17 marca odbyło się pierwsze czytanie projektu ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, przedłożonego przez prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Celem ten ustawy jest m.in. powstanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma zwiększyć ochronę osób kupujących nowe mieszkanie w przypadku upadku firmy deweloperskiej.

Aktualnie większość deweloperów stosuje otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej. Wypłata zgromadzonych środków z tego rodzaju rachunku następuje – zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie deweloperskiej – przed przeniesieniem własności nieruchomości na nabywcę. Oznacza to, iż w przypadku upadłości dewelopera istnieje potencjalne ryzyko utraty przez kupującego zarówno środków finansowych, jak i nieruchomości.

Rozwiązania proponowane w ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym to m.in.

  • w przypadku otwartego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 2 proc.;
  • w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego maksymalna składka wyniesie 0,2 proc.;
  • faktyczna wysokość stawki będzie określana w rozporządzeniu, co zapewni elastyczność oraz możliwość odpowiedniego reagowania na zmieniające się warunki rynkowe;
  • składka na Fundusz odprowadzana będzie przez dewelopera od wpłat dokonywanych przez nabywcę na Mieszkaniowy Rachunek Powierniczy (MRP).

W tym kontekście pojawia się jednak kilka pytań. Co w przypadku odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej? Ustawa nie przewiduje bowiem zwrotu dokonanej wpłaty. W praktyce oznacza to, że w razie odstąpienia od zawartej umowy deweloperskiej, a następnie podpisania nowej umowy deweloperskiej na to samo mieszkanie, składka za jeden lokal będzie musiała być odprowadzona dwukrotnie.

  • Doprecyzowanie procedury odmowy odbioru nowego mieszkalnia i możliwość odmowy odbioru ze względu na istotne wady lokalu. Oczywiście ustawa nie precyzuje co należy rozumieć jako „wadę istotną”, w takim przypadku niezbędne będzie przedstawienie opinii rzeczoznawcy budowlanego.

Wątpliwości budzi jednak kwestia, czy w tym zakresie nie dojdzie do pewnych nadużyć nabywców względem deweloperów, gdyż prawo do odstąpienia od umowy na tej podstawie nie będzie ograniczone żadnym terminem (przynajmniej w aktualnym brzmieniu).

  • Wprowadzenie zapisów chroniących nabywcę w przypadku braku zapisów o karze umownej. W przypadku gdy umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego.

Tutaj jednak również pojawiają się pewne wątpliwości lub pytania, np. od jakiej kwoty liczyć rekompensatę.

  • Obowiązek przekazania prospektu informacyjny osobie kupującej mieszkanie. Dotychczas prospekt był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Chociaż w praktyce deweloperzy udostępniali go wszystkim potencjalnym nabywcom.
  • Doprecyzowano również zasady dokonywania przez nabywcę wpłat na MRP oraz zasad dokonywania wypłat z MRP na rzecz dewelopera.

Na podstawie nowych regulacji:

  • deweloper będzie zobowiązany do prowadzenia umowy rachunku powierniczego do dnia zawarcia umowy przeniesienia własności lub sprzedaży ostatniego lokalu lub garażu/ komórki lokatorskiej;
  • wpłat na rachunek powierniczy przez nabywcę będę dokonywane zgodnie z faktycznym postępem prac na budowie oraz po poinformowaniu go przez dewelopera;
  • wypłata na rzecz dewelopera nie będzie mogła nastąpić szybciej niż po upływie 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy przeniesienia własności

Ponadto wypłata będzie mogła nastąpić po stwierdzeniu zakończenia danego etapu prac. Przy czym, stwierdzenie zakończenia prac będzie możliwe po przeprowadzeniu kontroli przez bank, która oprócz ustalenia przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane, że dane prace zostały wykonane, obejmie również m.in. ustalenie: czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ZUS, czy uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec wykonawców i podwykonawców, czy dokonał wpłaty należnej składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Oczywiście, koszty wszelkich kontroli bankowych ma pokrywać deweloper.

  • Objęcie ochroną wynikającą z nowej ustawy również lokali użytkowych (garaży) oraz lokali posiadających już pozwolenie na użytkowanie.

O ile w przypadku garaży to wydaje się to nawet zrozumiałe, o tyle w przypadku lokali już gotowego wydaje się to kontrowersyjne.

Idea projektu wydaje się dobra, jednakże skutki nowej ustawy mogą szczególnie dotknąć mniejszych deweloperów, gdyż inwestycje będą wymagać większego finansowania ze środków własnych deweloperów. Dodatkowo trzeba się liczyć ze zwiększeniem kosztów stałych, jak chociażby kosztów prowadzenia rachunków powierniczych z uwagi na dłuższy okres obowiązkowego posiadania rachunku. Wprowadzone regulacje bez wątpienia przyczynią się także do ochrony nabywców. Niemniej koszty jakie są z nimi związane wpłyną zapewne także na ceny mieszkań.

Zgodnie z aktualnym brzmieniem projektu przepisy maja wejść w życie po upływie 12 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy, za wyjątkiem przepisów o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, które mają zacząć obowiązywać po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, a które umożliwią powstanie tego funduszu.

Aleksandra Grabarska , radca prawny, Avocat w KBiW Kurpiejewski Budzewski i Wspólnicy sp.k.