Rewolucja w planowaniu przestrzennym to ogrom nowych obowiązków dla gmin. Jakie zmiany przyniesie reforma? [PORADNIK]

Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mają uprościć, ujednolicić i przyspieszyć procedury planistyczne. Niewątpliwie wpłyną też na procesy inwestycyjne i decyzje inwestorów. Autorzy są z kancelarii Sowisło Topolewski Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych S.K.A.

Ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja) została już podpisana przez prezydenta i w dniu oddawania tego numeru do druku czekała na publikację w Dzienniku Ustaw. Według planu znajdującego się na stronach Rządowego Centrum Legislacyjnego powinna być ogłoszona najpóźniej 24 sierpnia. Co do zasady ustawa nowelizująca ma wejść po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia (z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których przewidziano dłuższe vacatio legis).

Nowelizacja przyniesie prawdziwą rewolucję w systemie aktów planowania przestrzennego oraz procedurach planistycznych. Będzie to największa reforma w tej dziedzinie od 2003 r. Jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy nowelizującej, celem zmian jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedury planistycznej.

Jedną z najważniejszych zmian jest wprowadzenie planu ogólnego. Będzie on aktem prawa miejscowego, podzieli gminę na strefy planistyczne i określi dla nich katalog dopuszczalnych funkcji, maksymalną nadziemną intensywność zabudowy i jej wysokość, udział powierzchni biologicznie czynnej i inne istotne kwestie. Na przygotowanie planów ogólnych gminy dostaną czas do końca grudnia 2025 r.

Wygaszone będą obecne studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zagadnienia strategiczne i kierunkowe, w tym kreowanie polityki przestrzennej gminy, będą uwzględniane w strategii rozwoju lokalnego lub ponadlokalnego. Natomiast zasady realizacji polityki przestrzennej znajdą się we wspomnianym planie ogólnym (w zwięzłym dokumencie o krótkiej liście ustaleń).

Ponadto wprowadzona będzie nowa forma planu miejscowego: zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Będzie to forma planu miejscowego, która zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 803). ZPI będzie narzędziem, które da gminom większe możliwości lokalizowania inwestycji z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora będą zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym pełną transpa rentność.

Tradycyjne decyzje o warunkach zabudowy odejdą do lamusa. Gminy otrzymają możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy w planach ogólnych i właśnie tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy. Na pozostałym obszarze nowe obiekty będą mogły być lokalizowane niemal wyłącznie na podstawie planów miejscowych.

Zmienią się zasady partycypacji społecznej, m.in. konieczne będzie umożliwienie udziału interesariuszy w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym wypowiadania się, składania wniosków lub uczestnictwa w konsultacjach społecznych, co oznacza liczne nowe obowiązki dla gmin. Interesariuszami w partycypacji społecznej mają być osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne, organy władzy publicznej oraz inne podmioty, w szczególności jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy. Co szczególnie istotne, ustawa umożliwia mieszkańcom danej gminy samodzielne zainicjowanie procedury planistycznej zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej.

Jednak to tylko część licznych zmian, jakie nowela wprowadzi do ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1506; dalej: u.p.z.p.) oraz prawie 50 innych ustaw. W poradniku omawiamy szerzej najważniejsze nowości i obowiązki, jakie niesie ona dla JST oraz właścicieli nieruchomości.

Plan ogólny obejmie całą gminę i wskaże, gdzie można budować

To całkowicie nowe narzędzie planistyczne, które ma być uchwalane obligatoryjnie dla terenu całej gminy w randze aktu prawa miejscowego. Gminy będą na to miały czas do końca 2025 r.

Nowelizacja wprowadza niezwykle istotne zmiany w zakresie rodzajów aktów planowania przestrzennego, jakie będą mogły być uchwalane po jej wejściu w życie. Jedną z największych nowości jest plan ogólny. Nowelizacja uchyla w związku z tym instytucję studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a w jego miejsce wprowadza właśnie plan ogólny, który będzie tworzony dla obszaru całej gminy. Plan ogólny będzie przy tym aktem o znacząco innym niż studium charakterze – w przeciwieństwie do niego będzie miał rangę aktu prawa miejscowego.

Koniec historii studiów

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy jako akt planistyczny gminy funkcjonuje od 28 lat. Zostało wprowadzone do systemu prawnego 1 stycznia 1995 r. wraz z wejściem w życie poprzedniej ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. nr 15, poz.139; uchylona 1 stycznia 2004 r.). Spośród jego wielu wad największą okazało się to, że ustawodawca nie przyznał mu statusu aktu prawa miejscowego, ale uznał tylko za tzw. akt kierownictwa wewnętrznego. Oznacza to, że studium, nie będąc aktem prawnym, nie może stanowić podstawy do wydawania decyzji administracyjnych (z określonymi wyjątkami), choć oddziałuje bezpośrednio na zapisy planu miejscowego. Natomiast wpływa na prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości, bo wiąże organy gminy przy opracowywaniu i uchwalaniu planów miejscowych.

Nowelizacja zamiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wprowadza plan ogólny gminy – zwany planem ogólnym. Jego ustalenia będą podstawą do uchwalania planów miejscowych oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy.

Cechy i rola planu

Wskażmy zatem podstawowe cechy planu ogólnego, jakie ustanawiają przepisy nowelizacji:

• stanowi akt prawa miejscowego (art. 13a ust. 7 u.p.z.p.);
• opracowywany jest dla terenu całej gminy, z wyłączeniem terenów zamkniętych (np. należących do MON, MSWiA); przy czym jego zmiana może dotyczyć już części obszaru gminy (art. 13a ust. 1 u.p.z.p.);
• poczynione w nim ustalenia w zakresie stref planistycznych, gminnych standardów planistycznych, obszarów uzupełnienia zabudowy oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej uwzględnia się w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego;
• stanowi podstawę prawną wydawania decyzji WZ i ICP;
• nie stanowi podstawy prawnej wydawania innych decyzji administracyjnych, w tym również aktów administracyjnych (decyzja o pozwoleniu na budowę, sprzeciw) wydawanych na podstawie ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 967).

W planie ogólnym obowiązkowo określa się (nowo dodany art. 13a ust. 4 pkt 1 u.p.z.p.):

• strefy planistyczne,
• gminne standardy urbanistyczne.

W planie ogólnym można określić (nowo dodany art. 13a ust. 4 pkt 2 u.p.z.p.):

• obszary uzupełnienia zabudowy, stanowiące podstawę prawną wydania decyzji o warunkach zabudowy,
• obszary zabudowy śródmiejskiej.

WAŻNE! Plan ogólny jest aktem prawa miejscowego. Stanowi podstawę prawną wydawania ICP i WZ oraz jest zbiorem wytycznych dla planów miejscowych w zakresie stref planistycznych, gminnych standardów urbanistycznych, obszarów uzupełnienia zabudowy oraz obszarów zabudowy śródmiejskiej.

Z nowelizacji nie wynika, aby plan miejscowy miał być aktem wykonawczym do planu ogólnego. Należy zatem te dokumenty uznać za równorzędne akty prawa miejscowego, przy czym inny jest zakres uregulowań tych aktów. Relacje pomiędzy nimi określa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

• oba plany są aktami prawa miejscowego;
• oba akty muszą uwzględniać uwarunkowania polityki przestrzennej zawartej w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
• plan ogólny nie eliminuje z obrotu prawnego planu miejscowego i odwrotnie (zgodnie z dodanym art. 34 a ust. 1a u.p.z.p. „Wejście w życie planu ogólnego nie powoduje utraty mocy obowiązującej planów miejscowych”);
• jednocześnie plan miejscowy musi być zgodny z planem ogólnym (w myśl art. 20 ust. 1 u.p.z.p.); brak jest jednak przepisów nakazujących nowelizację już obowiązujących (tj. uchwalonych przez wejściem w życie nowelizacji) planów miejscowych w celu doprowadzenia do ich zgodności z planem ogólnym.

WAŻNE! Plan ogólny i plan miejscowy są w hierarchii źródeł prawa aktami prawnymi tego samego rzędu. Żaden przepis nie nakazuje dostosowywać planu miejscowego do planu ogólnego, jednak jeżeli plan miejscowy będzie nowelizowany, to należy zapewnić jego zgodność z planem ogólnym.

Zawartość

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego składało się z dwóch części:

• analizy występujących w gminie uwarunkowań przestrzennych,
• formułowanych na ich podstawie kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Natomiast plan ogólny sporządza się (jak wskazuje nowo dodany art. 13b u.p.z.p.), uwzględniając uwarunkowania wynikające przede wszystkim z:

• polityki przestrzennej zawartej w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego;
• ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego województwa;
• występujących na terenie gminy m.in.: form ochrony przyrody, obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, wałów przeciwpowodziowych, obszarów zmeliorowanych, obszarów zagrożonych ruchami masowymi ziemi, stref ochronnych ujęć wody, obszarów zbiorników śródlądowych, terenów i obszarów górniczych, udokumentowanych złóż kopalin, podziemnych magazynów substancji, obszarów uzdrowiskowych, form ochrony zabytków, obszarów pomników zagłady, terenów zamkniętych, obszarów ograniczonego użytkowania (np. od lotnisk), obszarów wymagających przekształceń, rehabilitacji, rekultywacji lub remediacji, obszarów zdegradowanych i rewitalizacji, obszarów cichy w aglomeracji i poza nią, gruntów rolnych chronionych (I‒III klasa), gruntów leśnych, zakładów o zwiększonym i dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, obszarów pasa nabrzeżnego;
• rozmieszczenia istniejących i planowanych obiektów infrastruktury społecznej, transportowej i technicznej wraz z obowiązującymi dla nich ograniczeniami w zagospodarowaniu;
• rekomendacji i wniosków zawartych w audycie krajobrazowym;
• opracowania ekofizjograficznego w zakresie: racjonalnego wykorzystania powierzchni ziemi (kopaliny i eksploatacja) oraz racjonalnego gospodarowania gruntami, rozwiązania problemów zabudowy miast i wsi (uwzględnieniem gospodarki wodnej, odprowadzania ścieków, gospodarki odpadami, systemów transportowych i komunikacji publicznej oraz urządzania i kształtowania terenów zieleni), konieczności ochrony wód, gleby i ziemi przed zanieczyszczeniem w związku z prowadzeniem gospodarki rolnej, zapewnienia ochrony walorów krajobrazowych środowiska i warunków klimatycznych, uwzględnienia potrzeb w zakresie zapobiegania ruchom masowym ziemi i ich skutkom, uwzględnienia innych potrzeb w zakresie ochrony powietrza, wód, gleby, ziemi, ochrony przed hałasem, wibracjami i polami elektromagnetycznymi w celu zachowania lub przywrócenia na terenach równowagi przyrodniczej i prawidłowych warunków życia oraz zagospodarowania obszarów zdegradowanych w wyniku działalności człowieka, klęsk żywiołowych oraz ruchów masowych ziemi;
• zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

Strefy planistyczne

Obowiązkowym elementem planu ogólnego jest wyznaczenie stref planistycznych. Mają one pokrywać obszar całej gminy albo jej części (w przypadku zmiany planu ogólnego) w sposób rozłączny. Oznacza to, że cały obszar objęty planem ogólnym, a zatem obszar gminy, jest przyporządkowany do jakiejś strefy i strefy te nie mogą się pokrywać, nachodzić na siebie i nie może być pomiędzy nimi przestrzeni niezaliczonej do żadnej ze stref.

Nowelizacja wyróżnia następujące rodzaje stref planistycznych:

• wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową wielorodzinną,
• wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną,
• wielofunkcyjna z zabudową zagrodową,
• usługowa (duże kompleksy monofunkcyjne związane z realizacją usług administracji, edukacji, ochrony zdrowia, pomocy społecznej, kultury, sportu, ale także usług biurowych czy kultu religijnego),
• handlu wielkopowierzchniowego,
• gospodarcza,
• produkcji rolniczej (lokalizacja dużych obiektów wielkotowarowej produkcji rolniczej, bez możliwości lokalizacji budynków mieszkalnych w zabudowie zarówno zagrodowej jak i mieszkaniowej),
• infrastrukturalna,
• zieleni i rekreacji,
• cmentarzy,
• górnictwa,
• otwarta (obszary chronione przed zabudową – tereny lasów, rolnictwa, wód oraz tereny zieleni naturalnej),
• komunikacyjna (dużych obiektów infrastruktury komunikacyjnej ‒ lotniska, dworce i linie kolejowe, autostrady i drogi ekspresowe).

