Od czego zależą ceny mieszkań w Polsce?

Obecnie nie bez znaczenia na rynek mieszkań w Polsce jest oczywiście wpływ koronawirusa. Jednak jest on znacznie mniejszy niż to prognozowano podczas pierwszej fali epidemii.

Deweloperzy zaczęli budować więcej mieszkań oferowanych funduszom inwestycyjnym, które działają na rynku najmu i zwiększyła się liczba takich inwestorów, pojawiających się na przetargach organizowanych przez deweloperów. Na rynku pojawia się więc coraz więcej firm, które profesjonalnie zarządzają wynajmowaniem mieszkań, a najbardziej szukają małych mieszkań, o powierzchni do 45 m kw., bo takie najchętniej są wynajmowane.

Reklama

Liczba inwestorów instytucjonalnych działających na polskim rynku nieruchomości szacowana jest na 4-5 tys. Szukają najchętniej takich projektów deweloperskich, które są warte ponad 10 mln euro. Nie są to więc nowe budynki, na które składa się kilka mieszkań.

W Polsce stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości jest nadal dwukrotnie wyższa, od tej w Europie Zachodniej. U nas wynosi 5-5,5 proc. rocznie. Spowolnił natomiast wzrost cen mieszkań. To wpływ pandemii. W ostatnich miesiącach wzrosty miały charakter inflacyjny.

Reklama

Wsparciem dla Polskiego rynku mieszkań jest fenomen rekordowo niskich stóp procentowych. Wysokość stopy referencyjnej NBP jeszcze w 2005 roku wynosiła 6,5 proc. W kolejnych latach jej wysokość wahała się w przedziale od 2 do 6 proc. Natomiast ostatecznie w wyniku kształtowania polityki niskich stóp procentowych w 2015 roku RPP ustaliła swą stopę referencyjną na poziomie 1,50 proc.

Niskie stopy procentowe powodują, że oprocentowanie przeciętnego kredytu hipotecznego, jaki udzielany jest dziś przez banki w naszym kraju, wynosi zaledwie około 4,4 proc. Dla porównania w latach 2007–2008, czyli w okresie największej hossy na rynku nieruchomości, kredyty były udzielane z oprocentowaniem w przedziale 6–9 proc.

Nie bez znaczenia dla cen pozostaje też to, że Polacy coraz więcej zarabiają. Jak wynika z danych opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny, dochód rozporządzalny w latach 2007–2018 podniósł się nominalnie aż o 82 proc., a realnie, po uwzględnieniu poziomu panującej inflacji, o 47 proc. Więcej zarabiamy, dlatego i więcej jesteśmy w stanie zapłacić za mieszkanie. Popyt napędza podaż.

Mieszkanie jest warte tyle, ile ktoś może za nie zapłacić. W efekcie bieżące ceny nieruchomości w Polsce są napędzane przez nas samych. Analitycy wskazują, że ceny mieszkań nie zależą od sprzedających, ale od kupujących. Zbywca chce sprzedać mieszkanie po jak najwyższej cenie, jeśli okaże się, że nie będzie zainteresowania ofertą, właściciel nieruchomości z czasem obniży kwotę.

Nie bez znaczenia dla cen mieszkań pozostaje mechanizm psychologiczny działający obecnie na rynku nieruchomości w Polsce. Wszyscy wokół mówią, że mieszkania są drogie, co uzasadnia przekonanie o tym, że lepiej teraz kupić lokal mieszkalny za daną cenę, ponieważ za kilka miesięcy może ona tylko wzrosnąć. Realne spojrzenie kupujących na rynek nieruchomości najprawdopodobniej pozwoliłoby zahamować wzrost cen mieszkań, tak, że ustabilizowałyby się one na obecnym lub nieco niższym poziomie.

