczesnym etapie budowy przekracza już 14,1 tys. zł za m kw. W inwestycjach zaawansowanych, np. niespełna rocznym terminem oddania do użytkowania, średnia nie przekracza 11 tys. zł za metr.

Duży metraż, niższa cena za m kw.

Co ciekawe, w Gdańsku, Łodzi i Poznaniu prawie gotowe mieszkania są najtańsze (średnio). Można to tłumaczyć tym, że w końcówce budowy pozostają lokale o większym metrażu lub z kiepskim rozkładem. Cena metra kwadratowego takich mieszkań jest zwykle niższa.

Kiedyś deweloperzy dodatkowo obniżali cenę, jeśli zależało im na zamknięciu danego projektu i uniknięciu kosztów utrzymania niesprzedanych mieszkań. Wygląda jednak na to, że obecnie deweloperzy wolą czekać na klientów. Tym bardziej, że w pierwszym półroczu 2021 r. oferta nowych mieszkań wyraźnie się skurczyła.

Z DFG bezpiecznie. Czy drożej?

Warto wiedzieć, że od lipca 2022 r. zakup owej przysłowiowej „dziury w ziemi” będzie dużo bardziej bezpieczny, szczególnie wtedy, gdy wpłaty nabywców trafiają na rachunek otwarty. Deweloperowi wolno bowiem sięgać po gromadzone na nim pieniądze w trakcie budowy.

Nowa ustawa deweloperska zakłada m.in. utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Oznacza to, że klienci firmy deweloperskiej odzyskają swoje pieniądze nie tylko wtedy, kiedy ta firma zbankrutuje, a także wtedy, gdy skorzystają oni z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy, np. jeśli deweloper zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu. Ponadto DFG ochroni wpłaty na rachunek zamknięty, jeśli upadnie bank. Chodzi o sytuację, gdy wpłaty przewyższają równowartość 100 tys. euro, czyli kwotę, którą wypłaca Bankowy Fundusz Gwarancyjny. DFG dopłaci wówczas brakującą kwotę.

Co ważne, składki do DFG będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów. Dla rachunku otwartego maksymalna stawka wynosi 1%, a dla zamkniętego – 0,1%. Deweloperzy mogą próbować zrekompensować sobie ten wydatek podwyższając cenę. Z drugiej strony i tak to robią, jeśli tylko pozwala im na to sytuacja rynkowa.

Autor: Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl