Pandemia koronawirusa przynosi fatalne skutki dla gospodarki. Jednym ze szczególnie mocno dotkniętych stratami sektorów jest branża retail, która – niejedyna zresztą – jest zaskakiwana decyzjami rządu RP wprowadzającymi lockdown „z dnia na dzień” z rażącym pogwałceniem konstytucyjnych reguł tworzenia prawa.
Reklama
Wysokie czynsze za korzystanie z lokali w centrach handlowych ustalane przed wybuchem pandemii mogą uśmiercić wiele biznesów wobec obrotów niższych o nawet 90 proc. w stosunku do 2019 r. W kodeksie cywilnym od 1964 r. jest remedium na taką sytuację, i nie jest to tzw. duża klauzula rebus sic stantibus.

Silny wygrywa, słaby „umiera”

Drugi lockdown branży retail i nie tylko (gastronomia, hotele, kina, fitness itd.) nastąpił, a wywołany nim chaos trwa. Rząd w ferworze ekspresowego podejmowania „jedynie słusznych decyzji” zamknął sklepy meblowe, po czym okazało się, że pomylił się, i zaczął myśleć, jak to odkręcić. Odkręcania będzie więcej. Alarmujące spadki obrotów stały się faktem już jesienią. Galerie handlowe przestały być atrakcyjnym miejscem bezpiecznego i pełnego relaksu spędzania czasu na zakupach, jedzeniu i rozrywce. Przyczyną jest pandemia, brak opracowania przez rząd po pierwszym lockdownie planu B, obostrzenia związane z pandemią, zmiana nawyków konsumentów przenoszących zakupy do sieci, ograniczenie zakupów w związku z obawą o utratę pracy, zarobków itd. Spadki obrotów bywają tak duże, że zbliża się fala bankructw. Wielu najemców zwracało się do właścicieli obiektów z prośbą o renegocjację warunków umów. Negocjacje niekiedy przynoszą efekt, bo właściciel obiektu rozumie, że wynajmujący i najemca są po tej samej stronie barykady. Przetrwanie najemcy to warunek przetrwania galerii. Poziom kupieckiej empatii wynajmujących jest jednak różny. Często dominuje postawa „lockdown i jego następstwa to jest twój problem”.

Jak żyć, panie premierze Morawiecki?

Fiasko negocjacji nie kończy problemu. Staje się on coraz bardziej dramatyczny. Najemca może wystąpić do sądu z powództwem z art. 3571 k.c. (tzw. duża klauzula rebus sic stantibus). Sąd może m.in. dostosować umowę do nadzwyczajnie zmienionej sytuacji, której strony nie mogły przewidzieć. Rząd też nie przewidział pandemii. Z pewnością nie sposób przewidzieć, co jeszcze jutro „z godziny na godzinę” zamknie rząd. Duża klauzula rebus sic stantibus jest szansą, ale ma wady. Podstawową jest konieczność oczekiwania na prawomocny wyrok sądu, który może zapaść długo po zakończeniu umowy. Jak poprawiła się efektywność polskich sądów po ostatnich zmianach w k.p.c. – wszyscy widzą. Uzyskanie zabezpieczenia regulującego warunki wykonywania umowy na czas trwania postępowania jest niepewne i ma także uwarunkowania. A rozwiązanie trzeba znaleźć „tu i teraz”. Można wszcząć postępowanie sanacyjne pozwalające odstąpić od nierentownych umów, ale jest to istotna ingerencja w działalność przedsiębiorcy. Nie każdy to akceptuje, pomijając ciągle żywą obawę stygmatyzacji takiego przedsiębiorcy.

Od blisko 90 lat jest szczepionka

Od 1964 r. w kodeksie cywilnym sytuacja spadku przychodów jest przewidziana w odniesieniu do umów dzierżawy w ślad za rozwiązaniem z kodeksu zobowiązań z 1933 r. Artykuł 700 k.c. stanowi, że „Jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy”. W warunkach COVID-19 spełnienie tych przesłanek jest oczywiste. Najemca nie ponosi odpowiedzialności za pandemię, za „spontaniczność” działań rządu, a znaczny spadek przychodów jest okolicznością łatwą do zweryfikowania. Dlaczego zatem art. 700 k.c. jest nieodkryty? Pomijając kwestię wiedzy, przyczyna może tkwić w nazwaniu umów o korzystanie z powierzchni handlowej umowami najmu. Najemcy są „zniewoleni” siatką pojęciową narzuconą przez wynajmujących. Obawiają się, że sądy mogą ulec także owemu „pojęciowemu niewolnictwu”. Jednak Rzymianie uczyli, że „Wszelka definicja w prawie cywilnym jest niebezpieczna, bo rzadko zdarza się, aby nie można było jej obalić”. Sąd Najwyższy potwierdza, że nie nazwa umowy decyduje o jej naturze, ale jej funkcja. Dostrzegł to także ustawodawca „covidowy”, posługując się w art. 15ze tarczy antykryzysowej 1.0 z 31 marca 2020 r. neutralnym pojęciem używania powierzchni handlowej.

