Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Sprawa dotyczyła działki rolnej o powierzchni 0,45 ha. Para nabyła ją za 90 tys. zł. Nabywcy chcieli ją zabudować wiatami garażowymi. Problem powstał, gdy poszli do geodety. Ten zwrócił im uwagę, że w poprzek przez działkę przebiega gazociąg wysokociśnieniowy. To zaś, biorąc pod uwagę obowiązujące przepisy techniczne, w zasadzie uniemożliwiało jakąkolwiek zabudowę. Działka więc dla nowych właścicieli stała się bezwartościowa. Wezwali oni najpierw sprzedającego do zapłaty 45 tys. zł odszkodowania tytułem zmniejszenia wartości nieruchomości. Gdy to nie spotkało się z odzewem, złożyli oświadczenie o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu. Sprzedawca odmówił przyjęcia korespondencji. Sprawa powędrowała więc do sądu.
Sądy obu instancji przyznały rację powodom.
Zgodnie z art. 84 par. 1 kodeksu cywilnego w razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć.
Na wstępie istotne było więc ustalenie, czy sprzedawca w ogóle wiedział o fakcie, iż gazociąg przebiega przez należącą do niego przez ponad 20 lat działkę. Zdaniem sądu – trudno wyobrazić sobie, by mógł nie wiedzieć. Mieszkał we wsi w latach, gdy podłączano do niej instalację gazową. Sama działka należała wówczas do jego rodziców, natomiast trudno by jako dorosły już mężczyzna nie miał informacji choćby o tym, że budowa infrastruktury spowodowała znaczne straty w uprawie rolnej. Skoro zaś mężczyzna o przebiegającym przez gazociągu wiedział, powinien zainteresowanym zakupem o tym powiedzieć. Żadnym usprawiedliwieniem dla niego nie jest to, że cena nieruchomości była atrakcyjna. Zdaniem sądu fakt niskiej w porównaniu do wartości okolicznych działek ceny nie oznacza przecież tego, że nabywcy musieli wiedzieć o jakimkolwiek defekcie. A skoro nie wiedzieli – działali pod wpływem błędu. Zresztą gdyby świadomie nabywali obciążoną nieruchomość, dlaczego mieliby teraz chcieć uchylić się od skutków prawnych złożonego oświadczenia woli?
„Pozwany powinien zwrócić uwagę kupujących na gazociąg, nawet jeżeli nie miał pewności, gdzie dokładnie on przebiega. Pozwoliłoby to powodom na podjęcie określonych czynności celem ustalenia jego przebiegu, konsekwencją czego byłaby rezygnacja z kupna tej konkretnej nieruchomości, czego pozwany był świadomy – wskazuje na to doświadczenie życiowe, jako że trudno przyjąć, aby przy takich ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości powodowie ją nabyli” – wskazał w opublikowanym pod koniec marca 2019 r. uzasadnieniu wyroku sąd apelacyjny.
Pozwany próbował jeszcze przekonywać sąd, że gazociąg nie ma znaczenia dla wartości działki, gdyż niezależnie od jej sprzedaży pozostała ona działką rolną. A tej nie można ot tak zabudować, jak to planowali powodowie. Zdaniem sądu jednak to, jak nabywcy chcieli wykorzystać zakupioną nieruchomość, nie jest sprawą pozwanego. Istotą jest to, że gazociąg w praktyce utrudnia jej wykorzystanie, a niektóre zastosowania stają się wręcz niemożliwe.
„Brak wiedzy o gazociągu na działce miał charakter błędu istotnego. Niewątpliwie sposób wykorzystania działki jest bowiem znacznie ograniczony, co ma zasadnicze znaczenie dla nabywców, nawet jeżeli jest to nieruchomość rolna. Nieruchomość jest nabywana celem jej określonego wykorzystania. Skoro przedmiotowa nieruchomość de facto nie daje możliwości jej gospodarczego wykorzystania, właśnie z uwagi na gazociąg i jego przebieg, o czym powodowie nie wiedzieli, to istotność błędu nie może budzić wątpliwości” – podkreślił sąd.
Efekt? Uznanie powództwa w całości, czyli zobowiązanie pozwanego do zapłaty 90 tys. zł wraz z ustawowymi odsetkami oraz do pokrycia kosztów procesu.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 23 listopada 2018 r., sygn. akt VI ACa 754/18. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
