Subskrybuj nas na Youtube
Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że ani spółdzielnia mieszkaniowa, ani wspólnota, pomimo, że są to podmioty o innym usytuowaniu na rynku nie mają takiej pozycji jak prosument będący osobą fizyczną. W dyskusjach na temat rozwoju prosumeryzmu podnosi się częstokroć, że zmiana taka byłaby bardzo korzystna społecznie i wpłynęła na obniżenie kosztów utrzymania mieszkania także dla osób, które mieszkają w budynkach wielorodzinnych. Miałoby to być także przeciwwagą dla twierdzeń, że mikrogeneracja energii ze źródeł odnawialnych to hobby dla najzamożniejszych.
Czy, pomimo braku ułatwień, analogicznych jak w przypadku osób fizycznych, osoby chcące włączyć się w mikrogeneracje mają na to szanse? Odpowiedź nie jest prosta. Przede wszystkim należy przeanalizować możliwości działania mieszkańców bloków w ramach spółdzielni czy wspólnoty mieszkaniowej.
Spółdzielnie Mieszkaniowe
W stosunkach ze Spółdzielnią opierać się należy przede wszystkim na dwóch aktach prawnych: ustawie z dn. 15 grudnia 2000 r. o Spółdzielniach mieszkaniowych oraz Prawo spółdzielcze z 16 września 1982 r. Nadto, każda spółdzielnia posiada swój indywidualny statut, który szczegółowo reguluje kwestie wewnętrzne. Spółdzielni, wbrew powszechnej opinii nie obwiązuje Kodeks postępowania administracyjnego. KPA ma zastosowanie wyłącznie do postępowania przed organami administracji publicznej w należących do właściwości tych organów sprawach indywidualnych rozstrzyganych w drodze decyzji administracyjnych, przed innymi organami państwowymi oraz przed innymi podmiotami, gdy są one powołane z mocy prawa lub na podstawie porozumień do załatwiania spraw, w sprawach rozstrzygania sporów o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego i organami administracji rządowej oraz między organami i podmiotami. Nadto, spółdzielnia może posiadać regulaminy wydane na podstawie jej statutu.
Na wstępie odróżnić należy sytuacje w jakich znajdują się osoby zamieszkujące w zasobach zarządzanych przez Spółdzielnie mieszkaniową. Niezależnie od przysługującego tytułu prawnego do nieruchomości inne prawa w spółdzielni przysługują członkowi i nie członkowi. Członek uprawniony jest m.in do uczestnictwa w walnym zgromadzeniu spółdzielni, zgłaszaniu projektów uchwał, wyrobu rady nadzorczej. Dodatkowo, w budynkach położonych w zasobach spółdzielni mieszkaniowej do poszczególnych lokali mogą przysługiwać inne tytuły prawne. Najczęstszym tytułem prawnym do lokalu położonym w budynku wielorodzinnym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu uregulowane zostało w ustawie Kodeks cywilny, ustawie Prawo spółdzielcze oraz ustawie o Spółdzielniach mieszkaniowych jako ograniczone prawo rzeczowe. Konstrukcjązbliżone jest ono do własności, jednakże osoba której przysługuje to prawo pomimo, iż może je zbyt lub obciążyć, to nie jest właścicielem tego lokalu w rozumieniu kodeksu cywilnego.
Innym tytułem prawnym do lokalu spółdzielczego jest spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, które uregulowane zostało w ustawie Prawo spółdzielcze oraz ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych. W dużym uproszczeniu, prawu temu bliżej jest do najmu, niż do własności. Nadto, w zasobach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe nierzadko, spotyka się lokale wyodrębnione, co do których przysługuje odrębna własność. Powyższe wyjaśnienie ma o tyle istotne znaczenie, że niejednokrotnie inaczej kształtuje się sytuacja prawna osób posiadających inne tytuły prawne.
Mieszkaniec budynku wielorodzinnego jako indywidualny prosument.
W teorii możliwa jest sytuacja, w której konsument, zamieszkujący obiekt wielorodzinny będzie chciał zainwestować w indywidualną instalację. Z dzisiejszej perspektywy wydaje się to mało prawdopodobne, ponieważ ekonomiczna opłacalność takiego przedsięwzięcia byłaby zapewne niewielka. Warto jednak mieć na uwadze, że w przyszłości sytuacja może ulec zmianie.