Jednocześnie przy wyznaczaniu stref planistycznych dla strefy wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, jednorodzinną i zagrodową:

• uwzględnia się w pierwszej kolejności tego rodzaju tereny wyznaczone w obowiązujących planach miejscowych oraz obszary uzupełnienia zabudowy (luki, np. pojedyncze niezabudowane jeszcze działki) w ramach istniejącej zabudowy;
• analizuje się chłonność terenów niezabudowanych w tak wyznaczonych strefach w całej gminie, która łącznie musi się mieścić pomiędzy 70 a 130 proc. wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w danej gminie;
• w przypadku gdy łączna chłonność terenów niezabudowanych na ww. terenach przekracza 130 proc. wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w danej gminie, uwzględnia się wyznaczenie tych stref tylko na tych obszarach, a nie wyznacza się ich na nowych obszarach gminy.

Jeżeli zatem w danej gminie obowiązuje plan miejscowy, który przewiduje w całości możliwość realizacji funkcji mieszkaniowej, to powinien on zostać automatycznie uwzględniony w strefie planistycznej planu ogólnego dotyczącej zabudowy mieszkaniowej lub zagrodowej.

Również obszary obejmujące zabudowę, w której znajdują się luki (np. pojedyncze niezabudowane działki) nieobjęte planami miejscowymi, powinny zostać automatycznie uwzględnione w strefie obejmującej zabudowę mieszkaniową lub zagrodową.

Nowe tereny (nowe strefy planistyczne) zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej będzie można wyznaczyć tylko wówczas, gdy mając na uwadze zmiany demograficzne, standard życia, racjonalne zagęszczanie istniejącego zagospodarowania, rezerwy wyznaczone w obowiązujących planach oraz luki w istniejącej zabudowie, już istniejące tereny o takim przeznaczeniu nie zaspokoją potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej.

WAŻNE! Nowelizacja przewiduje szczegółowe zasady ustalania stref dopuszczających lokalizacje zabudowy mieszkaniowej z uwzględnieniem obszarów już istniejących oraz ścisłe kryteria wyznaczania nowych obszarów. Ma to zapobiegać notorycznemu przekraczaniu chłonności obszarów przeznaczonych pod zabudowę.

Gminne standardy urbanistyczne

Kolejną niezwykle ważną nowością wprowadzoną przez nowelizację jest instytucja gminnych standardów urbanistycznych. Nie ulega wątpliwości, że rozwiązanie to ma służyć zapewnieniu zwartości jednostek osadniczych oraz zapewnić wyposażenie ich w odpowiednie usługi, a także zagwarantować odpowiedni standard życia mieszkańców.

Jak już wcześniej wspomniano, standardy urbanistyczne mają być elementem, który określa się przy sporządzaniu planu ogólnego.

Składają się na nie:

• obowiązkowo – gminny katalog stref planistycznych,
• fakultatywnie – gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej.

▶ Gminny katalog stref planistycznych obejmuje:

• profil funkcjonalny strefy planistycznej;
• określenie obowiązkowo dla stref związanych z zabudową oraz fakultatywnie dla pozostałych stref wartości wskaźników: nadziemnej intensywności zabudowy, wysokości zabudowy, udziału powierzchni zabudowy;
• określenie obowiązkowo dla stref związanych z zabudową oraz infrastrukturą, cmentarzami, zielenią i rekreacją oraz fakultatywnie dla pozostałych stref wskaźnika minimalnej powierzchni biologicznie czynnej.

▶ Gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej (GSDIS) obejmują dostęp do:

1) szkoły podstawowej (usługi edukacji), chodzi o położenie działki ewidencyjnej w odległości liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej; co do zasady nie może być ona większa niż:

– 1,5 km w miastach;

– 3 km poza miastami,

2) obszarów zieleni publicznej (las, zieleń urządzona), chodzi o położenie działki ewidencyjnej w odległości liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej nie większej niż:

– 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz

– 3 km od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.

Możliwość własnych ustaleń

Jednocześnie przepisy nowelizacji umożliwiają gminom ustalenie w GSDIS innych niż określone w ustawie standardów dostępności do infrastruktury społecznej. Mianowicie możliwe będzie:

• ustalenie innych niż wymagane w ustawie odległości od szkoły podstawowej;
• ustalenie innych powierzchni zieleni publicznej, ale nie mniejszych niż odpowiednio 1,5 ha i 10 ha (czyli ma poziomie 50 proc. podstawowych wartości ustalonych w ustawie);
• ustalenie zasad zapewnienia dostępu do przedszkola, żłobka, ambulatorium podstawowej opieki zdrowotnej, biblioteki, domu kultury, domu pomocy społecznej, urządzonego terenu sportu, przystanku publicznego transportu zbiorowego, placówki pocztowej, apteki oraz posterunku policji lub posterunku jednostki ochrony przeciwpożarowej;
• ustalenie różnych regulacji dla różnych obszarów gminy (odrębnie dla miasta i odrębnie dla terenów wiejskich), w tym objęcie standardami części obszarów gminy przy jednoznacznym określeniu granic tych obszarów;
• wyłączenie terenów zabudowy zagrodowej z obowiązku zapewnienia dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej.

W przypadku wyznaczenia GSDIS:

• wyznaczenie w planie miejscowym terenu o przeznaczeniu z funkcją mieszkaniową będzie możliwe tylko wtedy, gdy każda działka ewidencyjna na tym terenie spełnia te standardy poprzez dostęp oraz drogę dojścia istniejące w dniu uchwalenia planu miejscowego lub możliwe do realizacji na podstawie tego lub innego planu miejscowego;
• wydanie WZ dla budynku z funkcją mieszkaniową będzie możliwe tylko wówczas, gdy każda działka ewidencyjna na terenie inwestycji spełnia te standardy poprzez dostęp oraz drogę dojścia istniejące w dniu wydania tej decyzji.

Niektóre gminy, szczególnie wiejskie oraz miejsko-wiejskie, które nie mają obowiązujących planów miejscowych dla terenów wiejskich oraz które ze względu na oszczędności zlikwidowały szkoły wiejskie, mogą nie spełnić wymogu odległości 3 km od szkoły podstawowej. Sposób ustalenia standardów dostępności będzie wymagał więc szczegółowej analizy, zwłaszcza w kontekście możliwości opracowania planów miejscowych oraz wydawania ICP oraz WZ.

Co jeszcze znajdziemy w nowym akcie prawa miejscowego

Projekt planu ogólnego obejmuje również uzasadnienie składające się z:

1) części tekstowej, która zawiera wyjaśnienie:

– przyczyn wyznaczenia stref planistycznych wraz z obliczeniami potwierdzającymi spełnienie warunku dotyczącego chłonności terenów,

– przyczyn wyznaczenia obszaru uzupełnienia zabudowy lub obszaru zabudowy śródmiejskiej,

– przyczyn ustalenia gminnych standardów urbanistycznych w zakresie określonym w planie ogólnym,

– sposobu uwzględnienia uwarunkowań rozwoju przestrzennego gminy;

2) części graficznej, która obejmuje prezentację graficzną danych przestrzennych tworzonych dla planu ogólnego na tle granic działek ewidencyjnych, obiektów przestrzennych stanowiących uwarunkowania, sporządzoną w postaci elektronicznej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych, w skali nie mniejszej niż 1 : 25 000.

Istotna zmiana wprowadzona nowelizacją to to, że część graficzna planu ogólnego nie stanowi załącznika do uchwały, a stanowi element uzasadnienia planu ogólnego. Tym samym nie będzie ona miała charakteru normatywnego, a jedynie poglądowy. Jednocześnie tworzenie planu ogólnego w powiązaniu z już istniejącymi danymi przestrzennymi spowoduje utworzenie bazy danych planu ogólnego, w której każda działka ewidencyjna będzie przyporządkowana do określonej strefy planistycznej.

Procedura sporządzania planu ogólnego będzie analogiczna do procedury sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

WAŻNE! Plan ogólny pozwoli na stworzenie bazy danych przestrzennych, w której każda działka ewidencyjna będzie przyporządkowana do określonej strefy planistycznej.

Strategia rozwoju

Nowelizacja nakłada na gminy obowiązek sporządzenia strategii rozwoju gminy, chyba że jej obszar objęty jest strategią rozwoju ponadlokalnego. Do tej pory było to nieobowiązkowe

Dotychczas art. 10e ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 40; ost.zm. Dz.U z 2023 r. poz. 572) mówił, że: „Gmina może opracować strategię rozwoju gminy”. Nowelizacja nada mu nowe brzmienie. Zgodnie z nim: „Gmina opracowuje strategię rozwoju gminy”. Oznacza to, że sporządzenie takiego dokumentu będzie już nie tylko możliwością, ale obowiązkiem.

Co w treści

Doprecyzowano przy tym zawartość strategii rozwoju. Konieczne będzie uwzględnienie m.in.:

• modelu struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy, obejmującego zgodnie z art. 10e ust. 3 pkt 4 u.p.z.p.:

– strukturę i hierarchię jednostek osadniczych (miejscowości, wsi, przysiółków itp.),

– system powiązań przyrodniczych,

– główne korytarze i elementy sieci transportowych (drogowych, pieszych, rowerowych);

• ustaleń i rekomendacji w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej gminy w zakresie m.in. (art. 10e ust. 3 pkt 5 u.p.z.p.):

– zasad ochrony środowiska i jego zasobów,

– zasad ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków dóbr kultury współczesnej;

– określenia potrzeb w zakresie kształtowania nowej zabudowy mieszkaniowej,

– zasad lokalizacji obiektów handlu wielkopowierzchniowego;

– zasad lokalizacji kluczowych ICP;

– kierunków rozwoju komunikacji, infrastruktury technicznej i społecznej;

– zasad lokalizacji OZE o mocy zainstalowanej przekraczającej 500 kV;

– zasad lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko;

– zasad kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;

– zasad kształtowania zagospodarowania przestrzennego obszarów zdegradowanych, rewitalizacji oraz wymagających przekształceń, rehabilitacji i remediacji.

Strategię gminy sporządza się w wersji tekstowej oraz graficznej, jednak ustawa nie precyzuje, jak ta część ma wyglądać.

• Czy dotychczasowe strategie pozostaną ważne? Jak już wspomniano, gminy w dotychczasowym stanie prawnym mogły uchwalać strategie gminne. Dlatego też ewentualne obowiązujące już uchwały w tym zakresie zachowują moc do wejścia w życie nowych strategii gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego. Mogą być również zmieniane.

• Jakie przepisy należy stosować do strategii, nad którymi trwają prace?

Do wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji spraw dotyczących opracowania strategii i rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego stosuje się przepisy dotychczasowe. Jeżeli gmina przystąpiła zatem do sporządzenia strategii rozwoju przed dniem wejścia w życie nowelizacji, to może stosować do jej opracowania przepisy dotychczasowe. Mając jednakże na uwadze funkcję, jaką owa strategia będzie pełniła przy opracowaniu planów miejscowych, należy się zastanowić, czy nie powinna ona już uwzględniać nowych wprowadzonych nowelizacją aspektów. Może się bowiem okazać, że strategia opracowana na podstawie przepisów dotychczasowych, ze względu na brak określonych zagadnień, ograniczy bądź też uniemożliwi opracowanie planów miejscowych.

WAŻNE! Zmiany wynikające z nowych przepisów warto uwzględnić nawet w strategiach, do których sporządzenia przystąpiono przed dniem wejścia w życie ustawy i do których będzie się stosowało przepisy dotychczasowe, m.in. aby nie ograniczyć lub nie uniemożliwić uchwalenia na ich podstawie planu ogólnego bądź planów miejscowych podejmowanych już na nowych zasadach.

Miejscowe plany też po nowemu

Oprócz trybu podstawowego w pewnych sytuacjach gminy będą mogły skorzystać z uproszczonego trybu ich uchwalania lub ze szczególnych form takich jak ZPI czy miejscowy plan rewitalizacji

Po nowelizacji plan miejscowy pozostaje nadal podstawowym aktem planowania przestrzennego. Jednak, o ile dotychczas był dosyć jednorodnym dokumentem, to nowelizacja wprowadzi kilka jego rodzajów, tj.:

• plan miejscowy sporządzany w trybie podstawowym,
• plan miejscowy sporządzany w trybie uproszczonym,
• zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI),
• miejscowy plan rewitalizacji,
• zarządzenie wojewody w sprawie planu miejscowego dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla ochrony podstawowych interesów bezpieczeństwa państwa lub gospodarki narodowej.

