Ubiegłoroczna reforma planowania przestrzennego wprowadziła obligatoryjny plan ogólny gminy. Zastąpi on studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. I choć na sporządzenie tego nowego aktu planistycznego gminy mają czas do końca 2025 r., to istnieją obawy, czy zdążą w terminie.

Nowy rodzaj aktu planowania przestrzennego

Plan ogólny gminy (dalej: plan ogólny), który jest całkowicie nowym rodzajem aktu planowania przestrzennego, wprowadziła ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: nowelizacja). W tym celu do ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029; dalej: u.p.z.p.) dodano nowe art. 13a–13m. Reforma planowania przestrzennego weszła w życie od 24 września 2023 r. Ustawodawca założył, że prawie 2,5 roku od uchwalenia nowelizacji to wystarczająco dużo czasu na sporządzenie planów ogólnych. Jednak już dziś mówi się, że wiele samorządów może nie zdążyć wywiązać się z obowiązku. Stąd też liczne postulaty, by ten czas wydłużyć.

Zwolennicy wydłużenia czasu na procedowanie nowego rodzaju planów argumentują m.in. że:

  • od momentu rozpoczęcia prac nad dużą reformą planowania przestrzennego do jej wejścia w życie znacznie wzrosły szacowane koszty uchwalenia planów ogólnych i dopiero niedawno nastąpiło odblokowanie pierwszych środków z Krajowego Planu Odbudowy, które mają częściowo pokryć te wydatki;
  • nie ma wystarczającej liczby urbanistów, którzy mogliby przygotować te dokumenty w jednym czasie. Nie da się szybko uchwalić planów ogólnych w całej Polsce, a w szczególności w dużych miastach, bo ich procedowanie trwa;
  • samorządy, pracując pod presją czasu, będą musiały zdążyć do 31 grudnia 2025 r., ale to zapewne odbije się na jakości planów ogólnych;
  • wiele gmin odkłada prace nad planem ogólnym na okres po wyborach samorządowych, aby np. nie wywoływać niezadowolenia mieszkańców z zapisów i zmian, które budzą kontrowersje.

Jak na razie nie wygląda na to, aby ustawodawca był skłonny zmienić termin na uchwalenie planów ogólnych. Uzasadnia to brakiem możliwości zmiany założeń zawartych w Krajowym Planie Odbudowy.

Niezależnie od tego, czy ww. termin zostanie przesunięty, czy nie, gminy już dzisiaj powinny zacząć przygotowania. A na początek – przyjrzeć się procedurze. Dlatego przedstawiamy dziś podstawowe informacje o tym nowym dokumencie, jego roli, zawartości oraz procedurę uchwalenia krok po kroku.

Plan ogólny a studium

Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego (art. 13a ust. 7 u.p.z.p.), czyli źródłem powszechnie obowiązującego prawa w Rzeczypospolitej Polskiej na obszarze działania organu, który go ustanowił (art. 87 ust. 2 i art. 94 Konstytucji RP). Zastąpi on studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej: studium), które nie jest aktem prawa miejscowego. Inaczej mówiąc: studium to dokument wewnętrzny. I to właśnie ten fakt był jedną z bolączek planowania przestrzennego. Bo z jednej strony studium wiąże organy gminy przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (przesądzał o tym art. 9 ust. 4 i 5 u.p.z.p. w brzmieniu do 23 września 2023 r., obecnie już uchylony). Z drugiej strony brak było bezpośredniego związania studium przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy (dalej: decyzja WZ), co pozwalało np. wydać decyzję WZ niezgodną z ustaleniami studium. „Jedną z najlepiej zidentyfikowanych wad dotychczasowego systemu planowania przestrzennego była niewystarczająca rola studium, w szczególności w zakresie wpływu na wydawanie decyzji WZ” – podkreślono w uzasadnieniu do projektu ustawy nowelizującej. I dlatego właśnie ustawodawca zdecydował, że plan ogólny będzie dokumentem wiążącym zarówno przy uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy), jak i przy zintegrowanych planach inwestycyjnych (dalej: ZPI) oraz przy wydawaniu decyzji WZ.

Ramka 1

Akty wykonawcze: na niektóre wytyczne jeszcze czekamy

Od 23 grudnia ub.r. obowiązuje znaczna część przepisów rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz.U. poz. 2758). Rozporządzenie to określa m.in.: charakterystykę stref planistycznych, w tym ich profil funkcjonalny oraz minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej, a także sposób:

1) obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych;

2) tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych;

3) przygotowania projektu planu ogólnego;

4) stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych;

5) dokumentowania prac planistycznych w zakresie planu ogólnego;

6) wydawania wypisów i wyrysów z planu ogólnego.

Wciąż jednak brakuje rozporządzenia w sprawie sposobu wyznaczania granic obszaru uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym, co niestety blokuje gminy w pracach planistycznych. Przy czym projekt tego dokumentu figuruje na stronach Rządowego Centrum Legislacji: https://legislacja.rcl.gov.pl/projekt/12378652.©℗

Mówiąc potocznie, plan ogólny będzie miał przełożenie na kolejne dokumenty planistyczne, w tym decyzje WZ i miejscowe plany. Jak to ujęto w uzasadnieniu projektu nowelizacji: „wprowadzenie planu ogólnego stanowi odpowiedź na potrzeby zwiększenia władztwa planistycznego gminy w zakresie kreowanej polityki przestrzennej”.

Ważne! Decyzje WZ będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w planie ogólnym.

Jednak to niejedyna zmiana. Studium określa ogólnie politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego, natomiast plan ogólny przewiduje obowiązkowo wyznaczenie stref planistycznych oraz gminnych standardów urbanistycznych. Normatywna część planu ogólnego będzie dotyczyła najważniejszych ustaleń w zakresie strefowania obszaru gminy oraz ustalania nieprzekraczalnych warunków realizacji inwestycji w zakresie parametrów i wskaźników urbanistycznych określonych w gminnych standardach urbanistycznych. Porównując oba akty, warto podkreślić, że zarówno studium, jak i plan ogólny obejmują obszar całej gminy – więc ta zasada nie uległa zmianie. Studium uznawane jest jednak za dokument zbyt rozbudowany oraz cechujący się dużą niespójnością w zakresie przyjmowanego stopnia szczegółowości w formułowaniu ustaleń, przyjmowanej terminologii, układu tekstu, co stanowiło istotną barierę na drodze do integracji informacji o ustaleniach tego dokumentu na poziomie kraju. Ustawodawca zauważył, że analiza studiów w kontekście możliwości inwestycyjnych wymaga indywidualnego podejścia do każdego dokumentu, przez co są to opracowania nieprzyjazne dla przeciętnego odbiorcy. W miejsce studium zaproponował wobec tego plan ogólny o bardzo zwięzłej formie i ograniczonej liczbie ustaleń – umożliwiającej ich standaryzację, a co za tym idzie – łatwe porównywanie treści tego aktu planistycznego z analogicznymi, przyjętymi w innych gminach. Uzyskanie kompleksowej informacji o możliwościach zagospodarowania danej nieruchomości będzie – zdaniem ustawodawcy – nieporównanie łatwiejsze niż w studium.

Podsumowując: Dzięki zmianie gminy będą posiadały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki będzie miała ona charakter. W tabeli prezentujemy porównanie podstawowych cech obu aktów. tabela 1

Tabela 1. Podstawowe podobieństwa i różnice ©℗

Plan ogólny Studium
• Obejmuje obszar całej gminy • Obejmuje obszar całej gminy
• Jest aktem prawa miejscowego • Nie jest aktem prawa miejscowego
• Jest wiążący przy uchwalaniu planów miejscowych (w tym ZPI) oraz decyzji WZ • Wiąże organy gminy przy sporządzaniu planów miejscowych• Nie ma bezpośredniego związania przy wydawaniu decyzji WZ
• Określa obowiązkowo strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne • Określa ogólnie politykę przestrzenną gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego

Jaki obszar będzie obejmował plan ogólny?

Plan ogólny będzie sporządzany i uchwalany przez radę gminy obowiązkowo dla całego obszaru gminy. Wyjątkiem są tereny zamknięte inne niż ustalane przez ministra właściwego do spraw transportu, które są wyłączone z władztwa planistycznego gminy (art. 13a ust. 1 u.p.z.p.).

Czy zmiana planu ogólnego może dotyczyć części obszaru gminy?

Tak. Zmiana planu ogólnego będzie mogła obejmować część obszaru gminy. W takim przypadku wymagane będzie jednak dokonanie zmian w odniesieniu do wszystkich treści planu ogólnego, które w wyniku wprowadzenia zmiany przestaną być aktualne (art. 13a ust. 2 i 3 u.p.z.p.). Z jakich części składa się plan ogólny – piszemy w jednym z kolejnych rozdziałów.

Wpływ na plany miejscowe

W znowelizowanej u.p.z.p. opisano relację pomiędzy planem ogólnym a planami miejscowymi i decyzjami WZ. Plan ogólny będzie w takim samym stopniu wiążący dla ustaleń planów miejscowych (w tym ZPI), jak i dla decyzji WZ. Jak wyjaśniono w uzasadnieniu projektu nowelizacji, dzięki temu rozwiązaniu gminy będą miały większy wpływ na to, gdzie może rozwijać się zabudowa i jaki charakter ma utrzymywać. Rozwiązanie to zdaniem ustawodawcy jest niezbędne, by można było przeciwdziałać niekontrolowanemu rozlewaniu się zabudowy.

Jaka jest relacja planu ogólnego do planu miejscowego?

Przy sporządzaniu planu miejscowego uwzględnia się postanowienia planu ogólnego co do określenia w nim stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych i obszarów zabudowy śródmiejskiej (art. 13a ust. 5 pkt 1 u.p.z.p.).

Jaka jest relacja planu ogólnego do decyzji WZ?

Podstawą prawną wydawania decyzji WZ są postanowienia planu ogólnego co do określenia w nim stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych, obszarów zabudowy śródmiejskiej i obszarów uzupełnienia zabudowy (art. 13a ust. 5 pkt 1 i 2 u.p.z.p.).

Jaka jest relacja planu ogólnego do innych decyzji?

Plan ogólny nie będzie bezpośrednio wiązał przy wydawaniu decyzji innych niż decyzja WZ (np. decyzji o pozwoleniu na budowę). Nie może stanowić podstawy prawnej do wniesienia sprzeciwu – w drodze decyzji – od zgłoszenia budowy lub wykonania innych robót budowlanych, o którym mowa w art. 30 ust. 6 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029; dalej: p.b.), oraz sprawdzenia zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami planu miejscowego i innymi aktami prawa miejscowego albo z decyzją WZ w przypadku braku planu miejscowego, o którym mowa w art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a p.b. (art. 13a ust. 6 u.p.z.p.).

Elementy planu ogólnego

Ustawa określa obowiązkowe i fakultatywne elementy planu ogólnego. Części graficznej będzie towarzyszyć część tekstowa

Na podstawie art. 13a ust. 4 u.p.z.p. w planie ogólnym określa się obowiązkowo:

  • strefy planistyczne,
  • gminne standardy urbanistyczne;

oraz będzie można określić:

  • obszary uzupełnienia zabudowy,
  • obszary zabudowy śródmiejskiej. schemat
Elementy obligatoryjne i fakultatywne w planie ogólnym / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe

obszary uzupełnienia zabudowy

Obszary uzupełnienia zabudowy to tereny, na których będzie możliwe wydawanie decyzji WZ (przy czym nowelizacja przewiduje pewne odstępstwa od tej reguły).

Zgodnie z art. 13m ust. 1 u.p.z.p. minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi ma określić, w drodze rozporządzenia, sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy, uwzględniając potrzeby kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy. Rozporządzenie to jednak dotąd nie zostało wydane, co uniemożliwia wyznaczanie w planie ogólnym obszarów uzupełnienia zabudowy w sposób zakładany przez ustawodawcę, a tym samym utrudnia lub wręcz wstrzymuje procedowanie planów ogólnych, w których założono wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy.

obszary zabudowy śródmiejskiej

Obszary zabudowy śródmiejskiej to położone w mieście obszary zwartej, intensywnej zabudowy mieszkaniowej i usługowej (art. 2 pkt 23 u.p.z.p.). Dla wyznaczonych w planie ogólnym obszarów zabudowy śródmiejskiej będą mogły być formułowane szczególne zasady zagospodarowania, dotyczące m.in. minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej czy odległości między budynkami, określone w przepisach wydanych na podstawie ustawy – Prawo budowlane.

strefy planistyczne

Na podstawie art. 13c ust. 1 i 2 u.p.z.p. obszar objęty planem ogólnym będzie się dzielił w sposób rozłączny na następujące strefy planistyczne:

1) strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;

2) strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;

3) strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową;

4) strefę usługową;

5) strefę handlu wielkopowierzchniowego;

6) strefę gospodarczą;

7) strefę produkcji rolniczej;

8) strefę infrastrukturalną;

9) strefę zieleni i rekreacji;

10) strefę cmentarzy;

11) strefę górnictwa;

12) strefę otwartą;

13) strefę komunikacyjną.

