Duże zróżnicowanie w regionach

Tradycyjnie, jak co kwartał, IOH najwyższe swoje wartości osiągnął w Krakowie (42,75%) i Poznaniu (41,93%), a najniższy był w Katowicach (28,52%). Jednak mieszkańcy stolicy Górnego Śląska nie powinni mieć powodów do zadowolenia, gdyż tylko w Katowicach oraz we Wrocławiu indeks był wyższy niż przed 3 miesiącami. Na spadek IOH na Górnym Śląsku wpływ miał duży spadek wynagrodzeń (8,4%) przy niemal niezmienionym poziomie cen nieruchomości. Jeszcze większy spadek przeciętnego wynagrodzenia w województwie dolnośląskim (13,4%) przesądził o wyższych odczytach IOH we Wrocławiu i to pomimo spadku cen nieruchomości. W stolicy Dolnego Śląska średnia cena analizowanych mieszkań o III kwartale spadła o niespełna 6%.

Pozytywne zmiany daje się jednak zauważyć w każdym regionie, jeśli przeanalizujmy zmiany IOH w ujęciu rocznym. W każdym analizowanym mieście wskaźnik uległ obniżeniu, ale skala zmian także wykazuje duże zróżnicowanie. W największym stopniu IOH spadł w Krakowie (9,66%), ale za to w Trójmieście spadek jest bardzo niewielki. W ciągu ostatniego roku w województwie pomorskim odnotowaliśmy zmianę tylko o 0,07%. Na kierunek i poziom zmian IOH w ujęciu rocznym wpływ ma głównie spadek średnich cen nieruchomości. W zależności od lokalizacji spadły one o kilka czy nawet kilkanaście procent. Rekordowy pod tym względem jest Kraków, gdzie średni poziom cen uległ zmniejszeniu o 11,53%. Mimo iż oprocentowanie kredytów uległo podwyższeniu, to w połączeniu z minimalnym, ale jednak wzrostem wynagrodzeń, to właśnie spadek cen przesądził o tym, że wartości IOH w ujęciu rocznym są niższe w każdym mieście.

Metodologia indeksu

Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 7 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80.

Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.

Michał Krajkowski, Główny Analityk Dom Kredytowy Notus S.A.