W Polsce brakuje obecnie około 1,5 mln lokali mieszkalnych. W Szwecji o dach nad głową dla obywateli od dziesięcioleci troszczą się gminy. U nas ostatnio przykładem wsparcia polityki mieszkaniowej państwa jest inicjatywa Oświęcimia
Stan potrzeb wynika z opracowania wykonanego na potrzeby zespołu ekspertów ds. wypracowania rekomendacji w zakresie polityki rodzinnej przy Kancelarii Prezydenta RP.
Reklama

Reklama
Niedobór mieszkań na rynku wpływa na wiele decyzji życiowych Polaków – np. dotyczących zakładania rodziny, posiadania dzieci czy gotowości do zmiany miejsca zamieszkania ze względów zawodowych. Tym bardziej że brakuje przede wszystkim mniejszych oraz tańszych lokali, dostępnych dla mniej zamożnych mieszkańców. Zasypanie luki mieszkaniowej to jedno z kluczowych wyzwań zarówno dla rządu, jak i władz samorządowych.
Instrumenty państwa
Rząd ma w swoich rękach kilka instrumentów, którymi może się posługiwać przy kształtowaniu polityki mieszkaniowej. Część z nich pełni funkcję bardziej kontrolną, np. system ksiąg wieczystych czy udział notariusza w transakcjach na rynku mieszkaniowym. Ale są też instrumenty bardziej praktyczne, które mają na celu ułatwienie dostępu do mieszkań dla przeciętnego obywatela.
Dwa z instrumentów służących obecnie polepszeniu sytuacji na rynku mieszkaniowym to programy Mieszkanie Plus oraz Mieszkanie dla Młodych. W ramach Mieszkania Plus w kilkudziesięciu miastach w Polsce mają powstać mieszkania na wynajem, których własność można będzie uzyskać w dłuższej perspektywie czasowej. Podpisano już porozumienia na kilka tysięcy mieszkań, a zgłaszają się kolejne samorządy. Budynki mają stanąć na nieruchomościach, które należą do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz spółek z jego udziałem. Program jest adresowany do ludzi, którzy nie posiadają wystarczającej zdolności kredytowej, aby zaciągnąć pożyczkę na mieszkanie w banku. Dzięki stopniowemu dochodzeniu do własności uczestnicy programu będą w stanie uzyskać mieszkanie na własność bez konieczności zaciągania ogromnego kredytu hipotecznego.
Alternatywnym instrumentem wsparcia jest program Mieszkanie dla Młodych. W odróżnieniu od Mieszkania Plus w tym programie środki rządowe pozwalają na dotację do wkładu własnego przy zakupie mieszkania. Program jest przeznaczony zarówno dla rodzin, jak i dla singli, a głównymi warunkami pozwalającymi na uczestnictwo w programie jest wiek poniżej 35. roku życia oraz brak innego mieszkania na własność. Oba programy pokazują, jak rząd może w praktyczny sposób uczestniczyć w kształtowaniu polityki mieszkaniowej. Dla budujących domy ustawodawcy przewidzieli możliwość częściowego zwrotu podatku VAT za zakup materiałów budowlanych.
Błędne jest jednak twierdzenie, że samorządy powinny tylko biernie przyglądać się działaniom rządowym. Odpowiednio prowadzona polityka mieszkaniowa to dla gminy szansa na rozwój, a co za tym idzie, również zwiększone wpływy z podatków.
Po inspirację do Skandynawii
Dobrym przykładem opisującym gospodarowanie zasobem mieszkaniowym jest Szwecja. Od lat 40. ubiegłego wieku w Szwecji od każdej gminy wymaga się, aby miała przedsiębiorstwo mieszkaniowe, którego głównym celem jest wyrównywanie szans społecznych oraz regulacja lokalnego rozwoju. Szwedzka ustawa o mieszkalnictwie wymaga od samorządów, aby te prowadziły przedsiębiorstwa mieszkaniowe, których główne cele są zbieżne z interesem publicznym. To w praktyce przekłada się na konieczność zapewnienia mieszkań o wysokim standardzie w przystępnych dla mieszkańców cenach.