Czy strefy planistyczne muszą pokryć cały obszar? Czy mogą pozostać w planie miejsca nieobjęte żadną strefą?

Plan ogólny powinien być w całości wypełniony strefami planistycznymi. Dodatkowo w planie ogólnym można określić obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej.

Charakterystyka stref

Charakterystykę poszczególnych stref planistycznych, które gmina będzie mogła wyznaczyć w planie ogólnym, określa załącznik nr 1 do rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy, dokumentowania prac planistycznych w zakresie tego planu oraz wydawania z niego wypisów i wyrysów (Dz.U. z 2023 r. poz. 2758; dalej: r.p.p.o.; patrz par. 2 r.p.p.o.).

Jak wskazano w uzasadnieniu: „Pod pojęciem charakterystyki stref planistycznych rozumie się określone w załączniku nr 1 do rozporządzenia cechy opisujące każdą strefę planistyczną, do których zalicza się profil funkcjonalny (na którą składa się profil podstawowy i dodatkowy) oraz wartość wskaźnika minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej”.

Inaczej mówiąc, określany przez gminę profil funkcjonalny każdej strefy planistycznej obowiązkowo musi obejmować tereny określone w ramach profilu funkcjonalnego podstawowego oraz może obejmować tereny wskazane w ramach profilu funkcjonalnego dodatkowego (tereny te są wskazane w tabeli będącej załącznikiem nr 1 do r.p.p.o. tabela 2 s. b4 ).

Tabela 2. Charakterystyka stref planistycznych – załącznik nr 1 do r.p.p.o. ©℗

Lp. Symbol literowy Nazwa strefy planistycznej Profil funkcjonalny strefy planistycznej Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej [proc.]1)
podstawowy2) dodatkowy2)
1 SW strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną teren zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej3) teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren handlu wielkopowierzchniowego, teren zieleni naturalnej, teren ogrodów działkowych, teren lasu, teren wód 30
2 SJ strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej3) teren zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej, teren ogrodów działkowych, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 30
3 SZ strefa wielofunkcyjna z zabudową zagrodową teren zabudowy zagrodowej, teren produkcji w gospodarstwach rolnych, teren akwakultury i obsługi rybactwa, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej3) teren wielkotowarowej produkcji rolnej, teren rolnictwa z zakazem zabudowy, teren biogazowni, teren usług, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 30
4 SU strefa usługowa teren usług, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej3) teren składów i magazynów, teren elektrowni słonecznej, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 30
5 SH strefa handlu wielkopowierzchniowego teren handlu wielkopowierzchniowego, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej3) teren usług, teren składów i magazynów, teren elektrowni słonecznej, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 30
6 SP strefa gospodarcza teren produkcji, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej3) teren usług, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 20
7 SR strefa produkcji rolniczej teren produkcji w gospodarstwach rolnych, teren wielkotowarowej produkcji rolnej, teren akwakultury i obsługi rybactwa, teren komunikacji, teren infrastruktury technicznej3) teren rolnictwa z zakazem zabudowy, teren biogazowni, teren elektrowni słonecznej, teren elektrowni wiatrowej, teren elektrowni wodnej, teren zieleni urządzonej, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 30
8 SI strefa infrastrukturalna teren infrastruktury technicznej, teren komunikacji teren usług, teren produkcji, teren zieleni urządzonej, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 20
9 SN strefa zieleni i rekreacji teren zieleni urządzonej, teren plaży, teren wód, teren komunikacji, teren infrastruktury technicznej3) teren usług sportu i rekreacji, teren usług kultury i rozrywki, teren usług handlu detalicznego, teren usług gastronomii, teren usług turystyki, teren usług nauki, teren usług edukacji, teren usług zdrowia i pomocy społecznej, teren ogrodów działkowych, teren zieleni naturalnej, teren lasu 50
10 SC strefa cmentarzy teren cmentarza, teren komunikacji, teren zieleni urządzonej, teren infrastruktury technicznej3) teren usług kultu religijnego, teren usług handlu detalicznego, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód 30
11 SG strefa górnictwa teren górnictwa i wydobycia, teren komunikacji, teren infrastruktury technicznej3) teren produkcji, teren usług handlu, teren usług rzemieślniczych, teren usług gastronomii, teren usług biurowych i administracji, teren usług nauki, teren zieleni urządzonej, teren zieleni naturalnej, teren lasu, teren wód
12 SO strefa otwarta teren rolnictwa z zakazem zabudowy, teren lasu, teren zieleni naturalnej, teren wód, teren komunikacji, teren infrastruktury technicznej3) teren elektrowni wiatrowej, teren elektrowni słonecznej, teren elektrowni geotermalnej, teren elektrowni wodnej, teren biogazowni, teren zieleni urządzonej
13 SK strefa komunikacyjna4) teren autostrady, teren drogi ekspresowej, teren drogi głównej ruchu przyspieszonego, teren drogi głównej, teren komunikacji kolejowej i szynowej, teren komunikacji kolei linowej, teren komunikacji wodnej, teren komunikacji lotniczej, teren obsługi komunikacji, teren infrastruktury technicznej3) teren drogi zbiorczej, teren usług handlu detalicznego, teren usług gastronomii, teren usług turystyki, teren zieleni urządzonej, teren lasu, teren zieleni naturalnej, teren wód
1) Określony dla strefy planistycznej minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej nie dotyczy terenów komunikacji, dla których wskaźnik ten wynosi 0 proc.2) Profil podstawowy i dodatkowy obejmuje tereny wskazane w tabeli oraz odpowiadające im tereny klas niższego poziomu, określone w przepisach wydanych na podstawie art. 16 ust. 2 u.p.z.p.3) Dotyczy:
1) terenów telekomunikacji,
2) innych terenów infrastruktury technicznej o powierzchni nie większej niż 5000 mkw.
4) Strefę komunikacyjną można wyznaczyć dla obiektów istniejących oraz planowanych, których lokalizacja jest potwierdzona ustaleniem linii rozgraniczających teren.

Tym samym gmina nie ma obowiązku określania profilu dodatkowego strefy planistycznej.

Czy gmina może ustalić niższe wartości udziału powierzchni biologicznie czynnej niż wynikające z rozporządzenia?

W przypadku gdy obszar strefy planistycznej jest objęty obowiązującymi planami miejscowymi, w strefie tej można określić wartość minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej niższą, niż wynika to z załącznika nr 1 do r.p.p.o., jednak nie niższą niż najwyższa wartość wskaźnika opisującego minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenów wyznaczonych w obowiązujących planach miejscowych obejmujących obszar strefy. Co ważne, jak wynika z załącznika nr 1 do r.p.p.o., określony dla strefy planistycznej minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej nie dotyczy terenów komunikacji, dla których wskaźnik ten wynosi 0 proc. Nie ma również określonego ww. parametru minimalnego dla strefy górnictwa, strefy otwartej i strefy komunikacyjnej.

Czy gmina może ustalić wyższe wartości udziału powierzchni biologicznie czynnej niż wynikające z rozporządzenia?

Tak, gmina, uchwalając plan ogólny, będzie mogła zaostrzyć wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej wskazanego w załączniku nr 1 do r.p.p.o.

Waga ustaleń w profilu funkcjonalnym

Jak wyjaśniono w uzasadnieniu do projektu r.p.p.o., tylko funkcje terenów wskazane w profilu funkcjonalnym strefy planistycznej będą mogły być wyznaczane w planach miejscowych i decyzjach WZ. Ustalenie sztywnych ram dotyczących funkcji terenów mieszczących się w poszczególnych strefach planistycznych umożliwi integrację danych przestrzennych dotyczących stref planistycznych wyznaczonych we wszystkich gminach i pozwoli w łatwy sposób uzyskać informację o potencjale inwestycyjnym danego obszaru w zakresie jego funkcji. Wyjaśniono także, że pojęć profilu podstawowego i profilu dodatkowego strefy planistycznej nie można wiązać z utartym rozumieniem funkcji głównej i funkcji uzupełniającej w planach miejscowych. Kwestia tego, czy dana funkcja zostanie wpisana do profilu funkcjonalnego strefy planistycznej jako element profilu podstawowego, czy dodatkowego, nie będzie miała żadnego przełożenia na to, że dana funkcja musi zostać zrealizowana w danej strefie planistycznej, ani tym bardziej w jakiej ilości, proporcji do innych terenów i w jakiej konkretnej lokalizacji. Jedyna różnica między profilem podstawowym i dodatkowym strefy planistycznej uwidacznia się na etapie sporządzania planu ogólnego.

Ramka 2

Co trzeba uwzględnić przy ustalaniu planu

Zgodnie z art. 13b u.p.z.p. ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając uwarunkowania rozwoju przestrzennego gminy, w szczególności:

1) politykę przestrzenną gminy, określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;

2) ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego województwa;

3) znajdujące się na obszarze gminy:

a) formy ochrony przyrody oraz ich otuliny,

b) obszary szczególnego zagrożenia powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału,

c) obszary gruntów zmeliorowanych,

d) tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy,

e) strefy ochronne ujęć wody,

f) obszary ochronne zbiorników wód śródlądowych,

g) tereny górnicze i obszary górnicze wraz z filarami ochronnymi,

h) udokumentowane złoża kopalin, kompleksy podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemne bezzbiornikowe magazyny substancji,

i) obszary uzdrowisk oraz obszary ochrony uzdrowiskowej,

j) zabytki objęte formami ochrony, o których mowa w ustawie z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 840; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), lub ujęte w wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków oraz dobra kultury współczesnej,

k) obszary pomników zagłady i ich strefy ochronne,

l) tereny zamknięte i ich strefy ochronne,

m) obszary ograniczonego użytkowania,

n) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji,

o) obszary zdegradowane i obszary rewitalizacji,

p) obszary ciche w aglomeracji oraz obszary ciche poza aglomeracją,

q) grunty rolne stanowiące użytki rolne klas I-III oraz grunty leśne,

r) zakłady o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,

s) obszary pasa nadbrzeżnego, w tym w szczególności pasa technicznego;

4) rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;

5) rekomendacje i wnioski zawarte w audycie krajobrazowym oraz krajobrazy priorytetowe;

6) opracowanie ekofizjograficzne w zakresie wymagań, o których mowa w art. 72 ust. 1–3 ustawy z 27 kwietnia 2001 r. – Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 54; dalej: p.o.ś.);

7) zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową w gminie. ©℗

Funkcje wpisane w profilu podstawowym strefy planistycznej będą na stałe związane z tą strefą. Decydując się na wyznaczenie tej strefy planistycznej, gmina automatycznie będzie dopuszczać, że w jej granicach będzie możliwe uchwalenie planu miejscowego uwzględniającego przeznaczenia terenu tożsame z tymi funkcjami i że w decyzjach WZ będzie można określić funkcję budynku zgodną z tymże profilem funkcjonalnym.

Z kolei profil dodatkowy to katalog funkcji, które domyślnie nie będą związane z daną strefą planistyczną, lecz gmina będzie mogła je wprowadzić do profilu funkcjonalnego strefy planistycznej. Gdy tak się stanie, znaczenie tych funkcji będzie takie samo jak funkcji z profilu podstawowego. Są to równorzędne funkcje, z których gminy będą mogły wybierać, tworząc na danym obszarze plan miejscowy lub wydając decyzje WZ.

Czy w jednej strefie będzie można połączyć tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej?

Tak. W jednej strefie planistycznej mogą wspólnie występować tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej, gdy gmina wyznaczy strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną i jednocześnie wskaże w profilu dodatkowym jako dopuszczalne tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu reformy planowania przestrzennego, należy dopuścić, a wręcz wspierać, możliwość mieszania się funkcji, które nie generują ze sobą konfliktów.

