Nowelizacja ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r. poz. 471), która weszła w życie 19 września br., wprowadziła nową definicję obszaru odziaływania obiektu. Czy wpłynie to na przebieg procesu inwestycyjnego?
DGP
Konrad Młynkiewicz radca prawny, dyrektor działu prawa administracyjnego Kancelarii Sadkowski i Wspólnicy
Reklama
DGP

Reklama
NIE
Wskazana zmiana w mojej ocenie ma charakter doprecyzowujący i odpowiada kierunkowi, który dość jednolicie prezentowały od kilku lat sądy administracyjne. Postępowania prowadzone na podstawie przepisów prawa budowlanego mają na celu określenie prawnych aspektów realizacji konkretnej inwestycji, a więc najczęściej realizacji obiektu budowlanego o konkretnych parametrach. Należy pamiętać, że rodzaj dopuszczalnej inwestycji i jej potencjalna uciążliwość wynikają z aktów planistycznych, a więc z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego względnie decyzji o warunkach zabudowy lub uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.
W postępowaniu zmierzającym do wydania pozwolenia na budowę te kwestie nie powinny mieć znaczenia, a organy powinny ograniczyć się do kwestii związanych ściśle z realizacją obiektu budowlanego. W takim postępowaniu krąg stron powinien wynikać z ewentualnych ograniczeń w zabudowie nieruchomości sąsiednich, a nie z innego rodzaju ograniczeń. Taka argumentacja pojawiła się również w projekcie uzasadnienia ustawy zmieniającej przepisy prawa budowlanego. Wskazano w nim między innymi, że inne niż zabudowa formy ograniczenia zagospodarowania terenu (np. hałas, spaliny) wykraczają poza zakres przedmiotowy prawa budowlanego.
Michał Siembab radca prawny, partner w kancelarii GKR Legal
TAK
Zmiana definicji tylko pozornie ma kosmetyczny charakter. Tak naprawdę na nowo określa krąg stron w postępowaniach dotyczących uzyskania pozwolenia na budowę, co wpłynie na przebieg procesu inwestycyjnego. Do tej pory obszar oddziaływania obiektu stanowił teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego „na podstawie przepisów odrębnych” wprowadzających ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu. Z definicji tej ustawodawca usunął pojęcie „zagospodarowanie”. Obecnie obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu budynku „na podstawie przepisów odrębnych” wprowadzających ograniczenia w zabudowie terenu (z wyłączeniem innych sposobów zagospodarowania). Wbrew pozorom jest to zmiana szalenie istotna. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych pojęcie „zagospodarowanie” rozumiane było bowiem szeroko – przez ograniczenia w zagospodarowaniu rozumiano oddziaływania na nieruchomość w postaci np. hałasu, wibracji czy zanieczyszczenia powietrza.
Obecnie takie oddziaływania nie będą miały znaczenia, a istotne będzie wyłącznie to, czy obowiązujące przepisy będą wprowadzały, wskutek realizacji inwestycji, ograniczenia dotyczące zabudowy działek sąsiednich. Przede wszystkim chodzi tutaj o przepisy regulujące minimalne odległości między budynkami położonymi na sąsiednich nieruchomościach. Z pewnością w większości wypadków obszar oddziaływania obiektu będzie mniejszy niż przed nowelizacją. Innymi słowy to, że realizacja inwestycji spowoduje dla właściciela sąsiedniej nieruchomości niedogodności, takie jak konieczność znoszenia hałasu czy nieprzyjemnego zapachu, nie będzie miało żadnego znaczenia. Nieruchomość będzie położona w obszarze oddziaływania obiektu tylko wówczas, gdy realizacja obiektu spowoduje ograniczenia w możliwości jej swobodnej zabudowy. Jeśli zaś takich ograniczeń nie wprowadzi, to ewentualne negatywne oddziaływanie inwestycji nie będzie miało znaczenia.
Czy zmiana definicji ma wpływ na potencjalny krąg stron postępowania w przedmiocie udzielenia pozwolenia na budowę?
Konrad Młynkiewicz
TAK/NIE
Ta zmiana może w praktyce ograniczyć krąg stron postępowań w przedmiocie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę tylko tam, gdzie organy administracji architektoniczno-budowlanej stosowały bardzo szeroką wykładnię dotychczasowej definicji i przez oddziaływanie uznawały również np. hałasy czy też przewidywane uciążliwości odorowe.
Michał Siembab
TAK
I to zasadniczy. Stronami w postępowaniu dotyczącym wydania pozwolenia na budowę poza inwestorem są właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości znajdujących się właśnie w obszarze oddziaływania obiektu. Od zasięgu obszaru oddziaływania obiektu zależy więc, kto będzie stroną postępowania.
Czy zmiana ta ułatwi przedsiębiorcom przebieg procesu inwestycyjno-budowlanego?
Konrad Młynkiewicz
NIE
Omawiana zmiana przepisów nie skutkuje znaczącymi ułatwieniami w przebiegu procesu inwestycyjnego. Nowelizacja w sposób istotny precyzuje definicję obszaru oddziaływania, co pozwoli przedsiębiorcom już na etapie projektowania inwestycji lepiej ocenić, jakie podmioty będą stronami w postępowaniu, a tym samym, jakie jest ryzyko zaskarżenia przyszłej decyzji.
Michał Siembab
TAK
Głównymi beneficjentami zmiany będą bez wątpienia inwestorzy. Mniejszy zasięg terenu oddziaływania obiektu oznaczać będzie mniejszą liczbę podmiotów, które mogą kwestionować decyzję o pozwoleniu na budowę. Zmiana ta powinna zatem skrócić czas oczekiwania inwestorów na uzyskanie takiej decyzji. Powodów do zmartwienia nie będą także mieli projektanci oraz urzędnicy organów architektoniczno-budowlanych. Nie będą musieli każdorazowo zastanawiać się, czy oddziaływanie inwestycji na nieruchomość sąsiednią skutkuje koniecznością przyznania jej właścicielowi statusu strony.
Czy widzi pan potencjalne zagrożenia dla ochrony praw właścicieli nieruchomości?
Konrad Młynkiewicz
NIE
Nie można wykluczyć, że w jakiejś konkretnej sytuacji dany podmiot, który przed zmianą przepisów byłby uznany za stronę postępowania, obecnie nie będzie brał w nim udziału. Nie upatrywałbym jednak w tej zmianie skutków polegających na powstaniu zagrożenia dla ochrony praw właścicieli nieruchomości sąsiednich.
Michał Siembab
TAK
Jeżeli nowy stan prawny porównamy ze stanem wcześniejszym, to nowelizacja prawa te istotnie ogranicza. Właściciele nieruchomości sąsiednich w wielu przypadkach zostaną pozbawieni możliwości uczestniczenia w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, także wówczas gdy inwestycja będzie negatywnie oddziaływała na ich nieruchomości. Utrata statusu strony powoduje, że nie tylko nie będą oni informowani o przebiegu postępowania, ale co najistotniejsze – stracą prawo do zaskarżenia decyzji. Może się okazać, że jeśli nie zakwestionują inwestycji odpowiednio wcześnie, to w momencie złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę może być już na to za późno.