Należy też pamiętać, że oczywiście niezmiennym kryterium przy określaniu wartości lokalu, jest jego lokalizacja. Nie oznacza to jednak jedynie bliskości centrum, czy prestiżu związanego z adresem. Dobra lokalizacja mierzona jest również bogactwem infrastruktury, jakością komunikacji, charakterystyką dzielnicy oraz jej najbliższego otoczenia. Do tego dochodzi też standard oraz pochodzenie lokalu czy to z rynku pierwotnego czy wtórnego. Ważnym kryterium jest też usytuowanie lokalu w budynku, co przekłada się na widok z okien, doświetlenie pomieszczeń, a także poziom hałasu. Mniej atrakcyjne, są mimo wszystko tańsze mieszkania zlokalizowane nad wjazdami do garaży lub wejść do klatek schodowych.

Popyt na mieszkania w 2021 roku

Po III kwartałach zeszłego roku popyt koncentruje się wśród sześciu największych miast wojewódzkich poza Warszawą, tj.: Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu. W pozostałych miastach wojewódzkich następuje wyraźne spowolnienie

Według analityków struktura wzrostu cen sugeruje, że sprzedawane są mieszkania w dobrych lokalizacjach. W III kwartale ceny transakcyjne na rynku wtórnym w 6 wymienionych miastach wzrosły o 12,4 proc. rdr. W tym czasie dynamika cen na rynku pierwotnym spowolniła – obecnie wynosi 7,9 proc.

W efekcie relacja cen na rynku wtórnym w stosunku do rynku pierwotnego osiągnęła najwyższy wynik od 2010 r. – 92,3 proc. Według analizy odmienne tendencje widoczne są w Warszawie. Ceny szybciej rosną na rynku pierwotnym, a wzrost spowalnia na rynku wtórnym - wskazano. Eksperci zwrócili uwagę, że na tle wymienionych miast wyraźnie słabnie popyt w mniejszych ośrodkach – wzrost cen na rynku pierwotnym w 10 największych miastach spowolnił od początku 2020 r. z 10,5 do 4,6 proc., za co w największym stopniu odpowiedzialne były Bydgoszcz, Opole i Zielona Góra.

Polska odnotowuje drugi najwyższy wzrost cen transakcyjnych mieszkań - zaznaczyli analitycy, powołując się na Indeks HPI (House Price In-dex). Wskazuje on, że ceny w III kwartale 2020 r. były o 10,9 proc. wyższe niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Nieco mniejsze wzrosty widoczne były wśród naszych sąsiadów, tj. na Słowacji (8,5 proc.), w Czechach (8,4 proc.) oraz Niemczech (7,8 proc.). Ceny najszybciej rosną w Luksemburgu (13,6 proc.).

Wzrosła liczba mieszkań nabywanych z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego. Szacunkowy udział mieszkań zakupionych z udziałem środków własnych spadł od początku 2020 r. z 72 proc. do 64 proc. "Liczba udzielonych kredytów w III kwartale była jednak o 18,3 proc. rdr mniejsza niż w 2019 r." - przypomniano. W sumie przez pierwsze trzy kwartały 2020 r. wartość udzielonych kredytów była o 2,7 mld zł niższa w stosunku do analogicznego okresu 2019 r. (-5,7 proc.).

W opinii analityków, trzeci kwartał to prawdopodobnie jeden z ostatnich okresów z dobrymi wynikami w budownictwie mieszkaniowym. Do użytku oddano prawie 60 tys. mieszkań, co oznacza 16 proc. wzrost rok do roku. Podobna sytuacja dotyczy mieszkań, których budowę rozpoczęto. Odwrotnie jednak jest w przypadku wydawanych pozwoleń na budowę – było ich mniej o ok. 3,1 proc. rdr. "Mniejsza liczba pozwoleń przełoży się na słabsze wyniki budownictwa w 2021 r.

Ostatnie tygodnie przyniosły też inne ciekawe dane, które można odczytywać jako wskaźniki wyprzedzające dla tego co dzieje się w mieszkaniówce. Chodzi o informacje na temat zainteresowania mieszkaniami wśród internautów. Przez pierwsze dwa tygodnie stycznia szukaliśmy w dużych miastach mieszkań o 15-20 proc. częściej niż w styczniu 2020 roku, a więc jeszcze w okresie przed epidemią. To dobry prognostyk na najbliższe tygodnie, choć wartość tych informacji zweryfikują dopiero twarde dane o sprzedaży za pierwszy kwartał 2021 roku. Niestety na te przyjdzie nam jeszcze poczekać całe długie trzy miesiące.

Czy ceny mieszkań spadną w 2021 roku? Czy jednak zdrożeją?

Jak podał Główny Urząd Statystyczny w połowie stycznia, ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 10,9 proc. r/r w trzecim kwartale 2020 r., a w ujęciu kwartalnym - o 2 proc. W skali roku na rynku pierwotnym ceny rosły wolniej, bo o 7,2 proc. a na rynku wtórnym - o 13,7 proc. A jak to wygląda w dłuższym okresie? W trzecim kwartale 2020 r. ceny lokali mieszkalnych były o 37,1 proc. wyższe w porównaniu ze średnią ceną dla 2015 r. To pokazuje, że rynek mieszkaniowy jest dość odporny na zawirowania.

Co do cen mieszkań w 2021 roku, analitycy spodziewają się dalszego kilkuprocentowego wzrostu wynikającego z wyższych kosztów budowy, m.in. w związku ze spowolnieniem procedur administracyjnych oraz wchodzącymi w życie od stycznia nowymi normami efektywności energetycznej budynków. Ponadto, podaż będzie dalej pod presją, wciąż brak jest gruntów, mimo pandemii dostępność ziemi się nie zwiększyła"

Niepewny rynek - prognoza cen nieruchomości 2021

Ubiegłoroczne prognozy sprawdziły się w niewielkim stopniu, a w wielu zapowiadano spadek cen mieszkań. Tegoroczne przewidywania obciążone są jeszcze większym ryzykiem. Jeżeli w tym roku ceny wzrosną, to przede wszystkim ze względu na bardzo niskie stopy procentowe.

Jednocześnie jednak, z powodu pandemii, wzrosło znaczenie pracy zdalnej i wiele osób dostrzegło, że nie muszą mieszkać w wielkich miastach, aby dobrze zarabiać.

Ta zmiana może sprzyjać większemu zainteresowaniu mieszkaniami w okolicach pobliskich tym miastom, skoro rzadziej będziemy dojeżdżać do miejsca zatrudnienia.

Kolejny powód niepewności to tryb w jakim nauczać będą wyższe uczelnie. Będzie miał duży wpływ na opłacalność kupowania mieszkań na wynajem. Jednocześnie mamy do czynienia z dużym przyrostem imigrantów, Dlatego tak trudno przewidzieć, które z tych tendencji okażą się dominujące z ich wpływem na ceny mieszkań.

Jeżeli ceny będą spadać to bardzo wolno, tak wynika z doświadczeń z lat wcześniejszych. Jest to spowodowane tym, że sprzedający bardzo niechętnie akceptują takie zmiany rynkowe. Szybciej akceptowane są natomiast wzrosty cen.

Podsumowanie

Obecnie nie bez znaczenia na rynek mieszkań w Polsce jest oczywiście wpływ koronawirusa. Jednak jest on znacznie mniejszy niż to prognozowano podczas pierwszej fali epidemii. Według GUS, ceny lokali mieszkalnych wzrosły o 10,9 proc. r/r w trzecim kwartale 2020 r., a w ujęciu kwartalnym - o 2 proc. Co do cen mieszkań w 2021 roku, analitycy spodziewają się dalszego kilkuprocentowego wzrostu wynikającego z wyższych kosztów budowy, m.in. w związku ze spowolnieniem procedur administracyjnych oraz wchodzącymi w życie od stycznia nowymi normami efektywności energetycznej budynków.

Według analityków, jeżeli ceny będą spadać to bardzo wolno, tak wynika z doświadczeń z lat wcześniejszych. Jest to spowodowane tym, że sprzedający bardzo niechętnie akceptują zmiany rynkowe. Szybciej akceptowane są natomiast wzrosty cen.