Inaczej niż do tej pory

Przyglądając się poszczególnym strefom, warto zauważyć pewne istotne kwestie. I tak:

Strefa usługowa – w zamyśle projektodawcy ma służyć realizacji usług administracji, edukacji, ochrony zdrowia, opieki społecznej, kultury, sportu, ale także usług biurowych czy kultu religijnego.

Strefa handlu wielkopowierzchniowego – dokonano wyodrębnienia strefy handlu wielkopowierzchniowego, związanej z realizacją handlu w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw., który ma wpływ choćby na układ komunikacyjny, krajobraz i sąsiednie tereny.

Warto tu także zauważyć, że tereny handlu wielkopowierzchniowego znalazły się również w profilu dodatkowym strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, co w ocenie projektodawcy może pozwolić na przekształcanie terenów handlu wielkopowierzchniowego w zabudowę mieszkaniową lub na lokalizację obiektów handlu wielkopowierzchniowego w połączeniu z zabudową wielorodzinną. Należy mieć jednak na względzie, że to drugie rozwiązanie może budzić niezadowolenie i protesty lokalnej społeczności.

Strefa produkcji rolniczej – przewiduje m.in. lokalizację terenów produkcji w gospodarstwach rolnych i dużych obiektów wielkotowarowej produkcji rolnej, ale bez możliwości lokalizacji budynków mieszkalnych zarówno w zabudowie zagrodowej, jak i mieszkaniowej. Zdaniem ustawodawcy dzięki temu ograniczone zostaną negatywne wpływy budynków inwentarskich na sąsiedztwo, co jest często powodem konfliktów przestrzennych i napięć społecznych.

Strefa otwarta – ma stanowić obszar, który gmina chce chronić przed zabudową. W profilu funkcjonalnym podstawowym tej strefy wskazano teren rolnictwa z zakazem zabudowy, teren lasu, teren zieleni naturalnej, teren wód, teren komunikacji, teren infrastruktury technicznej. Możliwość sytuowania obiektów budowlanych będzie w tej strefie bardzo ograniczona. W ramach tej strefy dopuszczono realizację instalacji odnawialnych źródeł energii (teren elektrowni wiatrowej, teren elektrowni słonecznej, teren elektrowni geotermalnej, teren elektrowni wodnej, teren biogazowni).

Strefa komunikacyjna – jest przewidziana dla dużych obiektów infrastruktury komunikacyjnej, istniejących oraz planowanych, których lokalizacja jest potwierdzona ustaleniem linii rozgraniczających teren. W strefie tej znajdą się m.in. autostrady, drogi ekspresowe, lotniska, dworce i linie kolejowe. Drogi niższych klas oraz obiekty obsługujące transport w skali lokalnej gmina powinna włączać do innych stref planistycznych, których obsłudze te drogi służą.

Projektodawca wskazał, że przygotowując profil funkcjonalny każdej strefy planistycznej, posługiwano się pojęciami związanymi z dopuszczalnym nazewnictwem klas przeznaczenia terenu, zgodnie z rozporządzeniem ministra rozwoju i technologii z 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2021 r. poz. 2404). Wskazane w ramach profilu funkcjonalnego strefy planistycznej klasy przeznaczenia terenu należy interpretować literalnie – jako tak samo nazwane tereny w planie miejscowym lub jako tereny mieszczące się w tej samej klasie, lecz opisane na poziomach klasyfikacji odpowiadających większej szczegółowości. Przykładowo, jeżeli w profilu funkcjonalnym wymieniona zostanie klasa przeznaczenia terenu – „Teren produkcji”, oznacza to, że w danej strefie możliwe jest wyznaczenie terenu produkcji, ale także m.in. terenu składów i magazynów, terenu produkcji przemysłowej czy terenu elektrowni wiatrowej. Z uwagi na zmianę delegacji ustawowej do wydania rozporządzenia dotyczącego sposobu przygotowania projektu planu miejscowego dokonaną w nowelizacji niezbędna jest zmiana ww. rozporządzenia z 17 grudnia 2021 r. i dostosowanie go choćby do nowych przepisów dotyczących planu ogólnego.

W załączniku nr 1 do r.p.p.o. zamieszczono tabelę z charakterystyką stref planistycznych, która m.in. zawiera profil funkcjonalny strefy planistycznej podstawowy i dodatkowy oraz wskazuje minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej w procentach dla danej strefy planistycznej (z wyżej omówionymi wyłączeniami).

Teren infrastruktury technicznej

Warto zauważyć, że w każdej strefie planistycznej dopuszczono wyznaczenie terenu infrastruktury technicznej (tj. terenów telekomunikacji o dowolnej powierzchni oraz innych terenów infrastruktury technicznej o powierzchni nie większej niż 5000 mkw.). Zdaniem projektodawcy ma to pozwolić na realizację małych obiektów infrastruktury technicznej jako urządzeń współtowarzyszących podstawowym formom zagospodarowania i niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania systemów infrastrukturalnych, których część stanowią. Rozwiązanie to jest spójne z art. 46 ustawy z 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 733; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), który wskazuje, że planowanie przestrzenne nie może prowadzić do blokowania rozwoju inwestycji z zakresu łączności publicznej.

Mieszkaniówka tylko w wybranych obszarach

W planie ogólnym pod zabudowę mieszkaniową w pierwszej kolejności przeznaczane będą tereny, na których taka zabudowa jest już przewidziana w planach miejscowych, oraz obszary uzupełniania zabudowy w ramach już istniejącej zabudowy. Tak wynika z art. 13d ust. 1, który stanowi, że przy wyznaczaniu strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i strefy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową „w pierwszej kolejności uwzględnia się obszary, dla których w obowiązujących planach miejscowych określono przeznaczenie umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej oraz obszary uzupełnienia zabudowy w ramach istniejącej zabudowy”. Przy czym w kolejnych ustępach doprecyzowano, że w:

  • ww. strefach planistycznych suma chłonności terenów niezabudowanych w tych strefach w całej gminie, w tym luk w istniejącej zabudowie, nie może być mniejsza niż 70 proc. oraz większa niż 130 proc. wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie;
  • przypadku gdy na ww. obszarach suma chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, jest większa niż 130 proc. wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie, dopuszcza się wyznaczenie ww. stref planistycznych na tych obszarach oraz nie wyznacza się tych stref planistycznych na pozostałych obszarach gminy (art. 13d ust. 1–3 u.p.z.p.).

Pojawiają się tutaj terminy „wartość zapotrzebowania na nową zabudowę w gminie”, „chłonność terenów niezabudowanych”, przy czym wskaźniki te zostały uregulowane i zdefiniowane.

Gmina wyliczy, ile będzie pod zabudowę

Niewątpliwie wyzwaniem będzie wymóg obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych. Oba wskaźniki będą wyliczane przy użyciu wzorów matematycznych – szczegółowe zasady obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych (w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i strefie wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową) wskazano w par. 3 r.p.p.o. Oba wskaźniki będą wyrażane liczbą mieszkańców. I tak w przypadku zapotrzebowania na nową zabudowę – będzie to liczba mieszkańców, dla której należy przewidzieć nowe tereny mieszkaniowe z uwagi na procesy demograficzne i zmianę standardu mieszkaniowego. Natomiast chłonność – będzie to przewidywana liczba mieszkańców, która będzie zamieszkiwała tereny obecnie niezabudowane, dla których z planu ogólnego wynika możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej przy optymalnym wykorzystaniu terenów.

Czy przepisy wskazują, jak aktualne powinny być dane wykorzystywane przy obliczeniach?

W obliczeniach zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz prognozowanej powierzchni użytkowej mieszkań w gminie na jednego mieszkańca należy wykorzystywać najnowsze dane, czyli te udostępniane przez statystykę publiczną z tego samego roku, z którego pochodzą najnowsze dostępne dane dotyczące liczby mieszkańców gminy udostępniane przez statystykę publiczną (par. 3 ust. 4 r.p.p.o.). Przewidziano jednak wyjątki, o czym piszemy w dalszej części tekstu.

Natomiast do obliczenia zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową oraz chłonności terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie, wykorzystuje się dane aktualne na dzień nie wcześniejszy niż dzień przystąpienia do sporządzania planu ogólnego (par. 3 ust. 12 r.p.p.o.).

Wzór zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową

Zgodnie z par. 3 ust. 2 r.p.p.o. zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową oblicza się zgodnie ze wzorem:

PUM0

ZAP = M20 – P20

gdzie:

ZAP – oznacza zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową,

M20 – oznacza prognozowaną liczbę mieszkańców gminy na podstawie danych udostępnianych przez statystykę publiczną, powiększoną o 5 proc.,

PUM0 – oznacza łączną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie zgodną z najnowszymi danymi,

P20 – oznacza prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca.

Projektodawca wskazał, że potrzeby mieszkaniowe będą obliczane z uwzględnieniem:

  • potrzeb obecnych mieszkańców w zakresie wzrastającego standardu mieszkaniowego wyrażonego wzrastającą powierzchnią użytkową mieszkań przypadającą na jednego mieszkańca,
  • potrzeb przyszłych mieszkańców wynikających ze zmian demograficznych. Sytuacja demograficzna w każdej gminie opisywana będzie na podstawie danych udostępnianych przez statystykę publiczną.

Przy obliczaniu zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową przyjmuje się okres prognozy obejmujący 20 lat od roku, którego dotyczą najnowsze dostępne dane dotyczące liczby mieszkańców gminy udostępniane przez statystykę publiczną (par. 3 ust. 5 r.p.p.o.).

W przypadku braku danych udostępnianych przez statystykę publiczną w zakresie prognozowanej liczby mieszkańców gminy (M20) par. 3 ust. 6 r.p.p.o. za prognozowaną liczbę mieszkańców gminy nakazuje przyjąć liczbę mieszkańców gminy zgodną z:

  • najnowszymi danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną powiększoną o 5 proc. albo
  • prognozą demograficzną sporządzaną przez gminę obejmującą okres prognozy obejmujący 20 lat od roku, którego dotyczą najnowsze dostępne dane dotyczące liczby mieszkańców gminy udostępnianych przez statystykę publiczną, powiększoną o 5 proc.

Przy czym przewidziano też wyjątki, kiedy wskaźnik będzie przyjmował inną wartość niż wynikająca z wyliczeń. Mianowicie w par. 3 ust. 9 r.p.p.o. czytamy, że w przypadku gdy zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową obliczone zgodnie z ww. wzorem wynosi mniej niż:

  • 1000 w gminie, w której liczba mieszkańców zgodnie z najnowszymi dostępnymi danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną wynosi nie mniej niż 5000 – dopuszcza się przyjęcie, że wynosi 1000;
  • 500 w gminie, w której liczba mieszkańców zgodnie z najnowszymi dostępnymi danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną wynosi mniej niż 5000 i nie mniej niż 2000 – dopuszcza się przyjęcie, że wynosi 500;
  • 300 w gminie, w której liczba mieszkańców zgodnie z najnowszymi dostępnymi danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną wynosi mniej niż 2000 – dopuszcza się przyjęcie, że wynosi 300.

Projektodawca wskazał, że ww. zasady mają na celu zagwarantowanie podstawowego minimum terenów inwestycyjnych w gminach dotkniętych kryzysem demograficznym, w których określona w r.p.p.o. formuła obliczania zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową nie przewidywałaby możliwości wyznaczenia nowych terenów budowlanych.

Czy możliwe jest przyjęcie wyższego wskaźnika, niż to wynika ze wzoru na nową zabudowę mieszkaniową?

Tak, określenie wyższego zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową, niż wynika to z ww. wzoru, dopuszczono w par. 3 ust. 10 r.p.p.o. Mianowicie możliwe będzie to wtedy, gdy jest to uzasadnione szczególnymi potrzebami w zakresie nowej zabudowy mieszkaniowej określonymi w strategii rozwoju gminy, strategii rozwoju ponadlokalnego lub strategii rozwoju obszaru otoczenia Centralnego Portu Komunikacyjnego, o której mowa w art. 120zi ustawy z 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 892; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: u.c.p.k.). Zdaniem projektodawcy ta reguła pozwala gminie wykazać, że w jej przypadku wzór określony w r.p.p.o. jest nieadekwatny, bo dzięki udokumentowanym w strategii rozwoju przesłankom uznać należy, że zapotrzebowanie na nową zabudowę powinno być ukształtowane na zupełnie innym poziomie.