Dodatkowo należy pamiętać, że zgodnie z ustawą z 9 marca 2023 r. o zmianie ustawy o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 553) lokalizacja elektrowni wiatrowej następuje wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Ustawa wprowadziła nową odrębną procedurę dla lokalizacji elektrowni wiatrowych, niemniej jednak w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy u.p.z.p.

Kiedy obowiązkowy

Wprowadzono wyraźne wskazanie (w art. 14 ust. 6a u.p.z.p.), że plan miejscowy sporządza się obowiązkowo dla:

• obiektów handlu wielkopowierzchniowego;
• niezamontowanych na budynku instalacji OZE lokalizowanych na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych, użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej oraz na pozostałych gruntach, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.

Obowiązek sporządzenia planów miejscowych wynika również z innych ustaw, jednak w tym zakresie nowelizacja nie wprowadziła żadnych zmian.

plany miejscowe w trybie podstawowym

Plan miejscowy sporządzany w trybie podstawowym pozostaje podstawowym aktem planowania przestrzennego, a więc podstawowym narzędziem planistycznym. Nowelizacja wprowadza jednak pewne nowości i modyfikacje. Wskazujemy najważniejsze z nich, na które samorządy i inwestorzy powinni zwrócić szczególną uwagę.

▶ Zmiana 1. Poszerzenie kręgu uprawnionych do inicjatywy uchwałodawczej: do tej pory inicjatywa w zakresie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego należała albo do rady gminy (inicjatywa własna), albo do wójta. Nowelizacja wprowadza możliwość zainicjowania uchwalenia planu miejscowego w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej (art. 13i ust. 2 u.p.z.p.). Z obywatelską inicjatywą uchwałodawczą może wystąpić grupa mieszkańców mających czynne prawa wyborcze. Ustawa o samorządzie gminnym wskazuje, że w gminach do 5000 mieszkańców grupa mieszkańców musi stanowić co najmniej 100 osób, w gminie do 20 000 mieszkańców co najmniej 200 osób i w gminie powyżej 20 000 mieszkańców co najmniej 300 osób.

▶ Zmiana 2. Węższy zakres prac, które wójt winien wykonać przed przystąpieniem do sporządzenia planu miejscowego: w dotychczas obowiązujących przepisach wójt już na etapie przystąpienia do sporządzenia planu miejscowego weryfikował zgodność przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W nowelizacji odstąpiono od konieczności weryfikowania już na tym etapie zgodności przewidywanych rozwiązań z ustaleniami planu ogólnego (po jego wejściu w życie) – wójt wykonuje analizy zasadności przystąpienia do sporządzenia planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych bez konieczności sięgania do innych dokumentów.

▶ Zmiana 3. Określenie, kiedy obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przypadki wskazano powyżej).

▶ Zmiana 4. Nakazanie uwzględnienia strategii przy sporządzeniu. Wyraźnie zapisano, że sporządzanie planu miejscowego następuje z uwzględnieniem polityki przestrzennej gminy określonej w strategii rozwoju gminy albo strategii rozwoju ponadlokalnego.

▶ Zmiana 5. Wprowadzenie obowiązkowego i fakultatywnego zakresu planu miejscowego w zakresie zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, również w zakresie zdefiniowania wskaźników.

▶ Zmiana 6. Doprecyzowanie zakresu planu miejscowego dla lokalizacji obiektu wielkopowierzchniowego. Przesądzono, że powinien on obejmować obszar lokalizacji tego obiektu oraz obszar dookoła, w którym powinny nastąpić zmiany w strukturze funkcjonalno-przestrzennej (np. budowa dróg dojazdowych).

▶ Zmiana 7. Doprecyzowanie obszaru opracowania planu miejscowego dla cmentarzy. Ma on obejmować obszar cmentarza oraz co najmniej obszar obejmujący strefę ochronną (np. strefa sanitarna), w której występują ograniczenia w zabudowie i w zagospodarowaniu terenów.

▶ Zmiana 8. Doprecyzowanie procedur w zakresie lokalizacji określonych OZE (fotowoltaika, mikroinstalacje) na budynkach.

▶ Zmiana 9. Wskazanie sposobu „rysowania” ustaleń planu miejscowego (granice, linie zabudowy itp.) w nawiązaniu do już istniejących danych geodezyjnych i kartograficznych, które, co istotne, są już w postaci danych przestrzennych (elektroniczne, wektorowe i posiadają współrzędne), w celu tworzenia spójnych systemów informacji przestrzennej (SIP- geoportale, np. www.geoportal.gov.pl).

▶ Zmiana 10. Zmiany w zakresie aktów wykonawczych wskazujące sposób przygotowania projektu planu miejscowego oraz ocenę prawidłowości prac planistycznych.

▶ Zmiana 11. Zmiana sposobu zaangażowania zainteresowanych w procedurę sporządzania planu miejscowego – modyfikacje w przeprowadzaniu konsultacji społecznych oraz wprowadzenie Rejestru Urbanistycznego.

▶ Zmiana 12. Rezygnacja z obowiązku sporządzania prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego.

▶ Zmiana 13. Zmiany w zakresie podmiotów właściwych do opiniowania i uzgadniania projektu planu.

▶ Zmiana 14. Doprecyzowanie, że zgoda na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze nie jest wymagana dla obszarów położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy, oraz określenie terminu na wyrażenie przez ministra rolnictwa i rozwoju wsi zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze (w ciągu 60 dni brak wyrażenia stanowiska w tym terminie uważa się za równoznaczny z wyrażeniem zgody).

▶ Zmiana 15. Doprecyzowano, że uzasadnienie projektu nie podlega uzgodnieniom, a zatem uzgodnieniu podlega tylko treść uchwały oraz rysunek planu.

▶ Zmiana 16. Zmiana zakresu czynności ponawianych w toku procedury opracowania planu miejscowego.

▶ Zmiana 17. Wprowadzenie obowiązku zgodności planu miejscowego z planem ogólnym.

▶ Zmiana 18. Doprecyzowanie, że procedura sporządzania planu miejscowego bądź jego zmiany może być prowadzona równolegle, niemniej jednak uchwalenie planu miejscowego może nastąpić dopiero po uchwaleniu planu ogólnego i zweryfikowaniu tego planu ogólnego przez wojewodę w zakresie zgodności z przepisami prawnymi.

Podsumowując: najistotniejsze zmiany, jakie wprowadziła nowelizacja w procedurze sporządzania planu miejscowego, to:

• konieczność uwzględnienia polityki przestrzennej gminy określonej w strategii rozwoju gminy albo strategii rozwoju ponadlokalnego,
• zgodność planu miejscowego z planem ogólnym,
• sposób zaangażowania zainteresowanych w procedurę planistyczną (konsultacje społeczne) oraz informowania o przebiegu procesu planistycznego (Rejestr Urbanistyczny).

WAŻNE! Każdy plan miejscowy będzie musiał być zgodny z planem ogólnym gminy.

Wymogi co do zgodności

Zgodność planu miejscowego z planem ogólnym dotyczy:

1) zgodności przeznaczenia terenu z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej teren;

2) zgodności sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w zakresie:

– minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej,

– maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy,

– wysokości zabudowy,

– udziału powierzchni zabudowy,

– spełnienia wymogów, jeżeli zostały one w planie ogólnym ustalone, gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej (GSDIS).

plany w trybie uproszczonym

Nowela dopuszcza, by do sporządzania i uchwalania planu miejscowego albo jego zmiany zastosować postępowanie uproszczone. Jednak tylko w ściśle określonych w ustawie przypadkach. Sposób sporządzania planu w trybie uproszczonym uregulowano w nowo dodanym art. 27b. u.p.z.p. Mówiąc w dużym uproszczeniu: w tym trybie przewidziano pewne ułatwienia w procedurze, m.in. krótszy czas na uzgodnienia i ograniczenie form konsultacji społecznych.

Kiedy dopuszczalny

Plan miejscowy w trybie uproszczonym dotyczy wyłącznie:

• lokalizacji instalacji OZE innych niż elektrownie wiatrowe;
• wprowadzenia ustaleń związanych z powodzią;
• wprowadzenia ustaleń wynikających z decyzji ICP wydanych przez podmioty inne niż organy gmin, np. przez Wody Polskie;
• wprowadzania ustaleń wynikających z innych aktów prawnych (np. ustanowienia form ochrony przyrody, stref ochronnych ujęć wody itp.);
• wprowadzenia zmiany ustaleń dla danego terenu, nieobejmującej zniesienia zakazu zabudowy i ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenów, niepowodującej zwiększenia oddziaływania na środowisko, uciążliwości i ograniczeń w zabudowie na terenach sąsiednich;
• zmiany wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu o nie więcej niż 10 proc.;
• zmiany ustaleń dotyczących sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
• zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów lub pokrycia dachów;
• korekty linii rozgraniczającej poszczególne tereny oraz linii zabudowy o nie więcej niż 1 m;
• wprowadzenia ustaleń wynikających z przepisów dotyczących ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
• zmiany przebiegu sieci infrastruktury technicznej, pod warunkiem że nie wpłynie to na zwiększenie ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenów;
• uchylenia zakazu ograniczającego lokalizację określonych OZE (fotowoltaika, mikroinstalacje) na budynkach;
• uchylenia zakazu lokalizacji ICP z zakresu łączności publicznej (np. stacji bazowych telefonii komórkowej).

Nie zawsze możliwy

Postępowania uproszczonego przy sporządzaniu planu miejscowego nie można zastosować, gdy plan ten dotyczy:

• lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
• obszarów wymagających zgody przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
• obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,
• obszarów szczególnego zagrożenia powodzią,
• terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy,
• inwestycji lokalizowanych na obszarze parków narodowych i ich otulin, rezerwatów przyrody i ich otulin,
• obiektów i obszarów uznanych za pomniki historii,
• gruntów zmeliorowanych,
• lokalizacji przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

WAŻNE! Jeżeli celem opracowania planu miejscowego jest np. umożliwienie zabudowy terenu, na którym dotychczas funkcjonował zakaz zabudowy, albo realizacji inwestycji, która ograniczy zabudowę na sąsiednich terenach, to nie można zastosować trybu uproszczonego.

O czym trzeba pamiętać

W postępowaniu uproszczonym:

• sporządzając projekt planu miejscowego wraz z uzasadnieniem, w uzasadnieniu wskazuje się wyjaśnienie przyczyn zastosowania postępowania uproszczonego;
• konieczna jest zgoda wojewody na zastosowanie postępowania uproszczonego, w terminie 14 dni od dnia otrzymania wniosku, a brak odpowiedzi po tym terminie uznaje się za równoznaczne z wyrażeniem zgody;
• wojewoda, analizując wniosek, ocenia spełnienie zarówno pozytywnych, jak i negatywnych przesłanek zastosowania postępowania uproszczonego;
• dopuszcza się ograniczenie konsultacji społecznych do zbierania uwag w terminie 14 dni;
• termin na dokonanie opinii i uzgodnień, w tym ponawianych, wynosi maksymalnie 14 dni;
• w zakresie nieuregulowanym stosuje się odpowiednie przepisy dotyczące planów miejscowych.

Konieczność rezygnacji

W pewnych sytuacjach może okazać się konieczna rezygnacja z trybu uproszczonego już po podjęciu działań. Stanie się tak w sytuacji, gdy:

• wojewoda odmówi wyrażenia zgody na zastosowanie trybu uproszczonego,
• w toku procedury sporządzania projektu planu miejscowego oraz opiniowania i uzgadniania okaże się, że nie są spełnione warunki do zastosowania procedury uproszczonej lub wymagane jest przeprowadzenie oceny oddziaływania na środowisko.

Jeśli zajdzie jedna z powyższych okoliczności, to opiniowanie, uzgadnianie, konsultacje społeczne przeprowadza się jak dla podstawowej procedury planu miejscowego.

zpi: nowe rozwiązanie dla inwestorów i gmin

Nowelizacja ustawy wprowadziła nową formę planu miejscowego: zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI). Będzie mógł być sporządzony na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem włodarza, a uchwali go rada gminy. Ta szczególna forma planu miejscowego uregulowana została w nowo dodanych art. 37ea–37eg u.p.z.p. Jest to uchwała podejmowana przez radę gminy na wniosek inwestora, który chce zrealizować w gminie inwestycję (np. mieszkaniową, przemysłową). Uchwalana jest po negocjacjach prowadzonych między wójtem a inwestorem. Konsekwencją przyjęcia ZPI stanie się podpisanie umowy urbanistycznej w formie aktu notarialnego, która określi zobowiązania inwestora wobec gminy. Ta forma uchwalania planu może być szczególnie pomocna przy realizacji dużych zamierzeń inwestycyjnych.