W takiej sytuacji, w pierwszej kolejności zasadne jest zwrócenie się do Spółdzielni z prośbą o udzielenie informacji, czy na budynkach administrowanych przez nią zainstalowane są np. panele fotowoltaiczne lub istnieją plany ich montażu. Możliwe, że w spółdzielni są już plany instalacji paneli fotowoltaicznych na budynkach będących w jej zasobach. W większości wypadków spółdzielnie udzielą takich informacji, choć nie mają takiego obowiązku. Obowiązek udostępniania takich informacji istnieje po stronie spółdzielni wyłącznie w stosunku do jej członka. Termin odpowiedzi na pismo członka reguluje statut danej spółdzielni. Zwykle przyjmuje on termin 30 dniowy, a w sprawach zawiłych i w wyjątkowych okolicznościach daje możliwość przedłużenia tego terminu do 2 miesięcy za wcześniejszym poinformowaniem członka o przyczynach przedłużenia terminu.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku osób, które nie posiadają statusu członka spółdzielni. W takim wypadku spółdzielni nie wiążą żadne terminy do udzielenia odpowiedzi. Niejednokrotnie, spółdzielnia odmówi udzielenia takich informacji. W takim przypadku, należy powołać się na okoliczność, iż udzielenie wnioskowanych informacji jest związane bezpośrednio z przysługującym osobie tytułem prawnym do lokalu. W takim przypadku spółdzielnia może ograniczyć swoją odpowiedź wyłącznie do budynku, w którym położony jest lokal wnioskującego o wydanie informacji. Zainteresowana osoba może jednak poprosić o podpisanie takiego pisma przez sąsiada lub znajomego, który posiada status członka spółdzielni. Tym sposobem uzyskamy szersze informacje, najprawdopodobniej w krótszym czasie.
Części wspólne budynku
Przede wszystkim w tym miejscu należy odwołać się do definicji czym jest spółdzielnia - tj. dobrowolnym zrzeszeniem nieograniczonej liczby osób, o zmiennym składzie osobowym i zmiennym funduszu udziałowym, które w interesie swoich członków prowadzi wspólną działalność gospodarczą.
W pierwszej kolejności osoby posiadające mieszkanie w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, a rozważające montaż instalacji powinny sięgnąć do Statutu spółdzielni. Statut jest podstawowym aktem spółdzielni. Jeżeli nie posiadamy statutu, jego tekst znajdziemy na stronie internetowej spółdzielni lub zostanie on nam udostępniony w spółdzielni. Statut reguluje kwestie części wspólnych budynku, ich użytkowania oraz wykorzystania przez członków do indywidualnych celów. W przepisach ustaw spółdzielczych brak jest legalnej definicji części wspólnych budynku. Kwestię tą rozstrzyga dopiero statut spółdzielni. Jednakże w praktyce za część wspólną przyjmuje się części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (fundamenty budynku wraz ze ścianami zewnętrznymi, dach, strych, korytarze, pomieszczenia gospodarcze, ciągi i instalacje budynku). Jednakże, inaczej niż w przypadku właścicieli lokali we wspólnocie mieszkaniowej, osobie której przysługuje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nie przysługuje udział we własności części wspólnych. Właścicielem ich pozostaje sama spółdzielnia. Niejednokrotnie, statut nie rozstrzyga jednoznacznie sposobu korzystania z części wspólnych i zawiera delegację do dalszych aktów wewnątrzspółdzielczych tj. regulaminów. Członek spółdzielni uzyska je bez większego problemu, najczęściej bezpośrednio od samej spółdzielni lub z jej strony internetowej. Gwarantuje mu to art. 81 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, stanowiąc że członek spółdzielni mieszkaniowej ma prawo otrzymania odpisu statutu i regulaminów oraz kopii uchwał organów spółdzielni i protokołów obrad organów spółdzielni, protokołów lustracji, rocznych sprawozdań finansowych oraz faktur i umów zawieranych przez spółdzielnię z osobami trzecimi. Należy pamiętać że statut i regulaminy uzyskujemy jako członkowie uzyskujemy bezpłatnie.
Na marginesie wypada również zaznaczyć, iż co prawda Spółdzielnia stosownie do art. 81 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych powinna takie dokumenty udostępnić na stronie internetowej spółdzielni, jednakże praktyka wskazuje, iż nie jest to powszechne.
