Subskrybuj nas na Youtube
Jest zielone światło dla prac nad przepisami o własności warstwowej. Wyodrębnią one własność przestrzeni nad gruntem. Umożliwi to m.in. zabudowę terenów nad torami i dogęszczenie miast.
– W wielu miejscach w Polsce mamy dużo niewykorzystanej przestrzeni, szczególnie w dużych miastach. Chodzi m.in. o tereny nad liniami kolejowymi, które są bardzo atrakcyjne, ale na których przeprowadzenie inwestycji w zabudowę jest bardzo trudne. Obecne uregulowania prawne wykluczają też możliwość sprzedaży powierzchni nad torami, co skutkuje niemożliwością wykorzystywania tych terenów do rozwoju miast i pozbawia PKP S.A. możliwości zarobku – tłumaczy Paweł Lisiecki, przewodniczący parlamentarnego zespołu ds. wprowadzenia w Polsce własności warstwowej.
Żyła złota bogata, ale trudno dostępna
Teoretycznie należące do kolei tereny przechodzące przez centra dużych miast są żyłą złota, ale w praktyce nie sposób go wydobyć. PKP nie jest bowiem właścicielem terenów, przez które przebiega kolej, lecz użytkownikiem wieczystym gruntów, które należą do Skarbu Państwa. W dodatku sama infrastruktura kolejowa znajduje się w gestii jeszcze innej spółki – PKP Polskie Linie Kolejowe.
W tej sytuacji nadbudowanie czegoś nad torami na podstawie krótkoterminowego prawa rzeczowego nie wchodzi w grę. Jak tłumaczył podczas pierwszego posiedzenia zespołu Przemysław Ciszak, radca prawny PKP, inwestorzy oczekują bowiem trwałego, mocnego prawa rzeczowego, które gwarantowałoby możliwość przenoszenia tego prawa na inne podmioty.
W Polsce obowiązuje pochodząca z prawa rzymskiego zasada superficies solo cedit. Zgodnie z nią własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Zasada ta ma swoje odzwierciedlenie m.in. w przepisach art. 191, 143 oraz 48 kodeksu cywilnego. Innymi słowy właściciel nieruchomości ma prawo do wszystkiego, co leży nad gruntem i pod nim (z wyjątkiem urządzeń przesyłowych i paliw kopalnych).
– Tradycyjne systemy katastralne oparte są na modelu odwołującym się do podstawowego obiektu ewidencyjnego, czyli działki gruntowej zdefiniowanej w dwuwymiarowym układzie współrzędnych. W systemach prawnych niektórych państw wprowadza się natomiast trzeci wymiar, dzięki czemu możliwe jest wyodrębnianie własności przestrzeni nad gruntem w postaci tzw. prawa warstwowego – tłumaczy DGP Paweł Lisiecki.
Poprzednie prace nad trójwymiarem
Prace koncepcyjne nad wprowadzeniem podobnych rozwiązań toczyły się już dekadę temu. Na początku poprzedniej dekady w Ministerstwie Infrastruktury powstał nawet projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych, jednak nigdy nie udało się go uchwalić. Projekt przewidywał utworzenie katalogu obiektów budowlanych, które mogły być przedmiotem odrębnej własności. Chodziło np. o budowle wznoszone nad drogami publicznymi, liniami kolejowymi, rzekami – w tym budynki, tunele, parkingi podziemne i nadziemne.
Kilka lat temu działająca przy Ministerstwie Sprawiedliwości komisja kodyfikacyjna prawa cywilnego opracowała projekt nowelizacji kodeksu cywilnego, wprowadzając do niego nowe ograniczone prawa rzeczowe w postaci prawa zabudowy, które można byłoby ustanowić na cudzej nieruchomości. Takie prawo mogłoby być przedmiotem sprzedaży i dziedziczenia, a na jego podstawie można byłoby ustanawiać inne ograniczone prawa rzeczowe w postaci hipoteki, służebności lub użytkowania.
Być może projekt stanowiący urobek komisji kodyfikacyjnej mógłby być podstawą do wprowadzenia do polskiego porządku prawnego jakiejś formy prawa warstwowego. Aczkolwiek kwestią otwartą jest, czy powinno to nastąpić na skutek nowelizacji kodeksu cywilnego (wówczas regulacje dotyczyłyby wszystkich właścicieli gruntów, a nie tylko tych, których właścicielami są Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego), czy też za pomocą ustaw branżowych.