Inwestycja główna i uzupełniająca

ZPI obejmuje obszar inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej. W przepisach nie zdefiniowano jednak, czym jest inwestycja główna. Określono natomiast, czym jest inwestycja uzupełniająca. Są to uzbrojenie terenu, drogi publiczne, linie kolejowe, obiekty związane z transportem publicznym, działalnością kulturalną, opieką nad dziećmi, szkoły, przedszkola, placówki opieki zdrowotnej, obiekty związane z pomocą społeczną i wsparciem dziennym, działalnością pożytku publicznego, sportem i rekreacją, obszary zieleni publicznej, obiekty na działalność handlową lub usługową, o ile służą inwestycji głównej.

Ustawodawca nie określił ograniczeń w zakresie tego, co może stanowić inwestycję główną. Może nią być zarówno osiedle mieszkaniowe czy obiekt produkcyjny, jak i OZE z wyłączeniem elektrowni wiatrowych i pod określonymi warunkami.

Podstawowe zasady

Każdy może być inwestorem inwestycji głównej i uzupełniającej. Nie ma w tym zakresie ograniczeń.

W procedurę sporządzania ZPI zaangażowani są wójt, burmistrz, prezydent miasta jako organ wykonawczy gminy oraz rada gminy, która uchwala ZPI.

ZPI jest zasadniczo instrumentem służącym inwestycjom prywatnym, zwłaszcza że jego elementem jest umowa urbanistyczna zawierana pomiędzy gminą a inwestorem. Wydaje się jednak, że w jego ramach możliwe będzie też zrealizowanie inwestycji przez spółki komunalne, które w umowie urbanistycznej z gminą uregulują kwestie wzajemnych praw i obowiązków związanych z inwestycją.

Wniesienie wniosku

Wójt może prowadzić jedno postępowanie w sprawie ZPI na podstawie kilku oddzielnych wniosków pochodzących od różnych inwestorów i wówczas podejmowana jest jedna uchwała w przedmiocie ZPI. Może również złączyć kilka oddzielnych wniosków o uchwalenie ZPI w jedno postępowanie. W obu przypadkach zawierana jest jedna umowa urbanistyczna.

Wniosek o ustalenie ZPI zawiera:

• projekt planu miejscowego (uchwała, rysunek planu, uzasadnienie, prognoza oddziaływania na środowisko, jeżeli jest wymagana), sporządzony na odpowiedniej dla projektu planu miejscowego mapie, sporządzony zgodnie z przepisami wykonawczymi określonymi dla sporządzania projektów planów miejscowych;
• zbiory danych przestrzennych dla projektu planu.

Umowa urbanistyczna

Nieodłącznym elementem ZPI jest umowa urbanistyczna (UU). Ta umowa to zawarte w formie aktu notarialnego zobowiązanie inwestora do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej. Gmina może również zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej sama albo np. zwolnić inwestora z całości lub części opłaty planistycznej.

UU jest to zawarte w formie aktu notarialnego zobowiązanie inwestora do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej np. poprzez:

• przekazanie nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej,
• pokrycie całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym zapłaty ceny za nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca,
• pokrycie całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, tj. odszkodowania albo wykupu w związku z obniżeniem wartości albo ograniczeniem lub brakiem możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób w związku z uchwaleniem ZPI.

UU może zostać także zawarta z osobą trzecią, będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca. Stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie ZPI.

W UU gmina może w szczególności:

• zobowiązać się do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy,
• zwolnić w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej.

Kolejność działań przy zawieraniu umowy

UU zawiera wójt w imieniu gminy. Skutki prawne zawarcia UU powstają z dniem wejścia w życie ZPI, ale w brzmieniu określonym w załączniku do umowy. Załącznikiem do UU jest projekt ZPI.

Formalnie najpierw w postaci aktu notarialnego zawierana jest UU, której obowiązkowym załącznikiem jest określony projekt ZPI. Dopiero potem taki projekt ZPI, stanowiący załącznik do UU, jest przedkładany radzie gminy w celu uchwalenia. Musi zatem wystąpić tożsamość projektu ZPI stanowiącego załącznik do UU (akt notarialny) i projektu ZPI przedłożonego radzie gminy do uchwalenia. Z tych względów rada gminy może albo taki projekt przyjąć bez zastrzeżeń, albo odrzucić w całości. Rada gminy nie może wprowadzać zmian do projektu ZPI. W przypadku odrzucenia ZPI rada gminy może podjąć uchwałę o zwróceniu projektu ZPI do wójta, z propozycjami poprawek zarówno do ZPI, jak i UU. Przedmiotowa uchwała otwiera pole do ponownych negocjacji zarówno UU, jak i ustaleń projektu ZPI. Co istotne, w negocjacjach dotyczących UU obowiązkowo uczestniczy osoba wskazana przez radę gminy albo jej przewodniczący. Przedstawiciele rady gminy są zatem zaangażowani w negocjacje i kształt zarówno UU, jak i projektu ZPI od samego początku.

Rada gminy, uchwalając ZPI, stanowiący załącznik do UU, wyraża tym samym zgodę na zawarcie UU. Nie ma zatem w tym przypadku konieczności podejmowania przez radę gminy odrębnej uchwały udzielającej wójtowi zgody na czynności przekraczające zwykły zarząd dotyczące nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości.

UU w formie aktu notarialnego, której załącznikiem jest określony projekt ZPI, jest zawierana po przeprowadzeniu opiniowania, uzgadniania, w tym ponownego, projektu ZPI, uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości, których ZPI dotyczy, na cele nierolnicze i nieleśne oraz przeprowadzeniu konsultacji społecznych dotyczących projektu ZPI.

• Jakie konsekwencje niesie ZPI dla dotychczasowych planów?

ZPI jest szczególnym rodzajem planu miejscowego. Jego uchwalenie powoduje utratę mocy obowiązującej planów miejscowych lub ich części dotyczących obszaru objętego ZPI. Uchwalenie ZPI nie powoduje natomiast utraty mocy obowiązującej uchwał podjętych w trybie specustawy mieszkaniowej.

• Czy strony mogą odstąpić od umowy?

Tak, ustawa dopuszcza taką możliwość. Zgodnie z nowym art. 37ed ust. 11 u.p.z.p., jeżeli ZPI zostanie uchylony, zmieniony lub zostanie stwierdzona jego nieważność przed upływem pięciu lat od dnia jego wejścia w życie, to strony UU mogą od niej odstąpić. Przy czym mogą to zrobić w terminie sześciu miesięcy od dnia uchylenia, zmiany lub stwierdzenia nieważności ZPI. Prawo do odstąpienia od umowy mają zarówno wójt, jak i inwestor czy osoba trzecia będąca właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca.

Najważniejsze różnice w procedurze

Procedura sporządzania ZPI różni się od procedury uchwalania planu miejscowego przede wszystkim tym, że postępowanie inicjowane jest przez inwestora, który składa do wójta projekt planu miejscowego. Na tym etapie wykorzystano pewne rozwiązania z kodeksu postępowania administracyjnego, w związku z czym procedura ta przypomina trochę postępowanie administracyjne, np. jeżeli wniosek jest niekompletny, inwestor jest wzywany do jego uzupełnienia. Termin na uzupełnienie braków to maksymalnie 14 dni. W przypadku natomiast, gdy wójt stwierdzi, że wniosek jest niekompletny, braki nie zostały uzupełnione i pozostawi wniosek bez rozpatrzenia, inwestorowi przysługuje prawo wniesienia zażalenia do wojewody. Jest to ochrona inwestora przed nieuzasadnionym pozostawieniem przez wójta wniosku bez rozpoznania. Wojewoda jest zaś organem, który weryfikuje zgodność aktów planistycznych z przepisami prawa.

Specyficznych przepisów odnoszących się wyłącznie do tej procedury jest jednak znacznie więcej, m.in.:

• terminy na przekazanie wniosku radzie gminy, udostępnienia w Rejestrze Urbanistycznym, zawiadomienia społeczeństwa o takiej procedurze wyznaczono na trzy dni robocze (art. 37eb ust. 4 u.p.z.p.);
• terminy na zajęcie stanowiska przez podmioty opiniujące i uzgadniające, w tym ponawiane uzgodnienia, to 14 dni, przy czym nie ma możliwości wydłużenia tego terminu na wniosek podmiotu opiniującego lub uzgadniającego;
• konieczne jest przeprowadzenie negocjacji zarówno z inwestorem, jak i właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, w celu zawarcia UU, której załącznikiem jest określony projekt ZPI;
• konsultacje społeczne mogą zostać ograniczone tylko do zbierania uwag i skrócone do 21 dni (art. 37ec ust. 5);
• wprowadzenie zmian do projektu ZPI wynikających z opinii, uzgodnień, przeprowadzonych konsultacji ma nastąpić w terminie do 14 dni;
• zawarcie UU następuje po przeprowadzeniu opiniowania, uzgadniania, w tym ponowionego, uzyskaniu zgody na zmianę przeznaczenia nieruchomości na cele nierolnicze i nieleśne, przeprowadzeniu konsultacji społecznych;
• możliwe jest przyjęcie przez radę gminy projektu ZPI albo bez uwag, albo odrzucenie w całości; brak jest możliwości wprowadzenia zmian, a jedynie możliwość podjęcia uchwały o zwrocie projektu do wójta ze wskazaniem propozycji poprawek zarówno do UU, jak i projektu ZPI;
• po odrzuceniu przez radę gminy projektu ZPI ponowienie czynności dotyczy tylko i wyłącznie ponowienia negocjacji, zamieszczenia nowego projektu ZPI i projektu nowej UU w Rejestrze Urbanistycznym, dokonania uzgodnień, zawarcia UU i zamieszczenia jej w Rejestrze Urbanistycznym oraz przedłożenia radzie gminy – w takiej sytuacji nie ponawia się konsultacji społecznych.

Wyjątkowy rodzaj inwestycji: OZE

Nowelizacja przewiduje uproszczony tryb ZPI dla OZE, które:

• nie są elektrowniami wiatrowymi, a więc np. dla instalacji geotermalnych, hydrotermalnych, opartych na biomasie czy biogazie;
• nie dotyczą: lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, obszarów wymagających zgody przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, obszarów szczególnego zagrożenia powodzią, terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy, inwestycji lokalizowanych na obszarze parków narodowych i ich otulin, rezerwatów przyrody i ich otulin, obiektów i obszarów uznanych za pomniki historii, gruntów zmeliorowanych.

Gdy nie zachodzą ww. warunki, to:

• nie jest wymagana zgoda rady gminy na przystąpienie do ZPI;
• konsultacje społeczne obejmujące zbieranie uwag i zbieranie ankiet oraz geoankiet prowadzi się przez 14 dni;
• konsultacje społeczne obejmujące spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego, oraz spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego, przeprowadza się nie wcześniej niż trzy dni od dnia rozpoczęcia konsultacji społecznych i nie później niż trzy dni przed zakończeniem zbierania uwag i zbierania ankiet oraz geoankiet.

ZPI a specustawa mieszkaniowa

ZPI ma docelowo zastąpić uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących, które są obecnie ustalane na podstawie specustawy mieszkaniowej.

Przepisy przejściowe regulują też postępowanie w okresie przejściowym.

▶ Obowiązujące i podjęte przed 1 stycznia 2026 r. uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej zachowają moc i będą mogły być zmieniane. Dla takich uchwał stosuje się przepisy dotychczasowe.

▶ Do czasu wejścia w życie planu ogólnego do wszczętych i niezakończonych uchwał w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej stosuje się przepisy dotychczasowe z pewnymi wyjątkami. Wyjątki te dotyczą określonych w specustawie mieszkaniowej definicji i standardów, takich jak:

• definicje inwestycji towarzyszącej, powierzchni biologicznie czynnej, obszaru zabudowy śródmiejskiej;
• konieczność określenia minimalnego udziału powierzchni ogólnodostępnego, nieogrodzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu lokalizowanego w ramach powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji mieszkaniowej;
• wybrane standardy lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych, w tym przede wszystkim zapewnienie minimalnego terenu biologicznie czynnego jako ogólnodostępnego oraz zapewnienia minimalnej liczby stanowisk postojowych.

