Zamknięte osiedla odchodzą do lamusa. Dlaczego?

Osiedla grodzone, kiedyś utożsamiane z bezpieczeństwem, dziś powoli odchodzą w zapomnienie. Przyczyną odwrócenia trendu są z jednej strony sami mieszkańcy, dla których bezpieczeństwo jest obecnie synonimem dobrych relacji sąsiedzkich, jak i dostępność miejsc, w których te kontakty można nawiązywać.

Z drugiej strony kierunek ten jest również wspierany przez rady miejskie, które wprowadzają uchwały zabraniające grodzenia osiedli – takie przepisy obowiązują od zeszłego roku np. w Krakowie. Czy otwarte osiedla wracają do łask? Jakie preferencje mają obecnie w tej kwestii kupujący? O to portal RynekPierwotny.pl zapytał przedstawicieli największych firm deweloperskich w Polsce.

Anna Wojciechowska, dyrektor sprzedaży i marketingu Robyg w Gdańsku i Poznaniu

Trend budowy osiedli zamkniętych powoli zanika. Od kilku lat architektura nieodmiennie stawia w centrum człowieka i jego potrzeby, a to zmienia wcześniejszą optykę. Na znaczeniu zyskują projekty uwzględniające przestrzenie wspólne, które zachęcają mieszkańców osiedli do spotkań i nawiązywania kontaktów oraz umożliwiają budowanie relacji sąsiedzkich. Dobrym przykładem będą tu osiedla wpisujące się w ideę miast 15-minutowych (jak np. gdańskie osiedle Lawendowe Wzgórza), których mieszkańcy mogą zaspokoić najważniejsze potrzeby w nie więcej niż w kwadrans od wyjścia z domu pieszo lub rowerem. Jedną z tych potrzeb jest właśnie potrzeba społeczna. Dlatego w Robyg, duży nacisk kładziemy na projektowanie przestrzeni wspólnych służących do integracji.

- Atrakcyjne przestrzenie wspólne z elementami małej architektury, place zabaw, patia, zieleńce i osiedlowe parki mają zachęcić mieszkańców do opuszczenia czterech ścian. Rozbudowana infrastruktura usługowa zapewnia im dostęp do przedszkoli, szkół, sklepów czy restauracji, które są naturalną przestrzenią do nawiązywania relacji międzyludzkich. Ponieważ ułatwiają codzienne życie, wielofunkcyjne osiedla otwarte przypominające małe miasteczka są obecnie niezwykle popularnym wyborem wśród klientów.

Karolina Bronszewska - Dyrektor Marketingu i Innowacji RONSON Development

Otwarte osiedla wracają do łask. Najlepszym tego przykładem są nasze trzy flagowe projekty - Miasto moje, Ursus Centralny czy Nova Królikarnia, które są otwartymi kompleksami zapewniającymi mieszkańcom pełną samowystarczalność i sprzyjają nawiązywaniu sąsiedzkich relacji. Przy projektowaniu osiedli zawsze przyświeca nam cel, aby wpisywały się one w otaczającą przestrzeń i stały się atrakcyjnym punktem na mapie. Wszystkie nasze projekty są wynikiem pewnych założeń architektonicznych wkomponowujących osiedle w otoczenie. W centrum uwagi stawiamy klienta i jego potrzeby oraz środowisko naturalne i wpływ realizowanej inwestycji na planetę. Za modelowy przykład tego typu rozwiązania może posłużyć Miasto moje, które jest sukcesywnie powiększane o kolejne etapy od 2016 roku. W pełni otwarta przestrzeń z wkomponowaną zabudową mieszkaniową, dużymi przestrzeniami między budynkami, skwerami rekreacyjnymi, zielenią, licznymi placami zabaw czy placem miejskim z usługami na parterze. Całość tworzy niepowtarzalny klimat i może być wzorem estetyki architektonicznej. Argumentami przemawiającymi za odchodzeniem od grodzenia osiedli jest ryzyko gettoizacji miast, szerzenie podziałów społecznych, sztuczne dzielenie wspólnej przestrzeni życiowej. Natomiast urbaniści podnoszą argument zaburzania estetyki przestrzennej i zakłócania komunikacji zarówno pieszej jak i kołowej. Ronson w swoich osiedlach projektuje szerokie chodniki, ścieżki rowerowe, ogólnodostępne tereny rekreacyjne z zielenią parkową zachęcając w ten sposób mieszkańców do aktywnego spędzania wolnego czasu na łonie natury oraz zapewniając pełną integrację sąsiedzką. Montujemy udogodnienia zarówno dla pieszych jak i rowerzystów w tym stojaki rowerowe, czy rowerownie. W ten sposób wspieramy strategię eko mobilności, która jest spójna ze strategią zrównoważonego rozwoju firmy RONSON.

Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL S.A.

Architektura osiedli mieszkaniowych jest dziś zupełnie inna niż jeszcze kilka czy kilkanaście lat temu, kiedy to grodzona i zamknięta przestrzeń były synonimem bezpieczeństwa i prestiżu. Zmieniły się trendy, ale przede wszystkim zmieniły się nasze potrzeby i sposób, w jaki żyjemy i relaksujemy się, a także postrzegamy przestrzeń. Dziś bezpieczne i komfortowe osiedla wyobrażamy sobie w zupełnie inny sposób. Nowoczesne budownictwo wielorodzinne ma być przestrzenią interakcji społecznych, usuwać bariery i tworzyć miejsce sprzyjające sąsiedzkiej integracji. Zresztą dobrosąsiedztwo jest jednym z kluczowych trendów w budownictwie mieszkaniowym, który pandemia jeszcze zintensyfikowała.

ATAL projektuje głównie otwarte osiedla. Odchodzimy od grodzonych i zamkniętych inwestycji. Przywiązujemy dużą uwagę do tego, aby każdy z naszych projektów stwarzał przestrzeń pozytywnie wpływającą na jakość i komfort życia użytkowników. Liczy się nie tylko otwarta przestrzeń, ale także funkcjonalność i dobrze zaprojektowane części wspólne. Niezwykle istotnym elementem inwestycji wielorodzinnych są miejsca rekreacji i przestrzenie wspólne wspierające nawiązywanie relacji. Nabywcy dużą wagę przywiązują do znajdujących się na terenie osiedla zieleni, elementów małej architektury, placów zabaw czy ogólnodostępnych tarasów.

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży, Develia S.A.

Po latach mody na zamknięte osiedla nabywcy mieszkań zaczynają preferować inwestycje o charakterze otwartym, dobrze wkomponowane w istniejącą tkankę miejską. Zabudowa miejska z roku na rok staje się coraz bardziej zwarta i mieszkańcy częściej doceniają np. drzewa i dodatkowe tereny zielone wokół inwestycji, które można urządzić zamiast płotów i innych barier architektonicznych. Ta zmiana preferencji idzie z resztą w parze z zabraniającymi grodzenia przepisami, które są wprowadzane przez rady miejskie w ramach tzw. uchwał krajobrazowych. Dla przykładu, od pierwszego lipca ubiegłego roku zakaz wygradzania inwestycji mieszkaniowych obowiązuje w Krakowie. Często takie zapisy pojawiają się również w nowo uchwalanych miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.

Anna Wojdyga, P. O. Lidera Działu Marketingu i PR firmy Profbud

Przeglądając nowe inwestycje mieszkaniowe dostępne na rynku można pokusić się o stwierdzenie, że otwarte osiedla wracają do łask. Niegdyś Klienci oczekiwali projektów o zamkniętym charakterze z całodobową ochroną i monitoringiem, tworząc tym samym osiedlową enklawę. Dzisiaj z kolei, wiele projektowanych inwestycji z założenia powstaje jako przestrzenie nieogrodzone – nie wpływa to jednak na bezpieczeństwo i komfort mieszkańców. Tego typu nieruchomościami w naszym portfolio są m.in. Zakątek Cybisa oraz Osiedle Złota Oksza. Otwarte, nieogrodzone i przemyślane projekty architektoniczne integrują przyszłych mieszkańców, z kolei poczucie bezpieczeństwa i komfortu zapewnia monitoring czy całodobowa ochrona. Takie rozwiązania przyciągają coraz większą rzeszę fanów, o czym świadczy np. sprzedaż mieszkań w inwestycji Osiedle Złota Oksza. Pomimo, że komunikacja i sprzedaż Osiedla rozpoczęła się w lipcu br. nieruchomość została już sprzedana w 21%.

