Inwestycje w nieruchomości — w grupie siła

Rosnącym powodzeniem cieszą się grupowe inwestycje w nieruchomości, gdzie inwestorzy wpłacają kapitał, a decyzje o tym, co kupić, podejmują profesjonalni zarządzający. Jednym z najbardziej popularnych rozwiązań, które pozwalają realizować taką strategię, są fundusze nieruchomości.

Pozyskują one środki od inwestorów indywidualnych lub instytucji, a następnie nabywają za nie prawa własności bądź udziały w różnych kategoriach nieruchomości, np. budynkach mieszkalnych, hotelach, biurowcach, obiektach handlowych i magazynowych. Mogą też wchodzić w projekty deweloperskie. Fundusze nie są jednak jedynym pomysłem na organizację grupowych inwestycji. Można je prowadzić w ramach powołanych w tym celu spółek celowych. Przyjrzyjmy się w związku z tym mocnym i słabym stronom różnych form lokowania kapitału dostępnych na rynku nieruchomości.

Co nam proponują fundusze nieruchomości?
Z punktu widzenia inwestora detalicznego główną zaletą funduszy jest możliwość ulokowania kapitału znacznie mniejszego, niż zazwyczaj wynosi cena pojedynczej nieruchomości. Płynność takich inwestycji jest też wyższa niż zakup nieruchomości, a jej otwarcie jest bardzo proste i polega na zakupie certyfikatów emitowanych przez fundusz. Można je wcześniej umorzyć podczas okresowo ogłaszanych wykupów lub sprzedać na giełdzie, jeżeli są one tam notowane.

Polski rynek funduszy nieruchomości zaczął powstawać w 2004 r. Początkowo rozwój był bardzo powolny. Impulsem wzrostowym był boom na rynku nieruchomości przed 2008 rokiem. Równocześnie rynek funduszy nieruchomości podlegał segmentacji, a TFI skierowały swoją ofertę do różnych inwestorów. Część istniejących funduszy przeszła już do fazy wyprzedaży posiadanych nieruchomości, konfrontując swoje wyceny z realnymi wycenami rynkowymi.

Obecnie — według Analiz Online — funkcjonuje w Polsce 18 funduszy nieruchomości, zarządzanych przez 9 towarzystw funduszy inwestycyjnych. Fundusze te funkcjonują jako zamknięte fundusze inwestycyjne (FIZ), a nadzór nad nimi sprawuje Komisja Nadzoru Finansowego. Wartość zarządzanych aktywów netto wynosiła na koniec kwietnia br. 3,34 mld zł, co stanowi 2,6 proc. aktywów wszystkich funduszy inwestycyjnych działających w Polsce (pięć lat temu było to 1,3 mld zł). Jednak nie wszystkie fundusze są dostępne w ofercie publicznej, stąd dostęp do nich dla przeciętnego inwestora jest niemożliwy. Obecnie na GPW przedmiotem obrotu są certyfikaty inwestycyjne 8 funduszy nieruchomości.

Niedoskonałości funduszy nieruchomości
Fundusze nieruchomości mimo klasy aktywów, w które inwestują i długiego (często 10-12-letniego) horyzontu inwestycyjnego oferują dosyć wysoką płynność. Dotyczy to jednak tylko tych funduszy, których certyfikaty są notowana na giełdzie. Nie należy też oczekiwać wysokich zysków ze sprzedaży tych papierów — ich notowania są z reguły znacznie niższe niż wycena dokonywana przez same fundusze. To dowód na to, że rynek wątpi w realność księgowych wycen certyfikatów, zakładając, że przy faktycznej sprzedaży nieruchomości wyniki funduszy mogłyby być niższe. Inwestorzy mają również możliwość sprzedaży swoich certyfikatów samym funduszom. Jest to możliwe zazwyczaj wtedy, kiedy dokonują sprzedaży określonej nieruchomości, stąd nie ma zapewnionej cykliczności umorzeń, jak w przypadku funduszy lokujących kapitał w akcjach.

Sprawdźmy, jakie wyniki osiągały fundusze nieruchomości. Wartość certyfikatu inwestycyjnego najlepszego z uniwersalnych funduszy nieruchomości BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2 wzrosła w ciągu ostatnich trzech lat o 26 proc. Za nim uplasowała się Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ z zyskiem na poziomie 21 proc., a Opera Terra FIZ zarobiła 16 proc. Nie są to spektakularne rentowności w ujęciu rocznym. Nie brakuje też funduszy, które poniosły straty. Dla porównania: trzyletnia stopa zwrotu uniwersalnych funduszy akcji wyniosła blisko 30 proc., a na funduszach obligacji można było zarobić 21 proc.. Przypomnijmy, że fundusze prezentują wyniki na podstawie wycen, które mogą później odbiegać od kwot sprzedaży. Jaki wynik osiągną, dowiemy się dopiero w chwili zbycia posiadanych nieruchomości.

Wzrost notowań funduszu wynika przede wszystkim ze wzrostu wartości nieruchomości, w mniejszym stopniu ze stałych przychodów z wynajmu. Bez względu na sytuację rynkową fundusz ponosi stałe koszty, jak opłata za zarządzanie, koszty operatów szacunkowych, opłata dla depozytariusza, wycena, obsługa prawna, koszty związane z posiadaniem nieruchomości. W przypadku funduszy dysponujących mniejszymi aktywami procentowy udział kosztów w średniej wartości netto aktywów może być znaczący. Dla przykładu — w przypadku dysponującego aktywami 3,1 mln zł funduszu Opera Terra FIZ, który inwestuje głównie w akcje firm deweloperskich, a nie fizyczne obiekty, jest to 7,2 proc.

W obecnej trudnej sytuacji rynkowej osiągnięcie zamierzonych wyników może rzeczywiście być trudne, zwłaszcza że portfele nieruchomości mogą być znaczne, a sprzedaż może się odbywać pod presją czasu. Przykładem może być najstarszy fundusz nieruchomości działający na polskim rynku, czyli Arka BZ WBK Funduszu Rynku Nieruchomości FIZ, który proces likwidacji powinien rozpocząć 29 grudnia 2012 r. W jego posiadaniu znajduje się obecnie 11 nieruchomości komercyjnych, 2 inwestycje deweloperskie oraz 4 działki pod zabudowę mieszkaniową — o łącznej wartości 758 mln zł. Taka kwota może już oznaczać spory udział w rynku. Wprawdzie w portfelu funduszu znajdują się tak udane inwestycje, jak Alfa Plaza Business Center w Gdyni czy Quattro Forum we Wrocławiu, jednak trudna sytuacja rynkowa, nieudane inwestycje takie jak Trinity Business Park oraz brak czasu stanowią spore wyzwanie dla zespołu zarządzającego. W takiej warunkach logicznym rozwiązaniem jest skorzystanie z możliwości odroczenia terminu likwidacji, którą oferuje statut. W tym wypadku będzie to rok.

Jeśli nie fundusz, to co?
Jak widać, inwestycje w fundusze nieruchomości nie są pozbawione wad. Alternatywą mogą być bezpośrednie zbiorowe inwestycje w nieruchomości w formie spółki celowej, koordynowane przez zespół zarządzający. Taka oferta od kilku lat jest już dostępna na polskim rynku. Podobnie jak w przypadku funduszu plusem jest to, że do takiej grupy inwestycyjnej możemy wejść ze środkami niepozwalającymi na samodzielne inwestowanie. Czym jednak różni się takie rozwiązanie od funduszu? Tym, że inwestujemy w ramach spółki komandytowej, której wspólnicy są współwłaścicielami wszystkich zakupionych nieruchomości. Spółka jest powoływana na określony czas i w określonym celu.

Zakupami nieruchomości zajmuje się w naszym imieniu zespół zarządzający, który również kieruje procesem inwestycyjnym. Dzięki temu, podobnie jak w funduszu, mamy oparcie w wiedzy eksperckiej i nie jesteśmy osobiście zaangażowani w proces. Jednak dzięki takiej formule wszystko jest o wiele bardziej elastyczne i — co najważniejsze — tańsze. Fundusz generuje stałe koszty, które ponosi na koniec inwestor. W przypadku spółki komandytowej ich po prostu nie ma. Na dodatek inwestor może skorzystać z liniowego, 19-procentowego podatku dochodowego. Spółka sama bezpośrednio kupuje nieruchomości, w tym grunty, reaguje szybko i sprawdza się również przy mniejszej ilości aktywów. Fundusze z kolei inwestują w spółki, które kupują następnie nieruchomości.

To plusy wynikające z konstrukcji prawnej. Jak jednak wyglądają wyniki takich grup inwestycyjnych? Wszystko zależy od przyjętej strategii. Dla przykładu: spółki celowe tworzone przez Wealth Solutions – Inwestycje Ziemskie za środki inwestorów dokonują zakupów ziemi rolnej z zamiarem jej przekształcenia i sprzedaży już w formie małych działek pod budowę domów. Żaden z funduszy zamkniętych działających na polskim rynku nie stosuje takiej strategii. Szacowana stopa zwrotu ze spółek organizowanych przez Wealth Solutions — Inwestycje Ziemskie wynosi kilkadziesiąt (30-40) procent rocznie, po odliczeniu wszystkich kosztów i opłat związanych z prowadzeniem procesu inwestycyjnego. Czyli jeśli inwestor inwestuje minimalną kwotę 100 tys. zł, po 4-5 latach okresu inwestycji otrzyma z powrotem wpłacony kapitał oraz dodatkowo 100-150 tys. zł zysku. Od tego zysku będzie musiał zapłacić podatek dochodowy (19% wg stawki liniowej).

Zyski osiągane są w tym wypadku dzięki dużej dysproporcji cen ziemi budowlanej i rolnej na terenach podmiejskich. W skrócie: spółka kupuje portfel (5-10) kilkuhektarowych działek rolnych na terenach dobrze skomunikowanych z centrami dużych miast i atrakcyjnych pod kątem mieszkaniowym. Następnie nabyte nieruchomości są przekształcane, dzielone na mniejsze działki budowlane oraz uzbrajane, czyli spółka zajmuję się działalnością, którą można określić jako” land development” . W ten sposób powstaje produkt „skrojony” na potrzeby indywidualnego klienta planującego budowę domu.

Tak wygląda teoria, a jak wszystko prezentuje się w praktyce? Pierwsze spółki powołane przez Wealth Solutions w celu realizacji podobnej strategii prowadzą właśnie sprzedaż działek, a postawione cele wydają się realne do osiągnięcia. W pierwszym kwartale 2012 r. sprzedano 15 działek w kilku lokalizacjach. Dla przykładu — działka o powierzchni 2000 m² w Kaziemierówce (pod Milanówkiem) została sprzedana za 300 000 zł, czyli za 150 zł/m². Zakupiono ją natomiast za ok. 61 zł/m². Inna nieruchomość w Wycinkach Osowskich, o pow. trochę ponad 1000 m², sprzedana została za ok. 70 zł/m² (74 000 zł) przy cenie zakupu ok. 22 zł/m².

Spółki celowe pozostają ciekawą alternatywą dla funduszy nieruchomości. Oczywiście nie jest to jeszcze propozycja szczególnie popularna, ale z roku na roku kwota zainwestowanych w ten sposób środków systematycznie rośnie. Jaką jednak wybierzemy drogę, zależy od nas i naszych preferencji. Dobrze jednak, że mamy wybór.