Dodajmy, że nowelizacja zmienia ww. definicje i standardy w specustawie mieszkaniowej. Jeśli postępowanie w trybie specustawy mieszkaniowej będzie prowadzone po wejściu w życie nowelizacji, a przed wejściem w życie planu ogólnego, to stosuje się przepisy dotychczasowe i brzmienie określonych ww. definicji i standardów sprzed nowelizacji. Jeżeli natomiast postępowanie w sprawie specustawy mieszkaniowej nie zakończyło się przed wejściem w życie planu ogólnego, to stosować się już będzie przepisy nowe, w tym określone definicje i standardy w brzmieniu nadanym nowelizacją.

▶ Do inwestycji realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej, o które wnioski złożono przed 1 stycznia 2026 r., stosuje się przepisy:

• ustawy o własności lokali, prawo budowlane, o autostradach płatnych;
• wybrane z ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, o Krajowym Zasobie Nieruchomości, o Centralnym Porcie Komunikacyjnym

‒ w brzmieniu obowiązującym 31 grudnia 2025 r.

Jak wynika z uzasadnienia do nowelizacji, celem było zapewnienie obowiązywania ustaw w stanie prawnym z dnia poprzedzającego dzień utraty mocy obowiązującej specustawy. Dodatkowo do 31 grudnia 2005 r. uchwały w trybie specustawy mieszkaniowej uchwala się zgodnie ze strategią rozwoju otoczenia Centralnego Portu Komunikacyjnego.

WAŻNE! Od 1 stycznia 2026 r. nie będzie już obowiązywała specustawa mieszkaniowa, a zatem zabraknie podstawy prawnej do podejmowania uchwał w sprawie realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących.

Dwie różne ścieżki

W okresie od wejścia w życie nowelizacji do 31 grudnia 2025 r. równolegle będą mogły być podejmowane uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie specustawy mieszkaniowej i przyjmowane ZPI w trybie znowelizowanej u.p.z.p. ZPI będą bowiem mogły być uchwalane już od dnia wejścia w życie ustawy. Po 1 stycznia 2026 r. ZPI będą jedynym instrumentem planowania przestrzennego uchwalanym na wniosek inwestora, który będzie chciał zrealizować inwestycję główną (i to niekoniecznie mieszkaniową) oraz inwestycję towarzyszącą.

Przykład 1

Przykład 2

Przykład 3

Przykład 4

Przykład 5

Przykład 6

Miejscowy plan rewitalizacji

Nowelizacja nie przewiduje istotnych zmian w procedurze opracowania miejscowego planu rewitalizacji. W związku z wprowadzeniem ZPI do miejscowego planu rewitalizacji:

• wprowadzono zapisy o inwestycji głównej oraz inwestycji uzupełniającej,
• wprowadzono analogiczne zapisy, jak zapisy w ZPI dotyczące UU,
• wskazano, że w zakresie nieuregulowanym do ZPI i miejscowego planu rewitalizacji stosuje się przepisy dotyczące miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

nowość: plan zmieni wojewoda

Nowelizacja wprowadza ważne nowe rozwiązanie planistyczne: zarządzenie wojewody w sprawie planu miejscowego dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla ochrony podstawowych interesów bezpieczeństwa państwa lub gospodarki narodowej.

W tym przypadku:

• wnioskodawcą jest Rada Ministrów, która wnosi do wojewody o wydanie zarządzenia w sprawie planu miejscowego dla inwestycji o szczególnym znaczeniu dla ochrony podstawowych interesów bezpieczeństwa państwa lub gospodarki narodowej, o planowanych kosztach inwestycji wynoszących co najmniej 500 mln zł oraz liczbie nowych miejsc pracy wynoszącej co najmniej 50;
• procedurę sporządzania projektu planu prowadzi wojewoda, przy czym możliwość konsultacji społecznych można ograniczyć do zbierania uwag w terminie 14 dni;
• konieczne jest wyrażenie zgody przez radę gminy na plan miejscowy w brzmieniu przedłożonym przez wojewodę i udostępnionym w Rejestrze Urbanistycznym – brak zgody skutkuje brakiem możliwości wydania zarządzenia;
• do wydania zarządzenia nie można stosować procedury ZPI ani uproszczonej procedury planu miejscowego.

Postępowanie z aktami planistycznymi w okresie przejściowym

Ustawa zawiera liczne przepisy przejściowe, które określają los już obowiązujących studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, bądź też tego rodzaju dokumentów, do których sporządzenia przystąpiono, lecz nie zdążono ich uchwalić przed dniem wejścia w życie ustawy

Przepisy przejściowe wskazują też, jakie przepisy należy uwzględnić, jeśli procedurę rozpoczyna się w okresie przejściowym. Są niezwykle rozbudowane – przybliżamy zatem najważniejsze zasady.

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Jedna z największych obaw gminnych władz, pracowników wydziałów architektury i urbanistyki, a także planistów związana jest z tym, czy w związku z wejściem w życie reformy planowania przestrzennego mogą kontynuować rozpoczęte już prace nad studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego albo nad jego zmianami, a także uchwalaniem nowych planów miejscowych. Liczne obawy budzi też krótki czas pozostały do końca obowiązywania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium ma bowiem obowiązywać tylko do 31 grudnia 2025 r. W tym czasie, a więc w niecałe trzy lata, gminy muszą opracować i uchwalić plany ogólne, które od tej pory będą podstawą wszelkiego planowania przestrzennego w gminach. Jeśli gmina zdoła uchwalić plan ogólny przed tą datą, to istniejące studium straci moc obowiązującą w dacie uchwalenia planu ogólnego.

WAŻNE! Obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zachowują moc do dnia wejścia w życie w danej gminie planu ogólnego, ale nie dłużej niż do 31 grudnia 2025 r., i stosuje się do nich dotychczasowe przepisy. Okres ten ma pozwolić gminom na opracowanie i uchwalenie planów ogólnych.

Przykład 7

Przykład 8

Studia w trakcie procedowania

Do będących w trakcie procedowania projektów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany po wejściu w życie nowej ustawy będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy u.p.z.p., ale tylko w trzech przypadkach. Stanie się tak, jeżeli:

• przed dniem wejścia w życie ustawy wystąpiono o opinie i uzgodnienia tych projektów albo ich zmian;
• zmiana tych studiów dotyczy wyłącznie inwestycji celu publicznego;
• zmiana dotyczy wyłącznie inwestycji dotyczących gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju, takimi jak: woda, lasy państwowe, złoża kopalin (np. węgiel, miedź itp.), oraz zasobami przyrodniczymi parków narodowych lub działalności związanej z poszukiwaniem lub rozpoznawaniem ww. złóż kopalin oraz ich wydobywaniem.

Oznacza to, że jeżeli gmina zdążyła wysłać projekt studium bądź jego zmiany do opiniowania i uzgadniania przed dniem wejścia w życie ustawy, to dalej prowadzi tę procedurę tak, jak robiła to do tej pory (tzw. starym trybem). W sytuacji odwrotnej ‒ jeżeli gmina nie zdążyła do tej daty wysłać projektu do opiniowania i uzgadniania – po wejściu w życie ustawy nie będzie miała podstawy do prowadzenia procedury uchwalenia nowego studium bądź jego zmiany. To oznacza, że takie projekty studiów w praktyce trafią do kosza. W okresie od dnia wejścia w życie ustawy do 31 grudnia 2025 r. nie będzie bowiem można również wszcząć procedury uchwalenia nowego bądź zmiany istniejącego studium, poza wyjątkami dotyczącymi inwestycji celu publicznego oraz strategicznych zasobów naturalnych kraju i wybranych złóż kopalin.

Podsumowując: w przypadku studiów w okresie przejściowym w praktyce będzie można jedynie dokończyć procedury odpowiednio zaawansowane w dniu wejścia w życie ustawy, a więc z rozpoczętą przed jej wejściem w życie procedurą uzgodnieniową.

Trzeba podkreślić, że przepisy nie precyzują, czy trzeba wysłać projekt do wszystkich właściwych organów i instytucji, czy wystarczy tylko do jednego, np. komisji urbanistycznej. Wydaje się jednak, że procedura uzyskiwania opinii lub uzgodnień rozpoczyna się już z chwilą wysłania pierwszego wniosku o opinię/uzgodnienie i jako taka będzie traktowana w kontekście ww. przesłanki.

Przykład 9

Przykład 10

Przykład 11

Przykład 12

WAŻNE! Po wejściu ustawy w życie nie będzie można rozpocząć procedury uchwalania nowego bądź zmiany istniejącego studium, poza wyjątkami dotyczącymi inwestycji celu publicznego oraz strategicznych zasobów naturalnych kraju i wybranych złóż kopalin. Na starych zasadach będzie można dokończyć procedury uchwalenia bądź zmiany studium, o których uzgodnienia i opinie wystąpiono przed dniem wejścia w życie ustawy

plany miejscowe

Dotychczasowe plany miejscowe zachowają moc na obszarze, dla którego zostały uchwalone, do czasu wejścia w życie nowych planów miejscowych, opracowanych już na podstawie zmienionej ustawy. Takie plany będą też mogły być zmieniane. Niemniej jednak zmiana obowiązujących planów miejscowych będzie następować już według nowych przepisów. Ważne jest, że obowiązujących planów miejscowych nie trzeba uzupełniać o nowe definicje podane w ustawie, a dotyczące handlu wielkopowierzchniowego, powierzchni biologicznie czynnej, udziału powierzchni biologicznie czynnej, wysokości zabudowy, intensywności zabudowy, nadziemnej intensywności zabudowy, powierzchni kondygnacji, kondygnacji nadziemnej oraz udziału powierzchni zabudowy. Zatem w obowiązujących planach miejscowych funkcjonować będą definicje w nich zawarte i obowiązujące dotychczas. Natomiast zmiana obecnie obowiązującego planu miejscowego będzie wymagała uwzględnienia już nowych definicji z ustawy.

WAŻNE! Obowiązujące plany miejscowe nie stracą mocy. Gmina będzie mogła je zmienić, natomiast zmiana będzie musiała już uwzględniać nowe pojęcia wprowadzone nowelizacją.

Postępowanie z rozpoczętymi projektami

W okresie przejściowym możliwe jest też kontynuowanie prac nad rozpoczętymi projektami planów miejscowych. Jednak jakie przepisy trzeba będzie przy tym uwzględnić, zależy od tego, na jakim etapie są prace nad projektem.

▶ Gdy procedury są na początkowym etapie. W przypadku planów miejscowych, których procedury rozpoczęto przed wejściem w życie ustawy, nowe przepisy będzie trzeba stosować wówczas, gdy prace będą jeszcze na początkowym etapie, tj. o ile nie wysłano projektu do opiniowania i uzgadniania. Wówczas trzeba będzie:

• uwzględnić w projekcie nowe definicje: handlu wielkopowierzchniowego, powierzchni biologicznie czynnej, udziału powierzchni biologicznie czynnej, wysokości zabudowy, intensywności zabudowy, nadziemnej intensywności zabudowy, powierzchni kondygnacji, kondygnacji nadziemnej oraz udziału powierzchni zabudowy;
• ustalić w planie: zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalnej intensywności zabudowy, maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, minimalnej liczby i sposobu realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową oraz linii zabudowy i gabarytów obiektów;
• określić linie zabudowy dla kondygnacji podziemnych;
• pamiętać o konieczności takiego ustalania granic terenów o określonym przeznaczeniu, aby pokrywały się np. z granicami działek ewidencyjnych lub innych obiektów przestrzennych (użytków, budynków itp.);
• uwzględnić obowiązek uzgadniania projektu planu z podmiotami, o których mowa w art. 17 pkt 6 u.p.z.p.;
• uwzględnić dane przestrzenne (GML, ang. geography markup language) dotyczące przeznaczeń oraz linii zabudowy.

▶ Jeśli osiągnięto etap opiniowania. Jeżeli gmina zdążyła wystąpić o opinie i uzgodnienia (choćby do jednego z podmiotów wskazanych w przepisach – podobnie jak przypadku studium), to procedura sporządzania planu prowadzona jest według dotychczasowych przepisów (starym trybem), ale trzeba sporządzić dane przestrzenne już według nowelizacji. Brak obowiązku sporządzania nowych danych przestrzennych dotyczy tylko tych planów miejscowych, co do których ogłoszono o wyłożeniu do publicznego wglądu.

Przykład 13

Przykład 14

Przykład 15

Przykład 16

Przykład 17

Niesprzeczność ze studium

Przy uchwalaniu planów miejscowych stosuje się w dotychczasowym brzmieniu – do czasu wejścia w życie planu ogólnego – art. 15 u.p.z.p. (a więc określający elementy, które powinny znaleźć się w planie miejscowym) i art. 20 u.p.z.p. (wskazujący, co stwierdza rada gminy, uchwalając plan miejscowy).

Wójt do czasu wejścia w życie planu ogólnego, ale nie dłużej niż do 1 stycznia 2026 r., wciąż będzie musiał sporządzać projekt planu zgodnie ze studium, a rada będzie musiała stwierdzać, że plan miejscowy nie narusza ustaleń studium.

Spełnienie wymogu potwierdzania zgodności ze studium nie będzie konieczne tylko w dwóch przy padkach:

• w zakresie lokalizacji urządzeń wytwarzających energię z OZE oraz ich stref ochronnych, których od dnia wejścia w życie ustawy się nie stosuje;
• jeżeli plan miejscowy albo jego zmiana dotyczą wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego, w sytuacji gdy studium przestało już obowiązywać, tj. od 1 stycznia 2026 r., a nie został jeszcze uchwalony plan ogólny; celem tego wyjątku jest umożliwienie gminom realizacji inwestycji celu publicznego niezależnie od ich postępów w przygotowaniu planów ogólnych.

WAŻNE! Wymóg niesprzeczności planu miejscowego ze studium będzie musiał być w dalszym ciągu spełniony, ale tylko do dnia wejścia w życie planu ogólnego.

Jeśli początek prac po 1 stycznia 2026 r.

Po dniu utraty mocy obowiązującej przez studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a więc po 1 stycznia 2026 r., uchwalenie nowego planu miejscowego albo jego zmiany będzie możliwe, jeżeli w danej gminie będzie już obowiązywał plan ogólny.

Wyjątki dotyczą trzech sytuacji:

1) jeżeli do 31 grudnia 2025 r. gmina zdąży ogłosić o terminie wyłożenia projektu planu albo jego zmiany do publicznego wglądu – w takiej sytuacji stosuje się zapisy studium w brzmieniu dotychczasowym (tj. przedłuża się w tym konkretnym przypadku ważność studium);

2) jeżeli plan miejscowy albo jego zmiana dotyczą inwestycji celu publicznego;

3) jeżeli zmiana dotyczy wyłącznie inwestycji dotyczących gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju, takimi jak: woda, lasy państwowe, złoża kopalin (np. węgiel, miedź itp.), oraz zasoby przyrodnicze parków narodowych lub działalności związanej z poszukiwaniem lub rozpoznawaniem ww. złóż kopalin oraz ich wydobywaniem.

Optymalnie zakończenie rozpoczętych przed wejściem w życie nowelizacji prac planistycznych powinno więc zostać zaplanowane przed 31 grudnia 2025 r., kiedy studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będą jeszcze obowiązywały.

obowiązywanie innych dokumentów

Ustawa zawiera też przepisy przejściowe dotyczące dokumentów mających wpływ na planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, a uchwalanych na podstawie innych ustaw niż u.p.z.p.

▶ Do czasu wejścia w życie nowych uchwał zachowają moc dotychczasowe:

• uchwały o wyznaczeniu obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji oraz gminne programy rewitalizacji,
• strategie rozwoju gminy oraz strategie rozwoju ponadlokalnego.

Będą one też mogły być zmieniane. Dotychczasowe przepisy znajdą zastosowanie do spraw opracowania tych dokumentów wszczętych, ale niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy.

▶ Do dnia wejścia w życie nowych dokumentów zachowają też moc plany ochrony parków narodowych, rezerwatów przyrody i parków krajobrazowych oraz plany zadań ochronnych i plany ochrony dla obszarów Natura 2000. Plany te będą też mogły być zmieniane.

Rejestr Urbanistyczny: czy wreszcie powstanie spójny system informacji przestrzennej

Nowelizacja przewiduje uruchomienie nowego systemu teleinformatycznego, który ma gromadzić i udostępniać wszelkie dokumenty związane z planowaniem przestrzennym. Będzie można w nim przejrzeć m.in. plany i projekty, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne, a także rozstrzygnięcia organów nadzoru

W założeniu ustawodawcy nowa baza danych ‒ Rejestr Urbanistyczny ‒ ma być bogatym źródłem informacji i danych planistycznych zarówno dla urzędów, jak i dla obywateli. Ma być przy tym nieodpłatny i dostępny dla wszystkich zainteresowanych. Dla samorządów oznacza to jednak dodatkowy obowiązek. Będą zobowiązane zamieszczać tam istotne dane związane z planowaniem przestrzennym. Przepisy dotyczące rejestru zaczną obowiązywać od 2026 r., co ma pozwolić urzędom gmin na przygotowanie się do nowych obowiązków.

Więcej danych w bazach

Od 1 października 2020 r. gminy tworzą, aktualizują i udostępniają zbiory danych przestrzennych, czyli, w dużym uproszeniu, dotyczących obiektów zlokalizowanych w przestrzeni i mających współrzędne geodezyjne. Obecnie dane przestrzenne obejmują wykazy dokumentów planistycznych (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego), do których są załączane odpowiednie uchwały ich dotyczące, części graficzne dokumentu planistycznego w postaci cyfrowej reprezentacji z nadaną georeferencją w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych oraz lokalizacją przestrzenną obszaru objętego dokumentem w postaci wektorowej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych. Dane te są zamieszczane na stronach gmin, zarówno w Biuletynie Informacji Publicznej, jak i ‒ jeśli dana gmina taki ma ‒ w systemach informacji przestrzennej (SIP).

Mapy, które przeglądamy na geoportalach, w tym gminnych SIP, to graficzna wizualizacja baz danych.

Nowelizacja wskazuje, jakiego rodzaju dane przestrzenne mają być sporządzane w stosunku do poszczególnych aktów planowania przestrzennego. Nowością jest, że:

• w przypadku planu ogólnego – konieczne będzie wskazanie lokalizacji przestrzennej stref planistycznych, obszaru uzupełnienia zabudowy, obszaru zabudowy śródmiejskiej oraz stref wyznaczenia różnych standardów dostępności infrastruktury społecznej w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych wraz z atrybutami;
• w przypadku planu miejscowego – konieczne będzie wskazanie lokalizacji przestrzennej terenów o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania oraz linii zabudowy w postaci wektorowej, w obowiązującym państwowym systemie odniesień przestrzennych wraz z atrybutami.

Obowiązkowe dane przestrzenne dla aktów planowania przestrzennego stanowią załącznik do uchwały przyjmującej akt planowania przestrzennego lub wydanego zarządzenia zastępczego wojewody w sprawie uchwalenia aktu planowania przestrzennego.

Nowy zasób informacyjny

Rejestrowi Urbanistycznemu poświęcono nowo dodany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rozdział 5b. Wskazuje on m.in. podstawowe zasady jego funkcjonowania oraz gromadzenia w nim danych. Rejestr ten m.in.:

• prowadzi się w systemie teleinformatycznym (art. 67e. ust. 1 u.p.z.p.);
• prowadzi się w sposób zapewniający interoperacyjność udostępnionych w nim zbiorów i związanych z nimi usług (art. 67e. ust.2 u.p.z.p.);
• zapewnia nieodpłatny dostęp do informacji i danych w nim udostępnianych za pomocą środków komunikacji elektronicznej z wykorzystaniem usług takich jak np. wyszukiwanie, pobieranie, przeglądanie;
• zawiera jawne dane, z wyłączeniem danych osobowych.

W ramach rejestru:

• będą gromadzone informacje i dane z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne;
• umożliwia się tworzenie, aktualizację i udostępnianie danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

W rejestrze mają być udostępnione zarówno akty planowania przestrzennego, jak i informacje z nimi związane, dotyczące całego obszaru kraju. Rejestr ten ma zatem skupiać w jednym miejscu informacje dotyczące planowania przestrzennego pochodzące z różnych źródeł. Celem jest utworzenie wiarygodnego źródła danych i informacji do efektywnego zarządzania przestrzenią, ułatwienia partycypacji społecznej, zapewnienia przejrzystości procedur planistycznych, i tym samym przyśpieszenia procesu inwestycyjnego.

Dla każdych danych przestrzennych sporządza się meta dane, tj. informacje o danych. W dużym uproszczeniu są to informacje o tym, kiedy dane zostały opracowane, przez kogo, czego dotyczą i kiedy były aktualizowane. Metadane będą przechowywane w rejestrze.

Zobowiązani do wprowadzenia informacji

Nowelizacja zakłada, że będzie to narzędzie teleinformatyczne tworzone i zarządzane przez właściwego ministra (ds. budownictwa). Jednak dane do niego będą wprowadzane przez:

• organy wytwarzające informacje lub dane,
• w przypadku orzeczeń sądów administracyjnych – przez organ, który sporządził zaskarżony akt,
• w przypadku decyzji administracyjnych – przez organ właściwy do rozpoznania sprawy w pierwszej instancji.

Zatem dostarczycielami danych do rejestru będą m.in. wszystkie gminy.

W akcie wykonawczym zostaną określone:

• szczegółowe rozwiązania organizacyjno-techniczne rejestru,
• szczegółowy zakres informacji i danych gromadzonych w rejestrze,
• tryb tworzenia, aktualizacji oraz udostępniania informacji i danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym danych przestrzennych.

WAŻNE! Gminy są zobowiązane do zasilenia rejestru wytworzonymi przez nie danymi przestrzennymi do 31 marca 2026 r., a więc maksymalnie w terminie trzech miesięcy od utraty mocy obowiązującej przez studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Co trzeba zamieszczać

W rejestrze zamieszcza się, niezwłocznie po ich sporządzeniu:

• uchwały o przystąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego oraz gminnego programu rewitalizacji,
• wnioski o sporządzenie lub zmianę planów miejscowych oraz wniosków o uchwalenie ZPI;
• diagnozy dotyczące rewitalizacji,
• uchwały o szczegółowym trybie i harmonogramie opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
• diagnozy dotyczące sytuacji społecznej, gospodarczej i przestrzennej, z uwzględnieniem obszarów funkcjonalnych, w tym miejskich obszarów funkcjonalnych przygotowywanych w ramach opracowania projektu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
• akty planowania przestrzennego wraz z uzasadnieniem,
• uchwały w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, uchwał o przyjęciu gminnych programów rewitalizacji oraz uchwał w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji specjalnej strefy rewitalizacji,
• uchwały o przyjęciu strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego,
• wnioski o wydanie decyzji ICP i WZ, z wyłączeniem dotyczących terenów zamkniętych Ministerstwa Obrony Narodowej,
• decyzje ICP i WZ, z wyłączeniem dotyczących terenów zamkniętych Ministerstwa Obrony Narodowej,
• uchwały w sprawie aktualności planu ogólnego oraz planów miejscowych i oceny aktualności i stopnia realizacji programu rewitalizacji,
• zarządzenia zastępcze wojewody w sprawie uchwalenia aktu planowania przestrzennego,
• rozstrzygnięcia nadzorcze wojewody stwierdzające nieważność aktów planowania przestrzennego,
• wyroki sądów administracyjnych dotyczące decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz aktów planowania przestrzennego.

Ponadto w rejestrze udostępnia się projekty:

• aktów planowania przestrzennego przekazane do uzgodnień i opiniowania, poddawane konsultacjom społecznym lub przedstawiane radzie gminy albo sejmikowi województwa wraz z uzasadnieniem, wykazem wniosków, raportem z konsultacji społecznych oraz prognozą oddziaływania na środowisko, o ile ich sporządzenie jest wymagane, najpóźniej w dniu odpowiednio przekazania, ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych lub przedstawienia;
• gminnych programów rewitalizacji, uchwał w sprawie wyznaczenia obszarów zdegradowanych i obszarów rewitalizacji, uchwał w sprawie ustanowienia na obszarze rewitalizacji specjalnych stref rewitalizacji, przekazane do uzgodnień i opiniowania, poddawane konsultacjom społecznym lub przedstawiane radzie gminy wraz z uzasadnieniem, raportem z konsultacji oraz prognozą oddziaływania na środowisko, o ile ich sporządzenie jest wymagane, najpóźniej w dniu odpowiednio przekazania, ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych lub przedstawienia;
• strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego przekazane do konsultacji, lub przedstawiane zarządowi województwa.

Co ważne, dane dotyczące konkretnego aktu planowania przestrzennego wprowadzać się będzie do rejestru na różnych etapach sporządzania projektów aktów planowania przestrzennego. Takie rozwiązanie ma zapewnić dostępność do aktów planowania przestrzennego na kolejnych etapach jego sporządzania, możliwość weryfikacji, jakie zmiany zostały wprowadzone na poszczególnych etapach oraz z czego wynikały.

To zatem spora rewolucja również dla właścicieli nieruchomości. Do tej pory zainteresowani mogli zapoznawać się z projektem planu miejscowego na etapie wyłożenia do publicznego wglądu. Nowelizacja, poprzez obowiązek zamieszczania danych w rejestrze, umożliwi zainteresowanym dostępność do poszczególnych wersji projektu aktu planowania przestrzennego na poszczególnych etapach.

Dodatkowo w rejestrze dane mogą być uzupełnione o inne informacje i dane konieczne w procedurze planistycznej, na podstawie porozumienia właściwego ministra z ministrem właściwym do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, określającego zakres i tryb ich tworzenia, aktualizacji i udostępniania.

WAŻNE! Dostęp do Rejestru Urbanistycznego będzie możliwy na różnych etapach przygotowania aktu planowania przestrzennego, będzie to wynikać bezpośrednio ze znowelizowanej u.p.z.p.

Czy mieszkańcy będą mieli więcej do powiedzenia

Rozszerzony będzie udział mieszkańców w tworzeniu aktów planowania przestrzennego. Zmodyfikowano m.in. zasady konsultacji społecznych. Ponadto będą oni mogli łatwiej dotrzeć do informacji. Uwagi w ramach konsultacji będzie można składać m.in. elektronicznie

W dotychczasowej procedurze opracowania projektu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego występowały dwa etapy, w których zainteresowani mieszkańcy gminy i właściciele nieruchomości mogli wyrazić swoje stanowisko dotyczące optymalnego, z ich punktu widzenia, zagospodarowania terenu objętego studium lub planem oraz ustaleń projektowanego dokumentu. Był to:

• po pierwsze – etap składania wniosków do projektów studium lub planu i,
• po drugie – etap składania uwag podczas wyłożenia projektu do publicznego wglądu.

Celem nowelizacji jest natomiast zaangażowanie jak najszerszej grupy interesariuszy w proces sporządzania aktów planowania przestrzennego i maksymalne rozszerzenie sposobów i form tego zaangażowania. W związku z tym w nowelizacji zostały zdefiniowane zasady partycypacji społecznej obejmujące:

• zapewnienie udziału interesariuszom udziału w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego;
• poznanie potrzeb, stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej;
• edukację w zakresie planowania przestrzennego;
• podejmowanie działań ukierunkowanych służących zaangażowaniu interesariuszy w prowadzenie polityki przestrzennej.

Interesariusze, czyli kto

Zostali oni zdefiniowani przez nowelizację jako:

• osoby fizyczne, w tym również osoby mające ograniczoną zdolność do czynności prawnych,
• osoby prawne,
• jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym przepisy przyznają zdolność prawną,
• JST i ich jednostki organizacyjne,
• organy władzy publicznej,
• inne podmioty, w tym jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.

Przepisy wskazują gminom, że partycypację należy prowadzić:

• w sposób zapewniający udział interesariuszy, w tym ze szczególnymi potrzebami (np. osoby niepełnosprawne),
• w sposób jawny, mając na uwadze sprawność sporządzenia aktów planowania przestrzennego,
• w sposób zrozumiały dla zróżnicowanych grup interesariuszy.

Rozszerzona możliwość uzyskiwania informacji

Informacje dotyczące danego aktu planowania przestrzennego, w tym o konsultacjach społecznych oraz o każdorazowym udostępnieniu danych w nowo utworzonym Rejestrze Urbanistycznym (pisaliśmy o nim wyżej), udostępniać będzie minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Przy czym informacje te będą udostępniane na wniosek interesariusza w zakresie określonym we wniosku. Mają być udostępniane dnia następującego po dniu otrzymania wniosku do dnia następującego po dniu otrzymania rezygnacji za pomocą poczty elektronicznej.

Wnioski do projektu planu, uwagi, wniosek o sporządzenie planu lub jego zmianę, wniosek o udostępnienie danych z Rejestru Urbanistycznego oraz rezygnację z otrzymania informacji będzie się składało na piśmie w postaci papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, w szczególności poczty elektronicznej, na formularzu w postaci papierowej lub w formie dokumentu elektronicznego.

Co we wniosku

Wzór formularza wniosku o udostępnienie danych z rejestru zostanie określony przez właściwego ministra w drodze rozporządzenia i będzie dostępny zarówno w BIP, jak i na stronie właściwego ministerstwa.

Obowiązkowe elementy pisma to:

• imię i nazwisko albo nazwa wnioskodawcy,
• adres zamieszkania albo siedziby,
• adres poczty elektronicznej, o ile wnioskodawca ma,
• wskazanie, czy jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości objętej wnioskiem lub uwagą.

Elementy fakultatywnie to dane do kontaktu, np. adres do korespondencji lub numer telefonu.

WAŻNE! Nowelizacja zakłada szerszą możliwość udziału mieszkańców gminy i innych właścicieli nieruchomości, a także innych interesariuszy w procedurach planistycznych.

Konsultacje przy sporządzeniu aktów

Procedura sporządzania projektu aktu planowania przestrzennego przewiduje składanie:

• wniosków,
• uwag zgłoszonych w ramach konsultacji społecznych.

Przed przystąpieniem do konsultacji społecznych sporządza się wykaz wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem.

O konsultacjach społecznych zawiadamia się:

• przez publikację w prasie ‒ mogą to być wydawnictwa ukazujące się nie rzadziej niż raz do roku, opatrzone stałym tytułem albo nazwą, numerem bieżącym i datą, a w szczególności: dzienniki i czasopisma, serwisy agencyjne, stałe przekazy teleksowe, biuletyny, programy radiowe i telewizyjne oraz kroniki filmowe; środki masowego przekazywania, w tym także rozgłośnie oraz tele- i radiowęzły zakładowe, upowszechniające publikacje periodyczne za pomocą druku, wizji, fonii lub innej techniki rozpowszechniania;
• przez wywieszenie projektu w widocznym miejscu na terenie, którego dotyczy opracowanie, lub w siedzibie obsługującego go urzędu, przy czym informacja nie musi mieć już postaci obwieszczenia;
• udostępnienie w BIP urzędu lub jego stronie internetowej;
• w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie.

Informacje zamieszczone na obszarze, którego dotyczy projekt aktu, oraz w BIP lub na stronie internetowej powinny tam pozostawać przez cały okres konsultacji społecznych.

Nowelizacja odstąpiła od obowiązku zawiadamiania o konsultacjach na 7 dni przed ich rozpoczęciem. Nowe przepisy wskazują, że o konsultacjach społecznych należy zawiadomić najpóźniej w dniu ich rozpoczęcia.

Konsultacje społeczne przeprowadza się:

• po godzinach pracy, jednak ustawodawca nie wskazał, jakiej grupy zawodowej, ale należy przypuszczać, że po godzinach pracy urzędu;
• w miejscach przystosowanych do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, w tym za pomocą środków porozumiewania się na odległość.

Zatem w przypadku przeprowadzania konsultacji społecznych w danym obiekcie należy przeprowadzić je po godzinach pracy urzędu, a obiekt powinien być dostosowany do potrzeb osób niepełnosprawnych. W przypadku przeprowadzania konsultacji za pomocą środków komunikacji elektronicznej także muszą się one odbywać po godzinach pracy.

WAŻNE! Sposoby, miejsca i terminy prowadzenia konsultacji społecznych trzeba ustalać tak, żeby jak największa liczba zainteresowanych mogła w nich uczestniczyć, czyli m.in. po godzinach pracy oraz w miejscach przystosowanych do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami. Zapewniona ma też być możliwość zdalnego udziału w konsultacjach.

Rozszerzone i minimalne formy

Formami konsultacji społecznych są (zgodnie z nowo dodanym art. 8i u.p.z.p.):

• zbieranie uwag do projektów aktów planowania przestrzennego przez co najmniej 28 dni;
• spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego, przeprowadzane co najmniej 7 dni po rozpoczęciu konsultacji i nie później niż 7 dni przed zakończeniem konsultacji;
• spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego, przeprowadzane co najmniej 7 dni po rozpoczęciu konsultacji i nie później niż 7 dni przed zakończeniem konsultacji;
• ankiety lub geoankiety (w postaci papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej, np. poczty elektronicznej, za pomocą formularzy udostępnionych przez organ sporządzający projekt w BIP urzędu, a także w innej formie, jeżeli zostanie ona określona przez ten organ w ogłoszeniu o rozpoczęciu konsultacji społecznych), przeprowadzane przez co najmniej 28 dni;
• wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.

W przypadku planu ogólnego i planu miejscowego w trybie podstawowym minimalna forma konsultacji to:

• zbieranie uwag,
• spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego,
• ankiety lub geoankiety albo wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.

Szczególne tryby sporządzania planu miejscowego (tryb uproszczony, ZPI) przewidują możliwość ograniczenia form konsultacji społecznych.

WAŻNE! Udział społeczeństwa w tworzeniu aktów planowania przestrzennego to już nie tylko składanie wniosków, uwag i udział w dyskusji publicznej. To także panele eksperckie, wizyty studyjne i punkty informacyjno-konsultacyjne.

Wymogi dla organizatorów

Trzeba pamiętać, że konsultacje społeczne przeprowadza się:

• umożliwiając interesariuszom wypowiadanie się, zadawanie pytań i zgłaszanie uwag;
• z udziałem pracownika urzędu obsługującego organ sporządzający akt planowania przestrzennego lub podmiotu upoważnionego do opracowania tego aktu;
• również za pomocą środków porozumiewania się na odległość, zapewniających jednoczesną transmisję obrazu i dźwięku, w sposób umożliwiający zadawanie pytań w formie zapisu tekstowego.

Raport

Z czynności przeprowadzania konsultacji sporządza się raport podsumowujący przebieg konsultacji społecznych. Zawiera on w szczególności:

• wykaz zgłoszonych uwag wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem oraz
• protokoły z czynności przeprowadzonych w ramach konsultacji.

W przypadku wniosków i uwag dotyczących tego samego zagadnienia, ale zgłoszonych przez różnych interesariuszy, można je rozpatrzyć łącznie jako jedno zagadnienie (ważne jest zatem nie to, kto złożył wniosek i uwagę, ale czego, tj. jakiego zagadnienia, obszaru, one dotyczyły).

Raport jest przedkładany radzie gminy wraz z projektem aktu planowania przestrzennego do uchwalenia.

• Czy raport z konsultacji można zaskarżyć?

Nie. Raport zawierający wnioski do projektu aktu planowania przestrzennego i uwagi zgłoszone w ramach konsultacji społecznych nie podlega zaskarżeniu do sądu administracyjnego.

Czy to koniec rządów wuzetek

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprawdzie nie eliminuje warunków zabudowy, ale uzyskanie ich będzie coraz trudniejsze, a niekiedy wręcz niemożliwe. Ponadto od 1 stycznia 2026 r. będą wydawane tylko na pięć lat, a nie na czas nieokreślony

Stare wuzetki pozostaną właściwie bez zmian. Dla nowych zasady uzyskiwania zmienią się znacząco. Będą miały też krótszy żywot. Jeżeli ktoś planuje inwestycję na terenie nieobjętym planem zagospodarowania przestrzennego, to powinien jak najszybciej postarać się o WZ.

Kiedy nie będzie potrzeba

Doprecyzowano, że WZ nie wymaga lokalizacja:

• obiektów usytuowanych na terenach zamkniętych ustalanych przez MON albo MSWiA z wyłączeniem budynków mieszkalnych, zamieszkania zbiorowego oraz użyteczności publicznej;
• oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m sześc. na dobę;
• zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m sześc.;
• pomostów o długości całkowitej do 25 m i wysokości, liczonej od korony pomostu do dna akwenu, do 2,50 m;
• instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m sześc., przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;
• kanalizacji kablowej;
• zjazdów z dróg krajowych i wojewódzkich oraz zatok parkingowych na tych drogach;
• obiektów budowlanych służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej prawem geologicznym i górniczym w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów;
• parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 mkw., służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000;
• ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m;
• przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 mkw.;
• przyłączy elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych;
• kanałów technologicznych, w pasie drogowym w ramach przebudowy drogi;
• stacji ładowania, z wyłączeniem infrastruktury ładowania drogowego transportu publicznego;
• niecek dezynfekcyjnych, w tym niecek dezynfekcyjnych z zadaszeniem;
• podbudowy słupowej dla telekomunikacyjnych linii kablowych;
• obiektów małej architektury w miejscach publicznych;
• stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m sześc.;
• obiektów niewymagających ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia.

