Subskrybuj nas na Youtube
Miejscowe przepisy urbanistyczne mają ułatwiać wznoszenie inwestycji na terenach, dla których nie uchwalono dotąd planów zagospodarowania przestrzennego.
Równocześnie z przygotowaniem założeń do kodeksu budowlanego, Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej rozpoczęło prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Obszary planistyczne
Projekt przewiduje dla gmin nowe obowiązki. Będą one w drodze uchwał wyznaczać tzw. obszary planistyczne, z określonymi zasadami lokalizowania inwestycji. Taka uchwała będzie aktem prawa miejscowego pozostającym w ścisłym związku z ustaleniami studium zagospodarowania przestrzennego gminy.
Odnośnie do terenów zabudowanych uchwała wskaże obszary, dla których należy przyjąć miejscowe przepisy urbanistyczne (MPU) o uproszczonej procedurze. MPU będą określały – w zgodzie ze studium – zasady zabudowy i zagospodarowania terenu.
Gmina w uchwale wyznaczy również obszary, na których inwestycje mogą być lokalizowane na podstawie krajowych przepisów urbanistycznych (KPU), a także te położone poza obszarami urbanizacji i objęte zakazem zabudowy. KPU będą przyjmowane na szczeblu centralnym, w formie ustawy.
– MPU i KPU mają na celu wzmocnienie roli studium w procesach związanych z zabudową, ale też służyć będą uproszczeniu procesów lokalizacji inwestycji – ocenia adwokat Ewa Załęga z Kancelarii Załęga i Partnerzy.
Wyważenie interesów
Gmina będzie sporządzała projekt uchwały w sprawie obszarów planistycznych na podobnych zasadach, na jakich było sporządzane studium. A więc w postępowaniu muszą wziąć udział mieszkańcy, a gminni urzędnicy muszą starać się wyważyć interesy prywatne z interesem publicznym.
Tworząc takie obszary, gmina będzie też musiała uzyskać opinie i uzgodnienia, a w razie konieczności również wymaganą ustawowo zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.
W uchwale w sprawie wyznaczenia obszarów planistycznych będzie jednak nadal mogła zastrzec rolę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnośnie do obszarów zabudowanych będzie bowiem mogła wyznaczyć tereny, na których lokalizacja inwestycji następować będzie wyłącznie na podstawie planu.
Nowe zasady będą regulowały również sprawy związane ze zmianą funkcji obiektów budowlanych, co ściśle wiąże się z przeznaczeniem terenu.
Zaproponowano, by ubiegając się o zmianę sposobu zagospodarowania terenu, sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, należało skierować do wójta zgłoszenie urbanistyczne, zawierające nowy sposób, zgodny z ustaleniami miejscowego planu, MPU, KPU bądź z uchwałą w sprawie obszarów planistycznych.
Do niektórych zgłoszeń wymagane też będzie uzyskanie decyzji o uwarunkowaniach środowiskowych zmiany. Gdy w ciągu 30 dni wójt lub wojewoda nie zgłoszą co do niej sprzeciwu, oznaczać to będzie akceptację zgłoszonych zmian. Tę procedurę pozytywnie oceniają prawnicy.
– To początek walki z biurokracją. Zmiana przeznaczenia terenu nie będzie już zależała od uznania urzędnika, lecz nastąpi szybko i wręcz automatycznie, jeżeli ubiegający się spełni wymogi – mówi radca prawny Jacek Świeca, minister w gabinecie cieni BCC.
Obszary urbanizacji
Wyznaczając obszary urbanizacji gminy, uwzględniać będą aktualne zagospodarowanie terenów oraz własne potrzeby rozwojowe. Projekt nowelizacji przewiduje, że tereny te będą podzielone na obszary zabudowane oraz obszary rozwoju zabudowy.
Istniejąca na tych pierwszych zabudowa ma być uzupełniana w taki sposób, aby nie wymagało to nowych sieci czy dróg. Inwestycje będą tam lokalizowane na podstawie miejscowego planu zagospodarowania lub MPU.
– Plany zagospodarowania przestrzennego potrzebne są raczej dla tych obszarów, które nie zostały jeszcze zagospodarowane – uważa jednak Andrzej Porawski, dyrektor biura Związku Miast Polskich.
Jego zdaniem nie są natomiast konieczne tam, gdzie teren wymaga tylko uzupełnienia zabudowy.
– Tam nowe inwestycje muszą dostosować się do już istniejących – przekonuje dyrektor Porawski.
Obszar rozwoju zabudowy będzie z kolei tym, który wymaga jeszcze budowy infrastruktury technicznej, np. drogowej. Inwestycje będą na nich lokalizowane wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Na podstawie KPU lokalizowane zaś mają być inwestycje poza obszarami urbanizacji, gdzie działki mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej i niezbędnej infrastruktury.
Lokalizacja inwestycji w takich miejscach będzie jednak również możliwa na podstawie planu miejscowego, który w tym przypadku wyłączy stosowanie KPU. Jeszcze inne regulacje dotyczyć mają obszarów objętych zakazem zabudowy, zagrożonych powodzią czy położonych na osuwiskach.
Projektowanie inwestycji na pozostałych obszarach – nieobjętych zakazem zabudowy, ale też położonych poza obszarami urbanizacji – będzie możliwe wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Umowa z inwestorem
Projekt przewiduje też nowy mechanizm umów infrastrukturalnych i urbanistycznych gminy z inwestorem. Inwestor wskaże w niej, jaki będzie miał udział w finansowaniu lub realizacji infrastruktury technicznej lub społecznej. Propozycję tę uważa za ciekawą Grzegorz Kubalski, prawnik, ekspert Związku Powiatów Polskich.
– Jednak o tym, czy umowy będą korzystne dla inwestorów i mieszkańców, zadecyduje praktyka. Chodzi o to, by miejscowe władze nie wymuszały w ten sposób od inwestorów wykonania określonych działań, ale i by inwestorzy wypełniali zadeklarowane w umowach zobowiązania – wskazuje ekspert.
Projekt założeń do nowelizacji jest obecnie konsultowany z branżami urbanistów, planistów i budowlańców. Po przeanalizowaniu zgłaszanych uwag ma trafić do uzgodnień międzyresortowych.