Prawie 11 mld zł – tyle są warte zobowiązania hipoteczne nieuiszczane na czas. Czy to początek zawału? Teoretycznie mamy ciszę. Ale to może być cisza przed burzą. Portfel kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań i domów obsługiwany jest dobrze, bo tylko 3 proc. tego portfela to złe kredyty. W konsumpcyjnych jest ich 15 proc. Polacy mają jednak coraz większy problem z regulowaniem swojego hipotecznego zadłużenia. Wartość złych kredytów – gdy policzyć ją w złotych – rośnie bardzo szybko.
Tempo w jakim psuły się kredyty w styczniu / Dziennik Gazeta Prawna
Wartość zaciagniętych złych kredytów / Dziennik Gazeta Prawna

Znacznie szybciej niż w przypadku innych zobowiązań. Według danych NBP w styczniu tego roku złe kredyty hipoteczne były warte 10,8 mld zł – aż o 17,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Prawie 3,7 mld zł stanowiły kredyty zaciągnięte we frankach szwajcarskich (wzrost o prawie jedną czwartą).

W tym samym czasie pula wszystkich złych zobowiązań zaciągniętych przez gospodarstwa domowe zmalała o 0,6 proc. A w przypadku konsumpcyjnych, które wcześniej mocno ciążyły bankom, zmniejszyła się nawet o 12,5 proc.

Według ekspertów niepokojący przyrost hipoteczny może być efektem dojrzewania portfela. Żeby uznać kredyt za nieregularny (czyli taki, co do którego jest poważna wątpliwość, że zostanie spłacony), musi upłynąć trochę czasu – w przypadku hipotecznych, które są udzielane na długi okres i zwykle na wysokie kwoty, nawet 7 lat. To oznacza, że może nas czekać spory problem z umowami podpisanymi w latach 2006–2008, gdy trwał boom na rynku nieruchomości finansowany przez banki. W tym również z kredytami w obcych walutach, głównie we frankach.

Spore ryzyko to właśnie portfel frankowy, jego psucie widać nie tylko w nominalnym wzroście wartości niespłacanego długu, lecz także w rosnącym udziale złych kredytów w całej puli. Jeszcze rok temu było ich 2 proc., teraz jest to 2,7 proc.

Nabrzmiewająca bańka cieszy firmy windykacyjne, które liczą na wysyp hipotecznych długów z banków. Krzysztof Borusowski, prezes firmy Best, spodziewa się, że podaż przekroczy 1 mld zł.

Windykatorzy ostrzą sobie zęby na długi

Anna Gawęska, prezes wrocławskiego Ultimo – drugiej co do wielkości firmy w branży windykacyjnej – mówi, że podaż długów hipotecznych może wynieść w tym roku około 1,3 mld zł. Czyli – jak wylicza – blisko dwukrotnie więcej niż w roku 2013.
– Coraz więcej banków sygnalizuje chęć przeprowadzenia transakcji sprzedaży przeterminowanych wierzytelności detalicznych zabezpieczonych hipoteką – twierdzi prezes Gawęska. Jej zdaniem bankowcy przeprowadzili już pierwsze większe tego typu transakcje w ubiegłym roku. Ale były to operacje testowe. Ultimo twierdzi, że brało udział w połowie z nich.
Krzysztof Borusowski, prezes firmy Best (to też firma z windykacyjnej czołówki), również zakłada rosnącą podaż – choć nie chce podawać szczegółów. Mówi tylko, że banki mogą wystawić na sprzedaż ponad 1 mld zł kredytów zabezpieczonych hipotekami, czyli więcej niż w 2013 r. I do zwiększonej podaży już się przygotowuje. Best zbiera pieniądze na finansowanie potencjalnych transakcji – właśnie uruchomił program emisji obligacji o łącznej wartości 300 mln zł. Prezes mówi też, że bankowcy coraz chętniej pozbywają się wierzytelności hipotecznych, co można było zauważyć już w ubiegłym roku.
Krzysztof Matela, szef EGB Investments, dodaje jeszcze jeden wątek: banki mogą chcieć pozbywać się złych kredytów mieszkaniowych, bo same będą miały opory przed prowadzeniem windykacji na własną rękę.
– Banki będą w większym stopniu zainteresowane pozbywaniem się niechcianych aktywów, mimo że są zabezpieczone nieruchomościami, m.in. ze względu na ciągle istniejące przepisy chroniące lokatora przed eksmisją oraz ryzyko reputacyjne związane z prowadzeniem egzekucji z majątku dłużnika – ocenia.
Jednak przedstawiciele banków, z którymi rozmawialiśmy, próbują studzić oczekiwania windykatorów. Paweł Kurpiński, kierujący wydziałem windykacji kredytów zabezpieczonych w mBanku, nie spodziewa się wysypu złych długów na sprzedaż. Powód? Ceny. Jego zdaniem obie strony mają problem, by się w tej sprawie porozumieć.
– Wzrost podaży blokowany jest przez wysokość cen oferowanych przez inwestorów, a banki, nie mając dużego problemu z portfelem hipotecznym, nie będą akceptowały cen na niskich pułapach – mówi.
mBank przyznaje, że sprzedawał już wierzytelności hipoteczne – ale deklaruje, iż były one niewielkie w porównaniu ze złymi kredytami konsumpcyjnymi, jakich pozbył się, wystawiając je na wtórnym rynku. Podobnie twierdzi PKO BP: bank sprzedawał, ale „były to jednostkowe przypadki”. Gabriela Żmijewska, zastępca dyrektora Centrum Restrukturyzacji i Windykacji PKO BP, mówi, że bank zawsze przede wszystkim stara się porozumieć z dłużnikiem. I nawet gdy dojdzie już do egzekucji, możliwe jest zawarcie ugody.
– Preferowanym rozwiązaniem jest dobrowolna sprzedaż nieruchomości przez klienta za zgodą banku – deklaruje Gabriela Żmijewska.
Co z przejętym hipotecznym długiem zrobią windykatorzy? Podobnie: najpierw spróbują się dogadać. Krzysztof Borusowski mówi, że o tym, jak bardzo firma mogłaby pójść na rękę dłużnikowi, będą decydować cena kupionej wierzytelności oraz koszt finansowania transakcji. Im niższe, tym większe szanse na przykład na radykalne przejściowe obniżenie raty spłacanego kredytu.
Rośnie liczba skarg na banki: Produkty finansowe są niezrozumiałe?
Rośnie liczba skarg na banki: Produkty finansowe są niezrozumiałe?

Zobacz również
– Stawiamy na polubowne załatwianie spraw. Ale nie wykluczamy też przejmowania zabezpieczeń i wystawiania ich na sprzedaż – mówi prezes firmy Best. I dodaje, że może powstać cały rynek wtórny takich przejmowanych mieszkań i domów. To mogłoby „stabilizować ceny”.
Eksperci z branży nieruchomości jednak uspokajają: jeśli nawet windykatorzy zaczną sprzedawać przejmowane nieruchomości, to na pewno nie wszystkie i nie od razu. Spadku cen nie będzie.
– Podaż tych wierzytelności, choćby nawet wzrosła, ciągle jest mała. 1,3 mld zł to tylko kilka tysięcy mieszkań. Przy założeniu, że większość dłużników zechce się dogadać, nawet jeśli na rynek wróci tysiąc nieruchomości, nie będzie to miało wpływu na wysokość cen – twierdzi Marcin Krasoń z Home Broker. Według danych GUS w ubiegłym roku do użytku oddano 145,4 tys. nowych mieszkań.

Może powstać rynek wtórny przejmowanych domów i mieszkań