Zwolnienie nie dotyczy jednak (zatem w tych przypadkach konieczne będzie uzyskanie WZ):

• obiektów budowlanych wpisanych do rejestru zabytków lub położonych na obszarze wpisanym do rejestru zabytków;
• obiektów budowlanych sytuowanych na obszarze parków narodowych i rezerwatów i ich otulin;
• wybranych obiektów budowlanych sytuowanych na obszarach Natura 2000 oraz parków krajobrazowych, obszarach chronionego krajobrazu, pomników przyrody, stanowisk dokumentacyjnych, użytków ekologicznych, zespołów przyrodniczo-krajobrazowych

Zanim wejdzie plan ogólny

Dodatkowo postanowiono, że do czasu utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (do 31 grudnia 2025 r. albo do dnia wejścia w życie planu ogólnego) w drodze WZ może nastąpić również zmiana zagospodarowania terenu polegająca na lokalizacji niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii na:

• użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,
• użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,
• gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.

Po utracie mocy obowiązującej studium tego rodzaju inwestycje będą mogły być realizowane tylko na podstawie planu miejscowego.

Stosowanie przepisów

Do przepisów dotyczących WZ stosuje się przepisy dotyczące ICP w zakresie:

• właściwości organów,
• sposobów naliczania kar pieniężnych za niewydanie decyzji,
• zakresu wniosku, który jest określony w rozporządzeniu,
• sposobów ustalania adresów stron postępowania i sposób doręczania pism,
• organów właściwych do uzgadniania i opiniowania oraz terminów z tym związanych,
• sposobu ustalania zgodności z planem ogólnym.

WAŻNE! Dla ICP i WZ obowiązują te same zasady ustalania zgodności z planem ogólnym.

Terminy wydania decyzji

Nowelizacja reguluje również terminy wydania ICP i WZ. Trzeba je będzie wydać:

• ICP – w 60 dni od dnia złożenia wniosku,
• WZ – w 90 dni od dnia złożenia wniosku,
• WZ dla wolnostojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora – w 21 dni od dnia złożenia wniosku.

Przy czym do powyższych terminów nie wlicza się terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony albo z przyczyn niezależnych od organu.

Nie do końca jasne przepisy przejściowe

Nowelizacja utrzymuje w mocy dotychczas wydane WZ. Co istotne, WZ, które staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r. (a więc będą ostateczne i nie będzie już od nich przysługiwała skarga do sądu administracyjnego), będą bezterminowe. Decyzje uprawomocnione po tej dacie – będą wygasać po upływie pięciu lat od uzyskania prawomocności.

WAŻNE! Bezterminowe będą decyzje o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne pomiędzy 11 lipca 2003 r. (wejściem w życie ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) a 1 stycznia 2026 r.

Decyzje, które się staną prawomocne po 1 stycznia 2026 r., będą ważne pięć lat od dnia, w którym stały się prawomocne.

Przykład 18

Przykład 19

Przykład 20

Przykład 21

Decyzje o lokalizacji celu publicznego

Istotne modyfikacje przewidziano również w przypadku ICP. Oto najważniejsze nowości, które wejdą w życie na mocy nowelizacji.

▶ Zmiany dotyczące uiszczania kar pieniężnych za niewydanie przez organ właściwy ICP w terminie – karę uiszcza się od dnia uzyskania ostateczności przez postanowienie naliczające karę pieniężną, a nie od dnia jego doręczenia organowi.

▶ Ograniczenie terminu złożenia wniosku przez inwestora o naliczenie organowi kary pieniężnej za niewydanie decyzji – będzie na to 14 dni od dnia doręczenia decyzji (dotychczas bezterminowo).

▶ Zmiana formy informowania zainteresowanych o wszczęciu postępowania ws. ICP z obwieszczenia na zawiadomienie, które zamieszcza się w BIP, na stronie urzędu, a także w sposób zwyczajowo przyjęty, a właścicielom i użytkownikom wieczystym doręcza się zgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego.

▶ Doprecyzowanie zasad ustalania adresów stron postępowania oraz zasad postępowania w sytuacji, gdy mimo wszelkiej staranności nie ustalono tego adresu – zawiadomienie poprzez publiczne obwieszczenie, a także brak obowiązku składania wniosku do sądu o wyznaczenie przedstawiciela dla osoby nieobecnej lub niezdolnej do czynności prawnych. Ta zmiana w pewnym zakresie reguluje kwestie postępowań, w których nie można ustalić adresu strony postępowania, a także gdy nie wiadomo, czy strona postępowania żyje, czy też zmarła. Przedmiotowy przepis nie odnosi się do sytuacji, gdy strona postępowania, której adres był znany, zmarła w trakcie postępowania, albo do postępowania, gdy organ dowiedział się o śmierci strony, która nastąpiła przed wszczęciem postępowania. Jeżeli nie można, mimo zweryfikowania różnych dostępnych danych, ustalić adresu właściciela, użytkownika nieruchomości, strony postępowania administracyjnego, to wówczas o takim postępowaniu zawiadamia się w formie publicznego obwieszczenia.

▶ Doprecyzowanie i uzupełnienie listy organów właściwych do zajęcia stanowiska (uzgodnienia i opinie).

▶ Brak konieczności przekazywania kopii ICP o znaczeniu powiatowym i gminnym do marszałka województwa.

Wydawanie po 1 stycznia

Artykuł 59 u.p.z.p. przewiduje kilka wariantów wydawania WZ i ICP.

▶ Wariant 1: gdy wniosek o WZ lub ICP został złożony przed wejściem nowelizacji w życie. W takiej sytuacji stosuje się do ich wydawania przepisy dotychczasowe. Taki zapis należy rozumieć w następujący sposób:

• wydane decyzje wydawane są na dotychczasowych zasadach, tj. w przypadku braku planu miejscowego,
• decyzje nie muszą być zgodne z obowiązującym w gminie studium.

▶ Wariant 2. Postępowanie o wydanie WZ lub ICP wszczęte po wejściu nowelizacji w życie, ale przed dniem utraty mocy obowiązującej przez studium. W takim przypadku będzie się stosowało przepisy nowe, z wyjątkiem tych przepisów, które mają związek z obowiązywaniem planu ogólnego, a więc w zakresie:

a) określenia elementów zawieranych w ICP wynikających z art. 54 u.p.z.p., tj.:

– rodzaju inwestycji,

– warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

– ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

– obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,

– wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

– ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych,

– linii rozgraniczających teren inwestycji;

b) określania w WZ wymogów tzw. dobrego sąsiedztwa z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tj.:

– co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

– niestosowania wymogu dobrego sąsiedztwa przy wydawaniu WZ dla inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r., które utraciły moc 31 grudnia 2003 r. – linii kolejowych, obiektów liniowych, urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji OZE;

– zasad wyznaczenia obszaru analizowanego – odległość nie mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu terenu (a więc tej części granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę), jednak nie mniej niż 50 m, ale bez ograniczenia granic maksymalnego obszaru analizowanego;

– nie stosuje się natomiast wymogu wydania decyzji jedynie w zakresie obszaru uzupełnienia zabudowy oraz inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego i w zakresie budowy obiektu budowlanego polegającej na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie.

▶ Wariant 3: wnioski złożone po 1 stycznia 2026 r. albo po wejściu w życie planu ogólnego (utracie mocy obowiązującej studium). Wydanie WZ lub ICP będzie możliwe tylko wówczas, gdy w danej gminie wejdzie już w życie plan ogólny. Jeżeli natomiast wniosek dotyczyć będzie terenu położonego na terenie więcej niż jednej gminy – jeżeli w tych gminach weszły w życie plany ogólne. W dalszym jednak ciągu możliwe będzie wydanie WZ dla terenów zamkniętych. W przypadku terenów zamkniętych, z wyjątkiem terenów zamkniętych ustalonych przez ministra właściwego do spraw transportu (np. koleje), nie obowiązuje warunek zgodności z planem ogólnym.

WAŻNE! Po 1 stycznia 2026 r. wydawanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie możliwe tylko wówczas, gdy gmina będzie miała uchwalony plan ogólny, w którym określi obszary uzupełnienia zabudowy.

Wymóg zgodności z planem ogólnym

Dla WZ i ICP wydawanych po 1 stycznia 2026 r. będzie obowiązek określenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy zgodnie z planem ogólnym oraz w określonym zakresie z przepisami odrębnymi.

Przy czym zgodność ICP i WZ z planem ogólnym dotyczyć ma:

• zgodności funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określanych w ICP i WZ z profilem funkcjonalnym strefy planistycznej obejmującej dany teren;
• zgodności sposobu zagospodarowania i zabudowy terenu w odniesieniu do strefy planistycznej obejmującej teren w zakresie: minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej nadziemnej intensywności zabudowy, wysokości zabudowy, udziału powierzchni zabudowy.

Profil funkcjonalny, czyli co

Profil funkcjonalny gminnych stref planistycznych (z którym m.in. ma być zgodna WZ) jest elementem gminnych standardów urbanistycznych (GSU), które z kolei stanowią obowiązkowy element planu ogólnego. W GSU gmina może określić również dodatkowo gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (GSDIS). GSDIS obejmują dostęp do szkół podstawowych (do 1 km w mieście i do 3 km poza miastami) oraz obszarów zieleni publicznej (do 1,5 m do obszarów zieleni publicznej o powierzchni co najmniej 3 ha oraz do 3 km do obszarów zielni publicznej o powierzchni powyżej 20 ha). Ustalenie w planie ogólnym GSDIS powoduje, że wydanie WZ dla budynku, który ma pełnić funkcje mieszkaniowe, jest możliwe tylko wówczas, gdy każda działka będącą przedmiotem inwestycji spełnia standardy GSDIS.

Jeżeli w gminie będzie już obowiązywał plan ogólny, to uzyskanie WZ możliwe będzie tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy, poza określonymi wyjątkami. Inaczej mówiąc, jeżeli wniosek będzie dotyczył obszaru położonego poza obszarem uzupełnienia zabudowy i nie będzie wyjątkiem, to WZ w ogóle nie będzie mogła zostać wydana. A zatem po wpłynięciu takiego wniosku organ będzie musiał odmówić wszczęcia postępowania, a jeśli postępowanie zostanie skutecznie wszczęte – będzie musiał wydać decyzję odmowną.

WAŻNE! Po 1 stycznia 2026 r. albo wejściu w życie planu ogólnego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest dopuszczalne wyłącznie na obszarze uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym.

Wyjątki

Jak wspomniano, ustawa wprowadza wyjątki, kiedy można wydać WZ poza obszarem udostępnienia zabudowy. Warunek ten nie dotyczy bowiem:

• inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego, np. inwestycji polegających na odbudowie, rozbudowie lub nadbudowie obiektu budowlanego;
• inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc z 1 stycznia 2003 r.;
• linii kolejowych, dróg i lotnisk;
• obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej;
• instalacji OZE;
• urządzeń wodnych;
• stacji paliw;
• ogólnodostępnych stacji ładowania;
• obiektów gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki rolnej w ramach istniejącego gospodarstwa rolnego;
• zalesienia terenu;
• obiektów budowlanych przeznaczonych na cele gospodarki leśnej;
• pól biwakowych, wież widokowych, kładek, szlaków turystycznych, w tym ścieżek dydaktycznych, miejsc widokowych oraz parkingów służących obsłudze turystyki.

A zatem powyższe inwestycje będą mogły być realizowane na podstawie WZ, ale poza obszarem uzupełnienia zabudowy wyznaczonym w planie ogólnym.

Inne uproszczenia

Dodatkowo w przypadku WZ po 1 stycznia 2026 r. albo wejściu w życie planu ogólnego przewidziano inne uproszczenia i doprecyzowano niektóre kwestie.

▶ Zrezygnowano z analizy funkcji, ponieważ wynikać będzie ona z planu ogólnego.

▶ Doprecyzowano sposób wyznaczania obszaru analizowanego jako trzykrotność szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniej niż 50 m i nie więcej niż 200 m, a nie jak dotychczas, gdy górna granica obszaru analizowanego nie była określona.

▶ Doprecyzowano, że WZ wydana dla rolnika na inwestycje związane z zabudową zagrodową może zostać przeniesiona tylko i wyłącznie na innego rolnika, którego gospodarstwo rolne przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. ©℗