Subskrybuj nas na Youtube
Hipoteka nie jest przeszkodą w kupnie, trzeba się jednak do tego dobrze przygotować, pamiętając, że wierzyciel, na rzecz którego obciążone jest mieszkanie, ma prawo do zaspokojenia swojej wierzytelności bez względu na to, kto w danym momencie jest właścicielem. Co więcej, wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielem osobistym jej właściciela.
/>
Przede wszystkim należy zacząć od sprawdzenia księgi wieczystej – zwłaszcza od jej III i IV działu. To tam znajdują się informacje o ograniczeniach dotyczących nieruchomości, o wierzycielu i kwocie hipoteki.
Jeśli wierzycielem jest bank, warto zapoznać się z warunkami kredytu sprzedającego mieszkanie. Kupujący powinien dopilnować, aby sprzedający wystąpił do instytucji o pismo, które wykaże jakiej wysokości wpłata będzie skutkować całkowitą spłatą kredytu i co za tym idzie – zwolnieniem lokalu od hipoteki.
Hipoteka może zostać wykreślona na kilka sposobów. Jeden polega na tym, że sprzedający sam spłaca zabezpieczony hipotecznie dług ze środków własnych, często z zadatku, jaki przekazał kupujący. Wierzyciel wydaje wtedy zaświadczenie potwierdzające spłatę należności, które zawiera także zgodę na wykreślenie hipoteki. Taki dokument sprzedający powinien dostarczyć do wniosku składanego do sądu, a następnie potwierdzenie jego złożenia przekazać notariuszowi przed zawarciem umowy sprzedaży.
Inną możliwością jest wykreślenie hipoteki na mocy zapisów w akcie notarialnym umowy sprzedaży. Wniosek jest wówczas zawarty w treści umowy, a zaświadczenie o spłacie wierzytelności załącza się do aktu, który notariusz przekazuje do sądu wieczystoksięgowego do trzech dni roboczych od dnia zawarcia umowy.
Dla kupującego najlepszym jednak wyjściem jest samodzielna spłata zadłużenia ze środków przeznaczonych na zakup mieszkania. W takiej sytuacji sprzedający powinien dostarczyć zaświadczenie od wierzyciela, w którym zaznaczona jest aktualna wysokość długu i podany rachunek bankowy, na który trzeba wierzytelność wpłacić. Wierzyciel musi także wyrazić zgodę na wykreślenie hipoteki w przypadku całkowitej spłaty długu. Część pieniędzy, równą kwocie zadłużenia, kupujący przekazuje bezpośrednio na rachunek wierzyciela, pozostałą część otrzymuje sprzedający. Spłata hipoteki w tej formie jest dla kupującego całkowicie bezpieczna – środki zostają przekazane do wierzyciela, tak więc to nie sprzedający odpowiada za spłatę zadłużenia.
Po spłacie hipoteki wierzyciel wydaje zaświadczenie o uregulowaniu długu i zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej. Kupujący składa je wraz z wnioskiem do sądu. Rozpatrzenie wniosku, w zależności od miasta siedziby sądu, trwa zwykle kilka miesięcy, a koszt wykreślenia hipoteki nie jest wysoki (wynosi 100 zł) i przyjęte jest, że ponosi go sprzedający.
Postanowienie o wykreśleniu hipoteki sąd wysyła na adres nowego właściciela.
Podstawa prawna
Art. 5–11, art. 24–25, art. 65–79, art. 98–101 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
Art. 42, art. 46 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398 z późn. zm.).
PORADA EKSPERTA:
Hipoteka jest jedną z form ograniczonego prawa rzeczowego. Kodeks cywilny wymienia następujące ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipotekę. Celem hipoteki jest ochrona i zabezpieczenie zapłaty oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego i polega na obciążeniu prawa własności nieruchomości dłużnika prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej obciążonej nieruchomości, gdzie w dziale IV księgi uwidocznione jest prawo hipoteczne wierzyciela. Ustawa wymienia dwa rodzaje hipotek: zwykłą i kaucyjną. Hipoteką zwykłą mogą być zabezpieczone wierzytelności o wysokości określonej w chwili ustanawiania hipoteki (np. kwota udzielonego kredytu), tymczasem hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej w chwili ustanawiania hipoteki (np. odsetki i koszty kredytu, koszty postępowania sądowego lub egzekucyjnego), stąd ustanawia się hipotekę kaucyjną do oznaczonej sumy najwyższej. Szczególnym przykładem jest hipoteka przymusowa, do której powstania wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika.