Niepowodzenie ustawy "lokal za grunt". Gminy wolą inne rozwiązania

Ustawa „lokal za grunt” weszła w życie 1 kwietnia 2021 r. Mieszkań z tego nie ma i wygląda na to, że raczej nie będzie. Wcześniej nie było zainteresowania deweloperów, teraz gminy wolą inne rozwiązania.

Ustawa o zbywaniu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt” (Dz.U. z 2021 r. poz. 223) wprowadziła prosty mechanizm. Gmina wystawia na przetarg grunt, a nabywca częściowo za niego płaci, a częściowo rozlicza się z gminą lokalami. Mieszkalnymi lub użytkowymi, w których gmina będzie prowadzić, na przykład, działalność edukacyjną, żłobek czy poradnię. Dodatkowo gmina może dostać wsparcie (10 proc. wartości przedsięwzięcia) z budżetu państwa na sfinansowanie potrzebnej infrastruktury. W założeniu deweloperów do skorzystania z takiego rozwiązania powinna zachęcać możliwość pozyskania gruntów pod zabudowę mieszkaniową, o które w miastach coraz trudniej. Natomiast gminy miały zwiększyć zasób mieszkań komunalnych w dobrym standardzie, które są dobrem deficytowym. Mimo, jak by się wydawało, obopólnych korzyści ustawa nie działa.

Niewielkie zainteresowanie

Z informacji uzyskanych w Ministerstwie Rozwoju i Technologii wynika, że od początku funkcjonowania rozwiązania do końca II kwartału 2023 r. cztery gminy podjęły uchwały o zbyciu nieruchomości z rozliczeniem „lokal za grunt”.

– Obecnie tylko w gminie Warta prowadzona jest inwestycja, w ramach której powstanie mieszkanie przeznaczone do przekazania gminie. W dwóch innych przypadkach w ramach prowadzonych przetargów nie udało się wyłonić inwestora z uwagi na brak ofert lub niespełnienie przez złożone oferty warunków przetargu – wyjaśnia resort.

Giżycko jest jedną z gmin, które przyjęły odpowiednią uchwałę, ale z ustawy skorzystać nie mogło.

– Nie zgłosił się żaden inwestor, ale może to wina niepewnych czasów (uchwałę przyjęto w 2021 r. – red.). Wybuchu wojny, trudnych do oszacowania kosztów. Nie wykluczam, że wrócimy do tego, jeśli uznamy, że czasy są bardziej sprzyjające – mówi Wojciech Iwaszkiewicz, burmistrz Giżycka.

– Od przyjęcia ustawy pojawiły się różne formy wsparcia samorządów w realizacji polityki mieszkaniowej, na przykład duże dopłaty z Banku Gospodarstwa Krajowego, które na ten moment wydają się nam atrakcyjniejsze. Chociaż nie przekreślamy tej ustawy. Przyglądamy się jej. Jesteśmy ostrożni. Przez lata udało nam się dopracować instrumentarium prawne, jeśli chodzi o TBS, i to nam się dobrze rozwija. A poza tym, żeby ta ustawa zadziałała, muszą tego chcieć gmina i deweloper. A chętnych inwestorów nie ma – mówi Marek Wójcik ze Związku Miast Polskich.

Teraz inwestorzy by się znaleźli?

Wygląda na to, że zainteresowanie ze strony inwestorów, jeśli było wcześniej małe, to teraz wzrosło. Rynek mieszkaniowy odczuł wyraźny wzrost popytu, a zwiększenie podaży, zwłaszcza w większych miastach, blokuje brak gruntów pod zabudowę mieszkaniową.

– Nie da się poprawić dostępności mieszkań bez poprawy dostępności gruntów. Jeśli gminy nie podejmują uchwał, na których podstawie mogłyby podpisać umowę z deweloperem i przekazać grunt za lokale, to nie pojawiają się też u nich inwestorzy. My szukamy gruntów i gdyby było zainteresowanie ze strony gmin, zwłaszcza w dużych miastach, to i inwestorzy by się znaleźli – uważa Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Hanna Milewska-Wilk, ekspertka rynku mieszkaniowego z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, nie widzi przyszłości przed ustawą lokal za grunt. Jej zdaniem mieszkań z tego już nie będzie, a powodów jest kilka.

– Nie tylko deweloperzy mają problem z dostępnością do odpowiednich gruntów. Gminy też mają mało działek, które mogą przeznaczyć pod budownictwo mieszkaniowe, więc bardzo ostrożnie rozważają każdy krok, który prowadzi do uszczuplenia tych zasobów. Do tego dochodzi problem z wyceną gruntu. Załóżmy, że dziś rzeczoznawca oszacowuje jego wartość, a władze gminy podpisują umowę z deweloperem. Gdy po dwóch, a nawet trzech latach dochodzi do jej finalizacji, cena tego gruntu będzie już wyższa i samorządowcy mają obawy, że organy kontrolne mogą im zarzucić, że działka została za nisko wyceniona. Ryzyko tych rozliczeń zniechęca ich do tej formy współpracy – wyjaśnia Hanna Milewska-Wilk.

To jeszcze nie koniec potencjalnych problemów gmin z ustawą „lokal za grunt”. Trzeba pamiętać o trudnościach, jakie rodzi zarządzanie rozproszonymi lokalami komunalnymi. Łatwiej się zarządza, będąc jedynym właścicielem nieruchomości. W budynkach, w których deweloper przekazałby gminie lokale, powstanie wspólnota, której działaniami będzie rządzić większość współwłaścicieli. Gmina będzie tylko jednym z nich. Dochodzi jeszcze problem wysokości czynszów. Są one w takich budynkach wyższe niż w komunalnych, więc gmina, przyznając komuś taki lokal, musi pokryć z własnej kieszeni różnicę między czynszem komunalnym a wspólnotowym.

– Wreszcie jest jeszcze kwestia posiadania odpowiednio wykwalifikowanych pracowników, którzy przeprowadziliby tę skomplikowaną procedurę przekazania gruntu z częściowym rozliczeniem lokali. Zwłaszcza dla gmin z małymi zasobami komunalnymi to może być duży problem. Wszystkie te elementy sprawiają, że gminy doszły do wniosku, że korzystanie z tej możliwości nie jest dla nich atrakcyjne i wolą budować w ramach TBS (towarzystw budownictwa społecznego), SIM-ów (społecznych inicjatyw mieszkaniowych) czy po prostu jako gmina z dostępnymi teraz dużymi dopłatami – podsumowuje Hanna Milewska-Wilk.

Budżet rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego na 2023 r. to 1,65 mld zł. Pomoc dla gmin może sięgnąć 80 proc. kosztów inwestycji. Dodatkowo od zeszłego roku Ministerstwo Rozwoju i Technologii wprowadziło zmianę w programie, dzięki której w trakcie realizacji inwestycji pomoc z budżetu państwa może wzrosnąć o 20 proc. Była to reakcja na rosnące koszty materiałów i wykonawców.

Pieniądze to nie wszystko

– Budowanie mieszkań nie jest łatwe, nawet jak się dysponuje niezbędnym kapitałem. Przeprowadzenie projektu – od uzyskania stosownych zgód budowlanych po wydanie kluczy – to w Polsce skomplikowany i pełen wyzwań proces. Wymagający wiedzy i doświadczenia. Próbowało to robić państwo, myślę o programie „Mieszkanie plus”, ale nie podołało. Uważam, że mieszkań powstałoby więcej, gdyby gminy nie budowały ich same, ale zdecydowały się współpracować z deweloperami, np. właśnie w ramach takiej ustawy jak „lokal za grunt”. Potwierdzają to dane GUS-u – uważa Przemysław Dziąg.

Wynika z nich, że w 2022 r. oddano do użytkowania 238,6 tys. mieszkań. Na co złożyło się 143,8 tys. lokali wybudowanych przez deweloperów i 91 tys. przez inwestorów indywidualnych. Daje to łącznie 98,4 proc. ogółu nowo oddanych mieszkań. W pozostałych formach budownictwa (spółdzielcze, komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) oddano do użytkowania łącznie 3,8 tys. mieszkań. To o 800 mniej niż przed rokiem, podczas gdy deweloperzy i inwestorzy indywidualni pobili swoje rekordy.

MRiT informuje, że planuje podjąć działania mające na celu zaktywizowanie współpracy pomiędzy deweloperami a gminami.

– W sytuacji istnienia obecnie różnorodnych mechanizmów wsparcia mieszkalnictwa zainteresowane podmioty mogą wybierać spośród nich taki rodzaj wsparcia, który w ich ocenie najbardziej odpowiada na ich lokalne zapotrzebowanie. W tym świetle dotychczasowe efekty programu „lokal za grunt” nie muszą wcale świadczyć o jego nieprzydatności bądź błędnej parametryzacji. Różne poziomy zainteresowania danymi instrumentami są wpisane w przyjęte założenia prowadzonej polityki mieszkaniowej – wyjaśnia resort.©℗