Co do zasady instalację zamontować można jedynie na częściach wspólnych budynków - przede wszystkim dachach lub w szczególnych wypadkach elewacji. W regulaminach spółdzielni zawarte są zwykle szczegółowe regulacje dotyczące sposobu wykorzystania i udostępnienia części wspólnych budynku. W najprostszym przypadku proces decyzyjny w małej Spółdzielni może ograniczać się do decyzji i uchwały zarządu spółdzielni. Statut spółdzielni mieszkaniowych zazwyczaj decyzje niezastrzeżone wyraźnie w statucie do kompetencji innych organów, pozostawia w gestii zarządu. W przypadku większych Spółdzielni proces decyzyjny może opierać się również o administrację osiedla oraz opinie pionu technicznego. Niejednokrotnie, w przypadku największych spółdzielni istnieją organydoradcze administracji osiedli spółdzielni zwane w zależności od spółdzielni Radą Osiedla, Komisją Osiedla itp. Często to ten organ pełni funkcję opiniodawczą, a ostateczna decyzja podejmowana jest przez kierowników osiedli lub zarząd spółdzielni. Nie należy jednak tracić z pola widzenia, iż w przypadku spółdzielni mieszkaniowych najwyższym organem jest walne zgromadzenie członków spółdzielni. Statut spółdzielni zawiera informację o trybie postępowania wewnątrzspółdzielczego i określa kwestię ewentualnego odwołania od niekorzystnej decyzji, a o tym dalej.
Jeżeli upewnimy się, że nasza spółdzielnia dopuszcza wykorzystanie części wspólnych budynku do celów indywidualnych, kolejnym krokiem jest wystąpienie do zarządu Spółdzielni z pismem, w którym poinformujemy zarząd o planach instalacji OZE. Do pisma należy dołączyć projekt instalacji, schemat instalacji wraz z opisem, kosztorys, informację o planowanym miejscu zamontowania instalacji, przeznaczeniu, planowanych przebudowach istniejących w budynku sieci. Należy pamiętać, że już na tym etapie wiele zależy od osoby składającej takie pismo. Im dokładniejszy będzie projekt oraz pozostałe dokumenty, tym mniej formalności i dodatkowych pytań ze strony spółdzielni.
Niejednokrotnie w spółdzielniach mieszkaniowych praktyką jest, wynajem powierzchni dachu jej członkom lub osobom posiadającym lokal w danym budynku. Może więc mieć miejsce sytuacja, w której spółdzielnia zawrze z nami umowę wynajmu fragmentu dachu przeznaczonego na montaż ogniw. Może się to jednak wiązać z odpłatnością co ujemnie wpłynie na opłacalność inwestycji.
Należy liczyć się z tym, iż w przypadku Spółdzielni mieszkaniowych proces decyzyjny w zakresie zgody na montaż instalacji, może być znacząco rozciągnięty w czasie. Często, widać również zależność, im większa spółdzielnia, proces decyzyjny trwa dłużej.
Proces decyzyjny w spółdzielni mieszkaniowej
Wyraźnego zaznaczenia wymaga fakt, iż zainstalowanie instalacji na częściach wspólnych budynku wymagać będzie uchwały zarządu spółdzielni zezwalającej na to. W zależności od zapisów statutu w procesie decyzyjnym mogą również uczestniczyć inne organy spółdzielni.
Gdy spółdzielnia wyrazi zgodę na zamontowanie instalacji z pewnością określi dokładne miejsce ich montażu, dodatkowe warunki techniczne, jakie ma spełniać montaż i instalacja, sposób ich użytkowania i koszty eksploatacji. Należy jednak pamiętać, że montaż musi się dokonać zgodnie z zasadami sztuki budowlanej, stąd przyszły prosument może oczekiwać, że spółdzielnia postawi dodatkowe wymagania, np. w zakresie certyfikacji instalatorów.
