Od 2026 r. uchwały mieszkaniowe do lamusa. Na czym będzie polegał zintegrowany plan inwestycyjny?

Zostaną zastąpione nowymi instrumentami planistycznymi – zintegrowanymi planami inwestycyjnymi. Co ciekawe, ZPI mogą wejść do gry już teraz, jeszcze pod rządami obowiązujących studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. I mogą one uwzględniać różne projekty inwestycyjne, nie tylko mieszkaniowe

Znowelizowana ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 2029) obowiązuje od 24 września, a wraz z nią weszło w życie nowe – niespotykane dotychczas – narzędzie planistyczne w postaci zintegrowanego planu inwestycyjnego (dalej: ZPI; pisaliśmy o nim szeroko w tekście „Branże: deweloperska, OZE i inne mogą już myśleć o ZPI” w tygodniku Firma i Prawo z 17 października, DGP nr 201). ZPI pozwala inwestorom prywatnym na współpracę z gminą przy realizacji różnych inwestycji, przede wszystkim o charakterze komercyjnym, przy okazji których mają też powstać określone inwestycje uzupełniające (obiekty publiczne). Przed wejściem nowelizacji w życie jedynym tego rodzaju instrumentem były tzw. uchwały mieszkaniowe. Po 1 stycznia 2026 r. zostaną one całkowicie zastąpione przez ZPI, na podstawie których będzie można realizować zróżnicowane inwestycje – już nie tylko te o charakterze mieszkaniowym.

Teraz liczy się studium

Nowelizacja nie zawiera żadnych przepisów przejściowych dla ZPI (z wyjątkami dotyczącymi odniesień do rejestru urbanistycznego, które zaczną obowiązywać dopiero od 1 stycznia 2026 r.). To z kolei oznacza, że inwestorzy już teraz mogą zacząć opracowywać ZPI, a gdy ich projekty zostaną przedłożone w gminach – rady gmin mogą przystępować do sporządzenia tych planów, co otworzy procedurę ich opracowania i uchwalenia. Tyle teoria. Ale czy w praktyce jest sens się spieszyć? Czy nie lepiej zaczekać, aż gminy uchwalą plany ogólne albo w pracach nad nimi będą mocno zaawansowane?

Plany ogólne gminy powinny uchwalić do końca 2025 r., ale mogą to zrobić wcześniej. Obecnie jednak samorządy dopiero przygotowują się do etapu przystąpienia do ich opracowywania. Przy bardzo optymistycznym scenariuszu pierwsze mogą się pojawić najwcześniej pod koniec przyszłego roku. Do tego czasu bazą dla uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – w tym także dla ZPI – są obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.

Zatem inwestorzy chcący realizować inwestycje na podstawie ZPI mogą oddziaływać na politykę przestrzenną gminy (w takim sensie, że mogą składać wnioski do planów ogólnych), wskazując na strefę planistyczną określonego rodzaju, jaka – ich zdaniem – powinna obowiązywać na danym terenie, którym są zainteresowani dla potrzeb inwestycji.

Tyle że w aktualnie obowiązującym stanie prawnym (a więc do czasu uchwalenia planów ogólnych) ograniczona jest możliwość składania wniosków do studium. Procedowane są bowiem teraz tylko te studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub ich zmiany, o których uzgodnienie gminy wystąpiły jeszcze przed wejściem znowelizowanej ustawy w życie. W okresie przejściowym (od wejścia w życie ustawy do czasu wejścia w życie planów ogólnych) nie można przystępować do sporządzania nowych studiów. Inwestorzy muszą działać w stanie zastanym i już obowiązującym. Szersze możliwości mają więc, wnioskując o określone zagospodarowanie terenów w planie ogólnym. Trzeba jednocześnie pamiętać, że gminy nie zostały pozbawione władztwa planistycznego.

Co ważne, zgodnie z art. 3 ustawy prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy należy do zadań gminy. W tym procesie, w ramach partycypacji społecznej, na równych prawach uczestniczą interesariusze (osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym przepisy przyznają zdolność prawną, jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne, organy władzy publicznej).

Uwaga! Rozporządzenie dotyczące sporządzania planu ogólnego, w tym sposobu tworzenia gminnego katalogu stref planistycznych, nie weszło jeszcze w życie, a zatem nie zostały doprecyzowane zasady uwzględniania obowiązujących planów miejscowych w planie ogólnym.

