Ubezpieczenia związane z kredytami należy podzielić na dwie grupy – obowiązkowe i dobrowolne. W przypadku ubezpieczeń obowiązkowych należy wyróżnić przede wszystkim ubezpieczenie pomostowe (do czasu wpisu hipoteki) oraz ubezpieczenie nieruchomości.

Ubezpieczenie spłaty kredytu w okresie przejściowym to zabezpieczenie spłaty udzielonego kredytu do czasu ustanowienia hipoteki na finansowanej nieruchomości (okres pomostowy).
Przedmiotem ubezpieczenia jest spłata kredytów udzielonych przez bank. Ubezpieczenie stanowi ochronę na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy w okresie pomostowym.

„W przypadku tego ubezpieczenia kredytobiorca nie ma możliwości wyboru ubezpieczyciela, gdyż jest on narzucany przez bank, a klient ma obowiązek opłacać składkę. Jest to ubezpieczenie płatne tylko przez kilka, ewentualnie na rynku pierwotnym - kilkanaście miesięcy, do czasu prawomocnego wpisania hipoteki w księdze wieczystej” – informuje Michał Krajkowski, główny analityk, Dom Kredytowy Notus.

Okres ochrony ubezpieczeniowej to czas od dnia wypłaty pierwszej transzy kredytu do ustanowienia prawomocnego wpisu hipoteki na rzecz banku. Zakres ochrony obejmuje brak realizacji płatności z tytułu kredytu lub brak możliwości ustanowienia hipoteki z powodu wad prawnych.

W przypadku wystąpienia zdarzenia ubezpieczeniowego wypłacane jest odszkodowanie w wysokości wartości zadłużenia z tytułu kredytu na dzień zdarzenia. Wysokość składki ustalana jest na drodze negocjacji z partnerem bankowym. Sposób pobierania składki może być dopasowany do preferencji banku.

Kolejnym obowiązkowym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie kredytu z niskim wkładem własnym. „W określonych sytuacjach obowiązkowe jest także tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Banki standardowo udzielają kredytów do 80% wartości nieruchomości, wymagając od klienta wniesienia wkładu własnego. W przypadku jego braku można ubezpieczyć brakujący wkład własny, ale w wysokości nie większej niż 15%. Wiąże się to z koniecznością opłacania składki ubezpieczeniowej (miesięcznej lub w cyklach wieloletnich) do czasu aż saldo zadłużenie spadnie poniżej wymaganych 80%. W większości banków jest to ubezpieczenie obowiązkowe, ale dzięki temu możliwe jest uzyskanie kredytu z niższym wkładem własnym” - tłumaczy Krajkowski.

Produkt ten stanowi zabezpieczenie spłaty udzielonego kredytu w przypadku, gdy kredytobiorca nie dysponuje wymaganym wkładem własnym, lub wartość tego wkładu jest niższa od wartości określonej w procedurach bankowych. Obowiązkowe jest również ubezpieczenie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Ubezpieczeniem mogą być objęte budynki i lokale mieszkalne (także w budowie), budynki gospodarcze, stałe elementy budynków i lokali będące zabezpieczeniem spłaty kredytu.  Zakres ubezpieczenia obejmuje m.in. takie zdarzenia, jak pożar, uderzenie pioruna, eksplozja, implozja, uderzenie lub upadek statku powietrznego, zalanie, deszcz ulewny i inne. Dodatkowo Allianz odpowiada za koszty powstałe w związku z wystąpieniem szkody. „Ubezpieczając nieruchomość, niemal każdy bank oferuje produkt we współpracującym towarzystwie ubezpieczeniowym, ale klient ma możliwość dostarczenia polisy od innego ubezpieczyciela, z reguły bez konsekwencji dla warunków cenowych kredytu” – dodaje Krajkowski.

Wśród ubezpieczeń dobrowolnych mamy prawdziwe zatrzęsienie polis. Możemy skorzystać z ubezpieczenie spłaty kredytu, które gwarantuje ubezpieczonemu, jego bliskim, a także bankowi terminową spłatę zadłużenia na wypadek śmierci lub całkowitej niezdolności do pracy kredytobiorcy bądź terminową spłatę określonej liczby rat kredytu w przypadku czasowej niezdolności do pracy, poważnego zachorowania lub utraty pracy przez ubezpieczonego.