Kłopotliwe użytkowanie wieczyste
– Ostatnio podobne regulacje wprowadzone zostały w Szwecji i Finlandii, ale są też rozwiązania z wielu innych państw, do których można sięgnąć. Rozmawiałem już dwukrotnie z premierem Mateuszem Morawieckim na ten temat i jest zielone światło dla prac nad projektem. Miejmy nadzieję, że tym razem zakończą się one powodzeniem – mówi Paweł Lisiecki.
Zespół rozpoczął prace od konsultacji z przedstawicielami ministerstw: infrastruktury, sprawiedliwości, rozwoju, pracy i technologii, oraz PKP i identyfikacji barier dla wprowadzenia własności warstwowej. Zarówno przedstawiciele resortu infrastruktury, jak i kolejarze duży kłopot dostrzegali w instytucji użytkowania wieczystego. Według nich pożądanym kierunkiem byłaby likwidacja użytkowania wieczystego i przekształcenie go z mocy prawa w prawo zabudowy.
– Rzeczywiście główną osią problemów są stosunki własnościowe wynikające z obowiązujących umów użytkowania wieczystego. W resorcie trwają prace koncepcyjne nad gruntowną reformą prawa użytkowania wieczystego, której konsekwencją będzie albo konwersja tego prawa w prawo zabudowy, albo taka radykalna zmiana, która dostosuje to pochodzące z innej rzeczywistości społeczno-gospodarczej prawo do aktualnych uwarunkowań – przyznał Filip Syrkiewicz z departamentu gospodarki nieruchomościami w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii.
Dodał, że prace te z całą pewnością przyczynią się do tego, by móc śmielej budować założenia do wprowadzenia własności warstwowej do naszego porządku prawnego.
Problematyczne warunki zabudowy
Ale to nie wszystko. Jak przyznaje Tomasz Buczyński z departamentu kolejnictwa Ministerstwa Infrastruktury, teoretycznie nawet na podstawie prawa użytkowania wieczystego istnieje możliwość realizacji niektórych projektów inwestycyjnych, także w postaci jakiegoś biurowca czy wysokościowca. W praktyce jednak tereny kolejowe są terenami zamkniętymi i wyłączonymi z planowania przestrzennego, więc realizacja inwestycji jest uzależniona od uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.
– W związku z obecnym brzmieniem przepisów dotyczącym terenów zamkniętych praktyka organów wydających decyzje o warunkach zabudowy jest taka, że mogą one je wydać, jeśli współczynnik powierzchni przeznaczonej na cele publiczne będzie przeważający w znacznym stopniu. Tymczasem natura tego rodzaju projektów jest czysto komercyjna – zwraca uwagę Buczyński.
Dlatego być może powinny być zmienione przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czy prawa budowlanego. To by jednak oznaczało ingerencje w kompetencje samorządów o obszarze zagospodarowania przestrzennego. Poza tym by uniemożliwić sytuacje, w których nagle nad torami wyrośnie górujący nad okolicą i niepasujący do otoczenia wieżowiec, trzeba byłoby wprowadzić regulacje zapewniające, że charakter zabudowy na gruntach kolejowych będzie podobny do istniejących obok budynków.
Samorządy też mogą wiele zyskać
Niezależnie od tego, w jaki sposób zostanie wprowadzona możliwość ustanawiania własności warstwowej, gra jest warta świeczki z punktu widzenia nie tylko PKP, lecz także samorządów. Uwolnienie atrakcyjnych inwestycyjnie działek w centrach miast pozwoli na dogęszczenie centrów, co spowolni zjawisko kosztownego „rozlewania się miast” (które generuje duże koszty związane z doprowadzeniem infrastruktury drogowej i wodno-kanalizacyjnej).
Miasta zyskają też większe przychody z podatków od nieruchomości z nowych inwestycji. Odczują również korzyści z łatwiejszej realizacji inwestycji w postaci parkingów podziemnych, co przyczynia się do ograniczania korków.