Prognozowana powierzchnia użytkowa

Drugi istotny wskaźnik przy planowaniu miejsc pod zabudowę – czyli prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca (będącą prognozą zmiany standardu mieszkaniowego w perspektywie kolejnych 20 lat) – oblicza się na podstawie danych udostępnianych przez statystykę publiczną zgodnie z jednym ze wzorów:

P20 = 3P0 – 2P–10

P20 = 2P0 – P–20

gdzie:

P0 – oznacza powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodną z najnowszymi danymi,

P–10 – oznacza powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodną z danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną, według stanu na 10 lat przed rokiem, z którego pochodzą najnowsze dane,

P–20 – oznacza powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodną z danymi udostępnianymi przez statystykę publiczną, według stanu na 20 lat przed rokiem, z którego pochodzą najnowsze dane.

Jak wskazano w par. 3 ust. 7 r.p.p.o., w przypadku gdy prognozowana powierzchnia użytkowa mieszkań w gminie na jednego mieszkańca (P20) obliczona zgodnie z ww. wzorem jest mniejsza niż powierzchnia użytkowa mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodna z najnowszymi danymi (P0), za prognozowaną powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca (P20) przyjmuje się powierzchnię użytkową mieszkań w gminie na jednego mieszkańca zgodną z najnowszymi danymi (P0).

Natomiast gdy prognozowana powierzchnia użytkowa mieszkań w gminie na jednego mieszkańca (P20) wyznaczona zgodnie z ww. zasadami jest mniejsza niż 40 mkw. na jednego mieszkańca lub brak jest danych udostępnionych przez statystykę publiczną umożliwiających wykonanie obliczeń zgodnie z ww. wzorami, przyjmuje się wartość tego parametru wynoszącą 40 mkw. na jednego mieszkańca (par. 3 ust. 8 r.p.p.o.).

Chłonność terenów niezabudowanych

Na podstawie par. 3 ust. 11 r.p.p.o. chłonność terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie w ww. strefach planistycznych, oblicza się, uwzględniając:

  • powierzchnię terenów niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie,
  • chłonność terenów zabudowanych w sposób najbardziej zbliżony do planowanego w strefie planistycznej w zakresie rodzaju zabudowy i nadziemnej intensywności zabudowy, z możliwością uwzględnienia prognozowanych proporcji między funkcją mieszkaniową a innymi funkcjami.

Zgodnie z uzasadnieniem projektu r.p.p.o., obliczając chłonność, organ sporządzający projekt planu ogólnego będzie poddawał analizie obszary już zabudowane pod kątem możliwości realizacji na nich zabudowy w ramach uzupełnień luk. Nie zdefiniowano jednak pojęcia luki – co oznacza, że na zidentyfikowanie takich luk duży wpływ będą miały doświadczenie i warsztat urbanisty sporządzającego projekt planu ogólnego.

Na podobnej zasadzie urbanista będzie identyfikować tereny w ramach wyznaczanych stref planistycznych, które będą potencjalnie podlegały zabudowie. Powierzchnia tych obszarów będzie sumowana, a następnie dla tych obszarów badane będą możliwości ich wypełnienia oraz tego, jak przełoży się to na chłonność tych stref planistycznych, czyli pojemność w znaczeniu liczby osób, która będzie mogła je zamieszkiwać. W tym procesie należy uwzględniać tereny już zabudowane w podobny sposób do planowanego, czyli dokonać samodzielnego badania chłonności takich obszarów zabudowanych i – stosując zasadę analogii – obliczyć chłonność terenów niezabudowanych w strefach planistycznych. Przepis jednak nie wskazuje, skąd konkretnie należy brać wzorce, tzn. nie ogranicza możliwości inspirowania się istniejącą zabudową tylko do obszaru tej samej gminy. Tym samym, nawet jeżeli projektowana zabudowa nie posiada żadnego pierwowzoru w danej gminie, projektant planu ogólnego będzie mógł odnosić się do przykładów zabudowy występujących w innych gminach. Co ważne, projektodawca jednocześnie wskazał, że takie rozwiązanie powinno być stosowane tylko w sytuacji faktycznego braku odpowiednich wzorców w danej gminie.

gminne standardy urbanistyczne

Jak wspomniano, obligatoryjnymi elementami planu ogólnego będą gminne standardy urbanistyczne. To one wyznaczą standard zabudowy w poszczególnych strefach gminy, wskazując np. maksymalną intensywność zabudowy, jej wysokość, maksymalny udział powierzchni biologicznie czynnej itp.

Na podstawie art. 13e ust. 1 u.p.z.p. gminne standardy urbanistyczne zostały podzielone na dwie grupy:

  • obligatoryjne (jest to tzw. gminny katalog stref planistycznych);
  • fakultatywne (gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej).

Co określa się w gminnym katalogu stref planistycznych?

W gminnym katalogu stref planistycznych (zgodnie z art. 13e ust. 2 u.p.z.p.) określa się:

  • profil funkcjonalny stref planistycznych (będzie obejmował profil funkcjonalny podstawowy oraz może obejmować profil funkcjonalny dodatkowy (pisaliśmy o tym wcześniej);
  • wartości maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy oraz maksymalnego udziału powierzchni zabudowy w: strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, strefie wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową, strefie usługowej, strefie handlu wielkopowierzchniowego, strefie gospodarczej, strefie produkcji rolniczej;
  • wartości minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej w: strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, strefie wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową, strefie usługowej, strefie handlu wielkopowierzchniowego, strefie gospodarczej, strefie produkcji rolniczej, strefie infrastrukturalnej, strefie zieleni i rekreacji, strefie cmentarzy – nie mniejszego niż wynikało z r.p.p.o. (zob. informacje zawarte powyżej).

W ramach gminnego katalogu stref planistycznych art. 13e ust. 3 u.p.z.p. dopuszcza określenie w:

  • strefie infrastrukturalnej, strefie zieleni i rekreacji, strefie cmentarzy – maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy lub maksymalnego udziału powierzchni zabudowy;
  • strefie górnictwa, strefie otwartej, strefie komunikacyjnej – maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy lub minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej.

Definicje ustawowe wskaźników

Jak rozumieć określone przez ustawodawcę wskaźniki urbanistyczne?

Nadziemna intensywność zabudowy – to stosunek sumy powierzchni kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na:

  • działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku planów miejscowych;
  • terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji WZ (art. 2 pkt 32 u.p.z.p.).

Wysokość zabudowy – to różnica pomiędzy wysokością:

  • najwyżej położonego punktu budynku na dachu, ścianie lub attyce, z wyłączeniem komina, nadbudówki mieszczącej maszynownię dźwigu lub innego pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej, a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku;
  • najwyżej i najniżej położonego nad poziomem terenu punktu budowli (art. 2 pkt 30 u.p.z.p.).

Udział powierzchni zabudowy – rozumie się przez to stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków, mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych tych budynków zlokalizowanych na:

  • działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku planów miejscowych;
  • terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji WZ (art. 2 pkt 35 u.p.z.p.).

Powierzchnia biologicznie czynna – to teren zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód opadowych i roztopowych, teren pokryty ciekami lub zbiornikami wodnymi, z wyłączeniem basenów rekreacyjnych i przemysłowych, a także 50 proc. powierzchni tarasów i stropodachów oraz innych powierzchni zapewniających naturalną wegetację roślin, o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw. (art. 2 pkt 28 u.p.z.p.).

Udział powierzchni biologicznie czynnej – to stosunek sumy powierzchni biologicznie czynnych znajdujących się na:

  • działce budowlanej do powierzchni tej działki budowlanej – w przypadku planów miejscowych;
  • terenie do powierzchni tego terenu – w przypadku decyzji WZ (art. 2 pkt 29 u.p.z.p.).

Jak oznaczać strefy

Zgodnie z par. 4 r.p.p.o. w gminnym katalogu stref planistycznych osobno opisuje się każdą zachowującą ciągłość przestrzenną strefę planistyczną przez:

  • unikalne oznaczenie;
  • nazwę;
  • ustalenia, o których mowa powyżej zgodnie z art. 13e ust. 2 i 3 u.p.z.p.

Projektodawca wyjaśnił, że każda strefa planistyczna rozumiana jest jako osobne zachowujące ciągłość wydzielenie przestrzenne, czyli obiekt jednoczęściowy. Otrzymuje także nazwę (która może i najczęściej będzie się powtarzać, bo wszystkie strefy planistyczne tego samego rodzaju nazywa się tak samo, zgodnie z art. 13c ust. 2 u.p.z.p.) oraz unikalne oznaczenie. W strefach planistycznych tego samego rodzaju (o tej samej nazwie) w sposób indywidualny można określać profil dodatkowy oraz parametry zabudowy i zagospodarowania. Jako przykład projektodawca wskazał dwie strefy wielofunkcyjne z zabudową mieszkaniową jednorodzinną w planie ogólnym, w których można określić: różne wartości maksymalnej wysokości zabudowy, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej itp., oraz wskazać różne funkcje określające profil funkcjonalny dodatkowy w tych strefach planistycznych. Gmina na poziomie planu ogólnego będzie miała zatem możliwość tak określić warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, aby różnicować charakter powstającej zabudowy, np. jako zabudowy rezydencjonalnej czy intensywnej zabudowy szeregowej.

Gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej

Fakultatywne gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej obejmują, zgodnie z art. 13f ust. 1 u.p.z.p., zasady zapewnienia dostępu do następujących obiektów infrastruktury społecznej:

  • publicznej szkoły podstawowej oraz
  • obszarów zieleni publicznej.

Wymóg dostępu do szkoły publicznej. Przez „zapewnienie dostępu do publicznej szkoły podstawowej” rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

  • 1500 m w miastach,
  • 3000 m poza miastami

– liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku publicznej szkoły podstawowej (art. 13f ust. 2 u.p.z.p.).

Wymóg dostępu do obszarów zieleni publicznej. Przez „zapewnienie dostępu do obszarów zieleni publicznej” rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

  • 1500 m od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż̇ 3,0 ha oraz
  • 3000 m od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż̇ 20 ha

– liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej (art. 13f ust. 3 u.p.z.p.).

Nowelizacja wprowadziła ponadto definicję obszaru zieleni publicznej jako ogólnodostępnego:

  • terenu o powierzchni nie mniejszej niż 0,05 ha pokrytego roślinnością, wyposażonego w infrastrukturę techniczną i rekreacyjną, w szczególności park, zieleniec, ogród jordanowski lub zabytkowy, z wyłączeniem zieleni towarzyszącej drogom, budynkom, składowiskom, lotniskom, dworcom kolejowym oraz obiektom przemysłowym;
  • lasu, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z 28 września 1991 r. o lasach (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1356; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1933). Lasem zgodnie z ww. przepisem jest grunt: o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi) – drzewami i krzewami oraz runem leśnym – lub przejściowo jej pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej lub stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków;

– będący w posiadaniu jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa (art. 2 pkt 25 u.p.z.p.). Z tego względu obszar zieleni publicznej nie może być w posiadaniu osób prywatnych.

W przypadku ustalenia gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej można w planie miejscowym wyznaczyć teren o przeznaczeniu umożliwiającym realizację funkcji mieszkaniowej, jeżeli każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu uchwalenia planu miejscowego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego planu miejscowego (art. 13f ust. 4 u.p.z.p.).

Gdy zostaną ustalone gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej, to wydanie decyzji WZ dla budynku, w ramach którego ma być realizowana funkcja mieszkaniowa, będzie możliwe, jeżeli każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji będzie spełniała gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej poprzez dostęp do obiektów infrastruktury społecznej oraz drogi dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji (art. 13f ust. 5 u.p.z.p.).

Będzie to istotnie ograniczało lokalizację terenów pod zabudowę mieszkaniową, choćby z tego względu, że gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej mają odnosić się do działek ewidencyjnych [ciągłego obszaru gruntu, położonego w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodnego pod względem prawnym, wydzielonego z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych – par. 7 ust. 1 rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2021 r. poz. 1390; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 745), a więc dowolnej działki], a nie do działek budowlanych (nieruchomości gruntowych lub działek gruntu, których wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego – art. 2 pkt 12 u.p.z.p., a zatem takich, które są przygotowane do zabudowy).