Bardzo ważną polisa jest też ubezpieczenie na życie. Zakres ubezpieczenia obejmuje śmierć, która nastąpiła w okresie ochrony ubezpieczeniowej. Świadczenie jest równe pozostałemu do spłaty zadłużeniu z tytułu zaciągniętego kredytu. Wśród ubezpieczeń mamy także spory wybór produktów chroniących przed utrata pracy, oraz na wypadek pełnej lub częściowej niezdolności do pracy. Istnieje również ubezpieczenie na wypadek poważnego zachorowania. Jak wskazują eksperci, mimo że są to produkty dobrowolne i kredytobiorca nie musi z nich korzystać, to często są to „oferty nie do odrzucenia”.

„Tylko pod warunkiem skorzystania np. z ubezpieczenia na życie za pośrednictwem banku możemy otrzymać korzystne warunki kredytowe. Tylko wtedy nie zapłacimy prowizji za udzielenie kredytu, możemy też liczyć na niższe oprocentowanie kredytu. Oczywiście w ofercie banku jest także kredyt bez ubezpieczeń, ale wówczas jego warunki są na tyle niekorzystne, że zaciągnięcie staje się nieopłacalne. Warto także pamiętać o ograniczonym zakresie ubezpieczenia i licznych włączeniach. Skutkuje to tym, że wiele osób traktuje takie ubezpieczenia tylko jako dodatkowy wydatek, a nie realne zabezpieczenie na wypadek śmierci czy utraty pracy" – zauważa Krajkowski.

Komentarz eksperta

Halina Kochalska, Open Finance

Które ubezpieczenie wybrać?

Banki w bardzo różnorodny sposób podchodzą do sprzedaży ubezpieczeń w powiązaniu z kredytami mieszkaniowymi. Na rynku są zarówno instytucje, które udzielą kredytu bez zakupu jakiegokolwiek ubezpieczenia, jak i takie, w których klient sam może zdecydować, czy chce w banku płacić za ochronę ubezpieczeniową. Niejednokrotnie opłata za pakiet ubezpieczeń na okres trzech - pięciu lat oferowana jest zamiast prowizji, ewentualnie może być warunkiem obniżenia marży. Wachlarz dołączanych do kredytów i przy ich okazji oferowanych polis jest spory. Najczęściej proponowane to: ubezpieczenie kredytowanej nieruchomości, na wypadek utraty pracy, niezdolności do pracy oraz na wypadek śmierci.

Pewne jest, że nie da się uniknąć zakupu ubezpieczenia kredytowanej nieruchomości, warto więc porównać warunki banku i zakres ubezpieczenia z ofertami dostępnymi na rynku i po prostu wybrać optymalną. Przy tak poważnym przedsięwzięciu, jakim jest kredyt mieszkaniowy, radziłabym poważnie zastanowić się nad ubezpieczeniem na życie. Część banków wymaga takiego ubezpieczenia. Przed podpisaniem tego typu umowy w banku dobrze jest dokładnie przestudiować wyłączenia oraz sprawdzić warunki wypłaty w razie śmierci jednego z kredytobiorców, bo podejście może być różne. W jednym banku po śmierci jednego z małżonków polisa gwarantuje wypłatę całej kwoty kredytu pozostałej do oddania, w innym będzie to połowa, albo suma proporcjonalna do osiąganych dochodów. Można też oczywiście ubezpieczyć się na życie poza bankiem i próbować przedstawić posiadaną polisę, albo też dodatkowo się doubezpieczyć. Generalnie ubezpieczenie na życie jest jedynym, w którym wchodzi w grę wypłata z kilku polis.

Sytuację klientów, którym oferowane są ubezpieczenia wraz z produktami bankowymi zmieni wchodząca w listopadzie tego roku Rekomendacja U. Nowa regulacja nadzoru finansowego wzmocni pozycję klienta kupującego usługi bankowe w pakiecie z ubezpieczeniami.