Subskrybuj nas na Youtube
Opublikowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów 21 października 2013 r. „Raport z kontroli przedsiębiorców zawierających umowy świadczeń dożywotnich” (dostępny na stronie www.uokik.gov.pl) traktuje o umowach powszechnie określanych mianem „odwróconej hipoteki”. Należy jednak podkreślić, że pojęcie to odnosi się do produktu finansowego zwanego „odwróconym kredytem hipotecznym”, obecnego na rynku amerykańskim i niektórych rynkach europejskich. W Polsce nie ma natomiast regulacji dopuszczających taką ofertę wśród produktów bankowych.
Jednocześnie na polskim rynku termin „odwrócona hipoteka” stanowi obecnie wspólne określenie dla różnych umów przeniesienia własności nieruchomości w zamian za dożywotnie, regularne świadczenia pieniężne, zawieranych na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
Termin ten funkcjonuje zatem w Polsce jako skrót pojęcia „odwrócony kredyt hipoteczny”, czyli instytucji prawnej polegającej na tym że właściciele nieruchomości (domów, mieszkań) zawierają z bankiem umowę, dzięki której uzyskują comiesięczną wypłatę (zwaną rentą), linię kredytową albo też jednorazową kwotę pieniędzy, w zamian za ustanowienie na ich nieruchomości hipoteki na rzecz banku. Rozwiązanie to charakteryzuje się tym, że właściciele nieruchomości nie przenoszą na rzecz banku własności mieszkania. Jest to tzw. model kredytowy (ang. loan model) odwróconej hipoteki.
Trzeba go odróżnić od tzw. modelu sprzedażowego (ang. sale model), który jest obecnie dostępny dla polskich konsumentów. Zgodnie z nim seniorzy przenoszą własność nieruchomości na przedsiębiorcę już w chwili podpisania umowy. Ponieważ przedsiębiorca staje się właścicielem mieszkania, to na nim ciążą koszty utrzymania nieruchomości, takie jak ubezpieczenia, podatki. W modelu sprzedażowym konsument otrzymuje umówione świadczenia dożywotnio, niezależnie od tego, czy ich wartość przekroczy wartość nieruchomości. Warto również pamiętać, że w obecnie obowiązującym w Polsce modelu świadczeń dożywotnich spadkobiercy nie mają możliwości dziedziczenia nieruchomości, która stała się własnością przedsiębiorcy.
Należy również podkreślić, że oferowane przez przedsiębiorców umowy świadczeń dożywotnich funkcjonują w kilku wariantach. Wynika to z tego, że sięgnęli oni przy ich opracowaniu po rozwiązania dostępne w polskim prawie, tworząc z nich konstrukcje zbliżone do odwróconego kredytu hipotecznego. Mianowicie wykorzystali do tego celu przepisy kodeksu cywilnego dotyczące umów dożywocia, renty, ubezpieczenia oraz ograniczonych praw rzeczowych, tj. służebności osobistej i użytkowania.
W tym miejscu wypada jeszcze dodać, że termin „odwrócona hipoteka” nie występuje w żadnym polskim akcie prawnym. Natomiast trwają prace nad projektem założeń do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, przygotowanym przez Ministerstwo Finansów. Z kolei przedmiotem prac Ministerstwa Gospodarki jest prawne uregulowanie renty dożywotniej jako instytucji przeniesienia własności nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia, funkcjonującej niezależnie od regulacji kodeksu cywilnego.
Uchwalenie tych ustaw umożliwi seniorom skorzystanie z modelu kredytowego odwróconej hipoteki, który znacznie różni się od modelu sprzedażowego. Mianowicie zgodnie z nim przeniesienie własności nieruchomości na przedsiębiorcę następuje dopiero po śmierci konsumenta. Z tego powodu, w odróżnieniu od obecnie oferowanych świadczeń dożywotnich, konsument po zawarciu umowy będzie nadal ponosił koszty utrzymania nieruchomości. Ponadto w modelu kredytowym suma wysokości wszystkich świadczeń, jakie może uzyskać konsument, będzie określona z góry przy zawarciu kontraktu, stanowiąc jednocześnie ułamkową część wartości nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku, gdy wysokość wszystkich wypłat dokonanych przez bank wyczerpie tę wartość, konsument nie będzie już uzyskiwał dalszych świadczeń okresowych.
Ponadto w modelu kredytowym będzie możliwe wykupienie nieruchomości, poprzez spłatę zadłużenia wraz z odsetkami. Pozwoli to na pozostawienie nieruchomości w rękach rodziny. Dlatego też, w naszej ocenie, warto zaczekać z podjęciem decyzji o zawarciu umowy świadczeń dożywotnich do czasu uporządkowania przez ustawodawcę stanu prawnego.
Tytułem komentarza warto jeszcze wskazać, że pojawienie się produktów świadczeń dożywotnich jest reakcją rynku na potrzeby osób starszych, które zakończyły okres aktywności zawodowej i zgromadziły pewien kapitał w postaci nieruchomości, lecz udzielane im przez państwo świadczenia nie zaspokajają ich potrzeb. Część osób starszych otrzymuje bowiem niską emeryturę lub rentę i jednocześnie nie ma osób bliskich, na których pomoc mogliby liczyć. Hipoteka odwrócona może zatem przynieść wymierne korzyści społeczne poprzez wykorzystanie posiadanego przez seniorów majątku, gwarantując im przy tym prawo do mieszkania. Uzyskiwane w ten sposób środki pieniężne mogą zostać przez nich wykorzystane na podniesienie standardu życia lub też pokrycie bieżących potrzeb i nieprzewidzianych wydatków, na które nie mogliby sobie pozwolić z dotychczasowych świadczeń.
Warto zaczekać z podjęciem decyzji o zawarciu umowy świadczeń dożywotnich do czasu uporządkowania stanu prawnego
Agnieszka Jacyszyn - radca prawny w delegaturze UOKiK we Wrocławiu, Elżbieta Kołodziej - zastępca dyrektora delegatury UOKiK we Wrocławiu