W przypadku decyzji odmownej zarządu lub administracji spółdzielni członkowi pozostaje jeszcze jedna możliwość przeforsowania uchwały umożliwiającej instalację. Pamiętać należy, iż zarząd nie jest najważniejszym organem spółdzielni. Takim pozostaje walne zgromadzenie spółdzielców, a w niektórych spółdzielniach zebranie przedstawicieli tworzone wg. podobnychzasad jak walne zgromadzenie. Stosownie do art. 42 ustawy Prawo spółdzielcze uchwały walnego zgromadzenia obowiązują wszystkich członków spółdzielni oraz wszystkie jej organy. Zatem uchwała podjęta przez zgromadzenie, czyli przez samych członków spółdzielni będzie wiązała zarząd.
Pracę należy rozpocząć od przygotowania projektu uchwały. Może on zawierać wyrażenie ogólnej zgody na montaż ogniw fotowoltaicznych na dachach budynków administrowanych przez spółdzielnie albo dokładnie regulować zasady instalacji takich instalacji. Uchwała nie musi precyzyjnie określać warunków i zasad udostępnienia części wspólnych na potrzeby takich instalacji - wystarczający będzie zapis, że określenie szczegółowych warunków walne zgromadzenie przekazuje zarządowi spółdzielni. Zarząd spółdzielni zobowiązany będzie wykonać uchwałę walnego zgromadzenia, albowiem w tym zakresie podlega to kontroli przez radę nadzorczą. Należy przy tym pamiętać, że rada nadzorcza jest wybierana bezpośrednio przez członków spółdzielni na walny zgromadzeniu. Warto zatem rozważyć poparcie kandydata, który deklaruje poparcie inicjatyw związanych z odnawialnymi źródłami energii w spółdzielni.
Projekty uchwał i żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia lub jego wszystkich części mają prawo zgłaszać: zarząd, rada nadzorcza i członkowie. Projekty uchwał powinny być wykładane na co najmniej 14 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części w siedzibie spółdzielni. Członkowie mają prawo zgłaszać projekty uchwał i żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia, w terminie do 15 dni przed dniem posiedzenia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Jednakże projekt zgłaszanej uchwały musi zostać poparty przez co najmniej 10 członków. Nie jest przy tym wymagane, aby wszyscy członkowie podpisani pod projektem uchwały zamieszkiwali w tym samym budynku, nawet jeżeli projekt uchwały miałby dotyczyć wyłącznie jednego z budynków spółdzielni. Również inni członkowie mają prawo zgłaszania poprawek do projektów uchwał nie później niż na 3 dni przed posiedzeniem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części. Projekty takich uchwał składa się zazwyczaj bezpośrednio w siedzibie spółdzielni, decyduje bowiem tutaj data wpływu do spółdzielni, a nie data stempla pocztowego. Po wpłynięciu projektu zarząd spółdzielni będzie zobowiązany do przygotowania pod względem formalnym i przedłożenia pod głosowanie na walnym zgromadzeniu projektów uchwał i poprawek zgłoszonych przez członków spółdzielni.
Walne zgromadzenie nie ma możliwości modyfikacji projektów uchwał. Może on zostać przyjęty wyłącznie w brzmieniu przedłożonym pod głosowanie lub odrzucony.
Pamiętać należy, że uchwała walnego zgromadzenia może zostać zaskarżona. Uchwała sprzeczna z postanowieniami statutu bądź dobrymi obyczajami lub godząca w interesy spółdzielni albo mająca na celu pokrzywdzenie jej członka może być zaskarżona do sądu (art. 42 § 3 ustawy Prawo spółdzielcze). Każdy członek spółdzielni lub zarząd może wytoczyć
powództwo takie o uchylenie uchwały. Czas na wniesienie powództwa jest ograniczony - powinno być wniesione w ciągu sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia.
Przestrzec należy, iż w przypadku samowolnego zainstalowania instalacji na częściach wspólnych, w chwili powzięcia o tym informacji przez spółdzielnie, z pewnością zażąda ona ich usunięcia lub w razie bezskutecznego upływu terminu usunie samodzielnie. Nadto, może obciążyć nas kosztami usunięcia takiej instalacji lub zniszczeń powstałych w wyniku niewłaściwego lub nieprawidłowego jej zamontowania.
Łatwiej w grupie
Niejednokrotnie montaż mikroinstalacji wymaga znaczącej inwestycji zarówno pod względem środków finansowych jak i zmian budowlanych w obiekcie mieszkalnym. Potrzebne są również konsultacje z mieszkańcami danego bloku. Spółdzielnia może z inicjatywy mieszkańców zorganizować takie spotkanie, żeby sprawdzić czy instalacja ogniw w budynku spotka się z aprobatą. Obiór inwestycji w budynku będzie zapewne decydował o skali ewentualnej inwestycji w budynku.
