Opracowywanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, zakładających przeznaczenie danych gruntów np. pod inwestycje drogowe czy mieszkalnictwo, to prawdziwa zmora samorządowców. Szacuje się, że sporządzenie takiego planu zajmuje zwykle od 9 do 15 miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet dwa lata.

Źródłem największych problemów – zdaniem samych zainteresowanych – są procedury. Projekt planu trzeba niekiedy kilkakrotnie wykładać do publicznego wglądu, do tego różnie układa się współpraca między urzędnikami a projektantami. Poza tym pewne sztywne terminy oraz kolejność działań określa ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wszystko to powoduje, że inwestycje w Polsce w przeważającej części opierają się na popularnych wuzetkach, czyli decyzjach o warunkach zabudowy (WZ). To mechanizm często wykorzystywany przez inwestorów czy właścicieli gruntów (gdy teren nie został objęty planem miejscowym uchwalonym przez gminę). Na etapie decyzji o warunkach zabudowy inwestor nie ma obowiązku składania projektu budowlanego.

Sęk w tym, że wuzetki irytują urzędników. Między innymi dlatego, że niektórzy wykorzystują je do tego, żeby zarobić. Kosztem gminy.

O co chodzi?

Załóżmy, że samorząd planuje budowę drogi. W tym celu wykupuje kolejne działki, dla których musi opracować plan miejscowy uwzględniający inwestycję. Jednak do gminy zgłasza się właściciel jednej z działek, który stwierdza, że zamierza ją zabudować – np. poprzez postawienie domu jednorodzinnego czy całego osiedla. W tym celu zgłasza się po decyzję o warunkach zabudowy. – Osoba taka nie musi być właścicielem nieruchomości, której decyzja dotyczy. Jest to o tyle istotne, że wydziałowi urbanistyki i architektury trudno jednoznacznie stwierdzić, jakie intencje przyświecają wnioskodawcy – zwraca uwagę Tomasz Ficoń z Urzędu Miejskiego w Bielsku-Białej.

W trakcie postępowania wnioskodawca jest informowany o tym, że dla danego terenu jest opracowywany plan miejscowy. Oraz że – zgodnie z art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – postępowanie można zawiesić na czas nie dłuższy niż 9 miesięcy, jeżeli zapisy planu są sprzeczne z celem inwestycji.

Problemu by nie było, gdyby w tym czasie gminie udało się przyjąć plan miejscowy uwzględniający budowę drogi. Wówczas właściciel gruntu czy inwestor nie otrzymałby wuzetki sprzecznej z zamierzeniami samorządu. Jednak, jak wiadomo, prace nad planem miejscowym są czasochłonne. A jeśli – co bardzo prawdopodobne – gminie nie uda się go przyjąć na czas, to po 9 miesiącach nie ma wyboru i musi wydać decyzję o warunkach zabudowy.

Samorządy przekonują, że w niektórych przypadkach intencje osób ubiegających się o wuzetkę są dość jasne. – Jeżeli chodzi o odszkodowanie, to należy się ono właścicielom nieruchomości bez względu na to, czy są dla niej wydane warunki zabudowy, czy też nie. Można jednak domniemywać, że nieruchomość zabudowana będzie warta więcej – wyjaśnia Tomasz Ficoń.

Miasta podają mnóstwo przykładów takich praktyk. Od urzędników z Bielska-Białej i Warszawy usłyszeliśmy, że miały one miejsce między innymi przy budowie obwodnic. Problem jest także znany w Białymstoku i Bydgoszczy. Choć urzędnicy w tym drugim mieście zaznaczają, że nie zawsze wywoływany jest on celowo.

Rząd załatwi to kompleksowo

Samorządy twierdzą, że problem doskwiera im coraz bardziej. Szczególnie że – jak słusznie zauważa Beata Krzyżanowska, rzeczniczka prezydenta Lublina – „domniemanie nie przesądza o winie”, a więc trudno zarzucić obywatelowi, że stara się o wuzetkę tylko po to, by uzyskać większe odszkodowanie. Nawet kosztem opóźnienia kluczowej – z punktu widzenia lokalnej społeczności – inwestycji.

Pojawił się jednak pewien pomysł, jak rozwiązać problem. Lokalne władze już zgłosiły go rządowi. – Organ wydający decyzję WZ jest obecnie związany ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która przewiduje najwyżej 9-miesięczny okres zawieszenia postępowania. Aby wydłużyć termin wydania decyzji i nie spotkać się z zarzutem przewlekłości postępowania, ustawodawca musiałby przewidzieć dłuższy okres, najlepiej do czasu uchwalenia planu – sugeruje Tomasz Ficoń z Bielska-Białej.

Taki też wniosek został sformułowany przez samorządowców podczas jednego z ostatnich posiedzeń Komisji Wspólnej Rządu i Samorządu Terytorialnego.

O opinię poprosiliśmy Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. Resort wie o problemie i zapowiada, że jakiekolwiek zmiany będą miały charakter systemowy, a nie punktowy. – Poruszona przez prezydenta miasta Bielsko-Biała Jacka Krywulta kwestia wpisuje się w zakres tematyczny opracowywanej obecnie w MIB kompleksowej regulacji procesu inwestycyjno-budowlanego. Projekt ten w szeroki sposób odnosi się do zidentyfikowanego problemu, uwzględniając również podobne, zgłaszane w ramach przeprowadzonej na przełomie 2015 i 2016 r. kwerendy barier w systemie planowania przestrzennego. W związku z zaawansowanym stanem prac legislacyjnych dotyczących projektowanych regulacji nie planuje się wprowadzania punktowych zmian w tym zakresie – stwierdza resort.