Gmina posiada 1/3 udziałów we współwłasności działki X stanowiącej grunt rolny zabudowany obiektami wzniesionymi 40 lat temu. Z kolei osoba fizyczna jest właścicielem 2/3 udziałów we współwłasności tej działki. Przy nabyciu posiadanych udziałów gminie nie przysługiwało prawo do odliczenia, nie ponosiła też nakładów. Gmina chce dokonać z osobą fizyczną zamiany posiadanego udziału na udział w innej działce Y. W związku z różnicą wartości udziałów osoba fizyczna dokona dopłaty na rzecz gminy. W wyniku tej transakcji dojdzie do zniesienia współwłasności i gmina będzie miała całkowity udział w działce Y, osoba fizyczna zaś w działce zabudowanej X. Czy w związku z tym gmina będzie obowiązana do zapłaty VAT? Czy gmina powinna wystawić fakturę?
Dwie podstawowe czynności podlegające opodatkowaniu VAT to odpłatne dostawy towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju (art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT). O odpłatności dostaw towarów oraz świadczenia usług można mówić wtedy, gdy są dokonywane za wynagrodzeniem. To wynagrodzenie najczęściej ma formę pieniężną, jednak nie zawsze. Odpłatnymi dostawami towarów oraz odpłatnie świadczonymi usługami są również czynności wykonywane za wynagrodzeniem w naturze (np. w szczególności w formie towarów lub usług), w tym transakcje barterowe (zamiana towarów na towary, towarów na usługi, usług na usługi oraz usług na towary) lub częściowo barterowe.
Jednocześnie za towary w rozumieniu ustawy o VAT uznaje się co do zasady udziały we współwłasności, w szczególności udziały we współwłasności nieruchomości, oraz udziały w prawach wieczystego użytkowania. W konsekwencji zbywanie takich udziałów stanowi dostawę towarów (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 14 maja 2018 r., sygn. akt III SA/Gl 982/17).
Ponadto z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT wynika, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Powoduje to, że w takich przypadkach nie dochodzi do podlegających odrębnemu opodatkowaniu dostaw gruntów, lecz podlegają one opodatkowaniu w ramach dostaw budynków lub budowli.
W świetle powyższego konsekwencją wskazanej transakcji zamiany z dopłatą ze strony osoby fizycznej będzie dokonanie przez gminę podlegającej opodatkowaniu VAT dostawy budynków. Dostawa ta będzie jednak zwolniona od VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub 10a ustawy o VAT, które to zwolnienia obejmują:
  • dostawy budynków, budowli lub ich części, jeżeli od ich pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu VAT) upłynął okres co najmniej dwóch lat (art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), oraz
  • dostawy budynków, budowli lub ich części nieobjęte zwolnieniem, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, jeżeli w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów (art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT).
Powoduje to, że w związku z dokonaniem wskazanej transakcji gmina nie będzie obowiązana do zapłaty VAT.
Jednocześnie należy wyjaśnić, że jeżeli osoba fizyczna nie zażąda wystawienia faktury, to gmina nie będzie miała obowiązku udokumentowania dokonanej dostawy towarów fakturą. Sprzedaż zwolniona od VAT oraz sprzedaż na rzecz osób prywatnych muszą być bowiem dokumentowane fakturami tylko na żądanie nabywców (art. 106b ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 106b ust. 3 pkt 1 oraz art. 106b ust. 2 w zw. z art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy o VAT).
Podstawa prawna:
  • art. 5 ust. 1 pkt 1, art. 29a ust. 8, art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a, art. 106b ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 106; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 1747).