W art. 13f ust. 6 u.p.z.p. sprecyzowano, że przez możliwość realizacji obiektu infrastruktury społecznej w planie miejscowym rozumie się w odniesieniu do:

1) publicznych szkół podstawowych – wyznaczenie terenu usług edukacji – szkoła podstawowa;

2) obszarów zieleni publicznej – wyznaczenie terenu zieleni urządzonej lub terenu lasu;

3) obiektu infrastruktury społecznej takiego jak przedszkole, żłobek, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteka, dom kultury, dom pomocy społecznej, urządzony teren sportu, przystanek publicznego transportu zbiorowego, placówka pocztowa, apteka, posterunek policji, posterunek jednostki ochrony przeciwpożarowej – wyznaczenie terenu o przeznaczeniu umożliwiającym usytuowanie tego obiektu.

Jakie działania będą dopuszczalne w ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej?

W ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej na podstawie art. 13f ust. 7 u.p.z.p. dopuszczalne będzie:

1) ustalenie innych wartości odległości od publicznej szkoły podstawowej i obszarów zieleni publicznej niż podane powyżej;

2) ustalenie innych wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej niż podane powyżej;

3) ustalenie zasad zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej;

4) ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy, w tym objęcie standardami części obszarów gminy, określając w sposób jednoznaczny granice tych obszarów;

5) wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.

Istotne jest, że wartości minimalnej powierzchni obszarów zieleni publicznej ustalane przez gminę nie mogą być mniejsze niż 50 proc. wartości powierzchni obszarów zieleni publicznej, czyli nie mniejsze niż 1,5 ha i 10 ha (art. 13f ust. 8 u.p.z.p.).

uzasadnienie do planu

Wraz z projektem planu ogólnego sporządza się uzasadnienie, składające się z części tekstowej i graficznej.

Część tekstowa uzasadnienia planu ogólnego na podstawie art. 13h ust. 2 u.p.z.p. ma zawierać wyjaśnienie:

1) przyczyn wyznaczenia stref planistycznych w granicach określonych w planie ogólnym, w tym przedstawienie obliczeń potwierdzających spełnienie warunku wyznaczania strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i strefy wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową wynikających z wyżej omówionego art. 13d ust. 1 albo 3 u.p.z.p.;

2) przyczyn wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy lub obszaru zabudowy śródmiejskiej w granicach określonych w planie ogólnym – w przypadku ich wyznaczenia;

3) przyczyn ustalenia gminnych standardów urbanistycznych w zakresie określonym w planie ogólnym;

4) sposobu uwzględnienia ww. uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy, o których mowa w art. 13b u.p.z.p.

Część graficzna uzasadnienia planu ogólnego – zgodnie z art. 13h ust. 3 u.p.z.p. stanowi ją prezentacja graficzna:

1) danych przestrzennych tworzonych dla planu ogólnego – lokalizacja przestrzenna obszaru objętego aktem w postaci wektorowej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych, lokalizacja przestrzenna stref planistycznych, obszaru uzupełnienia zabudowy, obszaru zabudowy śródmiejskiej oraz objętych różnymi regulacjami różnych obszarów gminy (w tym części obszarów gminy), w postaci wektorowej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych;

2) granic działek ewidencyjnych pochodzących z ewidencji gruntów i budynków (katastru nieruchomości);

3) obiektów przestrzennych w rozumieniu ustawy z 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 214; dalej: u.i.i.p.), stanowiących ww. uwarunkowania, o których mowa w art. 13b pkt 3 u.p.z.p. (znajdujące się na obszarze gminy różne tereny, obszary i strefy – np. formy ochrony przyrody oraz ich otuliny, obszary szczególnego zagrożenia powodzią, wały przeciwpowodziowe oraz pasy o szerokości 50 m od stopy wału, tereny zagrożone ruchami masowymi ziemi oraz tereny, na których występują te ruchy, strefy ochronne ujęć wody), przy czym jeżeli te obiekty przestrzenne pochodzą ze zbiorów danych zgłoszonych do ewidencji zbiorów oraz usług danych przestrzennych (zbiór danych przestrzennych to rozpoznawalny ze względu na wspólne cechy zestaw danych przestrzennych), o której mowa w art. 13 ust. 2 u.i.i.p., to wykorzystuje się geometrię tych obiektów przestrzennych.

Część graficzną uzasadnienia planu ogólnego może stanowić prezentacja graficzna obiektów przestrzennych w rozumieniu u.i.i.p., stanowiących ww. uwarunkowania, o których mowa w art. 13b pkt 4 u.p.z.p. (rozmieszczenie istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu), przy czym jeżeli te obiekty przestrzenne pochodzą ze zbiorów danych przestrzennych zgłoszonych do ewidencji zbiorów oraz usług danych przestrzennych, o której mowa w art. 13 ust. 2 u.i.i.p., wykorzystuje się geometrię tych obiektów przestrzennych (art. 13h ust. 4 u.p.z.p.).

Część graficzną uzasadnienia planu ogólnego sporządza się w postaci elektronicznej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych, w skali nie mniejszej niż 1 : 25 000 (art. 13h ust. 5 u.p.z.p.).

Projektodawca wyjaśnił, że ww. uzasadnienie ma być wyjaśnieniem rozwiązań przyjętych w planie ogólnym oraz przyczyn wyznaczenia poszczególnych stref planistycznych na podstawie sporządzonego bilansu mieszkaniowego, a także możliwości i potrzeby rozwojowych gminy. Uzasadnienie ma dokumentować to, w jaki sposób przy przygotowaniu planu ogólnego zostały uwzględnione uwarunkowania tego aktu prawa miejscowego i co stało za przyjęciem takich, a nie innych ustaleń planu.

W par. 5 ust. 1 r.p.p.o. wskazano, że projekt planu ogólnego sporządza się w formie danych przestrzennych, o których mowa w art. 67a ust. 3 i 3a u.p.z.p., tworzonych zgodnie z przepisami rozporządzenia ministra rozwoju, pracy i technologii z 26 października 2020 r. w sprawie zbiorów danych przestrzennych oraz metadanych w zakresie zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2020 r. poz. 1916; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2409; dalej: r.z.d.p.).

Dane przestrzenne

Jak wynika z art. 67a ust. 3 u.p.z.p. dane przestrzenne obejmują co najmniej:

1) lokalizację przestrzenną obszaru objętego aktem w postaci wektorowej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych;

2) atrybuty zawierające informacje o akcie planowania przestrzennego;

3) część graficzną aktu w postaci cyfrowej reprezentacji z nadaną georeferencją w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych, jeżeli akt planowania przestrzennego posiada część graficzną.

Natomiast art. 67a ust. 3a u.p.z.p. wskazuje, że ww. dane przestrzenne tworzone dla planu ogólnego obejmują dane, o których mowa w ww. art. 67a ust. 3 pkt 1 i 2 u.p.z.p., oraz:

1) lokalizację przestrzenną stref planistycznych, obszaru uzupełnienia zabudowy, obszaru zabudowy śródmiejskiej oraz obszarów objętych różnymi regulacjami różnych obszarów gminy (w tym części obszarów gminy), w postaci wektorowej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych;

2) atrybuty zawierające informacje o obiektach przestrzennych określonych w pkt 1 powyżej.

Projekt planu ogólnego jest załącznikiem do uchwały w sprawie uchwalenia planu ogólnego.

Natomiast projekt zmiany planu ogólnego ma zawierać jedynie zmieniane, usuwane lub dodawane obiekty przestrzenne (par. 5 ust. 2 r.p.p.o.).

Jak wyjaśnił projektodawca, w tekście uchwały w sprawie uchwalenia lub zmiany planu ogólnego nie zamieszcza się ustaleń zawartych w załącznikach do uchwały, zawierających dane przestrzenne. Jest to spowodowane koniecznością zachowania jednoznaczności ustaleń planu ogólnego. Jedynym źródłem ustaleń są dane przestrzenne. Tekst uchwały nie może zawierać żadnych dodatkowych ustaleń ani powtórzenia ustaleń wynikających z danych przestrzennych.

Sposób stosowania oznaczeń, nazewnictwa, standardów oraz sposób prezentacji graficznej danych przestrzennych określa załącznik nr 2 do r.p.p.o.

Procedura krok po kroku

Procedura uchwalenia planu ogólnego przypomina w dużej mierze procedurę uchwalenia studium. Inicjuje ją uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego

Procedura uchwalenia planu ogólnego została opisana w art. 13i i 13j u.p.z.p. W dużym uproszczeniu – można ją przedstawić w kilkunastu krokach:

Krok 1. Uchwała rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego

Rada gminy podejmuje taką chwałę:

  • z własnej inicjatywy,
  • na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta lub
  • w wyniku zgłoszenia w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej, o której mowa w art. 41a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 40; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: u.s.g.).

Krok 2. Ogłoszenie o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego.

W ogłoszeniu określa się sposoby i miejsce składania wniosków do projektu planu ogólnego oraz termin ich składania, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia. Co ważne, wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje ogłoszenia co najmniej:

  • przez publikację w prasie;
  • przez wywieszenie w widocznym miejscu na terenie objętym sporządzanym aktem planowania przestrzennego lub w siedzibie obsługującego go urzędu;
  • przez udostępnienie informacji na stronie internetowej obsługującego go urzędu, o ile taką posiada, oraz w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu;
  • w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie.

Krok 3. Zawiadomienie o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta zawiadamia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego instytucje i organy właściwe do uzgadniania i opiniowania projektu planu ogólnego. W zawiadomieniu określa się termin składania wniosków do projektu planu ogólnego, nie krótszy niż 21 dni od dnia zawiadomienia.

Ogłoszenie o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego oraz zawiadomienie instytucji i organów właściwych do uzgadniania i opiniowania projektu planu ogólnego o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego zawierają co najmniej:

  • datę;
  • oznaczenie organu;
  • podstawę prawną wraz ze wskazaniem uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego;
  • informację o sposobie, miejscu i terminie złożenia wniosków do planu ogólnego oraz obowiązku podania danych wnioskodawcy, o których mowa w art. 8g ust. 2 u.p.z.p. (imię i nazwisko albo nazwa; adres zamieszkania albo siedziba; adres poczty elektronicznej, o ile taki wnioskodawca posiada; wskazanie, czy wnioskodawca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej wnioskiem; można podać dodatkowe dane do kontaktu, takie jak adres do korespondencji lub numer telefonu).

Krok 4. Sporządzenie projektu

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem oraz prognozą oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana.

Krok 5. Udostępnienie projektu planu

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana.

Krok 6. Wystąpienie o opinie

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta występuje o opinie o projekcie planu ogólnego do:

  • gminnej lub innej właściwej komisji urbanistyczno-architektonicznej;
  • wójtów, burmistrzów albo prezydentów miast gmin sąsiednich;
  • zarządu związku metropolitalnego, jeżeli gmina jest członkiem tego związku;
  • regionalnego dyrektora ochrony środowiska, jeżeli odstąpiono od przeprowadzenia strategicznej oceny oddziaływania na środowisko;
  • ministra właściwego do spraw zdrowia – w zakresie zagospodarowania obszarów uzdrowisk oraz obszarów ochrony uzdrowiskowej;
  • marszałka województwa w zakresie:

– udokumentowanych złóż kopalin, o których mowa w art. 10 ust. 3 ustawy z 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 633; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029; dalej: p.g.g.), innych niż złoża strategiczne,

– udokumentowanych wód podziemnych;

  • starosty jako właściwego organu ochrony środowiska – w zakresie terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy;
  • właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego;
  • właściwego organu Państwowej Straży Pożarnej i wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska – w zakresie zagospodarowania terenów w sąsiedztwie zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, w przypadku gdy sposób zagospodarowania terenów zwiększa ryzyko lub skutki poważnych awarii przemysłowych, oraz zmian w istniejących zakładach o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, o których mowa w art. 250 ust. 5 i 7 p.o.ś. (zmiana ilości lub rodzaju substancji niebezpiecznej albo jej charakterystyki fizykochemicznej, pożarowej i toksycznej, zmiana technologii lub profilu produkcji oraz zmiana, która mogłaby mieć poważne skutki związane z ryzykiem awarii; istotna zmiana rodzaju substancji lub jej charakterystyki fizykochemicznej, pożarowej i toksycznej związana z zaliczeniem do innej kategorii substancji niebezpiecznych);
  • właściwych zarządców infrastruktury kolejowej;
  • prezesa Państwowej Agencji Atomistyki – w zakresie lokalizacji obiektów jądrowych i składowisk odpadów promieniotwórczych – w przypadku projektów planów ogólnych obejmujących obszary, na których zlokalizowano obiekty jądrowe lub składowiska odpadów promieniotwórczych;
  • spółki celowej, o której mowa w art. 2 pkt 10 u.c.p.k., w zakresie dotyczącym lokalizacji inwestycji i inwestycji towarzyszących oraz obszaru otoczenia CPK, o których mowa w u.c.p.k.;
  • właściwego terytorialnie nadleśniczego;
  • operatora systemu przesyłowego elektroenergetycznego – w zakresie sposobu zagospodarowania gruntów leżących w odległości nie większej niż:

