Przeniesienie pozwolenia na budowę na spadkobierców. Szansa na szybszą inwestycję

Przeniesienie na spadkobierców decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla spadkodawcy ma istotne znaczenie, albowiem może pozwolić na szybszą realizację inwestycji budowlanej bez potrzeby prowadzenia od początku postępowania administracyjnego. W nauce i orzecznictwie występują różne poglądy co do sukcesji praw do tej decyzji a rozbieżności wynikają przede wszystkim z braku uregulowania omawianej problematyki.

Możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę

W Ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (dalej jako: Prawo Budowlane) przewidziano możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na wniosek nowego inwestora.

Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę jest obowiązany w drodze decyzji przenieść to pozwolenie na wniosek nowego inwestora, jeżeli dołączy do wniosku oświadczenie o przyjęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz zgodę dotychczasowego inwestora, na rzecz którego została wydana decyzja. Zgoda dotychczasowego inwestora nie jest wymagana, jeżeli własność nieruchomości lub uprawnienia wynikające z użytkowania wieczystego dotyczącego nieruchomości, objęte decyzją o pozwoleniu na budowę po wydaniu tego pozwolenia przeszły z dotychczasowego inwestora na nowego inwestora wnioskującego o przeniesienie pozwolenia na budowę.

Decyzja o pozwoleniu na budowę ma zatem charakter zbywalny, co ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięć organów administracji i sądów administracyjnych w sprawach o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na spadkobierców.

Co do zasady, decyzje administracyjne skierowane do konkretnych osób nie podlegają dziedziczeniu i wygasają z chwilą śmierci adresata.

W nauce i orzecznictwie można wyróżnić dwa poglądy w zakresie możliwości przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na spadkobierców zmarłego inwestora.

Według pierwszego z nich, do przeniesienia na spadkobierców uprawnień z decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej na zmarłego inwestora dochodzi w drodze sukcesji uniwersalnej (tj. dziedziczenia). Drugi natomiast stanowi, iż przeniesienie w takiej sytuacji decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić jedynie w drodze odrębnego postępowania administracyjnego.

Sukcesja uniwersalna uprawnień z decyzji o pozwoleniu na budowę

W Prawie Budowlanym nie uregulowano przejścia na spadkobierców praw i obowiązków z decyzji o pozwoleniu na budowę wydanej dla spadkodawcy.

Brak stosownej regulacji w tym zakresie w Prawie Budowlanym powoduje konieczność odpowiedniego odwołania się do zasady postępowania administracyjnego, zgodnie z którą w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania na miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni.

Odpowiednia interpretacja przywołanej zasady prowadzi do wniosku, iż znajduje ona także zastosowanie do zakończonego postępowania administracyjnego, w którym wydano decyzję.

Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej jako: Kodeks Cywilny) z chwilą śmierci spadkodawcy prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców.

Przepisy Kodeksu Cywilnego przesądzają, czy określone prawo jest dziedziczne, albowiem do spadku nie należą prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.

W orzecznictwie wskazuje się, iż decyzja o pozwoleniu na budowę jest ściśle związana z nieruchomością a nie z osobą inwestora oraz ma charakter zbywalny.

Nieruchomość wraz z decyzją o pozwoleniu na budowę po śmierci inwestora stanowią łącznie składnik masy spadkowej.

Z tego względu po śmierci inwestora z mocy prawa na spadkobierców przechodzą prawa i obowiązki wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę.

Uprawnienie do kontynuowania realizacji inwestycji posiadają spadkobiercy legitymujący się prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym przez notariusza oraz prawomocną i ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę wydaną na zmarłego inwestora.

Nie ma zatem potrzeby wszczynania odrębnego postępowania administracyjnego o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę na spadkobierców, albowiem z mocy prawa nabywają prawa i obowiązki wynikające z tej decyzji.

Przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w drodze odrębnego postępowania administracyjnego

W orzecznictwie prezentowany jest odmienny pogląd, iż decyzja o pozwoleniu na budowę stanowi uprawnienie osobiste jej adresata, które nie podlega dziedziczeniu. Z tego względu pozwolenie na budowę wygasa z chwilą śmierci inwestora a przeniesienie na spadkobierców uprawnień z tej decyzji może nastąpić jedynie w drodze odrębnego postępowania administracyjnego.

Zgodnie z opisywanym poglądem, prawa i obowiązki inwestora wynikające z decyzji o pozwoleniu na budowę nigdy nie ulegają przeniesieniu w drodze dziedziczenia. Nowy podmiot może uzyskać pozwolenie na budowę tylko po spełnieniu przesłanek wymienionych w przepisach Prawa Budowlanego. Będzie ono zawierało takie same warunki jak w decyzji dotychczasowej, jednak nie posiada mocy jakiegoś ich przeniesienia między określonymi podmiotami, lecz raczej ich przepisania przez organ z poprzedniej decyzji.

Trudności interpretacyjne i postulat odpowiedniej regulacji prawnej

Brak norm prawnych regulujących możliwość przeniesienia na spadkobierców decyzji o pozwoleniu na budowę wydanych na spadkodawców powoduje trudności interpretacyjne i rozbieżności w orzecznictwie.

W nauce i orzecznictwie ugruntował się pogląd o możliwości przeniesienia na spadkobierców decyzji o pozwoleniu na budowę w drodze sukcesji uniwersalnej.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania, w tym zbywalny charakter omawianej decyzji wynikający z przepisów Prawa Budowlanego oraz jej ścisłe powiązanie z nieruchomością a nie osobą, należy opowiedzieć się za poglądem o przeniesieniu uprawnień do nich na spadkobierców po śmierci adresata w drodze sukcesji uniwersalnej.

Niejednolite orzecznictwo organów administracji oraz sądów administracyjnych prowadzi do wniosku, iż ustawodawca powinien rozstrzygnąć wątpliwości poprzez wprowadzenie do Prawa Budowlanego przepisów dotyczących możliwości przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na spadkobierców.

Kompleksowe uregulowanie wyżej wskazanych kwestii pozwoli na wydawanie przez organy administracji niebudzących wątpliwości rozstrzygnięć w tym zakresie a także umożliwi szybszą realizację inwestycji budowlanej przez spadkobierców bez potrzeby prowadzenia od początku postępowań administracyjnych.

Jan Jarzyński – radca prawny Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy