Subskrybuj nas na Youtube
Sprawa dotyczyła pozwu złożonego przez dwóch członków wspólnoty mieszkaniowej przeciwko temu podmiotowi o uchylenie uchwały decydującej o zmianie administratora nieruchomości wspólnej. Żądano także aby zarząd został zobowiązany do wycofania wypowiedzenia umowy, które otrzymała firma dotychczas pełniąca obowiązki w tym zakresie. Zdaniem powodów uchwałę należy uznać za niezgodną z przepisami prawa, gdyż doszło do istotnych naruszeń ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2015 r., poz. 1892 z zm.) w czasie jej podejmowania.
Pierwszym naruszeniem miało być samo podjęcie uchwały podczas gdy w zawiadomieniu o zebraniu nie znalazła się informacja o zamiarze podejmowania jakichkolwiek decyzji. Do zaproszenia nie dołączono także treści problematycznej uchwały. Po drugie do indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą zobowiązano administratora, a uprawnionymi do tego działania są jedynie: zarząd lub zarządca. Kobiety twierdziły, że administrator, który był zainteresowany wynikiem wpływał na decyzje głosujących.
Wspólnota oponowała. Jej zdaniem „podjęcie przez wspólnotę mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, tylko jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść”.
Sąd analizując sprawę przypomniał, że wspólnoty mieszkaniowe istnieją, by wykonywać czynności faktyczne i prawne konieczne dla utrzymania nieruchomości. Co do zasady uchwały powinny być podejmowane podczas zebrań właścicieli, gdyż wtedy można od razu wyjaśnić problematyczne kwestie. Tryb indywidualnego głosowania jest wyjątkiem od tej zasady. Ma on na celu zachowanie ciągłości działania wspólnoty i umożliwienie sprawnego funkcjonowania w trakcie roku kalendarzowego. Ustawa w art. 23 dopuszcza obie możliwości. „Podejmowanie uchwał „obiegiem” jest swego rodzaju kompromisem pomiędzy demokracją bezpośrednią, jako formą zasadniczą funkcjonowania korporacyjnego organizmu wspólnoty, a prawnorzeczową - odpowiednio przeniesioną na grunt dużej wspólnoty - zasadą podejmowania uchwał przez współwłaścicieli, udziałami”. Nie ma obowiązku pokazywania projektu uchwał podczas informowania o zebraniu. W informacji należy podać jedynie: dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad.
Prawo daje każdemu właścicielowi mieszkania należącego do wspólnoty, bez względu na to czy głosował czy nie możliwość zaskarżenia uchwały do sądu z powodu niezgodności z przepisami prawa lub z umową dotyczącą zarządu nieruchomością wspólną, albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania lub w inny sposób narusza jego interesy. Zdaniem sądu podstawą zaskarżenia mogą być również naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a przez to naruszenie istotnych interesów albo pokrzywdzenie właścicieli lub skarżącego właściciela. Z tego prawa skorzystały powódki.
Odpowiadając na zarzuty kobiet sąd przyznał, że „w orzecznictwie sądów powszechnych utrwalone jest już stanowisko, iż wadliwości formalne w podjęciu uchwały mogą być skuteczną podstawą do jej zaskarżenia, a w konsekwencji do jej uchylenia o tyle, o ile zostanie wykazane, że miały one lub mogły mieć wpływ na jej treść”. Prawdą jest iż administrator nie może zbierać podpisów w głosowaniu, ale powódki nie udowodniły, że fakt ten miał znaczenie dla podjętej uchwały.
Ponadto „na gruncie przepisów ustawy, poza przypadkiem podjęcia uchwały, dla której wymagany jest protokół notarialny (a taka uchwała nie była przedmiotem sprawy), każda metoda oddawania głosów jest równorzędna)”.
W kwestionowanym przez powódki zawiadomieniu była informacja o omawianiu wypowiedzenia umowy administratorowi nieruchomości. Dlatego też sąd uznał ten zarzut za nieistotny dla sprawy a powództwo oddalił.
Wyrok Sądu Okręgowego w Słupsku, sygn. akt: I C 259/15