Michał Witkowski, dyrektor ds. sprzedaży Lokum Deweloper S.A.

Analizując nasze budownictwo mieszkaniowe w szerokiej perspektywie, na przestrzeni kilkudziesięciu lat, można dostrzec, że osiedla otwarte dominują ilościowo nad zamkniętymi, których koncepcja pojawiła się później. W tym sensie, nie muszą one wracać do łask, choć faktycznie przez pewien czas inwestycje ogrodzone z dostępem tylko dla mieszkańców stanowiły większość z nowobudowanych. Możemy jednak zauważyć, że otwarte osiedla zaczynają coraz wyraźniej zaznaczać się w aktualnie realizowanych projektach. Nie chodzi jednak tylko o przewagę otwarte-zamknięte, ale też o szerszy kontekst i nowoczesne podejście do kreowania przestrzeni miejskich. Ważna jest chociażby obecność usług na konkretnym osiedlu, która jest coraz bardziej naturalna i oczekiwana przez mieszkańców. Inwestycja, na terenie której znajdują się sklepy, restauracje, czy usługi z branży beauty, fitness są naturalnie otwarte, przynajmniej w części, gdzie są zlokalizowane lokale usługowe. Zdarzają się także sytuacje, w których miejskie uchwały krajobrazowe ograniczają bądź wykluczają grodzenie osiedli, tak jest np. w Krakowie.

Grzegorz Smoliński, Dyrektor Działu Sprzedaży w Dom Development

Współtworzymy przestrzeń miejską w największych aglomeracjach i dbamy o to, by poprawiać jej estetykę i funkcjonalność oraz zapewnić poczucie bezpieczeństwa mieszkańcom. Projektując osiedla, tworzymy miejsca do życia łączące te cechy i zachęcające do integracji sąsiedzkiej. Nasze inwestycje posiadają więc zarówno części wspólne przeznaczone wyłączone dla mieszkańców, takie jak strefy rekreacji, place zabaw, czy zielone dziedzińce, ale także otwarte przestrzenie, dostępne dla wszystkich, zawierające lokale usługowe pod kawiarnie czy sklepiki osiedlowe. We współpracy z samorządami często jesteśmy twórcami ogólnodostępnych placów, skwerów czy uliczek, które urozmaicamy poprzez ciekawie zaaranżowaną zieleń oraz murale lub rzeźby, jak np. na warszawskim Żoliborzu Artystycznym. Staramy się, by nasze projekty były ponadczasowe pod względem architektonicznym i wizualnym, przy jednoczesnym uwzględnianiu aktualnych trendów społecznych. Wsłuchujemy się więc w potrzeby klientów, którzy oczekują przede wszystkim atrakcyjnych przestrzeni miejskich.

Łukasz Tekieli, dyrektor ds. sprzedaży Murapol SA

W ostatnim czasie na znaczeniu zyskały otwarte przestrzenie zewnętrzne na osiedlach. Coraz częściej stają się one miejscami spotkań, spacerów czy nawiązywania relacji między mieszkańcami, a dla deweloperów stanowią przewagę konkurencyjną. Dobrym przykładem mogą być ogrody deszczowe, powstające w ramach naszej gdańskiej inwestycji Murapol Osiedle Zdrovo, które łączą ideę budownictwa ekologicznego z otwartą przestrzenią wewnątrz osiedla. W mojej ocenie pandemia, a szczególnie lockdowny dodatkowo wzmocniły te trendy. Coraz częściej spotykamy się w przestrzeniach wspólnych czy na tarasach, a zawiązane relacje sąsiedzkie budują poczucie bezpieczeństwa lepiej niż ogrodzenia.

Michał Melaniuk, Dyrektor Zarządzający Inwestycjami Mieszkaniowymi w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord SA

W portfolio Cordia Polska znajdują się zarówno osiedla w pełni ogrodzone, jak i te otwarte. Te pierwsze posiadają atut istotny z punktu widzenia klientów, którzy postrzegają je jako bezpieczniejsze. Istnieją jednak rozwiązania, które pozytywnie wpływają na komfort mieszkańców, a jednocześnie nie wymagają umieszczania pełnego ogrodzenia osiedla – np. estetyczne żywopłoty, które zapewniają nie tylko prywatność, ale i dodatkową zieleń w okolicy. Od pewnego czasu kwestię tę regulują także uchwały krajobrazowe. Dla przykładu, w Krakowie od 1 lipca 2020 r. dla nowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych obowiązuje zakaz umieszczania ogrodzenia.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Zarówno ogrodzone, jak i otwarte osiedla mają swoich zwolenników – wszystko zależy od indywidualnych preferencji mieszańców. Dla części klientów istotne są zalety osiedli zamkniętych, takie jak zwiększone poczucie bezpieczeństwa, prywatność czy lepsza dostępność miejsc parkingowych. Natomiast dla preferujących otwarte inwestycje najważniejsza będzie ułatwiona i nieograniczona komunikacja – zarówno piesza, jak i samochodowa. Równie istotna jest integracja z otoczeniem inwestycji, bez sztucznych podziałów, a także całościowa estetyka okolicy. Zarówno w nowych projektach, jak i osiedlach z rynku wtórnego zauważalna jest zależność między ograniczaniem przestrzeni, a lokalizacją: zazwyczaj otwarte osiedla znajdują się w centrach miast. W takich właśnie miejscach budujemy znaczną część naszych inwestycji i są to osiedla otwarte. Wśród przykładów możemy wymienić projekty Stalowa 39 i Wileńska Express w Warszawie oraz Centreville we Wrocławiu.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Z naszego punktu widzenia takie osiedla funkcjonują cały czas - mamy je w portfelu od 20 lat. Nieustanny popyt na mieszkania na Osiedlu Księżnej Dąbrówki, które rozbudowujemy sukcesywnie w podpoznańskiej Dabrówce, czy popularność Osiedla Botaniczna, na którym mieszkania znalazły swoich nabywców w rekordowym tempie, przekonuje nas, że pewne grupy klientów cały czas doceniają otwarte osiedla. To ludzie otwarci na relacje społeczne, często dobrze wykształceni, często podróżujący.

Wiedząc to, już teraz cieszymy się na premierę naszego nowego osiedla, które chcemy pokazać jesienią tego roku. Będzie to otwarte osiedle, otoczone zielenią, adresowane głównie do rodzin, zachęcające swoim układem do nawiązywania i rozwijania relacji sąsiedzkich. Wiedząc, jak rozwijały się one w Dabrówce, jestem pewna, że tam również powstanie charakterystyczna mikrospołeczność. Taka społeczność daje poczucie przynależności i bezpieczeństwa wynikającego z wzajemnej troski sąsiadów.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Powolne wychodzenie z pandemii, którego — mam taką nadzieję — nie zaburzą kolejne fale zachorowań, będzie sprzyjało nawiązywaniu relacji sąsiedzkich, które zostały mocno ograniczone przez konieczność utrzymywania dystansu społecznego w czasie najsroższego lockdownu. Coraz częściej w nowych projektach widać więc to, co my praktykujemy już od kilku lat, czyli tworzenie przestrzeni wspólnych nieruchomości, które będą zachęcały do spędzania tam czasu, czego przykładem jest teren naszej inwestycji przy ul. Jakuba Wujka w Poznaniu z alejkami i ławkami przed budynkiem. Następnym krokiem odbudowywania więzi społecznych powinny być powszechne otwarte osiedla. Czy tak się stanie? W mojej opinii byłoby tak już dawno, gdyby nie problem z parkowaniem. Nawet gdy deweloperzy budują osiedle bez szlabanów i płotów, prędko ustawiają je wspólnoty, broniąc się w ten sposób przed zajmowaniem miejsc postojowych przez osoby z zewnątrz. Jeśli więc zwiększymy jako społeczeństwo kulturę parkowania lub samochody zaczną znikać z ulic, bo nie będą już w mieście potrzebne, wówczas — moim zdaniem — znikną też szlabany i ogrodzenia osiedli.