Ustawa nakłada również na gminę obowiązek zapewnienia odpowiedniej podaży mieszkań. Takiej, by dawało się zaspokoić potrzeby wszystkich mieszkańców, również tych o najniższych dochodach. To zaś wymaga od przedsiębiorstwa mieszkaniowego, aby budowane lokale miały stosunkowo niski czynsz.
Co ciekawe, władze spółki mają również obowiązek podejmować decyzje po konsultacji z mieszkańcami. Przykładem jest choćby sprawa wysokości czynszów. Są one ustalane w drodze negocjacji z osobami korzystającymi z mieszkań. Ten zapis wpływa również pozytywnie na stawki czynszów na rynku komercyjnym, gdyż prywatni właściciele mieszkań muszą brać pod uwagę czynsze oferowane w lokalach spółek gminnych.
Są też w szwedzkiej ustawie i inne przepisy chroniące wynajmujących mieszkania na rynku komercyjnym. Mówią one o wartości użytkowej lokali. Te o podobnym standardzie i jakości powinny co do zasady mieć podobne stawki czynszu. Takie założenie chroni lokatorów przed nieuczciwymi właścicielami, którzy nie mają możliwości sztucznego zawyżenia stawek czynszu.
Przykłady dobrych praktyk w Polsce
Ale i na naszym podwórku można znaleźć ciekawe rozwiązania. Przykładem jest powołanie Oświęcimskiego Towarzystwa Budownictwa Społecznego sp. z o.o., którego właścicielem jest Gmina Miasto Oświęcim. Jak wskazano na stronie internetowej podmiotu: „Wychodząc naprzeciw potrzebom mieszkaniowym, przygotowaliśmy ofertę nowoczesnego i energooszczędnego budownictwa mieszkaniowego na wynajem z możliwością wykupu na własność”. Zanim jednak wkopano pierwszą łopatę, na zlecenie Urzędu Miasta wykonano aktualizację miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu objętego planowaną inwestycją. Osoby poszukujące własnego lokum mogą za stosunkowo niewielkie pieniądze zamieszkać w zasobach OTBS. O mieszkanie mogą ubiegać się wszystkie osoby spełniające wymagania dotyczące określonego dochodu gospodarstwa domowego oraz nieposiadające innego lokalu w tej samej miejscowości. Po pewnym czasie mieszkańcy mogą zdecydować się na jego wykupienie na własność z bonifikatą. W tym systemie wybudowano już dwa bloki, gdzie zamieszkało ponad 50 rodzin. Kolejny, z 26 mieszkaniami, ma być oddany jeszcze w tym kwartale. O popularności oświęcimskiej inicjatywy świadczy to, że liczba chętnych znacznie przewyższa obecne możliwości OTBS. W związku z tym spółka planuje w najbliższej przyszłości kolejne inwestycje. Jest to jednak dość unikalne w skali Małopolski rozwiązanie wspierające politykę mieszkaniową.
Jak pokazuje przykład szwedzki, samorząd może skutecznie wpływać na funkcjonowanie rynku mieszkaniowego i zachęcać w ten sposób do osiedlenia się na danym terenie. Pozytywnie wpływa również na rynek prywatny, gdyż właściciele zasobów mieszkaniowych tracą możliwość sztucznego zawyżenia cen. W Polsce kwestia zaangażowania samorządów w politykę mieszkaniową wciąż jest otwarta. Jednak przykład i doświadczenia Oświęcimia wskazują na pilną potrzebę podjęcia działań, które pozwolą mniej zamożnym mieszkańcom na znalezienie własnego lokum dzięki staraniom samorządu.
WAŻNE
Od lat 40. ubiegłego wieku w Szwecji od każdej gminy wymaga się, aby miała przedsiębiorstwo mieszkaniowe, którego głównym celem jest wyrównywanie szans społecznych oraz regulacja lokalnego rozwoju.