Zakupiłem nieruchomość pod siedzibę firmy. W akcie notarialnym ustanowiono na moją rzecz służebność gruntową. Chodzi o korzystanie ze skrzynki rozdzielczej energii elektrycznej, która jest na działce sprzedawcy, do momentu podłączenia budynku do właściwego zasilania energią. Dokonałem remontów, korzystając z energii, a były właściciel żąda zwrotu kosztów energii, które zapłacił (umowa nie została przepisana na mnie). Czy muszę mu zwracać koszty, skoro miałem służebność?
Nabywca nieruchomości (przedsiębiorca) upatruje w służebności gruntowej braku podstaw do obciążenia go przez poprzedniego właściciela nieruchomości kosztami zużytej energii, przy czym zakład energetyczny nie wiedział o zmianach właścicielskich, w konsekwencji nie dokonano również zmian umownych na dostarczanie energii.
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega albo na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, albo na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa). Zakres służebności i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Służebność powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej.
Z tych regulacji nie wynika więc w sposób jednoznaczny, czy obecny właściciel nieruchomości (przedsiębiorca) może skutecznie, powołując się na treść służebności gruntowej, odmówić poprzedniemu właścicielowi zwrotu kosztów zużytej energii elektrycznej. Należy jednak zwrócić uwagę na specyfikę służebności. Ma ona umożliwić jedynie korzystanie ze skrzynki rozdzielczej energii elektrycznej na działce osoby, która sprzedała nieruchomość, a nie na korzystaniu (w sensie zużycia) z energii elektrycznej. Kwestia ta była przedmiotem oceny prawnej w wyroku Sądu Okręgowego dla Warszawy-Pragi w Warszawie z 5 lipca 2018 r., sygn. akt IV Ca 956/16. Sąd podzielając ustalenia sądu rejonowego m.in. przyjął, że powód zobowiązał się jedynie do bezpłatnego użyczenia pozwanej skrzynki rozdzielczej wraz z przyłączem łączącym ją z nieruchomością pozwanej, natomiast nie oznacza to – jak twierdzi skarżąca – że powód zobowiązał się również do ponoszenia za nią kosztów faktycznie zużytej przez nią energii elektrycznej.
Można więc wysnuć wniosek, że w opisywanej sytuacji służebność miała na celu tylko umożliwić dostarczanie przedsiębiorcy energii elektrycznej do momentu podłączenie jego nieruchomości do sieci dystrybucji zakładu energetycznego. Jednak taka służebność nie uprawnia do tego, aby przedsiębiorca odmawiał zwrotu poprzedniemu właścicielowi kosztów zapłaconych faktur na rzecz zakładu energetycznego, nawet wówczas, gdy sama umowa w zakładzie nie została przepisana na nowego właściciela, czyli przedsiębiorcę. Wskazane jest więc dokonanie zwrotu kosztów zbywcy nieruchomości, bo ewentualne postępowanie sądowe może spowodować powstanie dodatkowych kosztów po stronie przedsiębiorcy.
Podstawa prawna
Art. 285‒295 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. ‒ Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145).
Art. 206 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1145).