Szczegóły rozwiązania znaleźć się mają w najnowszej wersji projektu kodeksu urbanistyczno-budowlanego.

– Projekt po konsultacjach społecznych wraz z przepisami wprowadzającymi przedstawiony zostanie w drugiej połowie czerwca – mówi DGP Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa.

Co do zastąpienia

Tymczasem, jak informuje Szymon Huptyś, rzecznik prasowy MIB, w aktualnym stanie prawnym zasady sytuowania obiektów budowlanych znajdują się w rozporządzeniu ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1422). Najważniejsze jego przepisy w omawianej kwestii to:

- par. 12 mówiący o wymaganej odległości budynku od granicy z sąsiednią działką;

- par. 13 dotyczący zapewnienia naturalnego światła;

- par. 60 zawierający nakaz zapewnienia co najmniej trzygodzinnego czasu nasłonecznienia w pomieszczeniach.

– Podstawowa zasada dotyczy tego, że odległość ściany budynku bez otworów okiennych i drzwiowych wynosi 3 m, a dla ściany z otworami – 4 m. Duży wpływ na zasady sytuowania obiektów budowlanych mają również przepisy dotyczące przesłaniania i nasłonecznienia. Niestety, stosowanie tych przepisów w różnych rejonach kraju jest zróżnicowane i wynika z niejednoznaczności orzecznictwa sądów administracyjnych – przyznaje rzecznik MIB.

Problem ten ma załagodzić nowelizacja warunków technicznych. Jak tłumaczy przedstawiciel resortu, nowela zawiera m.in. zmianę w zakresie sposobu wyznaczania ramion kąta, na podstawie którego określa się wzajemne odległości obiektów budowlanych. Nowe rozwiązanie zapewnić ma nieprzesłanianie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi.

Jednak to w powstającym właśnie kodeksie urbanistyczno-budowlanym mają się znaleźć podstawowe rozwiązania dotyczące zasad lokalizowania obiektów.

– Prace nad projektem mają na celu wprowadzenie zasad sytuowania uwzględniających symetryczną ochronę praw właścicieli nieruchomości sąsiadujących (zasada trójkąta o kącie 63,43o) – wyjaśnia Szymon Huptyś (patrz grafika).

Uniwersalne i lepsze

O wprowadzenie powyższego rozwiązania podczas konsultacji pierwszej wersji projektu zaapelowało środowisko architektów.

– Zasada trójkąta to bardziej uniwersalne rozwiązanie niż obecne przepisy. Dziś, jeśli ktoś zdecyduje się wybudować wieżowiec 4 metry od granicy działki – a ma przecież do tego prawo – jego sąsiad jest w bardzo niekorzystnym położeniu. Przepisy dotyczące przysłaniania nie pozwalają mu bowiem realizować budowy w takiej samej odległości co inwestor obok. Prawo nie chroni interesów właścicieli działek, które czekają dopiero na zabudowanie. Ci muszą kształt i wysokość planowanych inwestycji dostosować do istniejących obiektów. To nie fair – przekonuje Piotr Gadomski, wiceprezes Krajowej Rady Izby Architektów RP.

– Jest oczywiste, że działki sąsiadujące z wieżowcami tracą na wartości. Zasada trójkąta zaś uczciwie nakazuje odsunąć się obu budującym od granicy. Kończy z przyjętą regułą, że ten, kto buduje pierwszy, może wybudować wyżej i bliżej sąsiedniej działki. Wzór zapewni sprawiedliwe i bardziej zrozumiałe zasady inwestowania – przyznaje adwokat Dariusz Goliński.

– Celami wprowadzenia zasady trójkąta są niepogarszanie cech użytkowych działek sąsiednich, zapewnienie nasłonecznienia, spełnienie warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego czy ewakuacji oraz zapewnienie właściwej eksploatacji technicznej obiektów budowlanych – wylicza Huptyś.

I przyznaje, że główną zaletą tego rozwiązania jest właśnie jej uniwersalność. Będzie ona stosowana niezależnie od zainwestowania sąsiedniej działki. Obszar oddziaływania danej inwestycji na sąsiednie nieruchomości w założeniu będzie jasny i ograniczony do minimum, co umożliwi zabudowywanie wszystkich działek na równych zasadach bez ograniczenia ich potencjału pod presją sąsiada.

Sprawdzone rozwiązanie

W resorcie trwają jeszcze analizy zasady trójkąta mające na celu udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy i w jakim zakresie rozwiązanie to będzie mogło zastąpić przepisy dotyczące nasłonecznienia i przesłaniania gwarantujące obecnie użytkownikom budynków bezpieczne i higieniczne warunki pracy i życia.

Planowane zasady sytuowania obiektów – jeśli wejdą w życie – nie będą eksperymentem na żywym organizmie. Jak podaje MIB, w Polsce w latach 1928–1961 system prawa stosował zasadę uzależniania odległości od granicy budynków od ich wysokości. Podobne rozwiązania funkcjonują również – i to z powodzeniem – w Niemczech oraz we Francji. Jak podnoszą eksperci, w prawie niemieckim do ustalania oddziaływań budynku służą tzw. kłady, które wyznaczają obszary dopuszczalnego zasięgu. Zazwyczaj głębokość kładu wynosi właśnie 1/2 wysokości ściany.

Zasada trójkąta nie ma być bezwzględnie obowiązująca. Kodeks urbanistyczno-budowlany ma zawierać zapis zakładający, że mniejsze odległości od granicy działki (np. d=1/4h w zabudowie miejskiej) mogą być wprowadzone przez samorządy w planach miejscowych, co ma umożliwić sprawniejsze zabudowywanie centrów miast.

– Natomiast przepisy regulujące odległości budowli i urządzeń budowlanych (np. miejsca postojowe, place zabaw, śmietniki) zostaną uregulowane w rozporządzeniu – informuje rzecznik ministerstwa.