Prawdziwe oblicze umowy najmu powierzchni handlowej

W umowach należy badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu (art. 65 par. 2 k.c.). Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Pożytkami cywilnymi rzeczy są również pieniądze. Przeprowadzenie ostrego podziału między najmem a dzierżawą w przypadku oddania rzeczy do używania na potrzeby działalności gospodarczej bywa niemożliwe lub bardzo ocenne. Klasyczna umowy najmu zakłada, że celem najmu nie jest uzyskiwanie przychodów z korzystania z rzeczy. Umowa dzierżawy (typowy przykład: pola na cele uprawne, przedsiębiorstwa) zakłada, że dzierżawa jest zawierana w celu osiągania przychodów z przedmiotu dzierżawy. Czynsz dzierżawny jest kalkulowany z uwzględnieniem wielkości spodziewanych przychodów z rzeczy oddanej w dzierżawę. Logika podziału na umowy najmu i dzierżawy zakłada więc, że rzecz oddana w najem nie przynosi przychodów czerpanych z działalności gospodarczej.
Typowym zarzutem przy kwalifikacji umowy „najmu” lokalu w galerii handlowej jako umowy dzierżawy jest to, że lokal sam w sobie nie przynosi żadnych pożytków, bo konieczne jest prowadzenie sprzedaży w tym lokalu. Jednak rzecz oddana w dzierżawę, bez pracy człowieka i maszyn, także sama z siebie przychodów przynosić nie będzie. Bez pracy nie ma kołaczy. Pole trzeba obsiać, kartofle zebrać, żyto skosić, a to wszystko sprzedać, a wcześniej zazwyczaj przetworzyć (np. z żyta zrobić chleb). Istotą dzierżawy jest oddanie drugiej osobie rzeczy (prawa) do korzystania z niej w taki sposób, który nadaje się do zarabiania na takiej rzeczy. Tak jak dla pożytków z pola znaczenie będzie miało, co i jak się na nim uprawia, tak dla pożytków z lokali handlowych będzie miało znaczenie, co i jak się tam sprzedaje. Lokale handlowe są w istocie kanałem sprzedaży. Kluczowy jest stopień powiązania przychodów z rzeczą (na ile znaczenie ma specyfika rzeczy, a na ile wyłącznie działalność korzystającego) oraz powiązanie z tym wysokości wynagrodzenia za prawo do korzystania z rzeczy.
Istotą centrum handlowego jest stworzenie atrakcyjnego miejsca handlu i usług, które przyciąga tłumy i w którym owe tłumy będą spędzać jak najwięcej czasu, robiąc zakupy. Galeria handlowa ściąga do siebie klientów po to, aby potem trafiali oni do poszczególnych sklepów i lokali usługowych. Dlatego w galeriach powstają kina, restauracje i siłownie, organizowane są specjalne wydarzenia (np. pokazy mody, koncerty, akcje promocyjne). Umowy najmu lokali zawierają postanowienia nie tylko ograniczające korzystającego w wyborze prowadzonej działalności w lokalu, ale również zobowiązujące do prowadzenia ciągłej działalności, np. w zakresie sprzedaży odzieży określonej marki, nakładające obowiązek otwarcia sklepu w określonych godzinach, a nawet regulujące możliwości organizowania promocji i wyprzedaży. Celem umowy o korzystanie z powierzchni handlowej jest osiąganie zysku. Wysokość tego zysku jest powiązana z odwiedzialnością, np. galerii. Większa liczba odwiedzających stwarza szansę na wyższe zyski z lokali. Im galeria przyciąga więcej odwiedzających, tym ustala wyższy czynsz. Wiedzą powszechną jest, że najatrakcyjniejsze ulice handlowe miast i galerie handlowe dyktują najwyższe czynsze, bo oferują masową i atrakcyjną klientelę dla sklepów. Artykuł 700 k.c. zakłada, że skoro oddaję komuś rzecz po to, aby zarabiał na korzystaniu z niej i w oparciu o to kalkuluję czynsz, to skoro z przyczyn związanych z tą rzeczą, a nie osobą dzierżawcy, dzierżawca nie może osiągać rozsądnie zakładanych przychodów, to czynsz musi ulec redukcji.
Prowadzenie lokalu handlowego i usługowego nie różni się od prowadzenia przedsiębiorstwa. Sytuacja lokalu w galerii handlowej nie różni się od uprawy pola. Jeżeli wskutek gradu, suszy etc., pożytki z przedmiotu dzierżawy spadną znacząco, to aktywuje się norma chroniąca dzierżawcę przed taką – niezawinioną przez nikogo – sytuacją. Tak samo jest w przypadku korzystania z lokalu handlowego – tutaj zmniejszone „plony”, czyli obroty, wynikają ze zmniejszonej wskutek pandemii liczby odwiedzających. W orzecznictwie można znaleźć przykłady zakwalifikowania jako umowy dzierżawy umowy najmu stoiska na placu targowym. Najem sklepu w centrum handlowym niczym nie różni się od najmu stoiska na placu targowym, a wymagania centrum handlowego wobec najemcy co do prowadzenia działalności handlowej są znacznie bardziej rygorystyczne.
Prawodawca powinien przeciąć dyskusję i potwierdzić stosowanie art. 700 k.c. także do umów o korzystanie z powierzchni handlowej. Rozwiązaniem mogłoby być np. wprowadzenie do przepisów o najmie art. 6641 k.c. o treści „Jeżeli wskutek okoliczności, za które najemca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód najemcy związany z używaniem rzeczy najętej zgodnie z jej przeznaczeniem, określonym w umowie do prowadzenia działalności gospodarczej uległ znacznemu zmniejszeniu, najemca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany czas trwania najmu”. Taka regulacja zakończyłaby dyskusję co do dopuszczalności stosowania art. 700 k.c. w przypadku umów, których celem jest korzystanie z powierzchni handlowej.
Dlaczego zatem art. 700 k.c. jest nieodkryty? Przyczyna może tkwić w nazwaniu umów o korzystanie z powierzchni handlowej umowami najmu