– 25 m od osi napowietrznej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć, w przypadku gdy napięcie znamionowe tej linii elektroenergetycznej wynosi 220 kV,

– 40 m od osi napowietrznej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć, w przypadku gdy napięcie znamionowe tej linii elektroenergetycznej przekracza 220 kV, lecz jest nie większe niż 400 kV,

– 70 m od osi napowietrznej linii elektroenergetycznej najwyższych napięć, w przypadku gdy napięcie znamionowe tej linii elektroenergetycznej przekracza 400 kV,

– 25 m od osi linii kablowej HVDC (linia wysokiego napięcia prądu stałego) 450 kV oraz żyły powrotnej;

  • operatora systemu przesyłowego gazowego – w zakresie terenów leżących w odległości nie większej niż:

– 65 m od osi gazociągu wysokiego ciśnienia o średnicy mniejszej niż 500 mm lub równej 500 mm,

– 100 m od osi gazociągu wysokiego ciśnienia o średnicy większej niż 500 mm;

  • operatora systemu dystrybucyjnego gazowego – w zakresie terenów leżących w odległości nie większej niż:

– 65 m od osi gazociągu wysokiego ciśnienia o średnicy mniejszej niż 500 mm lub równej 500 mm,

– 100 m od osi gazociągu wysokiego ciśnienia o średnicy większej niż 500 mm,

– 35 m od osi gazociągu podwyższonego średniego ciśnienia o średnicy mniejszej niż 500 mm lub równej 500 mm,

– 50 m od osi gazociągu podwyższonego średniego ciśnienia o średnicy większej niż 500 mm;

  • podmiotu zajmującego się transportem ropy naftowej lub produktów naftowych rurociągami przesyłowymi dalekosiężnymi – w zakresie terenów leżących w odległości nie większej niż 20 m od osi istniejącego rurociągu przesyłowego dalekosiężnego służącego do transportu ropy naftowej lub produktów naftowych;
  • ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – w zakresie kształtowania rolniczej przestrzeni produkcyjnej i rozwoju produkcji rolniczej.

Krok 7. Uzgodnienia

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta występuje o uzgodnienie projektu planu ogólnego z:

  • wojewodą, zarządem województwa, zarządem powiatu w zakresie odpowiednich zadań rządowych i samorządowych;
  • zarządem województwa – w zakresie uwzględnienia rekomendacji i wniosków zawartych w audycie krajobrazowym oraz ustaleń zawartych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa;
  • dyrektorem parku narodowego – w zakresie ustaleń mogących mieć wpływ na ochronę przyrody parku narodowego, w części dotyczącej parku narodowego i jego otuliny;
  • regionalnym dyrektorem ochrony środowiska – w zakresie ustaleń mogących:

– mieć negatywny wpływ na cele ochrony rezerwatu przyrody w części dotyczącej rezerwatu przyrody i jego otuliny,

– mieć negatywny wpływ na ochronę przyrody parku krajobrazowego w części dotyczącej parku krajobrazowego i jego otuliny,

– mieć negatywny wpływ na ochronę przyrody obszaru chronionego krajobrazu w części dotyczącej obszaru chronionego krajobrazu,

– znacząco negatywnie oddziaływać na obszar Natura 2000, w części dotyczącej istniejącego lub projektowanego obszaru Natura 2000;

  • dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie – w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią;
  • właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu w gminnym katalogu stref planistycznych, w zakresie ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
  • ministrem właściwym do spraw środowiska – w zakresie udokumentowanych złóż kopalin, o których mowa w art. 10 ust. 1 p.g.g., i uznanych za strategiczne złóż kopalin, o których mowa w art. 10 ust. 3 p.g.g., a także w zakresie kompleksów podziemnego składowania dwutlenku węgla i podziemnych bezzbiornikowych magazynów substancji;
  • właściwym organem nadzoru górniczego – w zakresie zagospodarowania terenów górniczych;
  • właściwymi organami wojskowymi, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa;
  • właściwymi zarządcami dróg – w zakresie ustaleń dotyczących realizacji inwestycji drogowych;
  • dyrektorem właściwego urzędu morskiego – w zakresie pasa technicznego, pasa ochronnego oraz morskich portów i przystani;
  • prezesem Urzędu Transportu Kolejowego, jeżeli sposób zagospodarowania linii kolejowej o znaczeniu państwowym oraz gruntów w jej sąsiedztwie lub zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na bezpieczeństwo ruchu kolejowego lub rozwój sieci kolejowych;
  • właściwymi organami – w zakresie, w jakim jest planowane lub znajduje się lotnicze urządzenie naziemne oraz wyznaczono powierzchnie ograniczające zabudowę, pod względem bezpieczeństwa ruchu lotniczego i prawidłowego funkcjonowania lotniczych urządzeń naziemnych oraz w celu ochrony lotnisk przed działaniami i zdarzeniami, które mogą powodować niedopuszczalne zagrożenia dla ruchu statków powietrznych korzystających z lotniska.

Krok 8. Wprowadzenie zmian

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wprowadza zmiany do projektu planu ogólnego wynikające z:

  • uzyskanych opinii;
  • dokonanych uzgodnień.

Krok 9. Udostępnienie projektu planu

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta udostępnia w Rejestrze Ubanistycznym projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem, prognozą oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana, i wykazem wniosków do projektu planu ogólnego wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem

Krok 10. Ogłoszenie o konsultacjach planu ogólnego

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza o rozpoczęciu konsultacji społecznych.

W ogłoszeniu dokonanym nie później niż w dniu rozpoczęcia konsultacji społecznych podaje się informacje o sposobach, miejscach i terminach prowadzenia konsultacji społecznych, co najmniej:

  • przez publikację w prasie;
  • przez wywieszenie w widocznym miejscu na terenie objętym sporządzanym aktem planowania przestrzennego lub w siedzibie urzędu;
  • przez udostępnienie informacji na stronie internetowej urzędu, jeżeli taka istnieje, oraz w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu;
  • w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie.

Formę ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych uregulowano w par. 7 ust. 3 r.p.p.o. Zgodnie z tym przepisem zawiera ono co najmniej:

  • datę;
  • oznaczenie organu;
  • podstawę prawną wraz ze wskazaniem uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego;
  • sposób, miejsce i termin udostępnienia projektu planu ogólnego, w tym podanie adresu strony podmiotowej Rejestru Urbanistycznego, na której udostępniony jest projekt planu ogólnego;
  • informację o sposobie, miejscu i terminie złożenia uwag do projektu planu ogólnego oraz obowiązku podania danych wnoszącego uwagi, o których mowa w wyżej omówionym art. 8g ust. 2 u.p.z.p.;
  • wyznaczenie terminu, miejsca i formy konsultacji społecznych, takich jak spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego; spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego; ankiety lub geoankiety; wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.

Katalog elementów, jakie mogą się znaleźć w ogłoszeniach i zawiadomieniu, ma charakter otwarty (z uwagi na użycie słów „zawierają co najmniej”). Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu nowelizacji, gmina może go poszerzać o dodatkowe, zwyczajowe lub w jej ocenie potrzebne elementy. Nie może być on jednak rozszerzany o elementy, które podlegają przepisom o ochronie danych osobowych.

Krok 11. Przeprowadzenie konsultacji

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przeprowadza konsultacje społeczne.

Krok 12. Wprowadzenie zmian po konsultacjach

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wprowadza zmiany do projektu planu ogólnego wynikające z konsultacji społecznych.

Krok 13. Ponowne udostępnienie i uzgodnienia i wprowadzenie zmian

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ponawia w niezbędnym zakresie czynności związane z:

  • udostępnieniem w Rejestrze Urbanistycznym projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana;
  • uzgodnieniem projektu planu ogólnego;
  • wprowadzeniem zmian do projektu planu ogólnego wynikających z dokonanych uzgodnień.

Krok 14. Udostępnienie planu w rejestrze urbanistycznym

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta udostępnia w Rejestrze Urbanistycznym projekt planu ogólnego wraz z uzasadnieniem, prognozą oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana, i raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych, zawierającym w szczególności wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem oraz protokoły z czynności przeprowadzonych w ramach konsultacji społecznych.

Krok 15. Przekazanie projektu do rady gminy

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia radzie gminy projekt planu ogólnego wraz z ww. raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych.

Krok 16. Stwierdzenie konieczności zmian przez radę i ponowienie czynności

Jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność wprowadzenia zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie planu ogólnego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag lub wniosków do projektu planu ogólnego wymagających ponowienia uzgodnień, to w zakresie niezbędnym do wprowadzenia tych zmian ponawia się czynności związane z:

  • udostępnieniem w Rejestrze Urbanistycznym projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana;
  • uzgodnieniem projektu planu ogólnego;
  • wprowadzeniem zmian do projektu planu ogólnego wynikających z przeprowadzonych uzgodnień;
  • udostępnieniem w Rejestrze Urbanistycznym projektu planu ogólnego wraz z uzasadnieniem i prognozą oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana;
  • przedstawieniem radzie gminy projekt planu ogólnego.

Przedmiotem ponowionych czynności może być jedynie część projektu planu ogólnego objęta zmianą. Z tego względu nie ponawia się wszystkich czynności procedury planistycznej – dotyczą one jedynie zmienionych fragmentów projektu planu ogólnego.

Procedura uchwalenia planu ogólnego nie różni się diametralnie od procedury uchwalenia studium. W uzasadnieniu projektu nowelizacji wyjaśniono, że zmiany w procedurze planistycznej mają przede wszystkim na celu ujednolicenie rozbieżnych sformułowań stosowanych w różnych miejscach w u.p.z.p. dla sporządzania różnych aktów planowania przestrzennego. W związku z wydzieleniem partycypacji społecznej jako osobnego rozdziału u.p.z.p. możliwe stało się uproszczenie uregulowań poprzez zastosowanie odesłań do przepisów znajdujących się w nowym rozdziale 1a u.p.z.p. „Partycypacja społeczna”. Zmiany mają więc głównie charakter porządkowy.

Dokumentowanie prac planistycznych

W par. 7 r.p.p.o. opisano szczegółowo sposób dokumentowania prac nad planem ogólnym. Dokumentacja ta ma istotne znaczenie, gdyż na jej podstawie wojewoda lub sąd administracyjny dokonuje oceny tego aktu prawa miejscowego co do jego zgodności z prawem, w tym w szczególności czy nie doszło do istotnego naruszenia trybu jego sporządzania (art. 28 ust. 1 u.p.z.p.; art. 85 i n. u.s.g.).

W par. 7 ust. 1 r.p.p.o. wskazano, że z przebiegu czynności uchwalenia planu ogólnego sporządza się dokumentację prac planistycznych składającą się z:

1) kopii uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego;

2) dowodów udostępnienia informacji i danych pochodzących z uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego w Rejestrze Urbanistycznym;

3) dowodów ogłoszenia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego;

4) zawiadomień instytucji i organów właściwych do uzgadniania i opiniowania projektu planu ogólnego o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego, wraz z dowodami ich doręczenia;

5) wykazu wniosków do projektu planu ogólnego, którego wzór określa załącznik nr 3 do r.p.p.o. (wykaz wniosków będzie zawierać m.in. informację o propozycji ich rozpatrzenia oraz uzasadnienie);

6) wystąpień do właściwych instytucji i organów o uzgodnienie projektu planu ogólnego oraz o opinie o projekcie planu ogólnego, wraz z dowodami ich doręczenia;

7) wykazu opinii i uzgodnień projektu planu ogólnego, którego wzór określa załącznik nr 4 do r.p.p.o.;

8) prognozy oddziaływania na środowisko, a w przypadku odstąpienia od przeprowadzenia strategicznej oceny oddziaływania na środowisko – dokumentów poświadczających zgodę właściwych organów (projektodawca wskazał, że zawarcie prognozy oddziaływania na środowisko w dokumentacji prac planistycznych jest niezbędne do oceny, czy spełnione zostały wymogi ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1094; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029);

9) dowodów ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych;

10) raportu podsumowującego przebieg konsultacji społecznych, w tym wykazu zgłoszonych uwag, którego wzór określa załącznik nr 5 do r.p.p.o.;

11) dowodów udostępnienia w Rejestrze Urbanistycznym projektu planu ogólnego przekazywanego do uzgodnień i opiniowania, poddawanego konsultacjom społecznym i przedstawianego radzie gminy;

12) uzasadnienia planu ogólnego (opisanego w ww. art. 13h u.p.z.p.);

13) wszystkich danych przestrzennych utworzonych dla projektu planu ogólnego w toku prowadzonej procedury planistycznej, przy czym w przypadku:

a) procedury zmiany planu ogólnego – dodatkowo wszystkich danych poprzednio uchwalonych planów ogólnych lub ich zmian zgodnie z przepisami r.z.d.p.,

b) wyznaczania obszaru uzupełniania zabudowy – dodatkowo danych przestrzennych dokumentujących sposób wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy określony w rozporządzeniu;

14) listy osób, które sporządziły projekt planu ogólnego, zawierającej imiona i nazwiska, z podaniem informacji o spełnieniu przez te osoby warunków, o których mowa w art. 5 u.p.z.p.

