Od ponad dwudziestu lat system odszkodowawczy w Polsce oparty jest o szkodliwą tzw. zasadę korzyści. Powoduje ona wiele negatywnych konsekwencji. Gdy wywłaszczana jest nieruchomość zabudowana (zamieszkała lub przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej), wysokość odszkodowania stanowi wyłącznie wartość nieruchomości, z pominięciem kosztów, takich jak: przeprowadzka, obsługa nabycia nowej nieruchomości, przeniesienie działalności gospodarczej, przeniesienie lub odtworzenie produkcji rolniczej itp. W skrajnych przypadkach osoby wywłaszczane ze zdegradowanego zasobu mieszkaniowego uzyskują odszkodowanie nie pozwalające na znalezienie innego miejsca zamieszkania. Obowiązujące przepisy nie uwzględniają jakiejkolwiek rekompensaty za takie elementy szkody, które można uznać za społecznie słuszne do wynagrodzenia.
Inaczej jest w przypadku wywłaszczenia nieruchomości niezabudowanych: ornych, łąk, pastwisk, lasów, nieużytków itp. Wtedy odszkodowanie jest nieproporcjonalnie wysokie, stanowi wielokrotność wartości rynkowej tych gruntów. Zdarza się, że jest to nawet 100-krotność wartości.
– Obecny system jest niesprawiedliwy

– i to z kilku powodów. Po pierwsze, w Polsce - inaczej niż w wielu krajach UE - odszkodowanie za wywłaszczenie odpowiada tylko wartości nieruchomości i nie uwzględnia innego rodzaju uszczerbku majątkowego czy niedogodności, których doznał właściciel. Po drugie, rzeczoznawca sporządzający wycenę dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania ma obowiązek, żeby wziąć pod uwagę przeznaczenie wycenianej nieruchomości w przyszłości, czyli tzw. zasadę korzyści. W efekcie część właścicieli otrzymuje odszkodowania równe wartości nieruchomości, a w innych przypadkach kwoty wielokrotnie wyższe – mówi w wywiadzie dla Polska Press Zbigniew Brodaczewski, przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej Rzeczoznawców Majątkowych.

Odpowiedzią na tą rażącą wadliwość systemu jest przyjęta w czerwcu przez rząd nowela ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma ona na celu usunięcie niesprawiedliwości społecznych występujących w obowiązującym systemie odszkodowań i przyjęcie rozwiązań szeroko stosowanych w krajach Unii Europejskiej. Zmiana ustawy jest obecnie na etapie zaawansowanych prac sejmowych.
W każdym przypadku do wartości nieruchomości dodawany będzie bonus pieniężny, stanowiący zryczałtowany ekwiwalent kosztów przeprowadzki, czynności prawnych itp., dotychczas nie refundowanych. Dodatek ten będzie również swoistym wynagrodzeniem za sam fakt przymusowego przejęcia własności nieruchomości. Bonus wyniesie bazowo 20% wartości nieruchomości, natomiast dodatek w wysokości 40% dotyczyć będzie wartości obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości oraz wartości lokalu.
Aby zapewnić słuszny charakter odszkodowania przewidziano dodatkowo dwa zabezpieczenia dla osób wywłaszczanych. Po pierwsze, przysługiwać będzie roszczenie do sądu cywilnego o szkodę rzeczywistą w zakresie szerszym niż pokryte odszkodowaniem. Będzie mógł z niego skorzystać np. przedsiębiorca, dla którego wywłaszczenie spowodowało wyjątkowo wysokie szkody, których kwota bonusu nie pokryje. Po drugie, jeżeli wysokość odszkodowania za nieruchomość zamieszkałą będzie niższa niż ustalone ustawowo wskaźniki, przysługiwać będzie zwiększenie odszkodowania do poziomu pozwalającego na odtworzenie sytuacji mieszkaniowej. Czasem może to być nawet 100% zwiększenia wysokości odszkodowania, zależnie od liczby osób zamieszkujących nieruchomość.
– To prawo trzeba natychmiast zmienić. Prawo powinno być dobre dla zwykłych ludzi, a nie dla ludzi i tak już życiowo uprzywilejowanych. Teraz osoby mające dostęp do informacji o inwestycjach mogą wykupywać grunty po cenie rynkowej, by później odsprzedać je drożej państwu. Przy zastosowaniu zasady korzyści posiadacz terenów rolnych o powierzchni 100 hektarów, których wartość rynkowa wynosi 7 mln zł, mógłby otrzymać od Skarbu Państwa aż 100 mln zł. To się nazywa trwonienie państwowych pieniędzy i nie ma nic wspólnego ze sprawiedliwością społeczną – mówi dla Super Ekspressu prof. Elżbieta Mączyńska-Ziemacka, prezes Polskiego Towarzystwa Ekonomicznego.
Jak to wygląda w praktyce? Oto kilka przykładów. Pan Jan z rodziną z woj. mazowieckiego ma działkę o powierzchni 1000 mkw. zabudowaną nowym domkiem o powierzchni około 140 mkw. Wartość rynkową ich nieruchomości oszacowano na 744 000 zł. I w takiej wysokości otrzymaliby odszkodowanie. Po wprowadzeniu zmian otrzymają 1 010 000 zł. Kolejny przykład dotyczy pana Kazimierza, który jest rolnikiem i prowadzi gospodarstwo hodowlane w woj. warmińsko-mazurskim. Na działce o powierzchni około

1 ha ma nowe budynki inwentarskie o łącznej powierzchni około 2300 mkw. Wartość rynkową jego nieruchomości oszacowano na 5 200 000 zł. I w takiej wysokości otrzymałby odszkodowanie. Po wprowadzeniu zmian otrzyma 7 269 000 zł i dodatkowo będzie mu przysługiwało roszczenie cywilne za straty gospodarstwa związane z wywłaszczeniem.

Z drugiej strony jest pan Tadeusz, właściciel nieruchomości o pow. około 50 ha położonej na terenie woj. mazowieckiego. Nieruchomość jest częściowo uprawiana, a częściowo stanowi łąki i pastwiska. Wartość rynkową jego nieruchomości oszacowano na 3 250 000 zł. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami otrzymałby aż 45 000 000 zł. Po wprowadzeniu zmian otrzyma 3 900 000 zł.
ikona lupy />
fot. materiały prasowe
Należy dodać, że w krajach UE przy wywłaszczeniu nieruchomości nie stosuje się zasady korzyści, podstawą ustalenia odszkodowania jest właśnie wartość rynkowa nieruchomości, odszkodowanie powiększane jest o rekompensatę za inne szkody będące konsekwencją wywłaszczenia oraz wywłaszczany ma możliwość dochodzenia dodatkowego odszkodowania za dalsze szkody będące konsekwencją wywłaszczenia. Po wprowadzeniu zmian Polska będzie miała najkorzystniejszy dla obywateli system odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości w Unii Europejskiej.
Fundamentem proponowanych zmian jest przekonanie, że sprawiedliwym rozwiązaniem jest z jednej strony oparcie wysokości odszkodowania o wartość rynkową nieruchomości i zatrzymanie rażąco wysokich odszkodowań, z drugiej strony odpowiedzialność państwa za każdy przypadek wywłaszczenia, przejawiająca się w systemie bonusów i zabezpieczeń dla właścicieli.