Z inicjatywą nie wyjdzie gmina

Uregulowania dotyczące ZPI są zawarte w art. 37ea–37ef znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 37n, w zakresie nieuregulowanym przepisami art. 37ea–37m, do zintegrowanego planu inwestycyjnego stosuje się przepisy dotyczące planu miejscowego. Tak więc ZPI to szczególny rodzaj planu miejscowego. Tyle że inicjatywa przystąpienia do jego sporządzenia należy do inwestora, a nie – jak w przypadku „zwykłego” planu miejscowego – do samej gminy, w ramach jej władztwa planistycznego. To sam inwestor decyduje, jaką inwestycję chcę zrealizować i idzie z tym pomysłem, tj. projektem planu miejscowego, do gminy. Nie można jednak zapominać, że samo złożenie wniosku o ZPI nie powoduje, że rada gminy musi taki plan miejscowy zaakceptować. Nie, rada gminy może przystąpić do jego sporządzania. Z przepisu art. 37ec wynika, że dopiero po wyrażeniu zgody przez radę wójt, burmistrz, prezydent miasta, przystępuje do kolejnych czynności dotyczących procedowania takiego planu. Czyli w przypadku ZPI to rada gminy decyduje, czy w ogóle chce taki ZPI procedować. Co więcej, zgodnie z art. 37ef ust. 2 ustawy wójt, burmistrz, prezydent miasta może połączyć kilka oddzielnych wniosków o ZPI i procedować w ramach jednego postępowania. Nie jest to więc działanie automatyczne.

Elementem procesu uchwalania ZPI jest zawarcie umowy urbanistycznej. Pamiętajmy, że samo złożenie wniosku o ZPI nie gwarantuje jego uchwalenia w takim kształcie, w jakim został złożony. Na ostateczny kształt ZPI – który jest uchwalany przez radę gminy – mają wpływ zarówno opinie i uzgodnienia właściwych organów oraz instytucji, jak i ustalenia zawarte w umowie urbanistycznej, a zatem umowie, w której inwestor zobowiązuje się do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej (obiektu publicznego).

Potem ograniczy strategia

Jak już wspomnieliśmy w kontekście art. 37n znowelizowanej ustawy, w aktualnym stanie prawnym, tj. do czasu uchwalenia planów ogólnych gmin, ZPI musi być sporządzany zgodnie ze studium, co oznacza, że przy jego uchwalaniu jest weryfikowana jego zgodność ze studium (art. 15, art. 20 ustawy w kontekście art. 67 ust. 3 pkt 2 nowelizacji). Natomiast po wejściu w życie planu ogólnego, w kontekście ww. art. 37n ustawy, ZPI będzie musiał być nie tylko opracowany zgodnie ze strategią gminy (art. 15 ustawy po nowelizacji), ale też uchwalony zgodnie z art. 20 ust. 3 ustawy (po nowelizacji). To natomiast oznacza, że trzeba będzie badać:

1) zgodność ZPI z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej ten teren;

2) zgodność ZPI w zakresie sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie:

a) minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej,

b) maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy,

c) maksymalnego udziału powierzchni zabudowy;

3) spełnienie przez ZPI wymogu dostępności do wyznaczonych w planie ogólnym gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej.

Uwaga! ZPI nie może być ani sporządzony, ani uchwalony niezgodnie ze studium (obecnie), a docelowo (jak już będzie obowiązywał) z planem ogólnym i strategią gminy.

Oczywiście należy także pamiętać, że wniosek o ZPI zawiera w rzeczywistości projekt planu miejscowego sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zatem już na etapie sporządzania wniosku o ZPI sam inwestor powinien weryfikować zgodność opracowywanego projektu z ustaleniami studium, a następnie planu ogólnego. Nawet jeśli inwestor złoży do wójta, burmistrza, prezydenta miasta wniosek o ZPI niezgodny ze studium, a później z planem ogólnym, to wątpliwie jest, czy rada gminy przystąpi do opracowywania takiego ZPI, a następnie taki ZPI uchwali. W każdym swoim aspekcie ZPI będzie musiał być więc zgodny z dokumentami dla niego nadrzędnymi, w tym studium lub planem ogólnym. Wyjątek dotyczy jedynie inwestycji OZE, które będą mogły być realizowane niezależnie od obowiązującego studium i inwestycji celu publicznego w okresie pomiędzy utratą mocy obowiązującej przez studium, a jeszcze przed wejściem w życie planu ogólnego (pisaliśmy o tym obszernie w Gazeta Prawna Poradnik „Rewolucja w planowaniu przestrzennym”; DGP nr 155/156 z 11–15 sierpnia 2023). ©℗