Forma dokumentacji

Jak wynika z par. 7 ust. 4 r.p.p.o., dokumentacja prac planistycznych ma być prowadzona w postaci elektronicznej zawierającej dokumenty elektroniczne lub odwzorowanie cyfrowe dokumentów papierowych, z uwzględnieniem przepisów ustawy z 14 lipca 1983 r. o narodowym zasobie archiwalnym i archiwach (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 164).

Jakie powinny być formaty plików stosowanych przy sporządzaniu planu?

W par. 7 ust. 5 r.p.p.o. określono, że dopuszczalne formaty plików wchodzących w skład dokumentacji prac planistycznych prowadzonej w postaci elektronicznej muszą być zgodne z tymi wymienionymi w przepisach wydanych na podstawie art. 18 ustawy z 17 lutego 2005 r. o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 57; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1703), czyli aktualnie w rozporządzeniu Rady Ministrów z 12 kwietnia 2012 r. w sprawie Krajowych Ram Interoperacyjności, minimalnych wymagań dla rejestrów publicznych i wymiany informacji w postaci elektronicznej oraz minimalnych wymagań dla systemów teleinformatycznych (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2247).

Przepisy przejściowe w rozporządzeniu

W par. 9 ust. 1 r.p.p.o. zawarto przepisy przejściowe, zgodnie z którymi w przypadku czynności ogłoszenia o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego oraz przekazywania do uzgodnień i opiniowania projektu planu ogólnego, poddawanego konsultacjom społecznym lub przedstawianego radzie gminy, a udostępnionego w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego organ sporządzający projekt oraz w jego siedzibie, dokonanych do 31 grudnia 2025 r., dokumentacja prac planistycznych składa się ponadto z dowodów udostępnienia odpowiednio:

  • informacji i danych pochodzących z uchwały rady gminy o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego;
  • projektu planu ogólnego przekazywanego do uzgodnień i opiniowania, poddawanego konsultacjom społecznym i przedstawianego radzie gminy.

Do 31 grudnia 2025 r. w ogłoszeniach o rozpoczęciu konsultacji społecznych ma być ponadto określony sposób, miejsce i termin udostępnienia projektu planu ogólnego, w tym podany adres strony podmiotowej gminy w Biuletynie Informacji Publicznej, na której jest udostępniony projekt planu ogólnego (par. 9 ust. 2 r.p.p.o.).

Wejście w życie rozporządzenia

Zgodnie z par. 10 r.p.p.o. rozporządzenie weszło w życie 23 grudnia 2023 r., z wyjątkiem par. 7 ust. 1 pkt 2 i 11 oraz ust. 3 pkt 4 r.p.p.o. dotyczących Rejestru Urbanistycznego, które wejdą w życie od 1 stycznia 2026 r. Wynika to z tego, że osiągnięcie pełnej funkcjonalności Rejestru Urbanistycznego zaplanowano na początek 2026 r.

Procedura nadzorcza uchwalenia planu ogólnego

Plan ogólny jest weryfikowany przez wojewodę w tzw. procedurze nadzorczej. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę w sprawie uchwalenia planu ogólnego wraz z załącznikiem oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi (art. 13k ust. 1 u.p.z.p.).

W przypadku gdy wojewoda poweźmie wątpliwość co do legalności planu ogólnego, jest zobligowany do wszczęcia z urzędu postępowania nadzorczego, które odbywa się na podstawie przepisów u.s.g. i ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 775; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 803).

Jakie są skutki naruszeń dotyczących sporządzania planu ogólnego?

Istotne naruszenie zasad sporządzania planu ogólnego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także naruszenie właściwości organów w tym zakresie obligują wojewodę do stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w całości lub w części (art. 28 ust. 1 u.p.z.p. i art. 91 ust. 1 u.s.g.).

W przypadku stwierdzenia nieistotnego naruszenia prawa wojewoda nie stwierdza nieważności uchwały w całości lub w części, a jedynie ogranicza się do wskazania jej wydania z naruszeniem prawa, co nie eliminuje jej z obrotu prawnego (art. 91 ust. 4 u.s.g.). Kategoria nieistotnych naruszeń prawa obejmuje naruszenia drobne, mało znaczące, niedotyczące istoty zagadnienia.

Przy czym istotne naruszenie zasad sporządzenia to przyjęcie rozwiązań niezgodnych z normami konstytucyjnymi lub zawartymi w ustawach, które to normy wyznaczają granice wykonywania władztwa planistycznego przez gminę. Z kolei tryb sporządzenia to inaczej czynności podejmowane w określonej kolejności przez organy gminy w celu uchwalenia aktu prawa miejscowego. Istotne naruszenie trybu sporządzania planu ogólnego nastąpi, gdy ustalenia planistyczne są odmienne od tych, które zostałyby podjęte, gdyby nie naruszono procedury sporządzania aktu planistycznego. Co ważne, nie każde naruszenie zasad sporządzania planu ogólnego i trybu jego sporządzania powoduje automatycznie konieczność stwierdzenia nieważności planu ogólnego, bo ustawodawca wyraźnie wskazuje, że tylko istotne, kwalifikowane uchybienie obowiązującym przepisom stwarza podstawę do wyeliminowania uchwały lub niektórych jej postanowień z obrotu prawnego. Naruszenie właściwości organów miałoby miejsce, gdyby rada gminy uchwaliła plan ogólny dla terenu znajdującego się na obszarze innej gminy.

Skarga na rozstrzygnięcie wojewody

Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.s.g. gmina będzie uprawniona do złożenia skargi do sądu administracyjnego na rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody stwierdzające nieważność uchwały w sprawie planu ogólnego. Jeśli wojewoda nie wyda rozstrzygnięcia nadzorczego w terminie 30 dni od dnia doręczenia planu ogólnego, to ma on uprawnienie do zaskarżenia tej uchwały do wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 93 ust. 1 u.s.g.).

Rozpoznając taką skargę, sąd administracyjny może podjąć rozstrzygnięcie formalne o odrzuceniu skargi lub merytoryczne o uwzględnieniu skargi bądź o jej oddaleniu. Jeśli sąd uwzględni skargę wojewody, to może stwierdzić nieważność planu ogólnego w całości lub w części. Z kolei uwzględnienie skargi gminy na rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody uskutkuje jego uchyleniem.

Rezultatem wydania prawomocnego rozstrzygnięcia nadzorczego przez wojewodę lub wyroku sądu administracyjnego stwierdzającego nieważność planu ogólnego w całości lub w części jest uchylenie wszelkich prawnych skutków, które powstały w okresie od wejścia uchwały w życie do chwili stwierdzenia jej nieważności – odpowiednio w całości lub w części. Zatem powstaje taka sytuacja, jak gdyby cały plan ogólny lub jego część nigdy nie zostały uchwalone.

Skarga mieszkańców

Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone planem ogólnym, będzie mógł złożyć skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego (art. 101 ust. 1 u.s.g.). Skargę mogą więc wnieść:

  • osoby fizyczne,
  • osoby prawne i
  • jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej.

Co ważne, prawo do zaskarżenia uchwał na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g. przysługuje tym podmiotom, które wykażą się konkretnym, indywidualnym oraz aktualnym interesem prawnym wynikającym z określonej normy prawa materialnego (wynikającej z przepisów prawa) i wskażą okoliczności świadczące o tym, że interes ten został naruszony kwestionowanym aktem. Trzeba zatem podać konkretny przepis (normę prawną), z którego wynika interes prawny.

W skardze na plan ogólny będzie trzeba wykazać m.in. bezpośredni związek pomiędzy skarżonym planem ogólnym a własną, indywidualną i prawnie chronioną sytuacją skarżącego. Sąd administracyjny nie będzie mógł samodzielnie poszukiwać interesu prawnego i jego naruszenia, gdyż wykazanie tych okoliczności należy do obowiązków skarżącego.

Podmiotami uprawnionymi do zaskarżenia planu ogólnego będą na pewno właściciele nieruchomości położonych na terenie nim objętym w zakresie zapisów dotyczących tych nieruchomości.

Skargę można wnieść w każdym czasie w imieniu własnym lub reprezentując grupę mieszkańców gminy, którzy na to wyrażą pisemną zgodę.

Nie ma możliwości złożenia skargi, jeżeli w sprawie orzekał już sąd administracyjny i skargę oddalił (art. 101 ust. 2 u.s.g.). W dotychczasowych orzeczeniach sądów administracyjnych dotyczących np. skarg na plan miejscowy interpretuje się ww. zasadę w taki sposób, że sąd jest związany wcześniejszym prawomocnym wyrokiem w zakresie ustaleń dotyczących praw i obowiązków ogółu adresatów aktu prawa miejscowego. Sąd powinien natomiast rozpoznać zarzuty skargi, które – mając charakter indywidualny (w zakresie naruszenia indywidualnego interesu skarżącego) – nie mogły być przedmiotem rozpoznania sądu wcześniej orzekającego o legalności aktu.

Wojewódzki sąd administracyjny, rozpoznając skargę, może podjąć rozstrzygnięcie formalne o odrzuceniu skargi lub merytoryczne o jej oddaleniu lub uwzględnieniu, stwierdzając nieważność planu ogólnego w całości lub w części. Przy rozstrzyganiu skargi stosuje się wyżej omówiony art. 28 ust. 1 u.p.z.p., wskazujący przesłanki stwierdzenia nieważność uchwały w sprawie planu ogólnego.

Prawomocny wyrok sądu administracyjnego stwierdzający nieważność planu ogólnego w całości lub w części spowoduje uchylenie wszelkich skutków prawnych, które powstały w okresie od wejścia uchwały w życie do chwili stwierdzenia jej nieważności – odpowiednio w całości lub w części. Powstaje zatem taka sytuacja, jak gdyby cały plan ogólny lub jego część nigdy nie zostały uchwalone.

Jeśli nie będzie możliwości realizacji inwestycji celu publicznego

Jeżeli plan ogólny uniemożliwia realizację inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, wojewódzkim, metropolitalnym lub powiatowym, ujętych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa, a rada gminy nie przystąpiła do zmiany planu ogólnego albo, uchwalając plan ogólny lub jego zmianę, nie wprowadziła ustaleń umożliwiających realizację tych inwestycji, to wojewodzie w takiej sytuacji będą przysługiwały określone uprawnienia wymienione w art. 13k ust. 2 u.p.z.p.

Wojewoda po podjęciu czynności zmierzających do uzgodnienia terminu realizacji ww. inwestycji i warunków wprowadzenia tych inwestycji do planu ogólnego ma wzywać radę gminy do uchwalenia planu ogólnego lub jego zmiany w wyznaczonym terminie.

Po bezskutecznym upływie ww. terminu wojewoda sporządzi plan miejscowy albo jego zmianę dla obszaru, którego dotyczy zaniechanie gminy, w zakresie koniecznym dla możliwości realizacji inwestycji celu publicznego, oraz wyda w tej sprawie zarządzenie zastępcze. Wynika z tego, że taki plan miejscowy nie będzie musiał być zgodny w zakresie ww. inwestycji z planem ogólnym.

Na gminę, której obszaru dotyczy zarządzenie zastępcze, zostaną nałożone w całości koszty sporządzenia takiego planu miejscowego (art. 13k ust. 3 u.p.z.p.).

Kto poniesie koszty sporządzenia planu ogólnego?

