Jak dokonać odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego od dewelopera

Zanim podpiszemy z deweloperem umowę przeniesienia własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na podstawie umowy deweloperskiej to czeka nas jego odbiór. Obowiązek przeprowadzenia odbioru nakłada na strony Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Odbiór dokonywany jest w obecności nabywcy i sporządza się z niego protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego

Odbiór polega na oględzinach lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy deweloperskiej. W czynności odbioru co do zasady powinni uczestniczyć nabywca oraz deweloper. Nie ma jednak przeszkód, aby obie strony ustanowiły pełnomocników do dokonania odbioru. Nie jest także wykluczony udział w odbiorze innych osób, np. rzeczoznawcy budowlanego lub biegłego z zakresu budownictwa – zaangażowanych przez nabywcę.

Celem odbioru jest zweryfikowanie czy deweloper wywiązał się ze swego zobowiązania, a zatem czy nabywany lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny został wykonany zgodnie z umową deweloperską i bez wad. Umożliwia nabywcy wykrycie wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przed zawarciem umowy przenoszącej jego własność.

Odbiór może zostać przeprowadzony po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, a w przypadku inwestycji niewymagających wydania takiej decyzji, po dokonaniu zawiadomienia o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu. Czynność ta musi zostać jednak dokonana przed zawarciem umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Protokół odbioru

Z czynności odbioru sporządza się protokół stanowiący potwierdzenie spełnienia świadczenia przez dewelopera i otwierający możliwość zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Przyjmuje on formę pisemną z podpisami nabywcy i dewelopera (ewentualnie pełnomocników stron). W swej treści protokół zawiera oświadczenia stron odnoszące się do zastanych cech wybudowanego lokalu mieszalnego albo domu jednorodzinnego.

Nabywca może zgłosić do protokołu wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Chodzi tutaj o wady fizyczne polegające na niezgodności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z zawartą umową deweloperską.

Wada fizyczna występuje w szczególności, gdy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny:
• nie ma właściwości, które powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie deweloperskiej albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
• nie ma właściwości, o których istnieniu deweloper zapewnił nabywcę;
• nie nadaje się do celu, o którym nabywca poinformował dewelopera przy zawarciu umowy deweloperskiej, a deweloper nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego przeznaczenia;
• został wydany nabywcy w stanie niezupełnym.

Zgłoszone przez nabywcę wady należy wyszczególnić w treści protokołu. Protokół sporządza się niezależnie od tego czy lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wady czy też nie.

Deweloper nie może odmówić wpisania wady do protokołu, nawet jeśli jest ona nieistotna czy bezzasadna.

Niezgłoszenie wad w protokole odbioru nie przekreśla możliwości dochodzenia roszczeń w późniejszym czasie. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego o rękojmi za wady, okres odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy.

Wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego

Wpisanie podczas odbioru do protokołu wad lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nie świadczy o ich zasadności.

Deweloper jest zobowiązany ustosunkować się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu. Może to nastąpić poprzez doręczenie nabywcy oświadczenia o uznaniu wad lub o odmowie uznania wad wraz z podaniem przyczyn. Czasami deweloper uznaje zasadność tylko części zgłoszonych wad.

Brak odpowiedzi ze strony dewelopera bądź pominięcie w wyżej wskazanym oświadczeniu niektórych wad skutkuje domniemaniem uznania ich przez dewelopera. Natomiast w przypadku otrzymania oświadczenia o odmowie uznania wad, nabywca zyskuje możliwość dochodzenia swoich roszczeń na drodze sądowej.

Uznanie wad powoduje powstanie po stronie dewelopera obowiązku ich usunięcia w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli deweloper, pomimo zachowania należytej staranności nie jest w stanie usunąć wad w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

Konsekwencje niestawiennictwa podczas odbioru

W treści umowy deweloperskiej powinny znaleźć się informacje dotyczące zarówno terminu odbioru jak i sposobu zawiadomienia o nim nabywcy. Właściwie powiadomiony nabywca ma obowiązek stawić się we wskazanym terminie na wezwanie dewelopera celem dokonania odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Niestawiennictwo do odbioru niesie za sobą poważne konsekwencje. Jeżeli pomimo dwukrotnego doręczenia nabywcy wezwania dewelopera w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, nabywca nie stawi się do odbioru, to deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

Czy można dokonać jednostronnego odbioru?

W przypadku, gdy nabywca nie stawi się w wyznaczonym przez dewelopera terminie celem dokonania odbioru, to pozostaje w zwłoce. Konsekwencją takiego zachowania może być np. obowiązek zapłaty kary umownej zastrzeżonej w umowie deweloperskiej lub naprawienia szkody, którą deweloper poniósł wskutek braku możliwości dokonania odbioru w ustalonym terminie. Ponadto, deweloper może odstąpić od umowy na warunkach podanych powyżej.

W braku stawiennictwa nabywcy nie ma jednak możliwości dokonania jednostronnego odbioru przez dewelopera. Niedozwolone są wszelkie postanowienia umowy deweloperskiej, które w wypadku niestawiennictwa nabywcy przyznawałyby deweloperowi uprawnienie do dokonania jednostronnego odbioru.

Czy można odmówić dokonania odbioru?

Od niestawiennictwa nabywcy należy odróżnić odmowę dokonania odbioru.

Odmówić odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego można tylko w wyjątkowych sytuacjach. W szczególności jest to możliwe, gdy przedmiot umowy istotnie różni się od tego, jaki został opisany w umowie deweloperskiej, np. ma inną powierzchnię użytkową, ma inny układ pomieszczeń, użyto materiałów budowlanych o innym standardzie lub właściwościach, brak jest balkonu, tarasu, okna oraz występują istotne odstępstwa od projektu.

Odmowa odbioru powinna zostać odnotowana w protokole wraz z podaniem przyczyny. Protokół taki musi zostać podpisany przez nabywcę i dewelopera zgodnie ze wskazanym powyżej zakazem dokonywania jednostronnego odbioru.