Sytuacje, w których – w wyniku np. bankructwa dewelopera lub banku – nabywca zostaje zarówno bez lokalu, jak i bez zainwestowanych pieniędzy, mają się już nie zdarzać.
Sejm uchwalił wczoraj ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Deweloperzy przestrzegają jednak, że nowe przepisy przełożą się na wzrost cen i zmniejszenie podaży mieszkań.
Za uchwaleniem ustawy głosowało 417 posłów z: PiS, Koalicji Obywatelskiej, Lewicy i Polski 2050. Przeciw 30 – głównie z Koalicji Polskiej, a także ponad połowa głosujących posłów Konfederacji i trzech z koła Kukiz’15.
Ustawa wzmacnia pozycję nabywcy w relacjach z deweloperem. Wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który ma chronić nabywców zarówno przed bankructwem dewelopera, jak i banku. Maksymalna składka na DFG wynieść ma 2 proc. w przypadku rachunków powierniczych otwartych i 0,2 – rachunków zamkniętych. Faktyczną składkę określić ma w rozporządzeniu resort rozwoju pracy i technologii. Według dotychczasowych deklaracji ma być to maksimum 1 proc. w przypadku rachunków otwartych.
Poza tym ustawa reguluje też, dotąd nieuregulowaną w przepisach, kwestię umów rezerwacyjnych. Wysokość opłaty z tego tytułu nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny lokalu podanej w prospekcie informacyjnym. Wprowadza też nowe obowiązki informacyjne, takie jak doręczenie nabywcy prospektu informacyjnego.
Sprawozdawczyni sejmowej komisji infrastruktury Anna Paluch (PiS) tłumaczy w rozmowie z DGP, że celem wprowadzanych zmian jest m.in. to, by uniemożliwić obchodzenie przepisów. Do tej pory według niej zawężano bowiem działanie ustawy deweloperskiej (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1805 ze zm.) tylko do tych lokali, dla których nie wydano decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Kolejnym rozwiązywanym problemem, dodaje, jest możliwość utraty przez nabywcę zarówno lokalu, jak i zainwestowanych pieniędzy.
– Mówiłam o tym zresztą w 2011 r., gdy uchwalano ustawę deweloperską. Wówczas w wersji sejmowej ustawa przewidywała trzy rodzaje funduszy powierniczych: zamknięty, otwarty z zabezpieczeniem bankowym oraz otwarty z zabezpieczeniem ubezpieczeniowym. W Senacie dołożono czwartą możliwość – fundusz powierniczy otwarty bez żadnych zabezpieczeń i to on stał się najczęściej stosowanym na rynku rozwiązaniem – wskazuje Anna Paluch.
Zdaniem posłanki kolejnym bardzo ważnym zapisem, chroniącym nabywców, jest to, że ostatnia rata pieniędzy zgromadzonych na rachunku powierniczym wypłacona będzie deweloperowi po zawarciu kontraktu. Oprócz tego, na etapie odbioru, nabywca ma prawo żądać w terminie usunięcia wad i odmówić odbioru w razie nieusunięcia wad istotnych.
Sejm przyjął trzy poprawki rekomendowane przez komisję. Odrzucił wszystkie poprawki opozycji, w tym KO i Lewicy dotyczące zmniejszenia składki na DFG, oraz wiele zbieżnych z postulatami deweloperów, które złożył poseł KP Jacek Tomczak. Parlamentarzysta ten domagał się też odrzucenia projektu w całości, co jednak również nie zyskało poparcia izby.
Przegłosowane poprawki zgłosiła Anna Paluch. Jak wyjaśnia, zgodnie z pierwszą z nich, w przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego wady istotnej, koszty opinii obciążą w całości nabywcę lokalu. W pierwotnej wersji koszty te miały być dzielone po połowie na nabywcę i dewelopera. Poprawka ta, tłumaczy, ma zabezpieczać przed nadużywaniem tego prawa przez nabywców i stawiania przez nich nieuzasadnionych zarzutów w trakcie odbioru lokalu. Dwie kolejne przyjęte poprawki mają zwiększyć fundusze na budownictwo społeczne w gminach.
– To jest kropla w morzu potrzeb – tak poprawkę dotyczącą pokrywania kosztów ekspertyzy komentuje dla DGP Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Według niego DFG uzbiera siedem razy więcej, niż zakładane potrzeby. Zapisy ustawy podsumowuje krótko: – UOKiK żąda miliarda od nabywców mieszkań!
Zdaniem Dziąga UOKiK nie umie też wyjaśnić, ilu deweloperów upadło w okresie funkcjonowania ustawy deweloperskiej. – Raz mówi o 150 deweloperach od 2012 r., innym razem wskazuje na 110 firm realizujących inwestycje mieszkaniowe, od wejścia w życie ustawy. Branża mówi – pokażcie szczegółowe dane. UOKiK milczy. Brak uzasadnienia dla ustawy, która podniesienie ceny mieszkań – przekonuje prawnik.
Wyraża też oburzenie słowami prezesa urzędu Tomasza Chróstnego, które padły pod adresem deweloperów podczas II czytania projektu w Sejmie. Chróstny mówił m.in.: – Często również to lobby deweloperskie, bardzo silne, wskazuje na pewne mity, jeżeli chodzi o 2–3 upadłości, to jest poniekąd również wprowadzanie w błąd. Jeżeli mówimy o rzeczywistej skali, a pozyskaliśmy informacje z sądów za sam okres od obowiązywania poprzedniej ustawy do 2019 r., to jest ok. 110 upadłości firm realizujących inwestycje mieszkaniowe.
Dziąg wskazuje, że w przekazie medialnym UOKiK uzasadnia wszystko 20-proc. marżami deweloperów, zapomina jednak dodać, że są one rozłożone w cyklu inwestycyjnym, trwającym 3–4 lata. – Jako jedna z nielicznych branż, która oparła się epidemii, utrzymując poziom produkcji i miejsca pracy – w nagrodę od UOKiK otrzymuje nowy podatek, czyli składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Według UOKiK przedsiębiorca, który zarabia, musi swoje zyski dzielić z innymi. Kto będzie następny? – pyta prawnik PZFD.
Z kolei prezes UOKiK podczas sejmowej debaty podkreślał, że projekt odnosi się do sytuacji, gdy deweloperzy realizują inwestycje nie za swoje pieniądze, tylko za środki nabywców mieszkań. Przekonywał, że pieniądze te powinny być szczególnie chronione, bo bez wątpienia w tej relacji silną, uprzywilejowaną stroną jest deweloper, który ma przewagę nad nabywcą. – Między innymi tę lukę wypełniają te przepisy – argumentował. ©℗
222 tys. tyle mieszkań według GUS oddano do użytkowania w 2020 r. To o 7 proc. więcej niż rok wcześniej
Etap legislacyjny
Ustawa przyjęta przez Sejm