Koszty sporządzenia planu ogólnego mają obciążać budżet gminy, a zatem to gmina z własnego budżetu będzie płaciła za jego uchwalenie (art. 13l ust. 1 u.p.z.p.).

Wprowadzono tu jednak wyjątek, ponieważ koszty sporządzenia zmiany planu ogólnego wynikające z rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, wojewódzkim, metropolitalnym lub powiatowym obciążają odpowiednio budżet państwa, budżet województwa, budżet związku metropolitalnego albo budżet powiatu (art. 13l ust. 2 u.p.z.p.).

Z kolei podmiot, na rzecz którego zatwierdzono dokumentację geologiczną złoża lub dodatek do dokumentacji geologicznej, obejmujące złoże kopaliny, o którym mowa w art. 10 ust. 1 p.g.g. (złoża węglowodorów, węgla kamiennego, metanu występującego jako kopalina towarzysząca, węgla brunatnego, rud metali z wyjątkiem darniowych rud żelaza, metali w stanie rodzimym, rud pierwiastków promieniotwórczych, siarki rodzimej, soli kamiennej, soli potasowej, soli potasowo-magnezowej, gipsu i anhydrytu, kamieni szlachetnych, pierwiastków ziem rzadkich, gazów szlachetnych, wodoru), ponosi koszty sporządzenia zmiany planu ogólnego, jeżeli:

  • koszty te wynikają z realizacji przez gminę obowiązku wprowadzenia w planie ogólnym zmian koniecznych dla ochrony udokumentowanych złóż kopalin, kompleksów podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemnych bezzbiornikowych magazynów substancji w terminie roku od dnia doręczenia właściwemu organowi wykonawczemu gminy kopii decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczno-inwestycyjną złoża węglowodorów albo dodatek do tej dokumentacji albo
  • zostało wszczęte postępowanie:

– w sprawie uznania udokumentowanego złoża kopaliny za złoże strategiczne, a termin na uwzględnienie w planie ogólnym występowania udokumentowanych złóż kopalin wynosi rok od dnia doręczenia właściwemu organowi wykonawczemu gminy kopii decyzji o uznaniu złoża kopaliny albo jego części za złoże strategiczne, albo

– o umorzeniu postępowania o uznanie udokumentowanego złoża kopaliny za złoże strategiczne, w przypadku złóż węglowodorów.

Podmiot, na rzecz którego zatwierdzono dokumentację geologiczną lub dodatek do dokumentacji geologicznej, może ponieść koszty sporządzenia zmiany planu ogólnego w przypadkach:

  • obowiązku wprowadzenia w planie ogólnym zmian koniecznych dla ochrony udokumentowanych złóż kopalin, kompleksów podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemnych bezzbiornikowych magazynów substancji w terminie dwóch lat od dnia doręczenia właściwemu organowi wykonawczemu gminy kopii decyzji zatwierdzającej dokumentację geologiczną albo dodatek do tej dokumentacji, albo
  • gdy zostało wszczęte postępowanie w sprawie uznania udokumentowanego złoża kopaliny za złoże strategiczne, a termin na uwzględnienie w planie ogólnym występowania udokumentowanych złóż kopalin wynosi dwa lata od dnia doręczenia właściwemu organowi wykonawczemu gminy kopii decyzji o umorzeniu postępowania o uznania udokumentowanego złoża kopaliny za złoże strategiczne, w przypadku złóż kopalin innych niż złoża węglowodorów.

Poniesienie kosztów przez ww. podmiot jest obowiązkowe, gdy w następstwie zmiany planu ogólnego wprowadzone zostaną regulacje umożliwiające prowadzenie działalności polegającej na wydobyciu kopaliny ze złoża.

Przepisy przejściowe do nowelizacji dotyczące studium i planu ogólnego

▶ Do 31 grudnia 2025 r. ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego, o ile gmina dysponuje strategią rozwoju gminy lub strategią rozwoju ponadlokalnego, których opracowanie zostało wszczęte od dnia wejścia w życie nowelizacji (art. 51 nowelizacji).

▶ Studia będą obowiązywały do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. Stosuje się do nich przepisy dotychczasowe, czyli sprzed wejścia w życie nowelizacji (art. 65 ust. 1 nowelizacji).

Jak wynika z art. 65 ust. 2 nowelizacji, do spraw opracowania i uchwalania studiów albo ich zmian stosuje się przepisy u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed wejściem w życie nowelizacji, jeżeli:

1) przed dniem wejścia w życie nowelizacji wystąpiono o opinie i uzgodnienia projektów studiów albo ich zmian;

2) zmiana studiów dotyczy wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego lub

3) zmiana studiów dotyczy wyłącznie lokalizacji inwestycji w zakresie gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju w rozumieniu ustawy z 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1235; np. niektóre rodzaje wód, lasy państwowe, niektóre złoża kopalin) lub działalności, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 1 i 2a p.g.g. (poszukiwanie lub rozpoznawanie złóż kopalin, z wyłączeniem złóż węglowodorów; poszukiwanie i rozpoznawanie złóż węglowodorów oraz wydobywanie węglowodorów ze złóż).

▶ Przepisy nowelizacji nie dają podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie uchwalenia lub zmiany studium po dniu wejścia w życie nowelizacji.

▶ Do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie obszary zabudowy śródmiejskiej określone w dotychczasowym studium lub dotychczasowych planach miejscowych są obszarami zabudowy śródmiejskiej w rozumieniu u.p.z.p. w brzmieniu nadanym nowelizacją (art. 63 nowelizacji).

▶ Do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie w przepisach ustaw zmienianych nowelizacją, z wyjątkiem ustawy z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2111), odnoszących się do planu ogólnego, przez plan ogólny należy rozumieć studium, z wyjątkiem spraw uchwalania planów ogólnych (art. 64 ust. 2 nowelizacji). W praktyce oznacza to, że w ustawach objętych nowelizacją, w których zmieniono lub wprowadzono przepisy odnoszące się do planu ogólnego, powinno się je stosować do dnia wejścia w życie planu ogólnego w taki sposób, jakby dotyczyły studium. Pojawiają się jednak wątpliwości w tym zakresie i interpretacje odmienne nakazujące na podstawie ww. art. 65 ust. 1 nowelizacji stosować przepisy dotychczasowe w brzmieniu przed ich zmianą dokonaną nowelizacją, gdzie było wymienione studium, do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r. (art. 154 ust. 2 i 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029; zob. pismo Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 18 października 2023 r., znak: DN-V.750.20.2023.NJ.1; pismo Ministerstwa Rozwoju i Technologii z 1 grudnia 2023 r., znak: DN-V.750.35.2023.EG.1).

Przepisy przejściowe do nowelizacji dotyczące Rejestru Urbanistycznego

Nowelizacja przewiduje utworzenie nowego rejestru publicznego – Rejestru Urbanistycznego, który ma być źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr Urbanistyczny będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. Za pomocą ww. rejestru dane mają być udostępniane bezpłatnie, jawnie (za wyłączeniem danych osobowych) i za pomocą usług sieciowych (zgodnie z przepisami u.i.i.p.). Rejestr Urbanistyczny będzie prowadził minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Natomiast organem odpowiedzialnym za działanie systemu teleinformatycznego zapewniającego funkcjonowanie Rejestru Urbanistycznego będzie minister właściwy do spraw informatyzacji. Informacje lub dane podlegające udostępnieniu w Rejestrze Urbanistycznym mają wprowadzać organy je wytwarzające (art. 67d i n. u.p.z.p., które będą obowiązywać od 1 stycznia 2026 r.).

W związku z tym, że przepisy dotyczące Rejestru Urbanistycznego mają wejść w życie od 1 stycznia 2026 r., to do 31 grudnia 2025 r. organy udostępniają w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędów obsługujących te organy oraz w ich siedzibie informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne pochodzące m.in. z: uchwał o przystąpieniu do sporządzania planu ogólnego; wniosków o sporządzenie lub zmianę planu ogólnego; planów ogólnych wraz z uzasadnieniem; uchwał w sprawie aktualności planów ogólnych; rozstrzygnięć nadzorczych wojewody stwierdzających nieważność planu ogólnego (art. 52 ust. 1 nowelizacji).

Do 31 grudnia 2025 r. organy udostępniają także, na zasadach określonych poniżej, m.in. projekty planu ogólnego. Do 31 grudnia 2025 r. m.in. projekty planu ogólnego przekazywane do uzgodnień i opiniowania, poddawane konsultacjom społecznym lub przedstawiane radzie gminy, udostępnia się w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego organ sporządzający projekt planu ogólnego oraz w jego siedzibie, wraz z uzasadnieniem, wykazem wniosków do projektu planu ogólnego wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem, raportem podsumowującym przebieg konsultacji społecznych oraz prognozą oddziaływania na środowisko, o ile ich sporządzenie jest wymagane, najpóźniej w dniu odpowiednio przekazania, ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych lub przedstawienia (art. 52 ust. 2 i 3 nowelizacji).

Do 31 grudnia 2025 r. wójt, burmistrz albo prezydent miasta na wniosek interesariusza – od dnia następującego po dniu otrzymania wniosku do dnia następującego po dniu otrzymania rezygnacji – przekazuje interesariuszowi za pomocą poczty elektronicznej informacje o każdorazowym udostępnieniu ww. dokumentów w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu oraz w swojej siedzibie. Wniosek składa się na piśmie utrwalonym w postaci papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej. Składając wniosek, interesariusz podaje swoje imię i nazwisko albo nazwę oraz adres zamieszkania albo siedziby oraz adres poczty elektronicznej, na który mają być przekazywane informacje (art. 52 ust. 8 nowelizacji).

Do 31 grudnia 2025 r., ilekroć w u.p.z.p. w brzmieniu nadanym nowelizacją jest mowa o ponowieniu czynności polegającej na udostępnieniu dokumentu w Rejestrze Urbanistycznym, należy przez to rozumieć udostępnienie, o którym mowa powyżej (art. 52 ust. 9 nowelizacji).

Organy, które udostępniły informacje i dane na podstawie ww. art. 52 nowelizacji, są zobowiązane wprowadzić do Rejestru Urbanistycznego te informacje i dane w terminie do 31 marca 2026 r. Dodatkowo organy mają wprowadzać do Rejestru Urbanistycznego informacje i dane dotyczące aktów planowania przestrzennego obowiązujących w dniu wejścia w życie nowelizacji – w terminie do 31 marca 2026 r. (art. 54 ust. 1 i 2 nowelizacji). ©℗

RAMKA 3

Wydawanie wypisów i wyrysów z planu ogólnego

Sposób wydawania przez gminy wypisów i wyrysów z planu ogólnego uregulowano w par. 8 r.p.p.o. I tak zgodnie z przepisami wypis z planu ogólnego ma zawierać:

• tytuł „wypis z planu ogólnego gminy” wraz z nazwą gminy;

• wyszczególnienie danych przestrzennych, o których mowa w wyżej opisanym art. 67a ust. 3 oraz ust. 3a pkt 1 u.p.z.p., znajdujących się w granicach terenu objętego wnioskiem;

• prezentację atrybutów, o których mowa w wyżej opisanym art. 67a ust. 3 pkt 2 oraz ust. 3a pkt 2 u.p.z.p.

Z kolei wyrys z planu ogólnego będzie zawierał:

• tytuł „wyrys z planu ogólnego gminy” wraz z nazwą gminy;

• określenie skali w formie liczbowej i liniowej;

• informację o układzie współrzędnych zgodnym z obowiązującym państwowym systemem odniesień przestrzennych oraz wskazanie kierunku północy;

• legendę;

• prezentację graficzną danych przestrzennych tworzonych dla planu ogólnego, o których mowa w wyżej opisanym art. 67a ust. 3 pkt 1 i ust. 3a pkt 1 u.p.z.p., znajdujących się w granicach terenu objętego wnioskiem oraz w razie potrzeby również w jego bezpośrednim otoczeniu, stosując oznaczenia, nazewnictwo, standardy i sposób prezentacji graficznej zgodnie z załącznikiem nr 2 do r.p.p.o.;

• granice terenu objętego wnioskiem.

Wydanie wyrysu z planu ogólnego może obejmować prezentację graficzną granic i numerów działek ewidencyjnych pochodzących z bazy danych, o której mowa w art. 4 ust. 1a pkt 2 ustawy z 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1752; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1762) [ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości)]. Wypis i wyrys z planu ogólnego będą wydawane w postaci elektronicznej albo mogą być wydane w postaci papierowej, jeżeli będzie to wynikało z treści wniosku. ©℗