Praktyka wskazuje, że spółdzielnia może uzależnić wydanie zgody na montaż instalacji od uzyskania zgody większości mieszkańców budynku. W przypadku budynków o niewielkiej liczbie lokali (6-10), gdzie sąsiedzi znają się dobrze, uzyskanie takiej zgody, raczej nie stanowiłoby większego problemu. Mogą zacząć się one jednak zacząć w przypadku budynków o znaczącej liczbie lokali (100 wzwyż) - których przykładem są np. Katowicka Superjednostka, najdłuższy budynek w Polsce przy ul. Kijowskiej 11 tzw. „Jamnik”, „Falowce” w Gdańsku czy „Pekin” na Przyczółku Grochowskim w Warszawie.
Kto zyskuje na OZE w spółdzielni?
Przede wszystkim celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej członków. Nadto, art. 1 ust. 3 ustawy o Spółdzielniach mieszkaniowych stanowi, że Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Pamiętać należy, że co do zasady spółdzielnia mieszkaniowa, która nie prowadzi działalności deweloperskiej, prowadzi działalność bez wynikową, nie nastawioną na zysk. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.
Sposób przeznaczenia energii, czy też zysków z jej odsprzedaży uzależniony jest od tego, kto będzie właścicielem i poniesie koszty instalacji oraz eksploatacji ogniw. Art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa, komu przypadają zyski z takiej prywatnej instalacji. Prywatny właściciel (z wyjątkiem sytuacji w której właścicielem jest spółdzielnia) nie jest zatem zobowiązany do przekazywania zysków z odnawialnych źródeł energii na rzecz budynku jako pożytków z nieruchomości. Inaczej może wyglądać sytuacja jeżeli część inwestycji miałabyzostać sfinansowana przez spółdzielnię. Wtedy mogłaby ona określić inne zasady podziału energii uzyskanej z instalacji.
Natomiast, jako pożytki czy przychody z części wspólnej, które obniżają koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości uznaje się czynsz jaki płaciłby za najem powierzchni dachu właściciel instalacji.
W przypadku instalacji indywidualnej lub indywidualnych całość zysku z nich należy się wyłącznie ich właścicielom. Spółdzielnia nie powinna rościć sobie praw do takiego przychodu. Zaznaczyć w tym miejscu należy, iż jeżeli spółdzielnia podjęłaby uchwałę, w której określiłaby swoje prawo do partycypacji w zyskach z instalacji, bez ponoszenia żadnych wkładów z tego tytułu uchwała taka powinna zostać przez członka lub lokatora zaskarżona. Brak jest bowiem podstaw do partycypacji pożytkach lub przychodach z instalacji tak przez spółdzielnie, jak i innych lokatorów budynku, jeżeli stanowią one wyłączną własność osoby fizycznej. Osoba posiadająca taką instalację może decydować samodzielnie o sposobie wykorzystania pozyskanej energii.
Należy jednak pamiętać, iż również spółdzielnie mieszkaniowe mogą wystąpić wnioskiem o przyznanie pomocy publicznej na inwestycje w zakresie infrastruktury energetycznej w ramach POIiŚ. W takim wypadku to spółdzielnia będzie głównym beneficjentem przychodów i pożytków z takiej instalacji. Pożytki te jednak nie mogą być wydatkowane dowolnie. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem. Zgodnie z powyższym pożytki i przychody z wykorzystania paneli fotowoltaicznych w budynku powinny być przekazane na pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości spółdzielni.
O sposobie podziału zysków z ogniw fotowoltaicznych decydować będzie uchwała zarządu spółdzielni, określająca zasady montażu, eksploatacji i konserwacji takich ogniw. W przypadku niekorzystnej dla mieszkańca lub członka uchwały, może on ją zaskarżyć. Członek spółdzielni może również sam przygotować projekt takiej uchwały i przedstawić zarządowi spółdzielni celem rozważenia podjęcia uchwały o takiej treści. Brak jest jednak środków obligujących zarząd do pojęcia takiego projektu uchwały.
Źródło: Raport Federacji Konsumentów